Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2014 по делу n А70-7213/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).

Экспертные заключения ЗАО «Ассоциация АЛКО» №№ 13/2013, 14/2013, 15/2013, 16/2013, как и любые доказательства, не являются для суда обязательным, оценка заключению должна быть дана по общим правилам, установленным АПК РФ.

Исходя из буквального толкования указанных норм права, в совокупности с рекомендациями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 66 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Поскольку предметом судебной экспертизы являлась оценка выкупной цены спорных земельных участков, заключения экспертизы (в том числе, по объему и характеру содержащейся в них информации) должны соответствовать требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой и иной стоимости.

Согласно статье 15 указанного Закона оценщик обязан соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

В силу статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые   стандарты   оценки,   цели   и   задачи   проведения   оценки   объекта   оценки,   а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Как следует из заключений, экспертами ЗАО «Ассоциация АЛКО» сделаны выводы о стоимости земельных участков, основанные на анализе рынка недвижимости, который проводился сотрудниками ЗАО «Ассоциация АЛКО». Вместе с тем, из заключений не усматривается, из каких источников были получены данные, используемая информация в свободном доступе не находится, что, как верно отметил суд первой инстанции,  вызывает сомнения по поводу достоверности проведенных исследований.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков (утв. распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р) (раздел 4, п.1) в результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение, значение корректировок.

В расчетной части заключений эксперта №15 и №16 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0706003:241 и 72:17:0706003:235 экспертами применены объекты аналоги в количестве 3-х единиц, проведены корректировки. В результате определения и внесения корректировок, получены цены аналогов (за 1 кв.м.), которые составили: аналог №1 - 393 руб., №2 - 1044 руб., №3 - 1256 руб. (экспертное заключение № 15, т.19 л.д.31); аналог №1 – 393 руб., №2 - 1043 руб., №3 - 1256 руб. (экспертное заключение № 16, т.19 л.д. 94).

Учитывая, что стоимость аналогов №1 и №3 почти в 3,2 раза отличается друг от друга, рассчитанный экспертами коэффициент вариации составляет 50 %, в то время как рекомендуемый коэффициент вариации стоимости недвижимого имущества не должен превышать 33%, суд первой инстанции правильно подверг сомнению проведенный экспертами анализ достаточности и достоверности информации, использованной в расчетной части.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод Департамента о необоснованности указанного вывода суда первой инстанции со ссылкой на отсутствие в законодательстве об оценочной деятельности обязательных требований относительно коэффициента вариации объектов-аналогов.

В данном случае требование о том, что  цены аналогов (единицы измерения аналогов) должны быть близки друг к другу прямо следует из приведенных выше Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков. В этих же Рекомендациях предусмотрено, что в случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги.

Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что представленные ЗАО «Ассоциация АЛКО» заключения №№ 13/2013, 14/2013, 15/2013, 16/2013, не удовлетворяют требованиям достаточности и достоверности, а определенная на основе этих отчетов стоимость спорных земельных участков не является рыночной и не может быть положена в основу оценки земельных участков, подлежащих изъятию для государственных нужд Тюменской области путем выкупа.

Учитывая диапазон оценок спорных земельных участков, указанных в представленных отчетах, оценив обстоятельства настоящего дела и имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции посчитал разумной и обоснованной выкупную цену, установленную в отчетах ООО «ЗСК-Центр» за № 849/13, № 852/13, № 853/13, № 854/2013 об оценке объектов оценки по состоянию на 16.07.2013, согласно которым выкупная стоимость спорных земельных участков составляет: земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:241 - 56 969 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:236 - 45 598 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:293 - 8 740 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:235 - 60 603 000 руб.

При выборе указанных отчетов ООО «ЗСК-Центр» суд исходил из того, что и истец, и ответчик представили отчеты указанной экспертной организации по состоянию на разные даты, таким образом можно сделать вывод о том, что и истец, и ответчик доверяют оценке, произведенной данным лицом.

Суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить следующее.

В силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В статье 2 указанного закона предусмотрено, что для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Таким образом, с учетом приведенных норм, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, является предполагаемой, наиболее вероятной ценой, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

В то же время реальная цена объекта складывается исходя из спроса и предложения в ходе совершения в отношении объекта гражданско-правовых сделок. Поэтому именно из условий сделок можно определить конкретную цену продажи объекта.

