Особенности владения, пользования и распоряжения садовым участком
САДОВЫМ УЧАСТКОМ
Л. ГРУДЦЫНА
Людмила
Грудцына, член Московской коллегии
адвокатов "Адвокат".
Какими нормативными
правовыми актами регулируются сделки с
садовыми и дачными земельными участками?
Установлены ли какие-либо ограничения и
запреты?
Сделки с садовыми, огородными и
дачными земельными участками регулируются
Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ
"О садоводческих, огороднических и дачных
некоммерческих объединениях граждан"
(далее - Закон о садоводческих
объединениях), а также гражданским и
земельным законодательством с учетом
особенностей, установленных
законодательством о недрах, об охране
окружающей природной среды, о
градостроительстве, водным, лесным и иным
законодательством.
В соответствии со
ст. 29 Закона о садоводческих объединениях
установлено общее ограничение для сделок с
садовыми, огородными и дачными участками -
при совершении таких сделок не допускается
изменение их целевого назначения и
разрешенного использования.
Также не
допускаются сделки с садовыми, огородными и
дачными земельными участками, если они
приводят к нарушениям градостроительных,
строительных, экологических,
санитарно-гигиенических, противопожарных и
иных установленных требований (норм, правил
и нормативов) или к невозможности соблюдать
целевое назначение указанных земельных
участков и условия их разрешенного
использования.
Дачные, садовые или
огородные участки могут принадлежать
гражданам на праве собственности или на
праве пожизненного наследуемого владения.
Объем полномочий владельца участка зависит
от титула владения. Собственники садовых,
огородных и дачных земельных участков
вправе их продать, подарить, передать в
залог, аренду, срочное пользование,
обменять, заключить договор ренты или
договор пожизненного содержания с
иждивением, а также добровольно отказаться
от указанных участков. Садовые, огородные и
дачные земельные участки, находящиеся в
собственности граждан, наследуются по
закону или по завещанию. Отчуждение, залог,
сдача в аренду садового, огородного или
дачного земельного участка, находящегося в
общей собственности, осуществляются при
согласии всех участников общей
собственности.
Садовые, огородные и
дачные земельные участки, находящиеся в
общей совместной собственности супругов,
могут быть разделены между ними. Земельные
участки общего пользования садоводческого,
огороднического или дачного
некоммерческого объединения разделу не
подлежат.
Владельцы земельных участков,
предоставленных на праве пожизненного
наследуемого владения, вправе передать их в
аренду, срочное пользование, обменять,
приватизировать, а также добровольно
отказаться от них. Такие участки
наследуются по закону.
Садовые,
огородные и дачные земельные участки,
предоставленные гражданам на праве
постоянного (бессрочного) пользования,
можно с согласия органа местного
самоуправления передать в аренду, срочное
пользование, обменять, приватизировать, а
также добровольно отказаться от них.
В
чем особенности приватизации и оборота
садовых и огородных участков в России?
Регулированию оборота садовых, огородных и
дачных земельных участков, а также их
приватизации посвящена глава VI Закона о
садоводческих объединениях. Садоводам,
огородникам, дачникам, а также их
объединениям, получившим земельные участки
из государственных и муниципальных земель
на праве пожизненного наследуемого
владения, постоянного (бессрочного)
пользования, аренды или срочного
пользования, не может быть отказано в
приватизации таких земельных участков, за
исключением установленных федеральными
законами случаев запрета на передачу
земельных участков в частную
собственность.
Приватизация садовых,
огородных и дачных земельных участков
может осуществляться за плату или
бесплатно в соответствии с законами и иными
нормативными правовыми актами Российской
Федерации и законами и иными нормативными
правовыми актами субъектов Федерации.
Проведение приватизации включает в себя
следующие этапы:
1) общее собрание
членов садоводческого, огороднического или
дачного некоммерческого объединения
(собрание уполномоченных) принимает
решение о приобретении прав на землю общего
пользования (собственность такого
объединения как юридического лица, общая
совместная собственность членов такого
объединения) и создает комиссию по
подготовке материалов для приватизации
садовых, огородных и дачных земельных
участков;
2) комиссия организует сбор
заявлений от членов объединения о
приватизации участков и проводит (с
привлечением на договорной основе
специализированной землеустроительной
организации или иного имеющего
соответствующую лицензию юридического
лица) инвентаризацию земель;
3) член
объединения в своем заявлении указывает, на
каком праве он хочет переоформить садовый,
огородный или дачный земельный участок
(собственность гражданина, общая
совместная или общая долевая собственность
супругов), фактическую площадь такого
участка в квадратных метрах, встречные
требования к его границам;
4) комиссия
дает заключение о наличии встречных
требований к границам садовых, огородных и
дачных земельных участков со стороны
соседей, садоводческого, огороднического
или дачного некоммерческого объединения и
свое предложение об урегулировании спора.
