Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2014 по делу n А70-521/2012. Отменить определение первой инстанции полностью или в части, Разрешить вопрос по существу (ст.272 АПК РФ)

о передаче жилого помещения.

   Заявление о признании должника банкротом принято к производству суда определением от 13.02.2012.

   Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано  26.01.2011.

   Акт передачи  квартиры подписан между Кардоновой В.В. и должником 26.01.2011.

  То есть, наличие общих условий для возникновения у Кардоновой В.В. права на обращение в арбитражный суд с настоящим заявлением имеется.

   Вместе с тем, по правилам пункта 1 статьи 201.1. Закона о банкротстве под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введён в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения).

  Таким образом, основанием самих требований о признании права собственности на квартиру в построенном застройщиком жилом доме прежде всего выступает договор, заключённый между застройщиком – должником и участником долевого строительства.

 Поэтому  арбитражному суду первоначально следует установить, имеется ли между застройщиком и заявителем заключённый договор участия в долевом строительстве, на основании которого у заявителя может возникнуть право собственности на спорную квартиру.

 Как указывалось выше, в обоснование своих требований Кардонова В.В. ссылается на два договора № 57 от 17.11.2004 и № 227 от 30.03.2006.

При этом передача спорной квартиры по акту № 12 от 26.01.2011 должником Кардоновой В.В. имела место на основании договора № 227 от 20.03.2006.

Проанализировав имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о незаключённости договора № 227 от  30.03.2006 по следующим основаниям.

 В соответствии  с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

 Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

 Договор № 227 от 30.03.2006 по сути является договором купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

 Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в пунктах 1, 2, 3 Постановления от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление № 54), в соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключён договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путём указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в частности, в соответствии с проектной документацией).

  В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приёма-передачи, составленном сторонами во исполнение заключённого ими договора, то такой договор не может быть признан незаключённым.       В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

   Исходя из положений статьи 431 ГК РФ и вышеприведённых разъяснений Пленума ВАС РФ договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (квартиры) может быть признан заключённым, если у суда достаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости.

   То есть суду следует установить, что при заключении договора стороны действительно имели намерение передать покупателю (дольщику) именно ту квартиру, которая выступает предметом этого договора.

   Суд апелляционной инстанции установил, что указанное в договоре № 227 от 30.03.2006 жилое помещение (квартира), имеющее номер 40, по своему расположению на плане, являющимся приложением № 2 к договору, не является в действительности таковым.

   Данный вывод суда подтверждается следующими доказательствами.

   Предметом договора № 227 от 30.03.2006 в соответствии  с пунктом 1.3. данного договора является однокомнатная квартира, расположенная на 7 этаже в 1 подъезде и имеющая общую площадь 41,65 кв.м.

   В акте № 12 от 26.01.2011 передачи доли общей собственности общая площадь квартиры  указана в ином размере 32,6 кв.м.

   В  суд апелляционной инстанции Шакировым Р.А., Шакировой Р.Р. представлена копия технического паспорта от 25.10.2013 жилого помещения (квартиры) № 40 на дату 25.10.2013, составленного ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» Тюменским филиалом.

     Согласно техническому паспорту общая площадь квартиры составляет 32,60 кв.м, что соответствует данным кадастрового паспорта помещения (т. 140 л.д. 26).

   Кроме этого, Шакировым Р.А., Шакировой Р.Р. в апелляционный суд представлены следующие документы в копиях: акт приёма-передачи технической документации по многоквартирному дому от 23.09.2013; проект «Общие архитектурно-строительные решения» блок-секция 1 (10БС-24.15.-2, листы: титул, № 10).

  Акт от 23.09.2013 приёма-передачи технической документации по многоквартирному дому, расположенному по адресу: г. Тюмень, ул. Жуковского, 88 корпус 1,  составленный между ООО «Комфортный дом» и председателем правления ТСЖ «Жуковское» Рубцовой Т.Г., подтверждает факт передачи технической документации на этот дом.

   В числе переданной технической документации на многоквартирный дом значится, в частности, альбом «Архитектурно-строительные решения выше отметки 0.000» шифр: 10БС-24.15-2 (пункт 24 акта).

   Суд апелляционной инстанции, сопоставив схему, указанную в приложении № 2 к договору № 227 от 30.03.2006, с представленными документами в суд апелляционной инстанции (проект «Общие архитектурно-строительные решения» блок-секция 1 (10БС-24.15.-2, листы: титул, № 10), а также с данными технического паспорта от 25.10.2013 жилого помещения (квартиры) № 40, пришёл к следующему выводу.

Предметом спора является квартира под номером 40.

Технический паспорт по общему правилу содержит характеристики объекта недвижимости (является технической документацией).

В рассматриваемом техническом паспорте имеется план квартиры номер 40 (выкопировка из поэтажного плана дома).

В данной выкопировке, в которой отмечена квартира № 40, отсутствует  какое-либо из жилых помещений по приложению № 2 к договору № 227 от 30.03.2006.

Таким образом, сопоставив приложение № 2 к договору № 227 от 30.03.2006 с планом квартиры в техническом паспорте и проектной документаций по жилому дому, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что указанное в приложении № 2 к договору № 227 от 30.03.2006 жилое помещение (квартира), право собственности на которое заявлено Кардоновой В.В. может находится в блок-секции 10БС-24.15.-2, как это указано в договоре, но при этом отсутствует на плане квартиры в техническом паспорте (расположение квартиры в техническом паспорте не совпадает с планом в приложении № 2).

