Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2013 по делу n А75-3715/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;

с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 1.2 настоящей статьи, пунктом 5 статьи 25.2, пунктом 2 статьи 25.3 настоящего Федерального закона;

ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе;

в государственном кадастре недвижимости в отношении земельного участка, на государственную регистрацию прав на который представлены документы, отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем, за исключением случаев, установленных в пункте 1 статьи 19 настоящего Федерального закона.

В рассматриваемом случае, как следует из сообщения от 28.02.2013 № 01/007/2013-020, Банку было отказано в государственной регистрации ипотеки на основании абзацев 4 и 11 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствовали требованиям действующего законодательства и имелись противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными.

Суд апелляционной инстанции, повторно исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе, на которые ссылается Банк в обоснование своей позиции, и на которые ссылается Управление Росреестра по ХМАО – Югре, разделяет позицию суда первой инстанции о том, что указанный выше отказ регистрирующего органа не противоречит требованиям Закона о регистрации и не нарушает прав заявителя, исходя из следующего.

Материалами дела подтверждается, что 30.11.2007 между акционерным обществом «Банк ТуранАлем» (впоследствии АО «БТА Банк») (кредитор), Хажаевым И.Г. (залогодержатель) и ООО «СтройИнвест-МСК» (залогодатель) заключен договор об ипотеке № РФ 07/66.

В силу пунктов 1.1.1, 1.1.2, 1.1.3 договора залогодатель в обеспечение исполнения обязательств заемщиков по кредитным договорам передает залогодержателю в залог принадлежащее залогодателю права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 86:12:0103001:0105, 86:12:0103001:0106, 86:12:0103001:0073.

28.12.2007 Управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам зарегистрирован договор об ипотеке от 30.11.2007 № РФ 07/66, о чем в ЕГРП внесена запись № 86-72-13/012/2007-430.

Запись об обременении внесена в отношении аренды земельных участков с кадастровыми номерами 86:12:0103001:0105, 86:12:0103001:0106, 86:12:0103001:0073.

Впоследствии, указанное обременение права аренды было внесено в ЕГРП в отношении спорного земельного участка (кадастровый номер 86:12:0103001:161), образованного путем объединения и перераспределения земельных участков, в соответствии с требованиями статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 5 стати 22.2 Закона о регистрации.

Как следует из материалов дела, 07.07.2011 в пользу Банка произведена государственная регистрация ипотеки объекта незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом, площадь застройки 1692,1 кв. м, степень готовности 18 процентов, инв. № 71:131:000:000049050, расположенный по адресу: РФ, ХМАО - Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Объездная, д. 10.

Из статьи 69 Закона об ипотеке следует, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

В рассматриваемом случае Банк обратился в Управление Росреестра по ХМАО - Югре с заявлением о государственной регистрации ипотеки – права аренды земельного участка с кадастровым номером 86:12:0103001:161, на котором расположены объекты незавершенного строительства ООО «СтройИнвест-МСК».

Частью 1 статьи 342 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

В силу положений части 1 статьи 43 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Таким образом, имущество может быть предметом залога в обеспечение нескольких обязательств.

При этом, и статья 342 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 43 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» говорит о том, что именно имущество может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека) и другого обязательства (последующая ипотека).

В соответствии со статьей 128 Гражданского кодекса Российской Федерации к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

В силу указанной нормы права, к объектам гражданских правоотношений относятся, в том числе право аренды на земельный участок.

При этом в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору, переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Исходя из буквального толкования условий договора об ипотеке № РФ 07/66 от 30.11.2007, а также учитывая документы, представленные Банком 10.01.2013 в Управление Росреестра по ХМАО - Югре для регистрации, предметом залога является не имущество как таковое, а право аренды на земельный участок.

Учитывая изложенное апелляционный суд считает, что право аренды на земельный участок не может быть расценено как предшествующая ипотека или последующая ипотека, поскольку только имущество (в силу положений части 1 статьи 43 Закона об ипотеке, статьи 342 Гражданского кодекса Российской Федерации) заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства (последующая ипотека).

