Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2014 по делу n А70-2094/2011. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.

Следовательно, в том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

В ситуации, когда вопреки условиям договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей, уклоняется от совершения необходимых для этого действий, другие участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать исполнения указанного договора применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ. Аналогичным образом судам следует квалифицировать иски товарищей, сформулированные как требования о признании права собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого являлось общей целью.

Во всех таких случаях судам надлежит исходить из того, что право собственности товарища, предъявившего соответствующее требование, возникает не ранее момента государственной регистрации данного права на основании судебного акта об удовлетворении этого требования (пункт 2 статьи 8, статья 131 ГК РФ, статья 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Участник договора простого товарищества вправе также потребовать возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

То есть существенными условиями этого договора являются совместные действия, направленные на достижение общей цели, и соединение участниками товарищества своих вкладов, которыми в силу пункта 1 статьи 1042 Кодекса признается все то, что они вносят в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи.

Однако, в деле отсутствуют доказательства, позволяющие сделать вывод, что между ООО «АСИК» и ООО «МегаПолис» достигнуто соглашение об осуществлении совместных действий. Судом не установлено, что являлось вкладом товарищей в совместную деятельность, какие права и обязанности возникли у сторон в результате таких правоотношений.

В материалах дела отсутствует какой-либо договор, заключенный между ООО «АСИК» и должником, свидетельствующий о возникновении между ООО «АСИК» и ООО «МегаПолис» отношений простого товарищества. Протоколы намерений на строительство многоквартирного четырнадцатиэтажного жилого дома от 25.03.2005 и от 05.05.2005 не представлены.

В тоже время в пункте 1.3 договора на строительство жилья № 30(20)2 от 01.12.2010 передаваемая дольщику доля принадлежит генподрядчику в соответствии с договором подряда № 3 от 17.04.2007, заключенного между заказчиком-застройщиком (ООО «АСИК») и генподрядчиком (ООО «МегаПолис»).

Строительство дома ведется на земельном участке, принадлежащем заказчику-застройщику на основании договора № 23-30/432 аренды земельного участка (землеустроительное дело № 22193), заключенного в соответствии с распоряжением Департамента имущественных отношений Тюменской области от 29.03.2005 № 610/14-з.

Пунктом 1.4 договора на строительство жилья № 30(20)2 от 01.12.2010 установлено, что разница между сметной стоимостью объекта и стоимостью долевого участия остается в распоряжении генподрядчика.

Как указывалось выше, предварительный договор № 30(20)2 от 14.09.2006 содержит ссылку на то, что право на квартиру принадлежит ООО «МегаПолис» на основании договора подряда № 1 от 26.03.2005.

В пункте 6 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, разъяснено, что  в случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд").

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу части 1 статьи 4, части 2 статьи 44, части 5 статьи 46 и части 1 статьи 47 АПК РФ истцу принадлежит право определения предмета и основания иска, а также процессуального статуса участвующих в деле лиц.

По смыслу статьи 47 АПК РФ иск должен быть предъявлен к надлежащему ответчику, то есть к лицу, которое должно отвечать по иску.

Из приведенных норм АПК РФ следует, что надлежащим ответчиком является лицо, которое нарушает или оспаривает права или законные интересы истца и, соответственно, удовлетворение иска к которому приведет к восстановлению этих прав.

Арбитражный суд рассматривает спор по тем предмету и основаниям, которые заявлены истцом, учитывая обстоятельства, которые как юридические факты составляют основание предъявленного материально-правового требования.

По смыслу статьи 49 АПК РФ, предметом иска является материально-правовое требование к ответчику о совершении определенных действий, воздержании от них; признании наличия или отсутствия правоотношения, изменении или прекращении его, основанием иска являются обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение исковых требований к ответчику.

В настоящем деле ООО «МегаПолис» заявлено требование к Бекаревой В.И. о признании права собственности на жилое помещение. В качестве правового обоснования заявленных требований должник ссылается на нормы главы 55 ГК РФ («Простое товарищество).

Между тем, Бекарева В.И. не является надлежащим ответчиком по заявленному истцом требованию с применением положений главы 55 ГК РФ о простом товариществе.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что как при существовании между ООО «АСИК» и ООО «МегаПолис» отношений по договору простого товарищества, так и отношений по смешанному договору подряда и купли продажи, надлежащим ответчиком по заявленному требованию является ООО «АСИК», а не Бекарева В.И.

В связи с чем, суд апелляционной инстанции исходит из того, что настоящее требование заявлено к ненадлежащему ответчику, что является самостоятельным основанием для отказа в его удовлетворении.

Кроме того, изучив обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции пришел к следующему выводу.

Согласно представленным ответчиком в материалы дела документам, принятые по договору на строительство жилья № 30(20)2 от 01.12.2010 обязательства исполнялись Бекаревой В.И., стоимость квартиры оплачена в размере 2 190 100 рублей путем внесения денежных средств в кассу ООО «МегаПолис» (квитанции к приходным кассовым ордерам № 174 от 14.09.2006, № 184 от 29.09.2006, № 196 от 02.10.2006).

Приказом от 11.01.2011 ООО «МегаПолис» распределило квартиры расположенные по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Московский тракт, 127. Согласно данному приказу, квартира №83 распределена Бекаревой Вере Ивановне (л.д.17).

Кроме того, по акту передачи общей собственности от 18.01.2011 спорная квартира фактически передана должником Бекаревой В.И.

Бекаревой В.И. заключен договор с управляющей компанией  ООО «Управляющая компания «Уют» 17.01.2011. Согласно выписке из лицевого счета за период с марта 2010 по декабрь 2013 года вносила коммунальные платежи и за содержание квартиры.

В пункте 4 акта передачи общей собственности от 18.01.2011 указано, что обязательства сторон по договору выполнены полностью, все денежные расчеты произведены и взаимные претензии отсутствуют. Вклад в строительство квартиры внесен дольщиком в полном объеме, в соответствии с условиями договора на строительство жилья. Претензий по оплате к дольщику генподрядчик не имеет.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2014 рассмотрение настоящей апелляционной жалобы было отложено с целью предоставления конкурсному управляющему должника возможности подготовить свои возражения с учетом представленных ответчиком с апелляционной жалобой доказательств об оплате стоимости долевого участия.

Представленные Бекаревой В.И. квитанции к приходным кассовым ордерам никем из участвующих в деле лиц не оспорены, о фальсификации представленных доказательств в порядке, предусмотренном статьей 161 АПК РФ, не заявлено.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

При таких обстоятельствах заинтересованная сторона несет риск несовершения процессуальных действий по опровержению представленного платежного документа (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что факт получения должником денежных средств в счет оплаты по договору на строительство жилья № 30(20)2 от 01.12.2010 по представленным в дело доказательствам, не опровергнут.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Учитывая, что разрешение на строительство многоквартирного дома выдано ООО «АСИК» до вступления в силу ФЗ от 30.12.2004  №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», положения данного закона, на правоотношения, сложившиеся между ООО «МегаПолис» и Бекаревой В.И. не распространяются.

Согласно разъяснений, приведенных в пункте 8, 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами  ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

 Судам следует иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами. Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по данному договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону.

Таким образом, предварительный договор №30(2)20 и договор №30(2)2 на строительство жилья следует квалифицировать как договоры купли продажи будущей вещи.

Согласно пункту 1, 2 и 3 статьи 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В соответствии с пунктом 3.1.3 договора генподрядчик обязан передать дольщику его долю по акту приема передачи доли общей собственности при условии выполнения дольщиком своих обязательств.

ООО «МегаПолис» полагает, что имеет право на односторонний отказ от исполнения договора на