Тсж: за ошибки управляющих платят жильцы
строкой в смете. Пример формулировки: "По
решению собрания членов товарищества,
принятому квалифицированным большинством
голосов от числа присутствующих на
основании письменной информации
Председателя правления. С ревизором
согласовано".
В случае удовлетворения
требований кредиторов за свой счет члены
товарищества становятся новыми
кредиторами и могут не платить ТСЖ до
погашения его долга перед собой. Наверняка
это приведет к увеличению размера
периодических платежей со всех членов
товарищества.
Уберечься от указанных
выше невзгод можно, пользуясь стандартным
набором мер, который включает получение
субсидий из бюджета, страхование, создание
внутренних резервов, выстраивание
устойчивой организационно-правовой схемы
управления совместной собственностью,
обязание членов товарищества нести
дополнительные расходы по мере их
появления.
Субсидии из бюджета являются
целевыми, и, не путая кодов бюджетной
классификации, направить их на погашение
штрафов, пени или долгов практически
невозможно.
В соответствии со статьей 44
Федерального закона "О товариществах
собственников жилья" товарищество может
страховать имущество от любых видов риска
прямого физического ущерба, а также может
осуществлять страхование ответственности
с целью защиты товарищества и
домовладельцев в случае иска по поводу
ущерба, нанесенного имуществу или
физическим лицам на объектах общего
имущества. Но ответственность за нарушения
законодательства или невыполнение
обязательств не страхуется.
Внутренние
резервы для покрытия внеплановых расходов
создаются из целевых поступлений от
третьих лиц и/или из прибыли от
предпринимательской деятельности
товарищества в виде фондов. Целевые взносы
юридических лиц делаются за счет чистой
прибыли. Физические лица делают целевые
взносы из собственных средств. ТСЖ
отчитывается об использовании целевых
взносов в порядке, установленном законом.
Вариант простой, но не дешевый.
Выстраивание устойчивой
организационно-правовой схемы связано с
привлечением квалифицированных
консультантов, источник оплаты услуг
которых, как правило, сметой на содержание
товарищества не предусмотрен. В то же время
правление всегда может изыскать источник
для финансирования таких работ. Тем более
что результат не замедлит сказаться.
Фактически, при создании устойчивой
организационно-правовой структуры, риск
привлечения членов товарищества к
ответственности по долгам ТСЖ может быть
сведен к минимуму. Также для защиты их
интересов должны систематически
привлекаться квалифицированные ревизоры.
Как показывает практика, лучше всего с этой
задачей справляются профессиональные
аудиторы. Для отслеживания отдельных
вопросов (экология, санитарное состояние,
техническое состояние и т.д.) целесообразно
создавать внутренние инспекции, которые
работают в тесном взаимодействии с
контролирующими органами. Во избежание
ответственности за нарушения налогового
законодательства имеет смысл поручать
ведение бухгалтерского учета проверенным
квалифицированным бухгалтерам, отбираемым
на основе конкурсного отбора, и
периодически приглашать аудиторскую
компанию для подтверждения достоверности
данных учета.
В качестве юридических
мер в порядке, установленном Уставом и
Учредительным договором, может быть
предусмотрена материальная
ответственность управляющего. При этом
управляющая компания или физическое лицо
должны резервировать неснижаемый остаток
средств, сопоставимый с объемом денежного
потока, проходящего через счета ТСЖ. Также
не будет лишним рассмотрение и утверждение
контракта с управляющей компанией на
заседании правления и/или на общем собрании
членов ТСЖ. В таком контракте можно
предусмотреть полную ответственность за
нанесение материального ущерба. При этом
руководитель управляющей компании
(управляющий) разделяет ответственность с
главным бухгалтером и другими
ответственными лицами (главный инженер,
техник и т.п.).
Переложение всех проблем
на членов товарищества не может носить
систематический характер, даже если они
готовы брать на себя такие расходы. На месте
собственников помещений членов
товарищества гораздо целесообразнее
погасить долги товарищества и стать его
кредитором, чтобы в дальнейшем попытаться
сократить свои расходы. Такой поворот
событий может привести к замене
управляющего и его команды.
В целом
такое серьезное и динамично развивающееся
дело, как образование и налаживание
деятельности ТСЖ, нельзя организовать без
действенной поддержки органов власти и
управления, которые не только поручат
застройщикам создать товарищества, но
будут повышать квалификацию управляющих и
специалистов, а также периодически станут
проверять их квалификацию.
---------------------------------------------------------------------
ССЫЛКИ
НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от
30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
21.10.1994)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 12.01.1996 N 7-ФЗ
"О НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОРГАНИЗАЦИЯХ"
(принят
ГД ФС РФ 08.12.1995)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 15.06.1996
N 72-ФЗ
"О ТОВАРИЩЕСТВАХ СОБСТВЕННИКОВ
ЖИЛЬЯ"
(принят ГД ФС РФ
24.05.1996)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N
119-ФЗ
"ОБ ИСПОЛНИТЕЛЬНОМ
ПРОИЗВОДСТВЕ"
(принят ГД ФС РФ
04.06.1997)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 08.01.1998 N 6-ФЗ
"О НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТИ (БАНКРОТСТВЕ)"
(принят ГД ФС РФ 10.12.1997)
"НАЛОГОВЫЙ КОДЕКС
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от
31.07.1998 N 146-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
16.07.1998)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 19.06.2000 N 82-ФЗ
"О МИНИМАЛЬНОМ РАЗМЕРЕ ОПЛАТЫ ТРУДА"
(принят ГД ФС РФ 02.06.2000)
"КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ ОБ АДМИНИСТРАТИВНЫХ
ПРАВОНАРУШЕНИЯХ"
от 30.12.2001 N 195-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 20.12.2001)
"ТРУДОВОЙ КОДЕКС
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 30.12.2001 N 197-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.12.2001)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
от 26.10.2002 N 127-ФЗ
"О НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТИ
(БАНКРОТСТВЕ)"
(принят ГД ФС РФ
27.09.2002)
---------------------------------------------------------------------
--------------------
О.М. Кабанов
