Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2013 по делу n А46-6260/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК),Изменить решение (ст.269 АПК)

имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

В пункте 1 статьи 352 ГК РФ  содержится исчерпывающий перечень оснований прекращения залога.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (пункт 2 названной статьи).

В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим по смыслу пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.11.2011 № ВАС-12576/11, Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12576/11 по делу № А46-14110/2010).

Наличие оснований для прекращения залога, предусмотренных пунктом 1 статьи 352 ГК РФ, в настоящем деле не установлено.

Заявляя настоящий иск о признании обременения отсутствующим, ЗАО «ЭКООЙЛ» исходит из ничтожности договора № 07/161Z об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от 21.03.2007 в части установления ипотеки в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063.

Вместе с тем, недействительность договора, послужившего основанием возникновения залога, в качестве основания для прекращения залога в пункте 1 статьи 352 ГК РФ не предусмотрена. Следовательно, недействительность договора ипотеки не может быть признана основанием погашения записи об ипотеке по иску о признании зарегистрированного обременения отсутствующим.

В мотивировочной части решения судом первой инстанции сделан вывод о том, что договор № 07/161Z об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от 21.03.2007, заключённый между ЗАО «ЭКООЙЛ» и АО «БТА Банк», в части установления ипотеки в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063 является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 ГК РФ как противоречащий статьям 5, 62.1, 63 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Суд апелляционной инстанции полагает, что обжалуемое решение в части вывода о ничтожности договора № 07/161Z об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от 21.03.2007 в части установления ипотеки в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063 подлежит изменению, а вывод о недействительности в силу ничтожности оспариваемого договора - исключению из мотивировочной части оспариваемого решения.

Согласно пункту 2 статьи 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

В силу пункта 1 статьи 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Из пункта 5 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что право аренды может являться предметом залога.

Согласно пункту 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» арендатор земельного участка (гражданин или юридическое лицо) вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В пункте 1 статьи 63 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 указанного Федерального закона.

Пунктом 1 статьи 62.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определено, что предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Таким образом, Федеральный закон по-разному регулирует правоотношения, связанные с залогом земельных участков и залогом права аренды данных участков. При этом ограничения, связанные с залогом земельных участков, на залог права аренды земельных участков, исходя из изложенных норм права, не распространяются.

Собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды.

Делая вывод о том, что договор об ипотеке № 07/161Z является ничтожной сделкой в части установления ипотеки в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063 в силу статьи 168 ГК РФ как не соответствующий положениям статьи 63 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд первой инстанции исходил из того, что в данном случае земельный участок предоставлялся в целях, не предполагающих его использование для жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства, что исключает возможность возникновения ипотеки.

Между тем, суд не учел, что в настоящем деле предметом договора об ипотеке № 07/161Z является залог права аренды, а не залог самого земельного участка, в связи с чем, к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению положения пункта 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В рассматриваемом случае ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой зданий и сооружений, находящихся на этом участке, исходя из этого нормы главы ХI Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определяющие особенности ипотеки земельных участков (статьи 64, 64.2, 65), к такому договору не применяются. К отношениям сторон подлежат применению нормы главы ХII Федерального закона, устанавливающие особенности ипотеки зданий и сооружений.

В соответствии с абзацем вторым статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», нормы главы ХI Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» распространяются только на те случаи ипотеки, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки здания (сооружения).

Принимая во внимание, что право аренды земельного участка не является самостоятельным объектом, что ипотека в отношении права аренды по договору № 07/161Z не противоречит требованиям законодательства, что оспариваемый договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключен на срок более чем пять лет, при это арендодатель уведомлен о состоявшемся залоге, оснований для вывода о недействительности оспариваемого договора об ипотеке не имеется.

Таким образом, применив нормы материального права, не подлежащие применению, суд первой инстанции сделал неправильный вывод о недействительности договора об ипотеке № 07/161Z в части установления ипотеки в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063.

В пункте 35 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» разъяснено, что при принятии постановления суд апелляционной инстанции действует в пределах полномочий, определенных статьей 269 АПК РФ. В случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть. На изменение мотивировочной части судебного акта может быть также указано в резолютивной части постановления суда апелляционной инстанции.

Поскольку судом неправильно применены нормы материального права, выводы о недействительности в силу ничтожности договора об ипотеке № 07/161Z от 21.03.2007, заключенного между закрытым акционерным обществом «ЭКООЙЛ» и акционерным обществом «БТА Банк» в части установления ипотеки в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063, подлежат исключению из мотивировочной части обжалуемого решения.

Оснований для вывода о ничтожности оспариваемого договора по заявленным истцом доводам судом апелляционной инстанции не установлено.

Указав, что оспаривание зарегистрированного обременения в отношении спорного недвижимого имущества осуществляется путём предъявления исков, решения по которым являются основанием как для внесения, так и для исключения записи в ЕГРП, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что право истца могло быть защищено в результате признания договора залога (ипотеки) недействительным и применения последствий его ничтожности.

То обстоятельство, что в деле № А46-31891/2012 отказано в удовлетворении иска ООО «Инвестхимпром» к ЗАО «ЭКООЙЛ» и АО «БТА Банк» о признании договора № 07/161Z об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от 21.03.2007 недействительным в части установления ипотеки в отношении права аренды с 593858/3469550 долей в праве пользования земельным участком с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063 и применении последствий недействительности ничтожной сделки по причине пропуска срока исковой давности, не может расцениваться как исключительный случай для обращения в суд с заявлением о признании права отсутствующим.

Со своей стороны, невозможность защиты и восстановления своих прав заявлением иных исков, не связанным с признанием обременения отсутствующим, в том числе, об оспаривании договора и применения последствий его недействительности, истец не обосновал и не мотивировал.

Принимая во внимание изложенное, заявив иск о признании обременения отсутствующим, ЗАО «ЭКООЙЛ» избрало ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

В связи с чем заявленный в настоящем деле иск удовлетворению не подлежит.

Суд апелляционной инстанции изменяет решение  Арбитражного суда Омской области от 03 сентября 2013 года по делу № А46-6260/2013 путем исключения из мотивировочной части вывода о недействительности в силу ничтожности договора об ипотеке № 07/161Z от 21.03.2007, заключенного между закрытым акционерным обществом «ЭКООЙЛ» и акционерным обществом «БТА Банк» в части установления ипотеки в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063.

В остальной части решение  Арбитражного суда Омской области от 03 сентября 2013 года по делу № А46-6260/2013 оставлено без изменения.

Апелляционная жалоба АО «БТА Банк» судом апелляционной инстанции удовлетворена. Жалоба ЗАО «ЭКООЙЛ» оставлена без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с чем, расходы по государственной пошлине по апелляционным жалобам относятся на истца.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу акционерного общества «БТА Банк» удовлетворить.

Решение  Арбитражного суда Омской области от 03 сентября 2013 года по делу № А46-6260/2013 изменить, исключив из мотивировочной части вывод о недействительности в силу ничтожности договора об ипотеке № 07/161Z от 21.03.2007,