Если спор таким образом урегулировать не
удается, он рассматривается в судебном
порядке;
5) собрание уполномоченных
(либо правление) рассматривает
подготовленные материалы, итоги
инвентаризации земель объединения и
принимает решение ходатайствовать перед
органами местного самоуправления о
закреплении земель общего пользования за
объединением, а садовых, огородных и дачных
земельных участков - за конкретными
гражданами;
6) в случае несоответствия
фактической площади садовых, огородных и
дачных земельных участков площади данных
участков, указанной в проекте организации и
застройки территории, в данный проект
вносятся уточнения, которые по
согласованию с органами архитектуры и
градостроительства и комитетами по
земельным ресурсам и землеустройству
утверждаются соответствующим органом
местного самоуправления;
7) собранные
документы направляются органу местного
самоуправления. Органы местного
самоуправления вправе потребовать у
садоводческого, огороднического или
дачного некоммерческого объединения
протокол общего собрания его членов
(собрания уполномоченных), список членов
объединения, их заявления, паспортные
данные, копию решения об отводе земель
(государственный акт или свидетельство),
копию устава объединения, проект
организации и застройки территории с
внесенными уточнениями;
8) решение
органа местного самоуправления о
приватизации садового, огородного или
дачного земельного участка принимается в
месячный срок со дня подачи
соответствующего заявления и является
основанием для выдачи объединению и
гражданам - членам такого объединения
свидетельств, удостоверяющих их права на
землю;
9) членам садоводческого,
огороднического или дачного
некоммерческого объединения документы
выдает его правление, которое, в свою
очередь, получает их в учреждениях юстиции
по осуществлению государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним на основании доверенностей
членов объединения.
За государственную
регистрацию прав на садовые, огородные и
дачные земельные участки с каждого члена
соответствующего объединения взимается
регистрационный сбор в размере
установленного федеральным законом
минимального размера оплаты труда. Органы
местного самоуправления вправе
устанавливать гражданам отдельных
категорий льготы по уплате
регистрационного сбора.
Граждане
вправе в индивидуальном порядке
приватизировать закрепленные за ними
садовые, огородные и дачные земельные
участки. При наличии встречных требований к
границам земельных участков спор
рассматривается органом местного
самоуправления или в суде. В случае
несоответствия фактической площади
садовых, огородных и дачных земельных
участков площади таких участков, указанной
в ранее принятых решениях, орган местного
самоуправления вправе закрепить садовые,
огородные и дачные земельные участки в
новых границах или потребовать
восстановления прежних границ.
Кто
контролирует соблюдение требований по
возведению строений и сооружений в
садоводческом товариществе?
В
соответствии со ст. 34 Закона о
садоводческих объединениях контроль за
соблюдением требований к возведению
строений и сооружений в садоводческом,
огородническом или дачном некоммерческом
объединении проводит правление
объединения, а также инспекторы
государственных органов, осуществляющих
контроль за соблюдением законодательства,
и органы местного самоуправления.
Тип
материалов и конструкций, применяемых при
возведении строений, сооружений и объектов
инженерной инфраструктуры, определяют
садоводческое, огородническое или дачное
некоммерческое объединение и его члены
самостоятельно в соответствии с проектом
организации и застройки территории такого
объединения. Возведение гражданами на
садовых, огородных или дачных земельных
участках строений и сооружений,
превышающих размеры, установленные
проектом организации и застройки для
данных строений и сооружений, допускается
только после утверждения их проектов
органом местного самоуправления в порядке,
установленном градостроительным
законодательством. Нарушение требований
проекта организации и застройки территории
садоводческого, огороднического или
дачного некоммерческого объединения
является основанием для привлечения такого
объединения (его членов, допустивших такое
нарушение) к ответственности в
соответствии с федеральным
законодательством.
В каких формах
возможна реорганизация садового или
дачного объединения?
Реорганизация
возможна в форме слияния, присоединения,
разделения, выделения, изменения
организационно-правовой формы. Согласно ст.
39 Закона о садоводческих объединениях
реорганизация садоводческого,
огороднического или дачного
некоммерческого объединения
осуществляется в соответствии с решением
общего собрания членов такого объединения
на основании ГК РФ и других федеральных
законов.
