Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2015 по делу n А46-4341/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

о праве собственности 55-АА 901321).

Нежилое помещение 6П, площадью 83,8 кв.м., принадлежащее истцу на основании свидетельства 55-АА 901322, находится на земельном участке с кадастровым номером 55:14:30 02 03:1299, принадлежащим ответчику.

Поскольку в нарушение требований статьи 35 ЗК РФ, при продаже земельного участка по договору от 24.06.2013 факт нахождения на нем объекта недвижимости – нежилого помещения 6П, площадью 83,8 кв.м., учтен не был и согласно условиям договора купли-продажи, помимо земельного участка с кадастровым номером 55:14:30: 02 03:1299 площадью 8863 кв.м. передано лишь, расположенное на нем здание цеха по деревообработке общей площадью 829,50 кв.м., руководствуясь статьями 166, 167 ГК РФ истец (с учетом уточнений исковых требований) просит суд применить последствия недействительности (ничтожности) сделки: договора б/н от 24.06.2013, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Аркада» и Сабаевой Инной Валерьевной; возвратить в собственность Сабаевой Инны Валерьевны 23.06.1974 г.р. земельный участок с кадастровым номером 55:14:30 02 03:1299 площадью 829,50 кв.м., и расположенное на нем здание цеха по деревообработке общей площадью 829,50 кв.м., инвентарный номер 1366, литер В, этажность 1, расположенные по адресу: Омская область, Муромцевский район, р.п. Муромцево, ул. Кирова, дом 71.

Ответчик требования не признал, заявил встречный иск, в котором просил суд применить последствия недействительности договора купли-продажи от 24.06.2013 (заключенного между Сабаевой Инной Валерьевной, 23.06.1974 года рождения и ООО «Аркада» ИНН 5522006677) в части земельного участка с кадастровым номером: 55:14:300203:1299, занятой частью нежилого помещения с кадастровым номером 55:14:300203:2555, принадлежащего Сабаевой Инне Валерьевне – площадью 233 кв.м. в виде: взыскания с Сабаевой Инны Валерьевны 23.06.1974 года рождения в пользу ООО «Аркада» (ИНН 5522006677) денежных средств в размере 23 658 руб. 82 коп.

Ссылаясь на статью 180 ГК РФ, ответчик указал на то, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

11.12.2014 Арбитражный суд Омской области вынес судебный акт, являющийся предметом апелляционного обжалования по данному делу.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке части 5 статьи 268, статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения по настоящему делу.

Фактические обстоятельства дела установлены судом первой инстанции в соответствии с представленными в дело доказательствами, основания для установления иных фактических обстоятельств у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Оставляя без изменения решение суда первой инстанции в обжалуемой части, суд апелляционной инстанции исходит также из следующего.

Судом при рассмотрении спора было установлено, а сторонами не оспорено, что ИП Сабаева И.В. и ООО «Аркада» претендуют на один и тот же земельный участок, ссылаясь на то, что он необходим для эксплуатации находящихся у них в собственности объектов недвижимости. Вместе с тем, спор возник в связи с наложением границ двух земельных участков, необходимость предоставления каждого из которых связана с находящимися на них объектами недвижимости, один из которых принадлежит истцу, а другой – ответчику.

Несмотря на то, что спор связан с наложением границ, истец по настоящему делу оспаривает договор купли-продажи от 24.06.2013 не в части, необходимой для эксплуатации и использования объекта недвижимости, принадлежащего ИП Сабаевой И.В., а в целом.

В связи с этим суд первой инстанции, учитывая фактические обстоятельства спора, правомерно руководствовался правовыми позициями, изложенными в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11 и 3771/11.

Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения (далее они же могут именоваться объектами недвижимости), расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Исходя из изложенного, иск собственника объекта недвижимости, чьи права при продаже земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо если этот земельный участок неделим.

В случае если земельный участок делим, то истец вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

В случае, если по оспариваемому договору продан земельный участок, в состав которого входит часть земельного участка, занятая объектом недвижимости другого лица и необходимая для его использования, то единственным последствием признания судами недействительной сделки купли-продажи земельного участка является лишение его покупателя титула собственника, что противоречит общим положениям статьи 167 ГК РФ о последствиях недействительности сделок в виде возврата их сторон в первоначальное положение.

В случае, когда сделка могла бы быть совершена без части, являющейся недействительной, а истец настаивает на требовании о признании недействительной сделки полностью, то иск не полежит удовлетворению в связи с избранным истцом ненадлежащего способа защиты.

Из материалов дела усматривается, что при продаже земельного участка с кадастровым номером 55:14:300203:1299 по договору от 24.06.2013 факт нахождения на нем объекта недвижимости – нежилого помещения 6П, площадью 83,8 кв.м., учтен не был и согласно условиям договора купли-продажи помимо земельного участка с кадастровым номером 55:14:30: 02 03:1299 площадью 8863 кв.м. передано лишь, расположенное на нем здание цеха по деревообработке общей площадью 829,50 кв.м.

При этом, расположенное на переданном в собственность ответчика земельном участке с кадастровым номером 55:14:30 02 03:1299, нежилое помещение 6П, площадью 83,8 кв.м., принадлежащее истцу на основании свидетельства 55-АА 901322, осталось в собственности у истца.

Вместе с тем истец как в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, так и в ходе рассмотрения настоящего спора в порядке апелляционного производства не оспаривает своей осведомленности о факте наложения объектов недвижимости, исковые же требования по сути направлены на лишение ООО «Аркада» права собственности на все указанное выше недвижимое имущество.

