Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2013 по делу n А75-3714/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;

с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 1.2 настоящей статьи, пунктом 5 статьи 25.2, пунктом 2 статьи 25.3 настоящего Федерального закона;

ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе;

в государственном кадастре недвижимости в отношении земельного участка, на государственную регистрацию прав на который представлены документы, отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем, за исключением случаев, установленных в пункте 1 статьи 19 настоящего Федерального закона.

Указанный перечень является исчерпывающим.

Сообщением от 28.02.2013 № 01/007/2013-021 Управление отказало Банку в государственной регистрации ипотеки на основании абзацев 4 и 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, а именно: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Суд апелляционной инстанции находит указанный отказ Управления Федеральной службы государственного регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре в государственной регистрации правомерным исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 30.11.2007 между акционерным обществом «Банк ТуранАлем» (впоследствии акционерное общество «БТА Банк») (кредитор), Хажаевым И.Г. (залогодержатель) и ООО «СтройИнвест-МСК» (залогодатель) заключен договор об ипотеке № РФ 07/66.

В силу пунктов 1.1.1, 1.1.2, 1.1.3 договора залогодатель в обеспечение исполнения обязательств заемщиков по кредитным договорам передает залогодержателю в залог принадлежащее залогодателю права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 86:12:0103001:0105, 86:12:0103001:0106, 86:12:0103001:0073.

 28.12.2007 Управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам зарегистрирован договор об ипотеке от 30.11.2007 № РФ 07/66, о чем в ЕГРП внесена запись № 86-72-13/012/2007-430.

Запись об обременении внесена в отношении аренды земельных участков с кадастровыми номерами 86:12:0103001:0105, 86:12:0103001:0106, 86:12:0103001:0073.

Впоследствии, указанное обременение права аренды было внесено в ЕГРП в отношении спорного земельного участка (кадастровый номер 86:12:0103001:163), образованного путем объединения и перераспределения земельных участков, в соответствии с требованиями статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 5 стати 22.2 Закона о регистрации (т. 2 л. д. 93-111).

Указанные обстоятельства лицами участвующим в деле не оспариваются.

Из материалов дела усматривается, что 07.07.2011 одновременно с государственной регистрацией права собственности ООО «СтройИнвест-МСК» на объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке, в соответствии с требованиями статьи 64 Закона об ипотеке, в ЕГРП была внесена запись об ипотеке в силу закона в отношении указанного объекта незавершенного строительства.

Ипотека права аренды в силу договора на спорный земельный участок и ипотека в силу закона на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, площадь застройки 2018,4 кв. м, степень готовности 12 процентов, инв. №71:131:000:000049070, расположенный по адресу: Российская Федерация, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Объездная, 5 д. 11, возникла и зарегистрирована в обеспечение требований банка к ООО «СтройИнвест-МСК» и ООО «Балтийская строительная компания-41» (далее - заемщики) за надлежащее исполнение заемщиками обязательств по договорам банковского займа № 2000/07/100/1706, 2000/07/100/1373, 2000/07/100/2071.

При этом, как следует из статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

В рассматриваемом случае Банк обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации ипотеки - права аренды земельного участка 1 Г,  с кадастровым номером 86:12:0103001:163, на котором расположены объекты незавершенного строительства ООО «СтройИнвест-МСК».

Частью 1 статьи 342 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

В силу положений части 1 статьи 43 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Таким образом, имущество может быть предметом залога в обеспечение нескольких обязательств.

При этом, и статья 342 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 43 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» говорит о том, что именно имущество может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека) и другого обязательства (последующая ипотека).

В соответствии со статьей 128 Гражданского кодекса Российской Федерации к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

В силу указанной нормы права, к объектам гражданских правоотношений относятся, в том числе права аренды на земельный участок.

