Об изменениях в законодательстве о регистрации прав на недвижимость(а.м. эрделевский)
иска в качестве основания прекращения
права собственности на спорное имущество у
собственника и возникновения этого права у
добросовестного приобретателя. Поэтому
сформулированный в п. 25 Постановления
Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 25
февраля 1998 "О некоторых вопросах практики
разрешения споров, связанных с защитой
права собственности и других вещных прав"
тезис о возникновении у добросовестного
приобретателя права собственности на
отчужденное неуправомоченным лицом
недвижимое имущество и регистрации этого
права на основании решения суда, по
существу, представлял собой попытку ВАС РФ
установить не предусмотренное законом
основание прекращения права собственности.
Этот пункт указанного Постановления с
разных позиций критиковался в юридической
литературе, в том числе автором настоящей
статьи. В частности, указывалось, что
защитить интересы добросовестного
приобретателя можно лишь путем внесения в
ГК такого основания возникновения права
собственности, как возмездное приобретение
имущества добросовестным приобретателем у
неуправомоченного отчуждателя.
Если
рассматривать внесенное в п. 2 ст. 223 ГК
дополнение как установление в законе
специального основания возникновения
права собственности у добросовестного
приобретателя, то это само по себе означает,
что до внесения такого дополнения
упомянутая выше позиция ВАС РФ не имела
законных оснований. Но это не единственное
возможное истолкование п. 2 ст. 223 ГК в его
новой редакции. Грамматическое и
логическое толкование этого пункта
предполагает принятие во внимание того
обстоятельства, что сама ст. 223 ГК
устанавливает не основания возникновения
права собственности, а лишь определяет
момент возникновения такого права у
приобретателя имущества по договору. При
таком варианте толкования правила ст. 223 ГК
"недвижимое имущество признается
принадлежащим добросовестному
приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК) на праве
собственности с момента такой регистрации,
за исключением предусмотренных ст. 302 ГК
случаев, когда собственник вправе
истребовать такое имущество от
добросовестного приобретателя" приводило
бы к довольно абсурдно звучащему выводу о
том, что в случаях, когда имущество не может
быть истребовано у добросовестного
приобретателя, оно признается
принадлежащим ему с момента
государственной регистрации права
собственности, а в случаях, когда имущество
может быть у него истребовано, оно
признается принадлежащим ему на праве
собственности с какого-то другого
момента.
Неясность п. 2 ст. 223 ГК связана
также с возникающей неопределенностью
понятия "добросовестный приобретатель"
применительно к недвижимому имуществу.
Дело в том, что в ст. 301, 302 ГК речь идет об
истребовании имущества из чужого
незаконного владения. После заключения
договора об отчуждении недвижимого
имущества (а в случае отчуждения жилого
помещения или предприятия - после
регистрации такого договора) недвижимое
имущество может поступить во владение
приобретателя как до, так и после
регистрации перехода права собственности к
приобретателю. Виндикационный иск может
быть предъявлен как к приобретателю,
которому имущество фактически передано, но
право собственности которого на
приобретенное имущество еще не
зарегистрировано, так и к приобретателю,
чье право собственности на переданное ему
имущество уже зарегистрировано к моменту
предъявления иска. Если в обоих случаях
считать фактического владельца имущества
добросовестным приобретателем в смысле ст.
302 ГК, то при таком понимании
добросовестного приобретателя отказ в
удовлетворении виндикационного иска
возможен в каждом из этих случаев. Если же
под приобретателем в смысле ст. 302 ГК
понимать лишь второго из указанных
приобретателей, то отказ в удовлетворении
виндикационного иска возможен лишь во
втором случае.
Представляется, что
правильным следует считать второе
понимание добросовестного приобретателя.
Такой вывод можно сделать на основании п. 2
ст. 551 ГК, согласно которому исполнение
договора продажи недвижимости сторонами до
государственной регистрации перехода
права собственности не является основанием
для изменения их отношений с третьими
лицами. По отношению к неуправомоченному
отчуждателю и добросовестному
приобретателю собственник является
третьим лицом. Если считать, что после
передачи имущества приобретателю
истребование собственником этого
имущества стало невозможным, это означало
бы изменение отношений между
приобретателем и собственником вследствие
передачи имущества, что противоречило бы п.
2 ст. 551 ГК.