В материалах дела имеется соглашение от 30.12.2008 № 24 об изъятии земельного участка, условиях его выкупа и уплате выкупной цены, заключенное между Департаментом, ГКУ ТО «Управление автомобильных дорог» и ООО «ИНВЕСТ», предметом которого является выкуп земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:208, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ТОО «Ембаевское», площадью 197 699 кв.м. В пункте 2.1 договора выкупная цена составила 400 340 000 руб., то есть 2024,99 руб. за 1 кв.м. (т. 2 л.д. 32).

Указанный участок также выкупался для строительства кольцевой автодороги в г. Тюмени.

Также в материалах дела имеется договор купли-продажи от 07.07.2010 на приобретение ответчиком ООО «Экострой» земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:235, площадью 35 479 кв.м, по цене 78 408 590 руб., то есть 2210 руб. за 1 кв.м. (т. 2 л.д. 28).

В заключении ООО «ЗСК-Центр» за № 849/13 об определении выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:235 по состоянию на 16.07.2013 указано, что стоимость 1 кв.м земельного участка, сопоставимого с оцениваемым земельным участком, составляет от 1852 до 3000 руб. за 1 кв.м. (т. 2 л.д. 118).

Аналогичные сведения приведены в заключениях ООО «ЗСК-Центр» № 852/13, № 853/13, № 854/2013.

Объекты – аналоги, использованные ООО «ЗСК-Центр» при составлении отчетов на 16.07.2013, имеют разрешенное использование «под любой вид деятельности», то есть универсальный вид использования, и при этом относятся так же к категории – земли населенных пунктов, в отчете обоснована их сопоставимость с предметом оценки. В отношении убытков, возникших в связи с изъятием земельного участка имеется обоснование необходимых затрат: в том числе на поиск имущества, аналогичного изымаемому, затрат, связанных с оформлением права собственности и размер фактически уплаченного налога на земельный участок.

Со свой стороны, настаивая на определении выкупной стоимости земельного участка в соответствии с заключениями ООО «ЗСК-Центр» по состоянию на 17.10.2010, в частности по земельному участку с кадастровым номером 72:17:0706003:235 – 21 760 000 руб., то есть исходя из 613,32 руб. за 1 кв.м, соответствие указанной суммы рыночной стоимости истец не подтвердил. В то время как разница этой суммы с ценой покупки ответчиком указанного земельного участка в этом же году – более чем в 3 раза.

При этом, как пояснил представитель истца в судебном заседании, земельный участки под строительство дороги, действительно, ранее выкупались Тюменской областью по более высокой цене.

Сведений о том, что подобные сделки были оспорены или признаны недействительными, не представлено. Как не имеется в материалах дела сведений о злоупотреблении со стороны уполномоченных должностных лиц Департамента.

При этом ни одно из имеющихся в материалах настоящего дела заключений не содержит сведений о том, что за последнее время наблюдались процессы существенного снижения цен на земельные участки. В то время как обычным колебанием рыночных цен в зависимости от соотношения спроса и предложения снижение цен на земельные участки с 2008 года до 2013 года в 3 раза объяснено быть не может.

Учитывая диапазон оценок спорных земельных участков, указанных в представленных сторонами документах и данную выше оценку этим документам, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что разумными и обоснованными выкупными ценами спорных участков являются цены, установленные в отчетах ООО «ЗСК-Центр» об оценке объекта оценки по состоянию на 16.07.2013.

У суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения ходатайства Департамента о назначении повторной экспертизы.

   В соответствии со статьей 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

            Исходя из приведенных положений статьи 87 АПК РФ, основаниями к назначению повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия в таком заключении противоречий.

Ранее по данному делу определением суда от 14.10.2013 уже была назначена повторная экспертиза, проведение же третьей экспертизы по одним и тем же вопросам, действующим процессуальным законодательством не предусмотрено, на что правильно указал суд первой инстанции, отклоняя аналогичное ходатайство ООО «Экострой».

В силу разъяснений пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

В соответствии с частью 3 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайство о проведении экспертизы, в удовлетворении которого им было отказано судом первой инстанции.

В суде первой инстанции ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы истец не заявлял, напротив, возражал против удовлетворения ходатайства ответчика.

В соответствии с частью 2 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться принадлежащими им процессуальными правами; для лиц, допустивших злоупотребление процессуальными правами, наступают предусмотренные АПК РФ неблагоприятные последствия. Данные положения относятся также к вытекающему из принципа