Правовое регулирование долевого финансирования строительства
Таких уровней может быть несколько.
В
соответствии со ст. 39 НК РФ момент
реализации и, следовательно, обязанность
соинвестора по уплате налогов наступают
сразу после заключения договора уступки. На
практике применение такой формы договора
невыгодно для сторон, поскольку
необходимость уплаты налогов уже в момент
заключения договора отвлекает
значительные средства из оборота
соинвестора. Кроме того, в данной ситуации
уступку права инвестирования можно
рассматривать как перевод долга, что
означает необходимость согласования
такого договора с генеральным инвестором
(кредитором) в силу требований ст. 391 ГК
РФ.
Договор направлен прежде всего на
привлечение денежных средств в обмен на
предоставление строящихся помещений,
поэтому на застройщике лежит обязанность в
установленный договором срок построить
объект недвижимости или организовать его
строительство или реконструкцию и передать
часть построенного объекта другой стороне
(дольщику), который, в свою очередь, обязан
осуществить финансирование
строительства.
Права по договору
долевого участия в строительстве могут
быть переданы дольщиком другому лицу, в том
числе на основании договора об уступке
права требования.
В процессе
строительства могут возникнуть изменения в
части уменьшения или увеличения площади
объекта инвестирования относительно
определенной договором, сроков исполнения
обязательств и т.д. Поэтому в договоре
предусматриваются положения, в
соответствии с которыми окончательная
стоимость одного квадратного метра жилья,
которая включает все фактические затраты,
связанные со строительством жилого дома,
будет определена после окончания
строительства на основании актов-сверок. В
случае увеличения общей площади жилья (в
результате контрольного обмера) долевик
производит доплату за каждый квадратный
метр дополнительной площади по его
фактической стоимости, сложившейся на
момент завершения строительства.
Денежные средства, полученные заказчиком
согласно заключенным договорам на долевое
участие в строительстве конкретного
объекта от предприятий-инвесторов
(дольщиков) или физических лиц, учитываются
у заказчика и расходуются по целевому
назначению. Таким образом, указанные
средства не являются авансовыми платежами
и не подпадают под объект обложения налогом
на добавленную стоимость.
После ввода
законченного строительством жилого дома,
т.е. физического возникновения объекта
недвижимости, застройщик передает долевику
объект (часть объекта) недвижимости по
передаточному акту. В передаточном акте
четко идентифицируется объект (его часть):
местонахождение, общая и жилая площадь,
исполнение обязательств по договору (в том
числе произведенный расчет), отсутствие
взаимных претензий.
Имущественные
права
После завершения строительства
инвестор получает право оформить
построенный объект в собственность. В
процессе строительства и после его
завершения участники (инвесторы)
строительства могут передавать свои права
другим лицам. Таким образом, первоначальный
состав инвесторов и их доля в строительстве
могут быть изменены путем уступки права
инвестирования строительства.
До
окончания строительства инвестор согласно
ст. 382 ГК РФ и ст. 6 Федерального закона от 25
февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной
деятельности в Российской Федерации,
осуществляемой в форме капитальных
вложений" может переуступить третьему лицу
принадлежащее ему право требования по
договору долевого участия в строительстве.
Переуступка оформляется путем заключения в
простой письменной форме договора об
уступке права требования (цессии) или
договора соинвестирования между долевиком
и третьим лицом. К последнему переходят все
права на тех же условиях и в том же объеме,
которые существовали у долевика, если иное
не предусмотрено в договоре цессии.
Пункт 4 ст. 454 ГК РФ закрепляет то, что
имущественные права могут быть объектом
купли-продажи.
Согласно ст. 382 Кодекса
право (требование), принадлежащее кредитору
на основании обязательства, может быть
передано им другому лицу по сделке (уступка
требования) или перейти к другому лицу на
основании закона. В соответствии с
положениями ст. 388 ГК РФ уступка требования
кредитором другому лицу допускается, если
она не противоречит закону, иным правовым
актам или договору. На основании ст. 6
Федерального закона N 39-ФЗ инвесторы имеют
право на передачу по договору и (или)
государственному контракту своих прав на
осуществление капитальных вложений и на их
результаты физическим и юридическим лицам,
государственным органам и органам местного
самоуправления в соответствии с
законодательством Российской Федерации.
Уступка прав требования жилья
производится по договорам уступки прав,
которые могут заключаться сторонами во
время строительства и после окончания
строительства, но всегда до момента
оформления в собственность построенного
жилья. Фактическая передача прав на
квартиры может быть осуществлена после
окончания строительства (когда объект
права индивидуализирован) и до момента,
когда организация воспользовалась своим
правом и оформила жилье в собственность.
Возможность уступки права требования
должна быть предусмотрена в основном
договоре.
