Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2015 по делу n А70-7864/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

255 и 254.

Так, согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В соответствии со статьей 24.16 Федерального закона от 29.07.2008 № 135-ФЗ в течение тридцати дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости, исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости. Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия положительного экспертного заключения на указанный отчет. По результатам экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на указанный отчет.

Согласно статье 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

При этом абзацем 3 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, основным допустимым доказательством действительной рыночной стоимости земельных участков является именно отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков, прошедший экспертизу саморегулируемой организации оценщиков и получивший её положительное заключение.

Как следует из материалов дела, в рассматриваемом случае истцом в обоснование своих требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0430001:182, 72:23:0430001:266 равной его рыночной стоимости, представлен отчет № 513Р-06.2014 от 25.06.2014, подготовленный ООО «Судебная экспертиза и оценка», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430001:182 определена в размере 701 100 руб., земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430001:266 определена в размере 5 726 600 руб. по состоянию на 01.01.2011, а также экспертное заключение от 30.06.2014 № 490/23-14 саморегулируемой организации оценщиков «НП «межрегиональный союз оценщиков», содержащее положительное заключение на названный выше отчет оценщика.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Проанализировав содержание представленного в материалах дела отчета от № 513Р-06.2014 от 25.06.2014, доводы лиц, участвующих в деле, относительно соответствия спорного отчета Федеральным стандартам оценки и относительно достоверности такого отчета, а также оценив в соответствии со статьями 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иные доказательств, имеющиеся в материалах дела, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что методика определения рыночной стоимости земельного участка, примененная оценщиком в рассматриваемом случае, не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, и, как следствие, содержащиеся в указанном отчете выводы не могут быть признаны достоверными, по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, утвержден Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее – ФСО № 1).

Согласно пункту 5 ФСО № 1 при определении стоимости объекта оценки определяется расчётная величина цены объекта оценки, определённая на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путём расчёта стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО № 1).

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей (пункт 10 ФСО № 1).

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный и сравнительный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

В рассматриваемом случае оценщик отказался от затратного подхода, применив при расчёте стоимости объекта оценки сравнительный подход.

Пунктом 14 ФСО № 1 установлено, что сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признаётся объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО № 1).

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19 ФСО № 1).

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Следовательно, сравнительный подход основан на принципе сопоставления, который проводится с аналогами, продающимися на вторичном рынке, с учётом корректирующих коэффициентов.

В рассматриваемом случае  при расчете рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом оценщик использовал объекты-аналоги, не сопоставимые с объектом оценки по основным характеристикам: местоположение,  вид разрешенного использования, определяющих их стоимость.

В качестве объектов-аналогов для земельных участков оценщиком в отчете указаны: земельный участок площадью 5 300 кв.м., расположенный в п. Боровский Ялуторовского тракта, площадью 6 000 кв.м., стоимостью 1 367 руб. за кв.м.; земельный участок, расположенный в п. Антипино СтароТобольского тракта г. Тюмени, площадью 20 000 кв.м., стоимостью 753 руб. за кв.м.; земельный участок, расположенный в п. Березняковский Салаирского тракта г. Тюмени, площадью 10 000 кв.м., стоимость 400 руб. за кв.м.; земельный участок, расположенный на 3 км. Московского тракта площадью 4200 кв.м., стоимость 714 руб. за кв.м.

Тогда как исследуемые объекты имеют площадь 936 кв.м., 7476 кв.м. и расположены в городе Тюмени.

Вид разрешенного использования у объектов - аналогов также указан отличный от спорного земельного участка- земли коммерческого использования, тогда как объекты исследования относятся к категории земель населенных пунктов, и имеют вид разрешенного использования: под нежилые строения.

То обстоятельство, что объекты-аналоги, как и объекты оценки, являются объектами коммерческого назначения, не может быть принято во внимание, поскольку, по смыслу федеральных стандартов оценки, определение цены оценки должно быть обосновано на дифференцированных показателях аналогичных объектов недвижимости (цель использования, площадь, местоположение и другие характеристики), тогда как отнесение указанных объектов к коммерческой недвижимости означает их использование в предпринимательской деятельности безотносительно дифференцированных элементов, используемых при применении сравнительного метода оценки.

Согласно пункту 22 ФСО №1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

В отсутствие достаточных и достоверных сведений о разрешенном использовании земельных участков, выбранных в качестве объектов-аналогов, оценщик должен был отказаться от применения сравнительного подхода.

Согласно пункту 10 ФСО № 1 при установлении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором стоимость его будет наибольшей.

В соответствии с разделом II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждённых распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, рыночная стоимость земельного участка определяется, исходя из его наиболее эффективного использования, в результате которого величина стоимости земельного участка будет максимальной и которое может не совпадать с текущим использованием земельного участка. Оценщик таких расчётов не проводил.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что использованные оценщиком при проведении исследования рыночной стоимости объекта оценки подход  не соответствует пунктам 14 и 19 Федеральных стандартов оценки № 1, в связи с этим является недостоверным и недопустимым доказательством по делу.

В связи с этим указанную в отчете рыночную стоимость спорных земельных участков невозможно признать достоверной.

На основании изложенного доводы Общества о достоверности представленного отчета отклоняются судом апелляционной инстанции.

При этом подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы о допущенных судом первой инстанции процессуальных нарушениях, как в части формирования доказательственной базы по рассматриваемому спору, так и в части примененных судом первой инстанции подходов к процессу их исследования и оценки.

  Исходя из характера рассматриваемого спора, суд апелляционной инстанции считает необходимым указать, что поскольку бремя доказывания рыночной стоимости земельного участка лежит на истце, неисполнение им обязанности по доказыванию, в том числе, путем проведения экспертизы, является его процессуальным риском.

 В соответствии с частью 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

 Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 5 мотивировочной части Постановления от 28.11.1996 № 19-П указал: "Этот конституционный принцип предполагает такое построение судопроизводства, при котором функция правосудия (разрешения дела), осуществляемая только судом, отделена от функций спорящих перед судом сторон.

 При этом суд обязан обеспечивать справедливое и беспристрастное разрешение спора, предоставляя сторонам равные возможности для отстаивания своих позиций, и потому не может принимать на себя выполнение их процессуальных (целевых) функций".

 Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Подлежит отклонению и довод апелляционной жалобы о том, что суд, не обладающий специальными познаниями в сфере оценочной  деятельности, не мог самостоятельно оценивать достоверность имеющихся в представленном отчете сведений.

            На обязанность судов проверять содержащиеся