Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2013 по делу n А46-31848/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

свое существование в 2004 году в связи с его разделом на два земельных участка с кадастровыми номерами 55:36:120305:281, 55:36:120305:282.

Указанные обстоятельства также установлены в судебных актах по делам № А46-7870/2010, № А46-7871/2010, при рассмотрении которых участвовало ГУЗР Омской области. Содержащиеся в этих судебных актах выводы имеют преюдициальное значение в силу требований статьи 69 АПК РФ.

Вместе с тем, договор аренды № Д-0-2-12-3582 одновременно с ликвидацией земельного участка, часть которого выступала предметом договора, расторгнут не был.

В соответствии с пунктом 6 ЗК РФ (в редакции действовавшей на 2004 - 2007 годы) под земельным участком как объектом земельных отношений понималась часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Норма статьи 11.5 ЗК РФ о сохранении земельного участка в измененном виде при выделе другого земельного участка введена Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 141-ФЗ, указанной норме не придана обратная сила. В связи с этим Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в постановлениях по делам № А46-7870/2010 и № А46-7872/2010 констатировал ликвидацию в 2004 году предмета аренды по договору № Д-0-2-12-3582, аргументировав этим отсутствие необходимости извещения ООО «Омское монтажное управление № 3» в проведении межевых работ при формировании земельного участка, впоследствии предоставленного ИП Руденко И.А. (страница 5 последний абзац постановления ФАС ЗСО по делу А46-7872/2010).

При этом по своей правовой природе обязательство, возникшее из договора аренды № Д-0-2-12-3582, являлось договорным. В силу пункта 3 статьи 420 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Согласно пункту 1 статьи 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

При таких обстоятельствах обязательство ООО «ОМУ № 3» по уплате арендной платы прекращено в связи с ликвидацией земельного участка, поскольку ликвидация предмета договора аренды влечет невозможность его исполнения.

Невозможность исполнения обязательств по договору № Д-0-2-12-3582 констатирована арбитражным судом Омской области по делу А46-12306/2011 при рассмотрении иска Главного управления по земельным ресурсам Омской области к обществу с ограниченной ответственностью «Омское монтажное управление №3» о взыскании задолженности по договору аренды Д-0-2-12-3582 за период с ноября 2010 по сентябрь 2011 года и пени за просрочку за период с 26.10.2010 по 25.08.2011. В данном же судебном акте указано, что истцом не доказано фактическое пользование ответчиком земельным участком за период с 2004 года. Решение вступило в законную силу.

На ликвидацию земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:0155 ссылался и сам Департамент, в частности, в кассационной жалобе на решение Арбитражного суда Омской области от 08.11.2010 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2011 по делу № А46-7872/2010.

При рассмотрении настоящего спора, суд первой инстанции отклонив возражения ответчика указал на возможность удовлетворения требований, так как имеется соглашение к договору аренды земельного участка № Д-О-2-12-3582.

Как отмечено выше, соглашением к договору аренды земельного участка № Д-О-2-12-3582 (государственная регистрация соглашения 11.09.2012) пункт 1 договора аренды после сроком «на 25 лет» изложен в следующей редакции: «часть земельного участка площадью 11893 кв.м. из состава земельного участка общей площадью 19590 кв.м, относящегося к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 55:36:120305:155, местоположение которого установлено относительно 2-этажного кирпичного административно-бытового корпуса, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Октябрьский административный округ, ул. 5-я Кордная, д. 65а, с видом разрешенного использования: для производственных целей».

Из пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» следует, что в круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела о взыскании по договору входят обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.

Оценивая соглашение к договору аренды земельного участка № Д-О-2-12-3582 на предмет заключенности суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из части 3 статьи 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

То есть, условие об объекте аренды является существенным для данного вида договора, а отсутствие в договоре данных, позволяющих идентифицировать подлежащее передаче имущество, указывает на незаключенность договора в силу статьи 432 ГК РФ.

Индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору (например, местонахождение, площадь земельного участка, иные характеристики, свойства земельного участка).

В силу части 1 статьи 64, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).

Проанализировав условия о предмете рассматриваемого соглашения к договору аренды (в части земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:155, переданного ООО «ОМУ № 3»), суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что его содержание не позволяет определенно установить земельный участок, подлежащий передаче в аренду ответчику.

Согласно статье 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Признаками, которые присущи юридическому понятию земельного участка, являются его границы и местоположение. Границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их правообладателями. Установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации как объекта права собственности и иных прав землепользования.

Способом индивидуализации недвижимого имущества в качестве объекта гражданского оборота, позволяющим определить его в виде индивидуально-определенной вещи, является проведение государственного кадастрового учета на основании Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Федеральный закон № 221-ФЗ).

В силу пункта 3 части 1 Федерального закона № 221-ФЗ государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Постановка на учет объекта недвижимости осуществляется в случае принятия органом кадастрового учета соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета (часть 1 статьи 23 Федерального закона № 221-ФЗ).