В качестве имущества мог рассматриваться сам земельный участок с кадастровым номером 86:12:0103001:161, однако предметом залога является именно право аренды на этот земельный участок, а не сам земельный участок, который действительно является одним и тем же, что по условиям договора ипотеки, что в соответствии с представленными на регистрацию документами.

В судебном заседании Восьмого арбитражного апелляционного суда представитель Банка в устном порядке выразил сомнение относительно того, что земельный участок с кадастровым номером 86:12:0103001:161, был образован в результате объединения и перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 86:12:0103001:0105, 86:12:0103001:0106,86:12:0103001:0073. При этом представитель Банка подтвердил, что указанный довод не был изложен в апелляционной жалобе и не был заявлен в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Между тем, как следует из материалов дела, порядок и основания объединения и перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 86:12:0103001:0105, 86:12:0103001:0106, 86:12:0103001:0073 при образовании земельного участка с кадастровым  номером 86:12:0103001:161 оспорены либо признаны незаконными в установленном законом порядке не были. При рассмотрении дела в суде первой инстанции лица, участвующие в деле, не оспаривали факт образования земельного участка с кадастровым номером 86:12:0103001:161 из земельных участков кадастровыми номерами 86:12:0103001:0105, 86:12:0103001:0106, 86:12:0103001:0073, в связи с чем, у суда апелляционной инстанции, равно как и у суда первой инстанции отсутствуют основания полагать, что земельный участок с кадастровым номером 86:12:0103001:161 образован не путем объединения и перераспределения означенных выше участков.

Что касается права аренды на какое-либо имущество, в том числе право аренды на земельный участок, действующее законодательство не регулирует данный вопрос применительно к возможности предоставления в залог в обеспечение другого обязательства, то есть не предоставляет возможность регистрировать в качестве последующей ипотеки права аренды на земельный участок.

Таким образом, повторная (последующая) регистрация ипотеки права аренды на земельный участок законодательством не предусмотрена, в связи с чем, такая регистрация не допускается.

По мнению подателя жалобы, при ипотеке земельного участка (в силу закона) имуществом, обеспечивающим обязательства залогодателя, является право аренды земельного участка сроком до 28.06.2014, а при ипотеке на основании договора от 30.11.2007 № РФ 07/66 таким имуществом является право аренды земельного участка сроком аренды четыре года и шесть месяцев, т.е. до 2011 года.

Между тем, суд апелляционной инстанции находит ошибочными доводы подателя жалобы о том, что право аренды земельного участка, заложенное по договору от 30.11.2007 № РФ 07/66, предусмотрено сроком аренды четыре года и шесть месяцев, то есть до 2011 года.

В силу части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;

4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Доказательств наступления случаев, при котором залог прекратился, подателем жалобы не представлено.

В силу части 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

При прекращении залога вследствие исполнения обеспеченного залогом обязательства либо по требованию залогодателя (пункт 3 статьи 343) залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан немедленно возвратить его залогодателю (часть 3 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По мнению суда апелляционной инстанции, право аренды ООО «СтройИнвест-МСК» на данный земельный участок находится в залоге у заявителя на основании договора об ипотеке № РФ 07/66 от 30.11.2007. Доказательств обратного, а равно и доказательств того, что в настоящее время данный договор является недействующим и арендные отношения по нему прекращены, подателем жалобы не представлено.

Кроме того, изменение срока договора аренды в связи с заключением дополнительного соглашения не влечет изменения оснований возникновения аренды и самого предмета аренды. При этом Банк, в соответствии с частью 2 статьи 23 Закона об ипотеке, не лишен права внести изменения об изменении срока в уже существующую в ЕГРП запись об ипотеке.

Отметки в ЕГРП о прекращении ипотеки, в соответствии с требованиями части 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется.

Довод апелляционной жалобы о том, что решение суда первой инстанции не содержит указания на конкретный пункт статьи 20 Закона о регистрации, предусматривающий основание для отказа в совершении регистрационных действий, не является основанием для отмены судебного акта, поскольку указанным решением признан законным отказ Управления Росреестра по ХМАО - Югре в государственной регистрации, мотивированный