Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2013 по делу n А46-3808/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

27 августа 2013 года

                                                        Дело №   А46-3808/2013

Резолютивная часть постановления объявлена  20 августа 2013 года

Постановление изготовлено в полном объеме  27 августа 2013 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Еникеевой Л.И.

судей Глухих А.Н., Зиновьевой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем судебного заседания Кундос Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5563/2013) муниципального унитарного предприятия г. Омска «Муниципальные рынки» на решение Арбитражного суда Омской области от 27 мая 2013 года по делу № А46-3808/2013 (судья Воронов Т.А.), принятое по иску муниципального унитарного предприятия г. Омска «Муниципальные рынки» (ОГРН 1055513027404, ИНН 5503091660) к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый город» (ОГРН 1095543026501, ИНН 5501220052) о взыскании 2 870 388 руб.,

при участии в судебном заседании: 

от муниципального унитарного предприятия г. Омска «Муниципальные рынки» - представитель Четверткова О.Ю. (доверенность № 41-2013 от 13.08.2013, действительна до 31.12.2013); до перерыва также Колпакова Е.Г. (доверенность № 03-2013 от 01.01.2013, действительна до 31.12.2013);

от общества с ограниченной ответственностью «Торговый город» – представитель Игитян А.Л.  (доверенность № 013 от 20.09.2012, выдана на три года);

установил:

муниципальное унитарное предприятие города Омска «Муниципальные рынки» (далее – МУП г. Омска «Муниципальные рынки», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый город» (далее – ООО «Торговый город», ответчик) о взыскании 2 870 388 руб. 00 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды имущества от 01.10.2010 за период с февраля по апрель 2013 года.

Решением Арбитражного суда Омской области от 27 мая 2013 года по делу № А46-3808/2013 в удовлетворении иска отказано.

Не соглашаясь с решением суда, МУП г. Омска «Муниципальные рынки» в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, которым иск удовлетворить.

По мнению подателя жалобы, судом первой инстанции допущено неверное применение пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к спорным правоотношениям, а именно,   без учета разъяснений, приведенных в пункте 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которым  данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. В связи с чем, положения пункта 3 договора аренды не нарушают положения пункта 3 статьи 614 ГК РФ, в силу чего он не может считаться недействительным. Кроме этого, в пункте 3 договора не содержится указания на право арендодателя повышать размер арендной платы чаще одного раза в год. О повышении арендной платы ответчик был уведомлен 25.01.2013 в порядке, предусмотренном договором, при этом такое уведомление имело место по истечении года со дня заключения договора.

ООО «Торговый город» в поступившем в дело письменном отзыве просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт; представитель ответчика высказался согласно отзыву, просил оставить решение суда без изменения.

В порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в судебном заседании, открытом  13.08.2013, в связи с необходимостью предоставления дополнительных пояснений по делу объявлен перерыв до 20.08.2013.

Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в сети Интернет. После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей лиц, участвующих в деле.

От МУП г. Омска «Муниципальные рынки» в дело поступили пояснения по делу и дополнительные документы: расчет задолженности;  документы из отчета об оценке рыночной стоимости ставок месячной арендной платы за право пользования имуществом, принадлежащим на праве хозяйственного ведения МУП г. Омска «Муниципальные рынки» по адресу: г. Омск, ул. 70 лет Октября, д. 25, по состоянию на 01.09.2010; документы из отчета ООО Независимая экспертиза «Флагман»об оценке объектов оценки 2012 года.

Представителем ООО «Торговый город» заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнений к отзыву на апелляционную жалобу с дополнительными доказательствами (выписка из ЕГРП от 20.08.2013 на нежилое административное здание по адресу: г. Омск, ул. 70 лет Октября, д. 25; письма МУП г. Омска «Муниципальные рынки»; дополнительное соглашение к договору № Ар.2010 от 01.10.2010 приложением № 1 к нему «перечень имущества»;  разрешение на строительство № 55-1506 и пр.).

Документы приобщены к материалам дела.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, оценив доводы жалобы, проверив законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, 01.10.2010 между МУП г. Омска «Муниципальные рынки» (арендодатель) и ООО «Торговый город» (арендатор) заключен договор аренды имущества (далее – договор аренды), в соответствии с пунктом 1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду имущество согласно перечню, указанному в акте приема-передачи к договору. Указанное имущество передается арендатору с момента подписания акта приема-передачи имущества.

Пунктом 2 договора  определено, что размер арендной платы за арендуемое имущество составляет 270 000 руб. в месяц. Арендная плата вносится ежемесячно авансовым платежом не позднее 30 числа месяца, предшествующего тому, в котором будет осуществляться пользование арендованным имуществом, в кассу или на расчетный счет арендодателя.

В соответствии с пунктом 3 арендодатель вправе  повышать арендную плату по договору, предупредив письменно арендатора об этом за 10 дней до повышения арендной платы.

