Правовое регулирование оценочной деятельности
В.В. ГУЩИН
Гущин Василий Васильевич
Декан юридического факультета, зав.
кафедрой гражданского права, гражданского
процесса Московского государственного
индустриального университета. Специалист
по предпринимательскому и коммерческому
праву.
Родился 10 января 1955 г. в Можайском
р-не Московской обл. Окончил в 1982 г.
Московскую высшую школу милиции. Проходил
службу в органах внутренних дел, работал во
ВНИИ МВД РФ (научн. сотрудник, нач. отдела,
нач. лаборатории), в Академии налоговой
полиции.
Автор около 100 печатных работ,
среди них: монография "Общественная
безопасность", комментарий к Закону "О
чрезвычайном положении", к КоАП РФ и
др.
Оценка как новое направление рыночной
инфраструктуры возникла в связи с
необходимостью разрешения имущественных
споров, в которых стороны для определения
объективной стоимости того или иного
имущества были вынуждены прибегать к
услугам независимых ценовых
арбитров.
Развитие института
оценки
Официально профессия "оценщик"
(эксперт по оценке) введена Постановлением
Министерства труда и социального развития
РФ от 27 ноября 1996 г. N 11 "Об утверждении
квалификационной характеристики по
должности "Оценщик (эксперт по оценке
имущества)", где были указаны должностные
обязанности и перечень документов, которые
должен знать специалист в области
оценочной деятельности. В частности, в
обязанности оценщику вменялось:
установление рыночной или иной стоимости
объектов гражданских прав, установление
деловых контактов с заказчиками,
заключение и оформление договоров на
оценку, составление отчета об оценке,
формирование информационной базы,
необходимой для оценочной деятельности.
Этим же Постановлением утверждены
квалификационные характеристики к
вышеуказанной должности: высшее
профессиональное образование,
дополнительное образование и стаж работы
по профилю не менее одного года. 24 декабря
1998 г. Министерство труда и социального
развития РФ Постановлением N 52 установило
квалификационную характеристику "Оценщик
интеллектуальной собственности". В этом
Постановлении прописаны основные
должностные обязанности оценщика, а также
ужесточены квалификационные требования к
этой должности: для того чтобы получить
квалификацию оценщика интеллектуальной
собственности I категории, необходим стаж
работы в области оценки интеллектуальной
собственности 5 лет.
Однако в секторе
гражданско-правовых отношений
несовершенный федеральный механизм
принятия законов послужил серьезным
препятствием к развитию института оценки.
Поэтому ряд администраций субъектов РФ на
период до принятия соответствующих
нормативных правовых актов РФ приняли свои
нормативные акты с целью регулирования
оценочной деятельности в отдельно взятом
субъекте РФ.
Наметить основные
направления в законотворческом процессе по
вопросам оценочной деятельности наиболее
точно удалось московским законодателям. В
1997 г. в столице уже была создана система
официальной аттестации и аккредитации
оценщиков, введено лицензирование
деятельности по оценке недвижимости на
территории Москвы, работали программы
подготовки и аттестации оценщиков,
образован и активно действовал
консультативный орган - Московский совет по
оценке.
11 февраля 1998 г. был принят Закон
г. Москвы N 3 "Об оценочной деятельности в
городе Москве" <*>.
------------------------------------
<*> Утратил силу в
соответствии с Законом г. Москвы от 22 мая 2002
г. N 28 "О признании утратившим силу Закона
города Москвы от 11 февраля 1998 г. N 3 "Об
оценочной деятельности в городе Москве" и
внесении изменений в Закон г. Москвы от 21
февраля 2001 г. N 6 "О приведении в соответствие
с Бюджетным кодексом Российской Федерации
отдельных законов города Москвы".
29
июля 1998 г. был принят Федеральный закон N
135-ФЗ "Об оценочной деятельности в
Российской Федерации", который определяет
оценочную деятельность как деятельность
субъектов оценочной деятельности,
направленную на установление в отношении
объектов оценки рыночной или иной
стоимости.
Закон устанавливает
обязательное привлечение независимого
профессионального оценщика при оценке
имущества Российской Федерации, субъектов
РФ или муниципальных образований в целях
разрешения имущественных споров в случае,
когда одной из сторон спора выступает орган
государственной власти РФ, орган
государственной власти субъекта РФ или
орган местного самоуправления; при
определении стоимости имущества РФ,
субъектов РФ или муниципальных образований
в целях его приватизации либо передачи в
доверительное управление; при установлении
стартовой цены для аукционов и конкурсов по
продаже и сдаче в аренду имущества РФ,
субъектов РФ или муниципальных
образований, размера арендной платы при
заключении договоров аренды
государственного имущества, а также
стоимости государственного имущества в
целях его приватизации либо передачи в
доверительное управление и т.д.
