Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2014 по делу n А70-9509/2011. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

            Таким образом, в силу вышеприведённых разъяснений Пленума ВАС РФ в случае, если бы регистрация права собственности на спорные нежилые помещения уже была осуществлена за должником, то кредитор мог реализовать своё право на защиту нарушенного права путём предъявления требования в деле о банкротстве о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество (пункт 1 статьи 201.8. Закона о банкротстве), то есть в порядке пункта 3 статьи 551 ГК РФ.

            Однако такое право собственности за должником на спорные нежилые помещения, в том числе на сам объект недвижимости (жилой дом) не зарегистрировано.

            Об этом указывает и сам конкурсный       управляющий в апелляционной жалобе.

Причины уклонения от государственной регистрации права собственности на объект конкурсным управляющим не указаны (отзыв на заявление, т. 348 л.д. 62-64, апелляционная жалоба). 

Правомерность соответствующего бездействия со стороны конкурсного управляющего должника  из материалов дела  не усматривается. 

Строительство дома завершено, объект введён в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU72304000-110-рв от 28.06.2012) более года назад к моменту вынесения обжалуемого определения (26.08.2013), спорные помещения на основании акта передачи помещения под отделочные работы фактически переданы до возбуждения дела о банкротстве и находятся во владении Наличного А.Г.

Указанное владение не прекращено.

Правомочие владения представляет собой фактическое обладание, господство лица над вещью (имуществом), и потому его следует понимать как основанную на законе и охраняемую им возможность иметь вещь (имущество) у себя в хозяйстве.         Данное правомочие предоставляет его обладателю возможность оказывать какое-либо непосредственное воздействие на вещь.

  Правомочие владения недвижимостью  означает фактический доступ в помещения, размещение в них людей, имущества, прочее использование, защита от нежелательного доступа третьих лиц, несение эксплуатационных расходов и т.д.

Правомочие пользования позволяет его обладателю использовать вещь, потреблять ее, извлекать из неё какие-либо полезные свойства (эксплуатировать имущество, извлекать доходы, получать приносимые им плоды и т.п.).

Незаконным данное владение не признано: в основе владения - не оспоренный на предмет заключённости и действительности  договор долевого участия в строительстве,  фактически исполненный сторонами и в части оплаты долевого участия  и в части передачи объектов долевого участия, поскольку, несмотря на наименование самого акта  передачи помещения под отделочные работы, в этом акте прямо указано о том, что  обязанности застройщика построить объект выполнены, ключи от помещения дольщику переданы.

Конкурсный управляющий Сурметов Д.С., ссылаясь на норму статьи 130 Закона о банкротстве,  полагает, что нежилые помещения составляют конкурсную массу должника.

То есть, по мнению конкурсного управляющего, владение должником спорными нежилыми помещениями подтверждается самим фактом включения помещений в конкурсную массу, а Наличный А.Н. не вправе требовать от должника удовлетворения требований в натуральной форме.

Однако конкурсный управляющий не учитывает того, что до возбуждения дела о банкротстве сам должник передал Наличному А.Г. спорные нежилые помещения по акту от 01.02.2011, в котором произведена констатация сторонами факта выполнения застройщиком своих обязательств перед дольщиком по строительству объекта.

В отношении доводов жалобы конкурсного управляющего о том, что должник не подписывал с Наличным А.Г. передаточного акта о передаче спорного имущества до возбуждения дела о банкротстве, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Несмотря на то, что такого акта стороны не подписывали, акт передачи помещения под отделочные работы исходя из его содержания суд апелляционной инстанции воспринимает именно как акт передачи помещения застройщиком дольщику после выполнения принятых на себя договорных обязательств по передаче дольщику построенного объекта недвижимости (нежилых помещений, выступающих предметом настоящего заявления).

 Данный довод конкурсного управляющего не может быть положен в основу отмены судебного акта: в условиях  фактического  владения имуществом Наличным А.Г. с момента, предшествующего возбуждению дела о банкротстве,   подписание акта конкурсным управляющим носило бы фиктивный (не отражающий реальный факт) характер, а правового значения фиктивные документы не имеют.

  К тому же по смыслу разъяснений, приведённых в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»,  передача объекта во владение и пользование до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации, если  объект не  имеет признаков самовольной постройки.

Должник после передачи Наличному А.Г. спорных нежилых помещений не пользовался данными помещениями, которые к тому же были построены за счёт внесённых именно Наличным А.Г. денежных средств, а не должника.

Поскольку должник передал Наличному А.Г. задолго до возбуждения дела о банкротстве нежилые помещения, то у Наличного А.Г. нет необходимости и правовых оснований  требовать от должника передачи ему спорного имущества.

В то же время в силу условий пункта 4.1.4. договора должник обязался после принятия дома в эксплуатацию передать в регистрирующий орган пакет документов, необходимый для регистрации  права собственности дольщика.

То есть по условиям договора после принятия дома в эксплуатацию у должника как застройщика в любом случае отсутствует право собственности на нежилые помещения, хотя и построенные им в этом доме, но ему фактически не принадлежащие.

Доводы жалобы конкурсного управляющего о том, что заявление Наличного А.Г. о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательств передать его в собственность является злоупотреблением правом, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку предметом настоящих требований не является возложение на должника обязательства передать заявителю нежилые помещения.

Ввиду фактического нахождения у заявителя нежилых помещений, как указывалось выше, необходимость заявления требования о передачи таких помещений отсутствует.