При реорганизации
садоводческого, огороднического или
дачного объединения вносятся
соответствующие изменения в его устав или
принимается новый устав; права и
обязанности его членов переходят к
правопреемнику в соответствии с
передаточным актом или разделительным
балансом, в которых должны содержаться
положения о правопреемстве по всем
обязательствам реорганизованного
объединения перед его кредиторами и
должниками.
Передаточный акт
(разделительный баланс) утверждается общим
собранием и представляется вместе с
учредительными документами для
государственной регистрации вновь
возникших юридических лиц или для внесения
изменений в устав объединения. Члены
реорганизованного садоводческого,
огороднического или дачного
некоммерческого объединения становятся
членами вновь создаваемых садоводческих,
огороднических или дачных некоммерческих
объединений.
Если передаточный акт
садоводческого, огороднического или
дачного некоммерческого объединения не
дает возможности определить его
правопреемника, то вновь возникшие
юридические лица несут солидарную
ответственность перед кредиторами по
обязательствам реорганизованного либо
реорганизуемого объединения.
Садоводческое, огородническое или дачное
некоммерческое объединение считается
реорганизованным с момента
государственной регистрации вновь
создаваемого некоммерческого объединения
(за исключением случаев реорганизации в
форме присоединения).
При
государственной регистрации
садоводческого, огороднического или
дачного некоммерческого объединения в
форме присоединения к нему другого
аналогичного объединения первое из них
считается реорганизованным с момента
внесения в Единый государственный реестр
юридических лиц записи о прекращении
деятельности присоединенного
объединения.
Государственная
регистрация вновь созданных в результате
реорганизации садоводческих,
огороднических или дачных некоммерческих
объединений и внесение в Единый
государственный реестр юридических лиц
записей о прекращении деятельности
реорганизованных объединений
осуществляются в порядке, установленном
законом о государственной регистрации
юридических лиц.
Каков порядок
ликвидации садоводческого или дачного
некоммерческого объединения? Если средств
для удовлетворения всех требований
кредиторов недостаточно, за чей счет должны
погашаться долги?
Согласно ст. 41 Закона
о садоводческих объединениях
садоводческое или дачное некоммерческое
объединение может быть ликвидировано на
основании и в порядке, предусмотренных ГК
РФ и другими федеральными законами.
Общее собрание членов садоводческого,
огороднического или дачного
некоммерческого объединения (собрание
уполномоченных) либо принявший решение о
его ликвидации орган назначает
ликвидационную комиссию и определяет
порядок и сроки ликвидации.
С момента
назначения ликвидационной комиссии к ней
переходят полномочия по управлению делами
ликвидируемого объединения.
Ликвидационная комиссия выступает
полномочным представителем ликвидируемого
объединения в органах государственной
власти, органах местного самоуправления и
суде. Ликвидационная комиссия помещает в
органах печати, в которых публикуются
данные о государственной регистрации
юридических лиц, публикацию о ликвидации
объединения, порядке и сроке предъявления
требований кредиторов такого объединения.
Срок предъявления требований кредиторов не
может быть менее чем два месяца с момента
публикации сообщения о ликвидации такого
объединения.
Ликвидационная комиссия
принимает меры по выявлению кредиторов и
получению дебиторской задолженности, а
также уведомляет в письменной форме
кредиторов о ликвидации садоводческого,
огороднического или дачного
некоммерческого объединения.
По
окончании срока предъявления требований
кредиторов ликвидационная комиссия
составляет промежуточный ликвидационный
баланс, который содержит сведения о наличии
земли и другого имущества общего
пользования ликвидируемого объединения,
перечне предъявленных кредиторами
требований и результатах их рассмотрения.
Промежуточный ликвидационный баланс
утверждается общим собранием членов
садоводческого, огороднического или
дачного некоммерческого объединения
(собранием уполномоченных) либо органом,
принявшим решение о ликвидации. После
принятия решения о ликвидации
садоводческого, огороднического или
дачного некоммерческого объединения его
члены обязаны погасить полностью
задолженность по взносам в размерах и в
сроки, которые установлены общим собранием
членов такого объединения (собранием
уполномоченных). Выплата долгов
производится ликвидационной комиссией в
порядке очередности, установленной ГК РФ, и
в соответствии с промежуточным
ликвидационным балансом начиная со дня его
утверждения.
Если имеющихся средств
недостаточно для удовлетворения
требований кредиторов, ликвидационная
комиссия вправе предложить собранию
уполномоченных погасить имеющуюся
задолженность за счет сбора дополнительных
средств с каждого члена либо осуществить