Таким
образом, произвольное назначение стоимости
государственного имущества в
перечисленных случаях, а также в ряде иных,
оговоренных в законе, законом
исключается.
В перечне случаев, в
которых необходима обязательная оценка
имущества, отсутствуют сделки,
осуществляемые между гражданами. В то же
время Федеральный закон не препятствует
проведению независимой оценки имущества
граждан по их желанию, в том числе в случае
несогласия с установленным
налогообложением.
Исключением является
оценка имущества при составлении брачных
контрактов и разделе имущества
разводящихся супругов по требованию одной
из сторон или обеих сторон в случае
возникновения спора о стоимости их
имущества. Включение этого положения в
Федеральный закон крайне важно, поскольку
дает легальный выход из конфликтных
ситуаций.
В Законе практически детально
описана технология оценочной деятельности,
определены методы оценки, введен институт
независимых профессиональных оценщиков.
Участники рыночных отношений получили
право оспаривать правильность оценки в
судебном порядке. Все это имеет
непосредственное отношение к сложившейся в
настоящее время системе налогообложения и,
в частности, к определению размера
налогооблагаемой базы.
Один из
недостатков системы оценки имущества,
который преодолевает Закон об оценочной
деятельности, - наличие различных
организаций, ведомств и служб, наделенных
правом определения стоимости объектов
собственности.
Оценкой имущества с
целью его приватизации или продажи до марта
2004 г. занималось Министерство
имущественных отношений РФ, используя
собственную методику и исходя из
балансовой стоимости подлежащих
приватизации или продаже объектов. Указом
Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314 "О системе и
структуре федеральных органов
исполнительной власти" Минимущество России
было упразднено и образовано Федеральное
агентство по управлению федеральным
имуществом РФ, которому были переданы
правоприменительные функции, а также
функции по оказанию государственных услуг
и услуг по управлению имуществом
упраздненного Министерства имущественных
отношений РФ. В Москве такую деятельность
осуществляет Комитет Правительства Москвы
по управлению имуществом (Москомимущество).
Прежде эти организации часто упрекали в
субъективности в связи с занижением
стоимости приватизируемого имущества.
Теперь же, когда речь идет о быстром
пополнении государственного и
муниципального бюджетов, они
заинтересованы в продаже государственной и
муниципальной собственности как можно
дороже.
С целью записи в бюджетные
доходы возможно большего числа поступлений
разработаны определенные комбинации с
государственным имуществом - от его залога
в обмен на кредиты до передачи регионам
взамен государственных субсидий. Причем
чем выше оценка стоимости государственного
имущества при передаче его регионам, тем
более значительную часть задолженности
федерального бюджета этим регионам сможет
погасить Правительство.
Кредитование
под залог, практикуемое банками, с
принятием Закона об оценочной деятельности
стало более унифицированным и
цивилизованным, т.к. раньше стоимость
имущества определяли собственные
специалисты-оценщики, сотрудники банков,
исходя из сложившейся в данном банке
практики и имеющихся у него на данный
момент кредитных ресурсов. Согласно
банковской оценке стоимость объекта
собственности, становящейся залогом, как
правило, гораздо ниже его рыночной
стоимости. В этой связи в случае невозврата
кредита и отчуждения залога возникают
остроконфликтные ситуации, поскольку
оказывается, что банку переходит имущество,
которое в действительности стоит в
несколько раз дороже, чем согласно оценке,
сделанной банковским оценщиком и
зафиксированной в договоре о залоге.
В
настоящее время оценкой стоимости
имущества с целью установления размеров
налогов занимаются и государственные
налоговые органы. Оценивается стоимость
находящихся в собственности граждан жилых
домов, квартир, дач, гаражей и иных строений,
помещений и сооружений, моторных лодок,
вертолетов, самолетов и т.д., а также
денежные доходы граждан. С этой же целью
оценивается имущество предприятий.
Отсутствие независимой оценки зачастую
наносит ущерб и государству, и
предприятиям, и гражданам.
Полномочия
оценщиков
Закон об оценочной
деятельности решает названные проблемы,
нейтрализуя заинтересованные в завышении
или в занижении оценки имущества ведомства
путем введения независимой
профессиональной оценки.
Согласно ст. 16
Закона лишь независимые профессиональные
оценщики могут заниматься оценочной
деятельностью. Именно они владеют
соответствующими методиками и не
заинтересованы в недооценке или завышении
стоимости имущества, способны объективно
выполнять те функции, которые в настоящее
время находятся в ведении приведенных выше
органов и организаций. Независимых
профессиональных оценщиков могут в случае
необходимости нанимать как налоговые
органы, так и налогоплательщики. Оценщик не
может быть аффилированным лицом либо лицом,
имеющим какой-либо имущественный интерес в
объекте оценки, не может состоять в близком
родстве с заказчиком отчета по оценке.
Также оценка не может проводиться в
случаях, предусмотренных абз. 2 ст. 16 Закона
об оценочной деятельности, а именно:
в
отношении объекта оценки оценщик имеет
вещные или обязательственные права вне
договора;
оценщик является учредителем,
собственником, акционером, кредитором,
страховщиком юридического лица либо
юридическое лицо является учредителем,
акционером, кредитором, страховщиком
оценочной фирмы.
Не допускается
вмешательство заказчика либо иных
заинтересованных лиц в деятельность
оценщика, если это может негативно повлиять
на достоверность результата проведения
оценки объекта оценки, в том числе
ограничение круга вопросов, подлежащих
выяснению или определению при проведении
оценки объекта оценки.
Размер оплаты
оценщику за проведение оценки объекта
оценки не может зависеть от итоговой
величины стоимости объекта оценки.
Возможность оспаривать оценку имущества
вытекает из формулировки рыночной цены,
используемой во всем цивилизованном мире,
согласно которой под рыночной ценой
подразумевается наиболее вероятная
средняя цена, по которой этот объект может
быть продан на открытом рынке в условиях
конкуренции, когда стороны располагают
информацией и действуют в своих интересах.
Такое определение фиксирует вероятностную
природу рыночной цены и, следовательно, ее
стоимость.
Принцип оспоримости оценки
имущества (ст. 13 Закона) дает всем
участникам рыночных отношений реальную
возможность защиты своих прав, в том числе
через суд.
Профессиональными
оценщиками могут быть как индивидуальные
предприниматели, так и юридические лица.
При этом обязательными требованиями к
лицензированию оценочной деятельности для
юридических лиц наряду с уплатой сбора за
выдачу лицензии на осуществление оценочной
деятельности и государственной
регистрацией в качестве юридического лица
Закон также предусматривает наличие в
штате этого юридического лица не менее
одного работника, имеющего документ об
образовании, подтверждающий получение
профессиональных знаний в области
оценочной деятельности. Данное требование
слишком упрощает создание юридического
лица, специализирующегося на оценочной
деятельности. Кроме того, качество работы
такой организации оставляет желать
лучшего. Из сказанного можно сделать вывод
о том, что необходимость корректировки
нового Закона в этой части уже сейчас
актуальна.
Согласно Федеральному
закону профессиональные оценщики имеют
право объединяться между собой по
профессиональным интересам в
саморегулируемые организации, которые
защищают данные интересы оценщиков,
повышают их профессиональный уровень,
содействуют государственным или частным
образовательным учреждениям в подготовке
образовательных программ для
профессионального обучения оценщиков,
разрабатывают стандарты оценки, системы
контроля за качеством и сертификацией
оценочных услуг, контролируют
профессиональную деятельность оценщиков и
т.д. Но это не означает, что
профессиональные оценщики обязаны
участвовать в деятельности
саморегулируемых профессиональных
организаций. Они могут заниматься
оценочной деятельностью, не будучи их
членами.
Принцип добровольности
участия в саморегулируемых
профессиональных организациях
обеспечивает оценщику его независимость от
этих организаций. Независимость оценки
обеспечивается также положениями
Федерального закона о недопущении
вмешательства в оценку имущества
заинтересованных лиц, в том числе
заказчика, если это может негативно
повлиять на достоверность результатов
оценки. В целях достижения объективного
результата оценочной деятельности
профессиональные оценщики имеют право
самостоятельно применять методы
проведения оценки в соответствии со
стандартами оценки, требовать от заказчика
при проведении обязательной оценки доступа
к документации, необходимой для этой
оценки.
В случаях, предусмотренных
законодательством Российской Федерации,
оценка соответствующего объекта, в том
числе повторная, может быть проведена
оценщиком на основании определения суда -
общей юрисдикции или арбитражного.
Оценщики в арбитражном и гражданском
процессе привлекаются судом в качестве
экспертов.
Согласно ст. 54, 55 АПК РФ
наряду с участвующими в деле лицами в
арбитражном процессе могут участвовать
представители, а также лица, содействующие
осуществлению правосудия: эксперты,
свидетели, переводчики, помощник судьи и
секретарь судебного заседания.
Эксперт
- это лицо, обладающее специальными
знаниями по касающимся рассматриваемого
дела вопросам и назначенное судом для дачи
заключения в случаях и в порядке, которые
предусмотрены данным Кодексом. В
обязанность эксперта входит являться в суд
по вызову для дачи объективного заключения
по поставленным вопросам. Также в ст. 79 ГПК
РФ "Назначение экспертизы" говорится о том,
что экспертиза назначается судом в случаях
возникновения в процессе рассмотрения дела
вопросов, требующих специальных познаний в
области науки, техники, искусства. При этом
проведение экспертизы может быть поручено
экспертному учреждению, конкретному
эксперту