             Наличным А.Г. заявлено требование о государственной регистрации перехода права собственности на эти помещения, что является самостоятельным требованием, обоснованность которого проверяется судом исходя из фактических обстоятельств дела с учётом применения соответствующих норм права.

В обстоятельствах, когда конкурсный управляющий не требует от Наличного А.Г. возвратить помещения, у Наличного А.Г. не имеется оснований заявлять и о включении своего денежного требования в реестр в порядке статей 71, 100 Закона о банкротстве, как ошибочно полагает конкурсный управляющий.

Несмотря на отсутствие государственной регистрации права собственности на спорное имущество за должником, оно находится, как указывалось выше, во владении и пользовании Наличного А.Г.

            Следовательно, Наличный А.Г. не может одновременно владеть имуществом и требовать возврата его стоимости в виде заявления требования о включении в реестр.

Отношения между участниками инвестиционной деятельности регулируются заключаемым ими договором, в результате исполнения обязательств по которому у инвестора (в данном случае Наличного А.Г.) после окончания строительства возникает право собственности на созданный застройщиком за счёт средств инвестора объект.

Цель, преследуемая Наличным А.Г. при обращении в арбитражный суд с  настоящим заявлением, совпадает с той целью, на достижение которой была направлена воля сторон при заключении договора, а именно: получение Наличным А.Г. в собственность нежилых помещений.

Между тем, право собственности на недвижимое имущество в силу статьи 131 ГК РФ возникает только на основании государственной регистрации путём внесения соответствующей записи в ЕГРП.

При рассмотрении настоящего вопроса исходя из конкретных фактических обстоятельств суд апелляционной инстанции считает необходимым учесть также правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении от 27.03.2012 № 15961/11.

При рассмотрении конкретного дела № А56-70717/2010 Президиум ВАС РФ установил, что право собственности общества, находящегося на стадии конкурсного производства, в отношении законченного строительством многоквартирного дома, в котором размещается нежилое помещение, не регистрировалось.

Как указал Президиум ВАС РФ, по смыслу пункта 5 Постановления от 11.07.2011 № 54 при предъявлении лицом, имеющим обязательственное требование о предоставлении имущества в собственность, иска о признании за ним права собственности суд не должен отказывать в этом иске только по мотиву выбора таким лицом ненадлежащего способа защиты своего права. В этом случае суду следует квалифицировать данное требование как иск о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11. Закона о банкротстве требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путём передачи помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно названным положениям предварительная государственная регистрация права собственности застройщика на недвижимое имущество, передаваемое участникам строительства в порядке погашения их требований, не является обязательной.

В настоящем случае аналогичная ситуация (причём никаких правомерных причин для задержки государственной регистрации конкурсный управляющий не привёл).

Таким образом, учитывая вышеприведённую правовую позицию Президиума ВАС РФ, отсутствие предварительно зарегистрированного права собственности на спорные нежилые помещения за должником не является препятствием для осуществления такой регистрации первоначально за Наличным А.Г., у которого во владении и пользовании они уже находятся на основании исполненной действительной сделки. 

Правового значения не подписание именно конкурсным управляющим акта приёма-передачи  на стадии проведения процедуры банкротства суд апелляционной инстанции не усматривает.

 Текущий или реестровый характер требования   инвестора в указанном деле, рассмотренном Президиумом ВАС РФ,  не  исключает значения  правовых позиций, изложенных в Постановлении.

 Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Инвентаризация  имущества должника, проведение которой является обязанностью  конкурсного управляющего,  не ограничивается формальным учётом имущества, а предполагает установление его фактического  наличия в ведении  должника в объёме всех правомочий, определяющих право собственности  - владения, пользования, и возможности распоряжения.

При принятии решения о погашении требований участников строительства конкурсный управляющий обязан принимать во внимание действительное наличие у должника имущества и его стоимость.

В нарушение статьи 65 АПК РФ  доказательств владения должником спорными помещениями (понимаемом как нахождение имущества в фактическом обладании, ведении, как возможность размещать людей, имущество, принятие мер к защите владения от третьих лиц, несения бремени содержания и др.) в период после  01.02.2011 суду  не представлено.

В обращении с настоящей апелляционной жалобой суд апелляционной инстанции усматривает осуществляемое со злоупотреблением права  намерение конкурсного управляющего  исключить установленную судом первой инстанции правовую определённость в отношении имущества  вне  реализации законного способа восстановления владения имуществом, как обязательного для последующего  акта распоряжения. 

В отсутствие решения суда о восстановлении владения должника реализация спорных помещений конкурсным управляющим будет  влечь неправомерное самоуправство путём внесудебного выселения  Наличного А.Г.

Из материалов дела не усматривается, что в отношении спорного нежилого помещения имеются какие-либо права (притязания) у иных лиц.

Постановка вопроса о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам судебного акта о погашении требований участников строительства является правом заинтересованного лица.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

В данной ситуации имущество передано Наличному А.Г.

  В соответствии с положениями части 1 статьи 4 АПК РФ, регулирующей право на обращение в арбитражный суд, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

 Апелляционный суд полагает, что конкурным управляющим не обоснована правовая заинтересованность в  обжаловании определения суда первой инстанции.

Право на обжалование конкурсный управляющий связывает с возможностью реализовать спорные помещения в составе конкурсной массы.

Между тем, в условиях владения  помещениями Наличным А.Г., данные помещения в составе конкурсной массы физически отсутствуют.

По убеждению апелляционного суда, реализация спорных нежилых