На практике большинство
объектов капитального строительства
финансируется с привлечением средств
соинвесторов, которые после окончания
строительства получают определенную долю в
общей площади сдаваемого объекта.
Когда
объект строительства принят
государственной приемочной комиссией в
эксплуатацию, акт ввода в эксплуатацию
утвержден постановлением главы
муниципального образования, на территории
которого находится объект, заключение
договора долевого участия в строительстве
не допускается. Стороны могут заключить
только договор купли-продажи объекта (его
части).
Таким образом, если договор не
содержит ограничений на уступку права
(требования) соинвестора к инвестору, то
такая уступка не противоречит Гражданскому
кодексу РФ.
Если инвестор выполнил свои
обязательства перед
заказчиком-застройщиком по договору на
долевое участие в строительстве жилья
(договору инвестирования), внеся
инвестиционный взнос, то у него возникает
право (требование) к заказчику-застройщику,
которое может быть передано соинвестору
(физическому лицу) по договору уступки
права (требования) инвестирования. В то же
время следует иметь в виду, что до момента
внесения инвестиционного взноса право
(требование) у соинвестора не возникает,
поскольку он не будет являться кредитором
по указанному договору.
Отношения
сторон по сделке уступки требования
регламентируются ст. 382 - 390 гл. 24 "Перемена
лиц в обязательстве" ГК РФ. Согласно ст. 382
право (требование), принадлежащее кредитору
на основании обязательства, может быть
передано им другому лицу по сделке (уступка
требования) или перейти к другому лицу на
основании закона. При этом не требуется
согласия должника, если иное не
предусмотрено законом или договором.
Уступка требования кредитором другому лицу
допускается, если она не противоречит
закону, иным правовым актам или договору (п.
1 ст. 388 Гражданского кодекса РФ).
Согласно ст. 384 Гражданского кодекса РФ
право первоначального кредитора, если иное
не предусмотрено законом или договором,
переходит к новому кредитору в том объеме и
на тех условиях, которые существовали к
моменту перехода права, если иное не
предусмотрено законом или договором.
Кредитор, уступивший требование другому
лицу, обязан передать ему документы,
удостоверяющие право требования, и
сообщить сведения, имеющие значение для
осуществления требования (п. 2 ст. 385 ГК
РФ).
В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 146
Налогового кодекса РФ передача
имущественных прав на территории
Российской Федерации признается объектом
обложения налога на добавленную стоимость.
Поэтому передача инвестором по договорам, в
том числе по договорам уступки требования,
своих прав на осуществленные капитальные
вложения облагается налогом на добавленную
стоимость по действующей ставке налога.
Договор долевого участия в строительстве -
один из наиболее распространенных в
настоящее время. Подавляющее большинство
правоотношений, связанных со
строительством жилья, оформляется именно
долевым участием. Однако, как уже было
указано, такой договор не только прямо не
регулируется действующим гражданским
законодательством, но и
правоприменительная практика, сложившаяся
по этому вопросу, крайне противоречива.
Поэтому, учитывая приоритетное значение
жилищного строительства при реализации
государственной социальной политики,
возникает необходимость детального
законодательного регулирования порядка
заключения таких договоров.
ССЫЛКИ НА
ПРАВОВЫЕ АКТЫ
"НАЛОГОВЫЙ КОДЕКС
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)" от
05.08.2000 N 117-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
19.07.2000)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 25.02.1999 N 39-ФЗ
"ОБ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, ОСУЩЕСТВЛЯЕМОЙ В
ФОРМЕ КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ"
(принят ГД
ФС РФ 15.07.1998)
"НАЛОГОВЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)" от 31.07.1998 N 146-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 16.07.1998)
"ГРАЖДАНСКИЙ
КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)"
от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
22.12.1995)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Госстроя РФ от 08.06.2001 N 58
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ
ПОЛОЖЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ПРИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
ОБЪЕКТОВ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ НУЖД НА
ТЕРРИТОРИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
ПРИКАЗ
Минфина РФ от 20.12.1994 N 167
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ
ПОЛОЖЕНИЯ ПО БУХГАЛТЕРСКОМУ УЧЕТУ "УЧЕТ
ДОГОВОРОВ
(КОНТРАКТОВ) НА КАПИТАЛЬНОЕ
СТРОИТЕЛЬСТВО" ПБУ 2/94"
"ПОЛОЖЕНИЕ ПО
БУХГАЛТЕРСКОМУ УЧЕТУ ДОЛГОСРОЧНЫХ
ИНВЕСТИЦИЙ"
(утв. письмом Минфина РФ от
30.12.1993 N 160)
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56
"ОБЗОР
ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ АРБИТРАЖНЫМИ СУДАМИ
СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ДОГОВОРАМИ НА УЧАСТИЕ В
СТРОИТЕЛЬСТВЕ"
Право и экономика, N 9,
2004
