Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2014 по делу n А46-4381/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, исходя из пункта 19 ФСО № 1, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследованных оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

В соответствии с пунктом 24 ФСО № 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Из отчета № К-13-093 от 05.11.2013 следует, что для оценки наиболее эффективного использования земельного участка, оценщиком был применен такой параметр как разрешенный вид использования земельного участка.

Исходя из положений Градостроительного кодекса Российской Федерации, виды разрешенного использования, в разрезе которых определяется кадастровая стоимость земельных участков населенных пунктов, устанавливаются органами власти с учетом функциональных зон и оказывает существенное влияние на определение его кадастровой стоимости.

Между тем, как обоснованно указал суд первой инстанции, практически все выбранные экспертом аналоги расположены в ином административном округе города Омска, хотя в разделе «Анализ ценообразующих факторов» отчета указано, что местоположение является одним из значимых факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Более того, все эти участки, в отличие от оцениваемого, являются незастроенными, на них отсутствуют улучшения, коммуникации, площади выбранных аналогов существенно отличаются от площади оцениваемого объекта (от 5 до 7 раз).

Помимо прочего, вопреки утверждениям оценщика, цена за 1 кв. м участка с меньшей площадью  меньше, чем у участков с большими площадями.

Более того, в Отчете отсутствуют доказательства того, что оценщик знакомился и с объектом оценки (в отчете отсутствуют фотографии, акт осмотра участка и его улучшений).

Из каких источников была взята информация о выбранных аналогах экспертами не указано.

При этом суд учитывает довод Администрации о том, что специализированными изданиями по недвижимости в городе Омске являются общепризнанные печатные издания «Новый Адрес», «Бизнес-Недвижимость», «Недвижимость», «Коммерческая недвижимость», «Рынок недвижимости», в которых и представлено подавляющее большинство оферт по производственной и коммерческой недвижимости, а не единственно упомянутое оценщиками издание - газета «Все для вас».

Позиция истца о том, что для определения рыночной стоимости спорного земельного участка имеет значение нахождение объектов-аналогов в одной ценовой зоне, а не в одном районе, ссылками на нормы права достаточным образом не обоснована, в связи с чем соответствующие доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что использованная оценщиком при проведении исследования информация не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности (пункт 19 ФСО № 1), оценщиком допущены нарушения требований Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В связи с этим отчет № К-13-093 от 05.11.2013 нельзя признать допустимым доказательством по настоящему делу, а указанную в нем рыночную стоимость земельного участка истца - достоверной.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что в нарушение правовых норм Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» эксперт не проводил экспертизу отчета оценщика на подтверждение полученной оценщиком стоимости объекта оценки, а ограничился проведением нормативно-методической экспертизы.

Между тем, в соответствии со статьёй 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного закона под экспертизой понимается проведение проверки отчета оценщика не только на его соответствие нормативным требованиям, но и на подтверждение стоимости объекта оценки.

Согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в определении от 09.08.2012 № 10186/12 по данной категории дел проведение экспертизы отчета оценщика в соответствии со статьёй 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» является обязательной, и отсутствие такой экспертизы является самостоятельным основанием для отказа в исковых требованиях.

Таким образом, отказав в удовлетворении требований ЗАО «Тандер» в полном объеме, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение при правильном применении норм материального и процессуального права, соответствующее по своим выводам фактическим обстоятельствам.

Поскольку истцу в удовлетворении заявленных требований отказано, отсутствуют основания для взыскания с ответчика расходов предпринимателя на оплату услуг оценщика и на оплату экспертизы отчета, а также услуг представителя.

С учетом изложенного, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, в связи с отказом в ее удовлетворении, относятся на истца в порядке статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 13 января 2014 года по делу № А46-4381/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.Н. Глухих

Судьи

А.В. Верёвкин

Т.А. Зиновьева