Договор вступает в силу с момента его подписания и действует в течение 360 дней. Если за 10 дней до момента его расторжения ни одна из сторон не заявит о его расторжении, то договор считается пролонгированным на тех же условиях на тот же срок (пункт 9 договора).

МУП г. Омска «Муниципальные рынки» в адрес ООО «Торговый город» направлено письмо исх. № 02/38 от 25.01.2013 о повышении арендной платы по договору с приложением перечня позиций, на которые повышена плата (л.д.38).

Письмо получено арендатором 25.01.2013 согласно отметке о вручении в нем.

В адрес ответчика также направлена претензия от 15.03.2013 исх. № 02/143 с требованием погасить задолженность по арендной плате в размере 1 292 479 руб. 00 коп. с учетом  уведомления об изменении размера арендной платы.  Претензия получена адресатом 15.03.2013 согласно отметке о вручении.

МУП г. Омска «Муниципальные рынки» 22.03.2013 обществу «Торговый город» повторно направлено уведомление о повышении арендной платы по договору, а 27.03.2013 - претензия (исх.№ 02/157) с требованием погасить задолженность по арендной плате в размере 2 870 388 руб. 00 коп. (л.д.42).

Как следует из пояснений сторон, в спорный период оплата производилась, исходя из размера арендной платы, согласованной сторонами в договоре – 270000 руб. в месяц.

Отказ ответчика от внесения платы за пользование имуществом в повышенном размере, явился основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.  

Из расчета истца, представленного суду, следует, что размер оплаты с февраля 2013 года составил 1 186 675 руб. в месяц, в связи с чем, за три месяца искового периода (февраль-апрель) арендатором должно было быть уплачено 3 560 025 руб., но фактически оплачено только  689 637 руб. 

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что предъявленная ко взысканию сумма задолженности по арендной плате - 2 870 388 руб. 00 коп. - представляет собой разницу между размером арендной платы, о повышении которой МУП г. Омска «Муниципальные рынки» уведомляло ООО «Торговый город», и определенным пунктом 2 договора размером арендной платы (270 000 руб. 00 коп.) за период с февраля по апрель 2013 года.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (статья 424 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В пункте 3  договора предусмотрено право арендодателя повышать арендную плату в одностороннем порядке, предупредив арендатора об этом письменно за 10 дней до повышения арендной платы.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Суд первой инстанции с учетом того, что договор заключен на срок менее года – 360 дней, сделал вывод о том, что условиями договора предусмотрена возможность арендодателя повышать арендную плату в одностороннем порядке фактически чаще одного раза в год. В связи с чем признал пункт 3 договора ничтожным как несоответствующий пункту 3 статьи 614 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции считает данный вывод суда первой инстанции ошибочным.

Пункт 3 статьи 614 ГК РФ является диспозитивной нормой и  допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (пункт 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Пунктом 3 договора арендодателю предоставлено право повышать арендную плату по договору, предупредив арендатора об этом письменно за 10 дней до повышения арендной платы.

Буквальное  содержание  условий пункта 3 договора не содержит указания на то, что арендатор имеет право повышать арендную плату чаще одного раза в год.

 В связи с чем не усматривается противоречий пункта договора положениям статьи 614 ГК РФ.

Доводы ответчика о ничтожности  спорного пункта  договора обоснованные тем, что срок действия договора при его заключении составил менее одного года,  являются несостоятельными.

Договор содержит  условие о возможности его  пролонгации  на тех же условиях на тот же срок при отсутствии заявления одной из сторон о его расторжении (пункт 9 договора).

Таким образом, при согласовании спорного пункта договора стороны исходили из возможности продления срока действия договора, указанного в пункте 9.

Как следует из материалов дела, уведомление об изменении арендной платы направлено арендатора по истечении  года после заключения договора и передачи имущества в фактическое пользование, что не противоречит пункту 3 статьи 614 ГК РФ.  

Учитывая изложенное, необоснованным признается вывод суда первой инстанции о недействительности (ничтожности) пункта 3 договора аренды в силу его несоответствия закону.

Однако данный вывод суда первой инстанции не привел к принятию  необоснованного решения по существу.

Гражданское законодательство исходит из принципа равенства участников гражданского оборота. В связи с чем, ни одна из сторон сделки не может быть поставлена в преимущественное положение перед другой стороной.

Как следует из пояснений истца, размер арендной платы увеличен на основании отчета о рыночной арендной плате за пользование объектом оценки.

Между тем, из условий договора аренды не следует, что изменение (увеличение) рыночной стоимости объекта аренды является основанием для увеличения размера арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 3 договора.

Положения статьи 301 ГК РФ не допускают одностороннее изменение условий договора при осуществлении предпринимательской деятельности кроме случаев, предусмотренных договором, если иное не предусмотрено законом или не вытекает из существа обязательства.

Условиями пункта 3 договора  не определены основания изменения размера арендной платы в одностороннем порядке, ни допустимый размер таких изменений.

В связи с чем суд приходит к выводу о том, что договорное условие пункта 3, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), однако, само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена, в настоящем случае не может рассматриваться как безусловное принятие  сторонами