При этом в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору, переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Исходя из буквального толкования условий договора об ипотеке № РФ 07/66 от 30.11.2007, а также учитывая документы, представленные Банком 10.01.2013 в Управление для регистрации, предметом залога является не имущество как таковое, а право аренды на земельный участок.

Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что право аренды на земельный участок не может быть расценено как предшествующая ипотека или последующая ипотека, поскольку только имущество (в силу положений части 1 статьи 43 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статьи 342 Гражданского кодекса Российской Федерации) заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства (последующая ипотека).

В качестве имущества мог рассматриваться сам земельный участок с кадастровым номером 86:12:0103001:163, однако предметом залога является именно право аренды на этот земельный участок, а не сам земельный участок, который действительно является одним и тем же, что по условиям договора ипотеки, что в соответствии с представленными на регистрацию документами.

Что касается права аренды на какое-либо имущество, в том числе право аренды на земельный участок, действующее законодательство не регулирует данный вопрос применительно к возможности предоставления в залог в обеспечение другого обязательства, то есть не предоставляет возможность регистрировать в качестве последующей ипотеки права аренды на земельный участок.

Таким образом, повторная (последующая) регистрация ипотеки права аренды на земельный участок законодательством не предусмотрена, в связи с чем такая регистрация не допускается.

Податель жалобы указал, что право аренды земельного участка, заложенное по договору от 30.11.2007 № РФ 07/66, предусмотрено сроком аренды четыре года и шесть месяцев, то есть до 2011 года.

Отклоняя указанный довод, суд апелляционной инстанции, исходит из того, что в силу части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;

4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Доказательств наступления случаев, при котором залог прекратился, подателем жалобы не представлено.

В силу части 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

При прекращении залога вследствие исполнения обеспеченного залогом обязательства либо по требованию залогодателя (пункт 3 статьи 343) залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан немедленно возвратить его залогодателю (часть 3 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Апелляционный суд приходит к выводу о том, что право аренды ООО «СтройИнвест-МСК» на данный земельный участок находится в залоге у заявителя на основании договора об ипотеке № РФ 07/66 от 30.11.2007. Доказательств обратного, а равно и доказательств того, что в настоящее время данный договор является недействующим и арендные отношения по нему прекращены, подателем жалобы не представлено.

Кроме того, изменение срока договора аренды в связи с заключением дополнительного соглашения не влечет изменения оснований возникновения аренды и самого предмета аренды. При этом Банк, в соответствии с частью 2 статьи 23 Закона об ипотеке, не лишен права внести изменения об изменении срока в уже существующую в ЕГРП запись об ипотеке.

Отметки в ЕГРП о прекращении ипотеки, в соответствии с требованиями части 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется.

Более того, решением Арбитражного суда ХМАО - Югры от 04.02.2013 по делу № А75-4814/2012, требования Банка о наложении взыскания на предмет залога, в том числе право аренды на земельный участок с кадастровым номером 86:12:0103001:163 удовлетворены, решение вступило в законную силу.

Таким образом, на сегодняшний день в судебном порядке обращено взыскание на право аренды на земельный участок, в связи с чем обеспечение обязательств (в виде ипотеки на право аренды на земельный участок) по кредитным обязательствам в рассматриваемом случае утратило смысл.

В обоснование своей позиции податель жалобы ссылается на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 04.02.2013 по делу № А75-4814/2012. Так, Банк ссылается на то, что факт возникновения ипотеки в силу закона права аренды земельных участков в пользу заявителя установлен и подтвержден указанным решением. Суд указал, что ипотека объектов незавершенного строительства возникла в силу статьи 69.1 Закона об ипотеке, а ипотека прав аренды земельных участков в силу статьи 69 названного закона, а также договора об ипотеке.

Указанный вывод расценивается апелляционным судом как изложение судом своей правовой позиции и не имеет преюдициального значения к рассматриваемому делу в смысле статьи 69 АПК РФ.

По мнению подателя жалобы, решение от 29.08.2013 не содержит указания на конкретный пункт статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