Сравнительно-правовой анализ договора ренты и договора аренды
поскольку форма фиксации прав не меняет их
правовой природы, то возможность передачи
денежных средств под выплату ренты
остается под сомнением. Договор по передаче
капитальной суммы взамен на представление
рентных платежей будет "перерождаться" либо
в договор займа (при денежной форме рентных
платежей), либо в договор возмездного
оказания услуг или подряда (при натуральной
форме их выплаты). Кроме того, учитывая
алеаторность первоначального договора
ренты, "перерожденные" договоры будут
носить черты кабальности, поскольку
принцип эквивалентности, присущий
указанным видам договоров, будет
отсутствовать в "перерожденных".
Срок
действия договора
Срок рентного договора
является неопределимым в момент
заключения, поскольку определяется
наступлением события, не зависящего от воли
сторон (смерть получателя ренты), либо
бессрочным. Поскольку общий объем
подлежащих уплате рентных платежей
напрямую зависит от срока действия
договора, таким образом, и общая сумма
рентных платежей является неопределимой в
момент заключения договора.
Именно эта
особенность рентного договора стала
главным аргументом ученых-правоведов для
его отнесения к группе договоров о неверном
- алеаторных договоров.
"Алеаторными
называются договоры, которые, будучи
возмездными, конструируются так, что объем
встречного удовлетворения, причитающегося
одной из сторон, остается неизвестным, пока
не наступит обстоятельство, призванное его
окончательно определить... Если к
алеаторным договорам подходить с чисто
коммерческой точки зрения, то на первый
план в них выступает определенный элемент
риска, принимаемого на себя каждой из
сторон, так как вполне вероятно, что либо
один, либо другой контрагент фактически
получит встречное удовлетворение меньшего
объема, чем им самим предоставленное ..."
<*>.
--------------------------------
<*> Иоффе
О.С. Обязательственное право. М.:
Юридическая литература, 1975. С. 295.
В
юридической литературе развернулась целая
дискуссия относительно алеаторности
постоянной ренты, в то время как другая
разновидность рентного договора -
пожизненная рента (в том числе пожизненное
содержание) единодушно признается
алеаторной сделкой <*>.
--------------------------------
<*> См. по этому
поводу: Победоносцев К. Курс гражданского
права: Часть 3: Договоры и обязательства.
СПб., 1896. С. 353; Л.Ж. де ла Морандьер.
Гражданское право Франции. Т. 3. М., 1961. С. 333;
Сакаэ Вагацума, Тору Ариидзуми. Гражданское
право Японии. Кн. 2. М.: Прогресс, 1983. С. 122.
К
числу рискованных тот или иной договор
относят при наличии какого-либо фактора
неопределенности. В рентном договоре (в
любом его виде) фактором неопределенности
выступает срок договора. При пожизненной
ренте срок действии договора связан со
сроком жизни получателя ренты. При
постоянной - договор заключается на
неопределенный срок. Действительно, как
утверждает К. Победоносцев, в договоре
постоянной ренты огромное значение имеет
усмотрение должника, обладающего правом в
любой момент выкупить ренту. Однако выкуп
ренты возможен и при пожизненной ренте.
Законодательством предусмотрены случаи
выкупа постоянной ренты по требованию
получателя (ст. 593 ГК РФ). Среди таковых,
например, есть право получателя требовать
выкуп ренты в связи с признанием
плательщика неплатежеспособным. Факт
признания должника банкротом, исходя из
принципов добросовестности и разумности,
нельзя отнести к обстоятельствам,
способным быть спрогнозированными
плательщиком ренты.
Таким образом, на
мой взгляд, именно неопределенность срока
действия договора как фактор,
препятствующий оценке суммы рентных
платежей, подлежащих уплате в течение срока
действия договора, является основанием
отнесения абсолютно всех разновидностей
договора ренты к рисковым.
В отличие от
рентного договора, срок которого является
категорией неопределяемой, арендный
договор является классическим срочным
договором. Кроме того, законодатель относит
срок договора аренды к существенным
условиям договора данного вида.
Законодатель относит срок к существенным
условиям договора аренды. В тех случаях,
когда договор аренды заключен без указания
срока, речь идет не о неверном договоре, а
только о том, что срок действия договора
будет обусловлен моментом направления
одной из сторон уведомления о своем отказе
от договора, при этом принцип
эквивалентности обмена в рамках такого
договора будет соблюдаться в любое
время.