  Поскольку в приложении № 2 к договору № 227 от 30.03.2006 фактически не представлен план квартиры именно № 40, а представлен план других квартир, находящихся в блок-секции (10БС-24.15.-2), у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания считать, что при заключении договора № 227 от 30.03.2006 стороны действительно имели ввиду передачу в будущем Кардоновой В.В. квартиры № 40, на которую претендуют заявители.

  Вследствие чего суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что при подписании договора № 227 от 30.03.2006 стороны изначально не согласовали предмет договора, а именно: технические характеристики будущей квартиры.

 В связи с чем суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о незаключённости договора № 227 от 30.03.2006.

  Поскольку судом апелляционной инстанции договор № 227 от 30.03.2006 признан незаключённым, у Кардоновой В.В. отсутствуют правовые основания требовать признания за нею права собственности на квартиру №40.

   При этом суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

    В соответствии с пунктом 3 Постановления № 54 судам надлежит иметь в виду, что в случаях когда покупатель подписал договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, находясь под влиянием заблуждения относительно того, что содержащихся в нём данных достаточно для индивидуализации предмета договора, он может потребовать от продавца возмещения реального ущерба, причиненного вследствие признания договора незаключенным, если докажет, что заблуждение возникло по вине продавца, применительно к абзацу второму пункта 2 статьи 178 ГК РФ.

   На основании подпункта 4 пункта 1 статьи 201.1. Закона о банкротстве участник долевого строительства вправе заявить к должнику денежное требование о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному арбитражным судом незаключённым и предусматривающему передачу жилого помещения.

  Поэтому Кардонова В.В. имеет право обратиться к должнику  с  требованием о возврате уплаченных по договору № 227 от 30.03.2006 денежных средств.

  При этом суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.

   По незаключённому договору № 227 от 30.03.2006 Кардоновой В.В. не доказан и факт оплаты стоимости будущей квартиры.

   Согласно пунктам 2, 3 статьи 201.6. Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

   Исходя из данной нормы применительно к рассматриваемому случаю требование участника долевого строительства к застройщику может быть признано обоснованным при условии доказанности факта внесения застройщику оплаты стоимости квартиры.

   Из составленного между застройщиком и Кардоновой В.В. акта № 12 от 26.01.2011 следует, что передача квартиры по этому акту произведена во исполнение условий договора № 227 от 30.03.2006, а не договора № 57 от 17.11.2004.

  Следовательно, Кардонова В.В. должна доказать факт внесения оплаты стоимости квартиры переданной квартиры именно по договору № 227 от 30.03.2006.

   Между тем, данный факт Кардоновой В.В. не доказан.

            Пунктом 4.2. договора № 227 от 30.03.2006 установлено, что оплата денежных средств, вносимых участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства,  производится в полном объёме не позднее 01.04.2006.

             Однако надлежащих доказательств оплаты Кардоновой В.В. именно по этому договору в деле не имеется.

            В договоре  № 227 от 30.03.2006 отсутствуют условия, содержащие ссылку на договор № 57 от 17.11.2011, в рамках которого Кардоновой В.В. как раз и  произведена оплата.

    Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

            Поскольку стороны согласовали в пункте 4.2. договора № 227 от 30.03.2006 условие о внесении Кардоновой В.В. оплаты, при этом в срок до 01.04.2006, то при отсутствии в этом договоре указания на оплату по договору № 57 от 17.11.2004 суд апелляционной инстанции исходит из того, что Кардоновой В.В. не внесена оплата по договору № 227 от 30.03.2006.

            Факт внесения оплаты стоимости квартиры может быть подтверждён лишь первичными документами.

            Платёжных документов, имеющих ссылку на договор № 227 от 30.03.2006, подтверждающие  оплату стоимости квартиры в дело не представлено.

            Поэтому сама по себе справка должника от 01.04.2007 № 21 (т. 140 л.д. 21) о том, что Кардонова В.В. оплатила 416 500 руб. на основании договора № 227 от 30.03.2006, не может выступать безусловным доказательством факта внесения Кардоновой В.В. стоимости квартиры именно по этому договору.

             Исходя из сказанного договор № 227 от 30.03.2006 является незаключённым и Кардоновой В.В. не подтверждён факт внесения ею денежных средств должнику в счёт оплаты стоимости квартиры № 40 по этому договору.

   Относительно договора № 57 от 17.11.2004 апелляционный суд отмечает, что вопрос о наличии у должника обязательств перед Кардоновой В.В. по передаче спорной квартиры в виде доли по этому договору,  в рамках которого  Кардоновой В.В., как следует из материалов дела, произведена оплата по квитанциям к приходным кассовым ордерам, суд апелляционной инстанции не рассматривает, поскольку отсутствует возможность индивидуализировать подлежащую передачу Кардоновой В.В. квартиру  по договору № 57 от 17.11.2004.

     План квартиры к этому договору отсутствует.

    Поэтому при рассмотрении настоящего спора вопрос о наличии или отсутствии заключённости договора № 57 от 17.11.2004 и соответствующих обязательств сторон друг перед другом по этому договору судом апелляционной инстанции не рассматривается также.

  В связи с чем обстоятельства, касающиеся уплаты Кардоновой В.В. денежных средств по договору № 57 от 17.11.2004, судом апелляционной инстанции не устанавливаются.

  Составленный между должником