Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2015 по делу n А46-15042/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

вопроса о правомерности одностороннего расторжения арендодателем договора аренды подлежат применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 №8959/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Из приведенных выше положений следует, что обоснованность отказа от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в период действия договора аренды.

Департамент в обоснование своей позиции ссылается на то, что спорный земельный участок, предоставленный обществу для строительства, не использовался арендатором по назначению.

Однако, суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными доводами заинтересованного лица, поскольку отсутствие на земельном участке объектов, для целей возведения которых предоставлялся участок, планируемый к застройке на спорном участке, и, как следствие, разрешение на его строительство, не может являться безусловным основанием для отказа от договора аренды и не может ставиться в зависимость исключительно от усмотрения арендодателя.

Как установлено судом апелляционной инстанции и подтверждается материалами дела, Обществом предприняты все зависящие от него меры, направленные на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Так, в период с 2011 по 2013 годы Мартыновой И.Г. и с мая по июль 2014 года ООО «Фортуна» подготовлена техническая и строительная документация, приняты меры по присоединению объекта к электрическим сетям и водоснабжению, закуплены строительные материалы, в адрес Департамента направлено заявление на выдачу разрешения на строительство рассматриваемого объекта, произведено планирование земельного участка в соответствии с проектом.

Доводы Департамента, поддержанные судом первой инстанции о том, что арендатору не выдавалось разрешение на строительство магазина-кулинарии судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными, поскольку в производстве Арбитражного суда Омской области находится дело №А46-13994/2014 по заявлению ООО «Фортуна» о признании незаконным бездействия департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска, выразившегося в нерассмотрении заявления от 22.07.0214 Исх. № 24 на выдачу разрешения на строительство, и обязании департамента рассмотреть это заявление. Что указывает на принятие заявителем мер по получению такого разрешения и уклонение заинтересованного лица от его выдачи.

Ссылка департамента на то, что техническая и проектная документация подготовлена подателем жалобы на строительство магазина товаров первой необходимости, что не соответствует разрешенному использованию по спорному договору аренды земельного участка № Д-О-31-8765 от 01.09.2010 - для строительства магазина-кулинарии (комплекса обслуживания)(том 1 л.д. 33), судебной коллегией отклоняется, ввиду указания в разрешенном использовании спорного земельного участка на возможность строительства комплекса обслуживания, и непредставления Департаментом доказательств несоответствия требованиям законодательства строительства именно магазина товаров первой необходимости на спорном земельном участке.

Иными словами, учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что Обществом в течение действия договора аренды земельного участка предпринимались необходимые меры по освоению предоставленного ООО «Фортуна» земельного участка с кадастровым номером 55:36:120307:3219 и выполнялись все зависящие от заявителя и возможные с учетом упомянутых выше препятствий и отсутствия распорядительных решений органов местного самоуправления по обеспечению целевого использования предоставленного участка.

Таким образом, из представленных Обществом в материалы дела документов усматривается, что ООО «СтройСервис» в течение 2010-2014 годов осуществлялись работы по освоению указанного выше спорного земельного участка, для чего у уполномоченных органов государственной власти и органов местного самоуправления запрашивались документы, осуществлялись исследования земельного участка по вопросу определения возможности размещения на нем магазина-кулинарии и по вопросу установления границ такого земельного участка на местности и благоустройство участка в соответствии с проектом.

Признавая законным оспариваемый отказ Департамента, суд первой инстанции  указал на неиспользование ООО «Фортуна» в течение трех лет земельного участка.

Однако в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации в трехлетний срок неиспользования земельного участка, который предоставляет арендодателю право требовать прекращения договора аренды, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

При этом судом не установлены обстоятельства возможности либо невозможности использования обществом спорного земельного участка по назначению.

Как указывалось ранее, только 18.04.2014 соглашением к договору аренды о перенайме, зарегистрированным в Росреестре 28.04.2014, все права и обязанности арендатора по договору перешли к ООО «Фортуна». Более того договора аренды от 01.09.2010 № Д-О-31-8765 земельного участка с кадастровым номером 55:36:120307:3219 не содержит срок освоения земельного участка для строительства.

Суда апелляционной инстанции, соглашается с доводами подателя жалобы относительно того, что 10 рабочих дней с момента государственной регистрации права аренды на земельный участок недостаточно для разрешительной документации на строительство магазина – кулинарии.

Однако судом первой инстанции указанные обстоятельства оставлены без должного внимания и оценки.

Между тем, результаты проверки названных обстоятельств могут иметь существенное значение для правильного разрешения возникшего спора.

Оценив действия арендатора по использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в период действия договора аренды, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, не нашел подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Арендатор подтвердил принятие мер для освоения земельного участка и наличие объективной невозможности скорого освоения земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в определенных случаях, в том числе, в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет (за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка).

Довод департамента о наличии у арендодателя безусловного права на односторонний отказ противоречит пункту 7.1 этого договора, предусматривающего определенные основания его расторжения, наличие которых заинтересованное лицо не доказал.

Как выше было указано, в данном случае предметом аренды является земельный участок предоставленный обществу для целей строительства, следовательно, при рассмотрении вопроса о правомерности одностороннего расторжения арендодателем договора аренды наряду со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды.

В постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 23.12.2008 №8985/08 указано, что в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, отказ арендодателя от исполнения договора в случае, если цель предоставления земельного участка в аренду не достигнута (строительство не завершено, объект не введен в эксплуатацию).

Согласно правовой позиции, выраженной Конституционным Судом Российской Федерации в постановлениях от 06.06.1995 №7-П и от 13.06.1996 №14-П, суды при рассмотрении дела обязаны исследовать по существу его фактические обстоятельства и не должны ограничиваться только установлением формальных условий применения нормы; иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, закрепленное статьей 46 Конституции Российской Федерации, оказывалось бы существенно ущемленным. Так, в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд оценивает имеющиеся доказательства (на предмет относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности) по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

Между тем, суд первой инстанции в нарушение положений статей 71, 168, 170, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не исследовал и не дал соответствующую правовую оценку доводам общества и представленным им доказательствам.

Таким образом, суд апелляционной инстанции установил отсутствие оснований для прекращения договора аренды земельного участка.

При указанных обстоятельствах действия Департамента по отказу от договора аренды №Д-О-31-8765 земельного участка с кадастровым номером 55:36:120307:3219, предоставленного ООО «Фортуна» для строительства магазина - кулинарии, изложенном в уведомлении от 16.05.2014 № Исх-ДИО/7574, являются неправомерными.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает преждевременными выводы суда о законности оспариваемого отказа, как сделанные на неполном исследовании доказательств и фактических обстоятельств по делу.

Согласно пунктам 1, 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела являются основаниями для отмены судебного акта.

Отменяя решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции принимает новый судебный акт об удовлетворении заявления ООО «Фортуна» о признании незаконными действий Департамента, выразившихся в одностороннем отказе от договора аренды № Д-О-31-8765 земельного участка с кадастровым номером 55:36:120307:3219, предоставленного ООО «Фортуна» для строительства магазина - кулинарии, изложенном в уведомлении от 16.05.2014 № Исх-ДИО/7574.

Апелляционная жалоба общества подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269,271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 22.04.2015 по делу №  А46-15042/2014-отменить, апелляционную жалобу-удовлетворить.

Признать незаконными действия Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска, выразившиеся в  одностороннем отказе от договора аренды от 01.09.2010 № Д-О-31-8765 земельного участка с кадастровым номером 55:36:120307:3219, предоставленного  обществу с ограниченной ответственностью «Фортуна» для строительства магазина-кулинарии (комплекса обслуживания), изложенном в извещении от 16.05.2014 г. № исх.ДИО/7574.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Фортуна» (ИНН 550623025506230255, ОГРН 1145543013340) судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3500 рублей.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Фортуна» из федерального бюджета излишне уплаченную по чеку-ордеру Омского отделения №8634, филиал №227 номер операции  13748 от 22.05.2015 года государственную пошлину в сумме 1500 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.Ю. Рыжиков

Судьи

Н.Е. Иванова

Е.П. Кливер