Права и обязанности
сторон
Содержание рентного и арендного
договора, как и любого возмездного договора
о передаче имущества, сводится к
распределению между сторонами
обязанностей относительно:
- передачи
имущества (и его возврата - в арендном
договоре);
- бремени содержания
имущества;
- предоставления встречного
удовлетворения взамен предоставленного
имущества;
- порожденных заключением
договора ограничений и обременений
имущества.
Следует отметить, что
характер распределения обязанностей между
сторонами целиком зависит от природы
договора данного вида.
Так, в рентном
договоре, который по своей природе является
реальным, обязанность рентополучателя по
передаче имущества совпадает с моментом
заключения договора. Становясь
собственником рентного капитала,
плательщик ренты несет бремя его
содержания в полном объеме. Обязательство
же по уплате рентных платежей является
единственным действительным
обязательством в течение всего срока
действия рентного договора. Таким образом,
исполнение именно этого обязательства
формирует исполнение договора в целом. Из
сложной конструкции рентных отношений
могут быть вычленены не только договор на
передачу имущества и собственно рентный
договор, но и безвозмездный договор найма,
что имеет место в случае, если
рентополучатель, передавая рентный капитал
в собственность плательщика ренты,
оставляет за собой право владения и
пользования имуществом. Данное
обстоятельство будет налагать на
имущество, составляющее рентный капитал,
дополнительные обременения. В любом случае
приобретаемое плательщиком ренты в
собственность имущество будет обременено
обязательством по уплате рентных платежей.
Именно последнее обстоятельство
трансформирует абсолютное право
собственности на вещь в "относительное",
накладывая на плательщика соответствующие
ограничения в правомочии распоряжения
имуществом, составляющим рентный
капитал.
При заключении арендного
договора не происходит изменения субъекта
права собственности, однако выделение
одного (пользование) или двух (владение и
пользование) правомочий из триады
правомочий права собственности приводит к
образованию нового титульного владельца
(арендатора). Именно этим объясняется, на
мой взгляд, использование в
обязательственно-правовом правоотношении
средств вещно-правовой защиты <*>.
--------------------------------
<*> См. о средствах
вещно-правовой защиты: Брагинский М.И.,
Витрянский В.В. Договорное право. Книга
вторая. Договоры о передаче имущества. М.:
Статут, 2000. С. 466, 468.
Монография М.И.
Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное
право. Договоры о передаче имущества" (Книга
2) включена в информационный банк согласно
публикации - М.: Издательство "Статут", 2002
(издание 4-е, стереотипное).Таким образом,
формируется два титула относительно одного
и того же имущества. В этом случае
увеличивается количество комбинаций по
распределению обязанностей между
участниками договора.
Арендодатель
обязуется предоставить имущество во
владение и (или) пользование арендатора.
Арендатор обязуется возвратить имущество
арендодателю по окончании действия
договора.
Бремя содержания имущества
распределяется между сторонами по своему
усмотрению, однако законодателем
установлена презумпция, что бремя
содержания необходимо разделить на
капитальный ремонт (арендодатель) и текущий
ремонт (арендатор).
На арендатора
возлагается, кроме того, обязанность по
внесению арендной платы.
Формирование
двух титулов относительно одного и того же
имущества ставит перед собственником
имущества вопрос о порядке реализации
оставшегося у него правомочия распоряжения
имуществом. Отчуждение находящегося в
аренде имущества возможно, однако право
аренды обладает правом следования за
имуществом; таким образом, для сделок по
отчуждению третьим лицам имущество,
находящееся в аренде, является
обремененным и в данном контексте близко к
рентному капиталу.
Вопрос о возможности
сдачи арендуемого имущества в субаренду
остается для арендатора закрытым,
поскольку данное правомочие вытекает из
правомочия распоряжения имуществом,
которое принадлежит арендодателю <*>.
--------------------------------
<*> К числу прав
этого же порядка относится: передача права
аренды третьему лицу (перенаем),
предоставление имущества в безвозмездное
пользование, сдача прав аренды в залог;
передача арендных прав в качестве взноса в
уставной капитал хозяйственных
товарищества и общества или паевого взноса
в производственный кооператив.
Выкуп
имущества
Последнее, на чем хотелось бы
остановиться, проводя сравнение между
рентным и арендным договором, - это выкуп
имущества.
Первое, на что необходимо
обратить внимание: что и в отношении
рентного, и в отношении арендного договора
законодатель использует одно и то же
понятие - "выкуп". Попытаемся определить,
случайное ли это совпадение или в этом есть
определенный смысл.