Согласно руководящим разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 9 Постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» судам необходимо учитывать, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Ответчик возражает против требований и приводит доводы о том, что ему неизвестен принцип индивидуализации истцом части земельного участка, указанного в соглашении.

Учитывая процессуальное положение Департамента (истец) у него имеется обязанность при подаче иска и рассмотрении спора представлять доказательства в обоснование своих требований (пункт 3 части 1 статьи 126, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Определение Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2013 об отложении рассмотрения апелляционной жалобы Департаментом не исполнено, мотивированные пояснения относительно хронологии кадастрового учета земельного участка и кадастровый план земельных участков на дату подписания соглашения суду апелляционной инстанции не представлены.

При исследовании обстоятельств дела, суд исходит из данных кадастрового паспорта, приложенного к дополнительным доводам к исковому заявлению представителя истца Рейтер М.А. (л.д. 68-77).

Как отмечено выше, площадь части земельного участка, предоставленного ООО «ОМУ № 3» в аренду, оговоренная сторонами в соглашении договору аренды земельного участка № Д-О-2-12-3582, составляет 11 893 кв.м.

Вместе с тем, имеющийся в материалах дела кадастровый паспорт земельного участка от 02.11.2011 № 55/201/12-142470 (том 1 листы дела 71-77), на который ссылается истец в обоснование своих доводов о том, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:120305:155 существует на данный момент, содержит противоречивые сведения относительно частей и площадей земельного участка, передаваемых в аренду и не позволяет установить какая именно часть земельного участка является предметом соглашения к договору аренды земельного участка № Д-О-2-12-3582.

Так, согласно сведениям о частях земельного участка и обременениях (лист № 4 кадастрового паспорта) площадь земельного участка, переданного в аренду ООО «ОМУ № 3», составляет 15 132 кв.м, что не согласуется с условиями рассматриваемого соглашения к договору аренды. Тут же имеются сведения о том, что ООО «Омское монтажное управление № 3» сдан в аренду «весь» земельный участок, без конкретизации номера его учетной части и площади.

Кроме того, из кадастрового паспорта земельного участка от 02.11.2011 № 55/201/12-142470 следует, что общая площадь земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:155 составляет 16 477 кв.м. (лист № 1 кадастрового паспорта, том 1 лист дела 71).  В особых отметках указано: кадастровый номер 55:36:120305:155 равнозначен кадастровому номеру 55:36:12 03 05:0155. После государственной регистрации права на земельный участок с кадастровым номером 55:36:120305:16656 площадь земельного участка составит 13238 кв.м. Из земельного участка образованы земельные участки, сведения о которых носят временный характер, с кадастровыми номерами 55:36120305:16656. Граница земельного участка состоит из 4 контуров. Список учетных номеров приведен на листе №2. 

На листе  №2 (раздел В.1) указаны площади учетных номеров №1 – 55 кв.м., №2 – 4349 кв.м., №3 – 76 кв.м., №4 – 11997 кв.м., особых отметок и обременений  нет. Общая же площадь частей земельного участка, отмеченных в разделе «сведения о частях земельного участка и обременениях» на листе №4 (раздел В.3) если их сложить составляет 29 082 кв.м. (4 458 + 15 132 + 9 492). При этом указано, что участок с учетным номером части 2 – площадью 4 458 кв.м. предназначен для сдачи в аренду, учетный номер части 3 площадью 15 132 кв.м. сдан в аренду ООО ОМУ №3, учетный номер части 4 земельного участка предназначен для сдачи в аренду, согласно договора аренды №Д-О-2-12-5384, без номера учетной части  и указания площади  «весь» - аренда ООО «Омское монтажное управление №3».

При этом, согласно Правил оформления кадастровых планов земельных участков ГЗК – 1ТО-04-01-01 определено, что в разделе В.1 в текстовой форме отражаются общие сведения о земельном участке, в разделе В.2 отражаются в графической форме сведения о границах земельного участка и его частей, если они не накладываются друг на друга и не перегружают план, в разделе кадастрового паспорта В.3 отражаются сведения в текстовой форме о частях и обременениях земельного участка.

Количество разделов, включаемых в КПЗУ, определяется объемом и характером запрашиваемых сведений (наличие раздела В.1 обязательно). Кадастровый план земельного участка, предназначенный для предоставления сведений, необходимых для установления границ земельных участков в натуре или для проведения работ по составлению графических описаний отдельных вновь образуемых частей земельных участков, включает все разделы (В.1 - В.6). Кадастровый план, предназначенный для предъявления в учреждение юстиции по регистрации прав, включает разделы В.1 - В.2, а также разделы В.3, В.4 при наличии соответствующих сведений в ГЗК.

В соглашении к договору аренды нет указания на номер учетной записи части земельного участка, передаваемого в аренду ответчику в 2012 году, площадь части земельного участка, указанного в соглашении, не соответствует ни одной из площадей, приведенных судом и указанных в кадастровом паспорте от 02.11.2012, который представлен истцом в материалы дела. Кадастровый паспорт, как приложение к соглашению относительно аренды части земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:155,  не указан.

При таких обстоятельствах суд апелляционной