Выше были затронуты лишь
некоторые вопросы, связанные с
взаимодействием ст. 223, 301, 302 ГК. Понятно, что
существует настоятельная и неотложная
потребность в издании высшими российскими
судебными органами разъяснений по вопросам
применения анализируемых норм. Вернемся к
Закону о регистрации прав на недвижимость.
О какой же компенсации за счет казны
Российской Федерации идет речь в п. 1 ст. 31.1
Закона. Об этом говорится в п. 2 той же
статьи, согласно которому такая
компенсация выплачивается в случае, если по
не зависящим от собственника и
добросовестного приобретателя причинам в
соответствии с вступившим в законную силу
решением суда о возмещении им вреда,
причиненного в результате утраты права
собственности на жилое помещение,
взыскание по исполнительному документу не
производилось в течение одного года со дня
начала исчисления срока для предъявления
этого документа к исполнению. При этом
размер компенсации ограничен размерами
реального ущерба (то есть стоимость
утраченного жилого помещения), но не может
превышать один миллион рублей. Порядок
выплаты этой компенсации должен быть
установлен Правительством РФ. В ст. 33 Закона
установлено, что предусмотренные ст. 31.1
Закона положения о выплате компенсации
применяются в случае, если государственная
регистрация права собственности
добросовестного приобретателя на жилое
помещение была проведена после 1 января 2005
г.
Прежде всего следует заметить, что ст.
31.1 Закона применяется, если утрата права
собственности связана не с виновными
неправомерными действиями регистрирующего
органа (в этом случае причиненный вред,
согласно ст. 31 Закона, возмещается за счет
казны Российской Федерации в полном
объеме), а с неправомерными действиями
третьих лиц. Например, сделка купли-продажи
жилого помещения была совершена
арендатором жилого помещения, действующим
в качестве представителя собственника на
основании изготовленной арендатором по
сговору с нотариусом нотариально
удостоверенной доверенности. На основании
того же подложного документа
зарегистрирован переход права
собственности к покупателю. В этом случае, в
силу выбытия жилого помещения из владения
собственника по его воле (передачи жилого
помещения арендатору), возмездности
приобретения имущества и добросовестности
приобретателя, собственнику будет отказано
в удовлетворении иска к покупателю об
истребовании жилого помещения. Собственник
будет вправе предъявить иск о возмещении
вреда к арендатору и нотариусу. После
вступления в силу судебного решения об
удовлетворении иска о возмещении вреда
взыскателю выдается исполнительный лист,
который предъявляется к исполнению.
Думается, что законодатель хотел видеть
смысл п. 2 ст. 31.1 Закона в том, что если в
течение года взыскание присужденной суммы
в полном объеме не произведено, то
недовзысканная сумма выплачивается за счет
казны РФ. Однако, анализируя текст п. 2 ст. 31
Закона, можно видеть, что придать ему такой
смысл законодателю не слишком удалось. В
частности, указание о том, что компенсация
выплачивается в случае, если "взыскание по
исполнительному документу не
производилось", по его буквальному смыслу
означает, что право на компенсацию не
возникнет, если в течение года по
исполнительному документу будет взыскана
хотя бы ничтожная часть присужденной суммы.
Кроме того, если у добросовестного
приобретателя имущество может быть
истребовано, это означает, с учетом п. 2 ст. 223
ГК, что право собственности у него не
возникало. О какой же компенсации в связи с
утратой права собственности здесь можно
говорить? С учетом всего вышеизложенного
можно ожидать возникновения в
правоприменительной практике целого
клубка противоречий, успешно распутать
который окажется весьма непросто.
ССЫЛКИ
НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
от 30.12.2004 N 217-ФЗ
"О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В
СТАТЬЮ 223 ЧАСТИ ПЕРВОЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН "О
ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
(принят ГД ФС РФ 22.12.2004)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
от 29.12.2004 N 196-ФЗ
"О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И
СДЕЛОК С НИМ"
(принят ГД ФС РФ
22.12.2004)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N
122-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С
НИМ"
(принят ГД ФС РФ
17.06.1997)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)
"СЕМЕЙНЫЙ КОДЕКС
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 29.12.1995 N 223-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 08.12.1995)
"ГРАЖДАНСКИЙ
КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
21.10.1994)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума ВАС РФ от
25.02.1998 N 8
"О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ
РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ
ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ
ПРАВ"