О выкупе
арендованного имущества говорит статья 624
ГК РФ, предусматривая две ситуации, при
которой выкуп возможен:
1) по истечении
срока аренды;
2) до его истечения при
условии внесения арендатором всей выкупной
цены.
Таким образом, в момент достижения
сторонами соглашения о выкупе находящегося
в аренде имущества (в договоре аренды или в
дополнительном соглашении к нему - п. п. 1, 2
статьи 624 ГК РФ) стороны должны согласовать
размер выкупной цены. Вполне вероятно, что
размер выкупной цены имущества будет
адекватен его реальной рыночной
стоимости.
Однако дальнейшее развитие
взаимоотношений сторон возможно в двух
направлениях.
1. Все вносимые
арендатором платежи в счет арендной платы
засчитываются в счет оплаты выкупной цены.
Классическая ситуация, предусмотренная
статьей 501 ГК РФ, - договор найма-продажи в
общем виде (с потребительским элементом или
без него).
2. Статья 624 ГК РФ не обязывает
арендодателя производить зачет платежей,
поступающих от арендатора в качестве
арендной платы. Да и порядок определения
суммы выкупной цены также оставлен на
усмотрение сторон. Таким образом,
формирование размера выкупной цены и
процедура выкупа находятся в компетенции
арендодателя как собственника
(уполномоченного им лица). Нет никакого
законодательного запрета для установления
в договоре аренды условия о том, что вне
зависимости от суммы, внесенной
арендатором в счет арендной платы, право
собственности на имущество в аренде
переходит к арендатору только после
внесения полной капитальной суммы выкупной
цены. И если такая капитальная сумма
вносится арендатором по истечении срока
арендного договора, то по своей правовой
природе данная сделка будет обычным
договором купли-продажи. В случае же когда
капитальная сумма выкупной цены вносится
арендатором до истечения срока действия
арендного договора, то данную ситуацию, на
мой взгляд, следует квалифицировать как
предусмотренное договором аренды
прекращение обязательств по требованию
одной из сторон (п. 2 статьи 407 ГК РФ).
Основанием прекращения обязательств,
вытекающих из арендного договора, будет его
новация (статья 414) в договор купли-продажи
имущества.
Если пытаться проводить
параллель между выкупом арендованного
имущества и выкупом ренты, следует обратить
внимание на следующее. Выкуп арендованного
имущества - правовой инструмент,
опосредующий переход права собственности
на имущество от арендодателя к арендатору.
В то время как выкуп ренты - правовой
инструмент, прекращающий обязательство
плательщика ренты (собственника имущества,
составляющего рентный капитал) по уплате
рентных платежей. Кроме того, выкуп ренты -
одна из гарантий участников рентного
договора, который является
"некоммерческим", о чем уже говорилось
выше.
Законодателем предусмотрено два
способа выкупа ренты: по инициативе
плательщика ренты и по требованию ее
получателя.
Причем выкуп ренты по
инициативе плательщика ренты выступает
условием нормального гражданского оборота,
формируя тот баланс интересов участников,
который является необходимой составляющей
длительных договорных связей. По своей
природе выкуп, инициированный плательщиком
постоянной ренты, представляя собой
предоставление отступного (статья 409 ГК РФ),
является основанием прекращения
обязательства по выплате рентных платежей
и одновременно рентного договора в целом
(пункт 2 статьи 407 ГК РФ).
Выкуп ренты,
инициированный рентополучателем, не
является составляющей нормального
гражданского оборота, а так или иначе
связан с ненадлежащим исполнением
плательщиком ренты своих обязательств либо
неблагоприятным для получателя ренты
(слабой стороны) изменением фактических
обстоятельств. В этой связи выкуп,
инициированный рентополучателем, может
рассматриваться как одностороннее
изменение договора, как мера оперативного
воздействия или как мера ответственности (в
договоре постоянной ренты), либо в качестве
альтернативной неустойки (в договоре
пожизненной ренты), либо штрафной неустойки
(в договоре пожизненного содержания).
Подводя итог нашему сравнительному
анализу, хочется отметить, что, несмотря на
кажущуюся похожесть двух договорных
институтов как в их названии, так и в их
внешнем проявлении, рентный и арендный
договоры являются абсолютно разными
правовыми конструкциями, учитывающими
различные намерения сторон в момент
заключения соответствующих
договоров.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от 30.11.1994 N
51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
21.10.1994)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)"
от 26.01.1996 N
14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)
Нотариус,
N 2, 2003