Соглашаясь в данном случае с позицией ООО «Аркада» о том, что последствия ничтожности сделки, о применении которых просит Сабаева И.В. несоразмерны возможному нарушению прав истца по первоначальному иску, суд обоснованно указал, что площадь помещения 6П, принадлежащего Сабаевой И.В,, налагаемая на земельный участок (в соответствии с заключением кадастрового инженера от 04.09.2014, подготовленного ООО «МЦ «Деметра») составляет 93 кв.м., то есть всего 1,04% от общей площади земельного участка с кадастровым номером 55:14:300203:1299 (8863 кв.м.), принадлежащего ООО «Аркада». Более того, площадь, необходимая для размещения и эксплуатации помещения 6П, принадлежащего Сабаевой И.В., и которая налагается на земельный участок (в соответствии с заключением кадастрового инженера от 04.09.2014, подготовленного ООО «МЦ «Деметра»), равна 233 кв.м., что составляет всего 2,6% от общей площади земельного участка с кадастровым номером 55:16:300203:1299, принадлежащего ООО «Аркада».

Эти обстоятельства ответчиком не оспорены. При этом следует указать, что в настоящее время имущество, приобретённое ООО «Аркада», используется в его коммерческой деятельности (01.12.2013 между ООО «Аркада» и ФКУ «Центр государственной инспекции по маломерным судам МЧС России по Омской области» заключён Договор М 7 на хранение задержанных маломерных судов на территории ООО «Аркада» по адресу: р. п. Муромцево, ул. Кирова, д. 71, 15.01.2014 между ООО «Аркада» и МО МВД «Муромцевский» заключён Договор № 62\43 на хранение задержанных транспортных средств на территории ООО «Аркада» по адресу: р. п. Муромцево, ул. Кирова, д. 71; ответчиком территория участка огорожена, возведен забор).

В силу пункта 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно пункту 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 ГК РФ).

Коллегия поддерживает позицию суда первой инстанции о том, что действуя добросовестно и разумно, заключая Договор купли-продажи от 24.06.2014, Сабаева И. В. должна была принять разумные и полагающиеся в подобной ситуации меры для предотвращения нарушения чьих-либо прав (как Продавца, так и Покупателя).

Утверждения истца о намерениях сторон заключить в будущем договор купли-продажи второго объекта недвижимости допустимыми доказательствами не подтверждаются. Предварительный договор не заключался. В соответствии со статьями 550,551 Гражданского Кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Наличие устных договоренностей, если таковые и имели место между сторонами, правового значения для рассмотрения данного спора не имеют.

Позиция ИП Сабаевой И.В. о возможности продажи только всех объектов недвижимости, которые истец безосновательно считает имущественным комплексом, полностью несостоятельна, поскольку материалами дела подтверждается отсутствие прямой функциональной связи объектов недвижимости между собой, последние являются отдельными объектами гражданских прав, не состоят в условиях подчинения  (как главная вещь и принадлежность), поэтому каждый из объектов может быть реализован отдельно.

По смыслу статьи 36 ЗК РФ, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений сторон и при их разрешении судом, при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о его приобретении независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Однако, подобное требование ИП Сабаевой И.В. не заявлялось. Из материалов дела следует и установлено коллегией, что стороны по делу ходатайства о назначении экспертизы в целях определениях уникальных характеристик выделяемого земельного участка из участка с кадастровым номером 55:14:300203:1299, необходимого для использования принадлежащего истцу помещения 6 П, не заявляли.

Более того, при рассмотрении дела в апелляционном суде повторно выяснялась воля истца и его готовность реализовать свое право на выдел земельного участка, необходимого для использования принадлежащего Сабаевой И.В. объекта недвижимости, на что коллегией был получен однозначный отрицательный ответ. Представителем истца подтверждено требование Сабаевой И.В. получить назад только весь проданный ответчику земельный участок с кадастровым номером 55:14:300203:1299 площадью 8863 кв.м. со всеми находящимися на нем объектами в качестве применения последствий недействительности ничтожной сделки купли-продажи, совершенной с нарушением статьи 35 Земельного Кодекса.

То есть, формально ссылаясь на нарушение сделкой положений закона, гарантирующих собственнику объекта недвижимости право на земельный участок, необходимый для использования объекта, истец, по собственной воле утративший это право в результате сделки, фактически отказывается от его восстановления в судебном порядке, а требует последствий, явно не соразмерных его нарушенному праву. В этой связи апелляционная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что в действиях истца по первоначальному иску усматриваются признаки злоупотребления правом.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что истец избрал ненадлежащий способ защиты своего права, а разъяснения о надлежащем способе защиты даны Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 06.09.2011 № 4275/11, № 3771/11.

Учитывая конкретные обстоятельства настоящего спора, установив действительную волю сторон договора купли-продажи, оценив представленные в дело доказательства, апелляционная коллегия считает, что единственно возможным решением в сложившейся ситуации был отказ суда в удовлетворении первоначального иска. Таким образом, суд первой инстанции правильно установил отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований ИП Сабаевой И.В.

При этом апелляционный суд принимает во внимание, что ответчик подтверждает свою готовность передать истцу на вещном праве необходимую часть спорного земельного участка,  невозможность прохода и проезда к помещению 6П иначе как по земельному участку с кадастровым номером 55:14:300203:1299 суду не доказана и опровергается материалами дела.

Не принимается судом апелляционной инстанции как не имеющий правового значения при рассмотрении настоящего дела довод подателя апелляционной жалобы в отношении расчетов по договору купли-продажи от 24.06.2013, поскольку указанный довод мог быть оценен лишь посредством предъявления самостоятельных исковых требований. Предметом исследования и оценки в рамках рассмотрения настоящего спора обстоятельства оплаты по договору купли-продажи от 24.06.2013 не являются.

По убеждению суда апелляционной инстанции, ничем не подтвержденные доводы не могут быть положены в основу судебного акта.

Убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению