Правовое регулирование долевого финансирования строительства

А.Н. КОРОЛЕВ
Королев Андрей Николаевич
Юрисконсульт ЗАО "Инвестиционная группа "Резерв-инвест". Научный сотрудник Института государства и права РАН. Специалист по информационному праву, энергетическому праву и недропользованию, корпоративному праву.
Родился 14 июня 1977 г. в г. Москве. В 2000 г. окончил МГЮА по специальности "Юриспруденция".
Имеет более 30 опубликованных работ по правовой и экономической тематике.
Процесс строительства - достаточно капиталоемкая область, требующая от застройщика отвлечения значительных финансовых средств на длительное время. В связи с этим застройщики вынуждены использовать при строительстве дома не только собственные, но и привлеченные средства.
В настоящее время в России широко распространился такой способ финансирования строительства, как привлечение средств инвесторов, осуществляемое в форме долевого участия на основании договора инвестирования, долевого участия в строительстве и т.п., а также на основании договора простого товарищества (о совместной деятельности).
Законодательство об инвестиционной деятельности
Под инвестиционной деятельностью в соответствии с законодательством понимаются вложение инвестиций (денежных средств, ценных бумаг, иного имущества, в том числе имущественных прав, иных прав, имеющих денежную оценку, вкладываемых в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности) и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Капитальными вложениями являются инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и др.
Деятельность хозяйствующих субъектов, связанная с инвестициями в строительство и, в частности, с долевым участием в строительстве, регламентируется следующими законодательными и иными нормативными правовыми актами:
Гражданским кодексом РФ;
Налоговым кодексом РФ;
Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (с изм. и доп. от 2 января 2000 г.);
Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденным письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. N 160;
Положением по бухгалтерскому учету "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство" (ПБУ 2/94), утвержденным Приказом Минфина России от 20 декабря 1994 г. N 167.
Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве, приводится в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 июля 2000 г. N 56.
Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" определил сферу действия, основные понятия, установил права, обязанности и ответственность участников инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, гарантии защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности.
Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Главная функция инвестора - финансирование строительства. Инвестор перечисляет заказчику собственные и привлеченные средства в соответствии с графиком (планом) финансирования строительства, который является приложением к инвестиционному контракту.
Заказчики - уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. Они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором (контрактом) в соответствии с законодательством Российской Федерации. Заказчик согласно договору с инвестором производит приемку от исполнителей выполненных проектных, строительных и монтажных работ по соответствующим актам приемки, на основании которых выставляет инвестору счета.
На практике участники инвестиционной деятельности могут обращаться к Положению о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации, утвержденному Постановлением Госстроя России от 8 июня 2001 г. N 58. Однако данному документу было отказано в регистрации Министерством юстиции РФ <*>, поэтому его положения нельзя рассматривать в качестве императивных норм, а можно использовать как ориентир в целях упорядочения правоотношений в данной области.
--------------------------------
<*> Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2002. N 7 (письмо от 13 мая 2002 г. N 07/4436-ЮД).
При осуществлении строительства объекта в роли заказчика может выступать только одна организация, которая в соответствии с положением о заказчике-застройщике выполняет функции заказчика-застройщика, а другие организации-дольщики (инвесторы) или физические лица, заключившие договоры на часть стоимости строительства этого объекта, перечисляют денежные средства на финансирование строительства своей части объекта, и после ввода в эксплуатацию объекта эта часть передается организации-дольщику (инвестору) и является его собственностью.
Под застройщиками понимаются предприятия, специализирующиеся на выполнении функций, связанных с организацией строительства объектов, контролем за его ходом и ведением бухгалтерского учета производимых при этом затрат. При выполнении строительных работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной строительной организации выступает в роли заказчика.
Подрядчиками являются физические и юридические лица, которые выполняют работы по договорам подряда (контрактам), заключаемым с заказчиками согласно нормам Гражданского кодекса РФ. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими соответствующих видов деятельности.
Пользователями объектов капитальных вложений могут являться физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений также могут являться инвесторы. Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором (контрактом), заключаемым между ними. Порядок взаимоотношений субъектов капитального строительства в процессе его осуществления, в частности финансирования и расчетов за выполненные подрядные работы, определяется договором (контрактом) на капитальное строительство. Предметом договора (контракта) на капитальное строительство является объект капитального строительства. Экономические отношения, формируемые в ходе финансирования капитальных вложений, регламентируются §3 "Строительный подряд" части второй Гражданского кодекса РФ, согласно которому договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.
Виды договоров
Отношения между застройщиком и инвесторами на стадии строительства объекта оформляются различного вида договорами.
Один из них - договор простого товарищества (о совместной деятельности), заключаемый в соответствии с гл. 55 Гражданского кодекса РФ. Создание объекта недвижимости может являться целью совместной деятельности участников строительства, в том числе и застройщика, объединивших свои вклады путем заключения договора простого товарищества (совместной деятельности) без образования юридического лица.
В соответствии со ст. 1041 ГК РФ основными условиями договора простого товарищества являются соединение товарищами своих вкладов и совместные действия для целей извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
Построенный объект недвижимости является имуществом, находящимся в общей долевой собственности товарищей, в натуральной форме и подлежит распределению. По окончании строительства подписывается документ (соглашение, акт распределения долей), в котором определяется доля каждого товарища в праве общей собственности на объект в соответствии с его вкладом в создание объекта. Для приобретения права на конкретную часть построенного объекта товарищи должны заключить договор (соглашение) о прекращении права долевой собственности и выделении доли в натуре.
В инвестиционном строительстве и при реализации построенного жилья, как правило, используются следующие виды договоров:
инвестиционный договор (контракт);
договор долевого участия в строительстве (договор инвестирования строительства, договор привлечения финансовых средств в строительство, уступки прав инвестирования строительства);
договор уступки права требования жилья;
договор купли-продажи жилья.
Договоры инвестирования (долевого участия в строительстве) не предусмотрены напрямую Гражданским кодексом РФ.
Стороны (застройщик и инвестор - участник строительства) вступают в обязательственные отношения с момента подписания ими договора в простой письменной форме. Предметом договора является совместная деятельность по инвестированию и строительству для долевика части объекта. Долевик (инвестор, участник строительства) финансирует строительство объекта недвижимости либо его части или поставляет для осуществления строительства материалы, производит путем взаимозачета строительно-монтажные работы, а застройщик ведет строительство и после сдачи объекта в эксплуатацию передает предусмотренный договором объект (часть объекта) долевику по передаточному акту.
Структура взаимоотношений всех участников такого строительства стандартная: инвестор - заказчик - подрядчик, по окончании или на стадии строительства: инвестор - покупатель (соинвестор).
При традиционной схеме инвестиционно-строительного процесса его участниками являются инвестор, заказчик и подрядчик. Между инвестором и заказчиком заключается инвестиционный контракт (договор на выполнение функций заказчика), который устанавливает порядок их взаимоотношений.
В зависимости от конкретных условий осуществления инвестиционной деятельности инвестор может выступать в качестве непосредственно инвестора. Тогда он заключает договор с заказчиком, который обеспечивает процесс строительства.
Инвестор может совмещать функции инвестора и заказчика. При этом заключается договор подряда со строительной организацией;
Инвестор, являющийся строительной организацией, самостоятельно осуществляет строительство.
При этом в любом случае инвестор может привлекать для финансирования строительства других инвесторов (соинвесторов, дольщиков), которые решили вложить собственные средства в строительство, заключая с ними договоры долевого участия (соинвестирования).
По окончании строительства заказчик определяет инвентарную стоимость объекта, списывает фактические капитальные затраты за счет полученного финансирования и передает каждому инвестору его долю инвентарной стоимости объекта пропорционально внесенным долевым взносам. Одновременно передаются учтенные заказчиком суммы налога на добавленную стоимость для предъявления бюджету в качестве налоговых вычетов.
Налогообложение операций по инвестированию строительства регулируется действующим налоговым законодательством. Так, в соответствии с п. 3 ст. 39 и подп. 1 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ операции по инвестированию не признаются реализацией и не облагаются налогом на добавленную стоимость.
Инвестиционным договором по сути является договор финансирования строительства (договор долевого участия в строительстве). Такой договор заключается между инвестором и застройщиком (заказчиком) и фактически носит характер посреднического договора. В данном договоре важно четко определить существенные условия, чтобы впоследствии избежать споров между сторонами.
Предметом договора являются права и обязанности сторон. Поскольку объектом инвестиций является недвижимость, необходимо подробно описать характеристики этого объекта.
Необходимыми условиями инвестиционного договора являются:
описание объекта недвижимости, общая площадь части объекта;
местонахождение объекта;
сумма и форма инвестиций;
порядок финансирования инвестором объекта;
определение доли инвестора в объекте инвестиций в процентах и в натуре;
порядок выдела этой доли при наличии нескольких инвесторов;
сроки действия договора, срок окончания строительства, срок сдачи готового объекта в эксплуатацию;
ответственность сторон в случае неисполнения ими своих обязательств;
обстоятельства "форс-мажор".
Инвестиционный договор может заключаться по типу различных гражданско-правовых договоров: поручения, комиссии, агентского договора, договора доверительного управления, договора простого товарищества (договора о совместной деятельности). Общее для них всех то, что они регулируют инвестиционную деятельность.
Договор долевого участия в строительстве может быть составлен как агентский договор, который заключается между инвестором и застройщиком. Инвестор в этом случае выполняет роль принципала, а застройщик - роль агента.
Таким образом, инвестор обязан оплатить работы и материалы и выплатить вознаграждение застройщику. За это инвесторы получают построенный объект. Застройщик же от своего имени, но за счет инвесторов заключает договор подряда на строительство объекта с подрядчиком.
В основе схемы долевого строительства обычно лежит инвестиционный контракт, заключаемый между муниципальной администрацией (или организацией) - владельцем земельного участка и генеральным инвестором. В соответствии с инвестиционным контрактом администрация предоставляет инвестору инвестиционный объект - земельный участок, на территории которого инвестор за счет собственных и привлеченных средств возводит строительный объект. Площади в построенном доме делятся между инвестором и администрацией в оговоренной в контракте пропорции. Второй уровень схемы долевого строительства - договоры между генеральным инвестором и соинвесторами (юридическими и физическими лицами) о привлечении инвестиций. Соинвесторы - юридические лица в свою очередь привлекают других соинвесторов.

Комментарии к законам »