Новое в земельном законодательстве (современное право, nn 2, 3, 2002)
законодательством, а также теми
дополнениями, которые сформулированы в ст.
22 ЗК РФ. Также в п. 11 данной статьи четко
определено, что изъятые из оборота
земельные участки не могут быть переданы в
аренду (перечень таких земель установлен в
п. 4 ст. 27 ЗК РФ).
Каких-либо принципиально
важных изменений в регулирование арендных
отношений новый Земельный кодекс не внес.
Однако следует отметить, что если ГК РФ
устанавливает разрешительный порядок
определенных действий арендатора по
распоряжению своим правом аренды земельным
участком (т.е. только при согласии
собственника), то ЗК РФ устанавливает
уведомительный порядок совершения таких
действий (т.е. при уведомлении
собственника). Разрешения собственника на
совершение сделок арендатору не требуется.
Однако данная коллизия, по всей видимости,
будет разрешаться исходя из примата
специального закона над общим: будут
применяться нормы ЗК РФ.
/"Современное право", N 3, 2002/
Впервые в
Земельном кодексе РФ (ЗК РФ) введена статья,
которая касается сервитута, то есть права
ограниченного пользования чужим земельным
участком. Это относительно новый институт
российского законодательства,
необходимость введения которого стала ясна
после отмены монополии государства на
землю как объект права собственности. Ранее
частные земельные сервитуты были
установлены Гражданским кодексом РФ, а
публичный земельный сервитут - нормативно -
правовыми актами в основном подзаконного
характера.
Новшества, содержащиеся в ст.
23 ЗК РФ, таковы. Частный сервитут
регулируется гражданским
законодательством. Пункт 2 ст. 23 определяет,
на основании каких нормативно - правовых
актов может быть установлен публичный
сервитут и цели его установления. Также
законодатель впервые упоминает, что
публичный сервитут может быть определен с
учетом результата общественных слушаний.
Пункт 3 этой же статьи четко устанавливает
виды публичного земельного сервитута
(всего их десять). Земельный кодекс РФ
определяет, что земельные сервитуты могут
быть как срочными, так и постоянными. Кроме
того, частные сервитуты носят возмездный
характер, а публичный сервитут, как правило,
безвозмездный, кроме случаев когда его
установление приводит к существенным
затруднениям в использовании земельного
участка. Тогда собственник сервитута имеет
право требовать от органов государственной
власти и органов местного самоуправления,
установивших публичный сервитут,
соразмерной платы за использование его
земли. Если же установление публичного
сервитута приводит к невозможности
использования земельного участка, его
собственник вправе требовать либо изъятия,
путем выкупа у него, данного земельного
участка с возмещением органами
государственной власти и органами местного
самоуправления, установившими публичный
сервитут, убытков, либо предоставления
равноценного земельного участка с
возмещением убытков. Что касается права
безвозмездного срочного пользования
земельным участком, то оно закреплено в ст.
24 ЗК РФ.
Устанавливаются 3 способа
предоставления земельного участка в
безвозмездное срочное пользование:
1) из
земель, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, -
исполнительным органам государственной
власти и органам местного самоуправления,
юридическим лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК
РФ (то есть юридическим лицам, которые по
закону могут быть субъектами права
безвозмездного срочного пользования) на
срок не более одного года;
2) из земель,
находящихся в собственности граждан или
юридических лиц, - иным гражданам или
юридическим лицам на основании договора.
Эта форма предоставления земельного
участка на праве безвозмездного срочного
пользования носит обязательственный (как
договор) безвозмездный характер и
регулируется нормами гражданского
законодательства. Стороны в договоре о
предоставлении земельных участков в
безвозмездное срочное пользование
свободны в установлении своих прав и
обязанностей, в том числе и в определении
срока такого пользования;
3) из земель
организаций определенных отраслей
экономики - гражданам в виде служебного
надела.
Ничего более принципиально
нового в регулировании данного правового
титула владения землей в ЗК РФ не
содержится.
Конституция РФ закрепила
положение о том, что человек, его права и
свободы являются высшей ценностью.
Признание, соблюдение и защита прав и
свобод человека и гражданина являются для
государства обязанностью, и
государственная защита прав и свобод
человека и гражданина в РФ гарантируется
(ст. 45 Конституции РФ). Также ст. 46
Конституции РФ определяет, что каждому
человеку гарантируется судебная защита его
прав и свобод. В развитие этих положений
Конституции в ЗК РФ законодатель
предусмотрел нормы, которые регулируют
отношения, связанные с защитой прав на
землю и рассмотрением земельных споров.
Эти нормы в таком варианте ранее не были
зафиксированы ни в одном нормативно -
правовом акте. Правда, в ЗК РСФСР
существовали положения, касающиеся
разрешения земельных споров, но в
соответствии с Указом Президента РФ от 24.12.93
N 2287 "О приведении земельного
законодательства РФ в соответствие с
Конституцией РФ" (далее - Указ N 2287) они были
признаны недействующими.
Главой IX ЗК РФ
предусмотрены следующие способы защиты
прав человека и гражданина на землю: 1)
признание права на земельный участок; 2)
восстановление положения, существовавшего
до нарушения права на земельный участок, и
пресечение действий, нарушающих право на
земельный участок или создающих угрозу его
нарушения; 3) признание недействительным
акта исполнительного органа
государственной власти или органа местного
самоуправления; 4) возмещение убытков.
Все перечисленные способы защиты прав были
ранее зафиксированы в статьях ГК РФ, но в
Земельном кодексе они отражены впервые. В
соответствии со ст. 59 ЗК РФ признание права
на земельный участок осуществляется в
судебном порядке. Судебное решение,
установившее право на землю, является
юридическим основанием, при наличии
которого учреждения юстиции по
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним обязаны
осуществить государственную регистрацию
права на землю или сделки с землей в
порядке, установленном Федеральным законом
от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" (в ред. от 12.04.2001).
В
соответствии с п. 1 ст. 60 ЗК РФ нарушенное
право на земельный участок подлежит
восстановлению в случаях: 1) признания судом
недействительным акта исполнительного
органа государственной власти или органа
местного самоуправления, повлекших за
собой нарушение права на земельный участок;
2) самовольного занятия земельного участка;
3) иных предусмотренных федеральными
законами случаях. Из пп. 3 п. 1 ст. 60 ЗК РФ
вытекает вывод о том, что перечень
оснований, по которым нарушенное право на
земельный участок подлежит восстановлению,
не является ограниченным.
Действия,
нарушающие права на землю гражданских и
юридических лиц или создающие угрозу их
нарушения, могут быть пресечены: а) путем
признания недействительными в судебном
порядке не соответствующих
законодательству актов исполнительных
органов государственной власти и органов
местного самоуправления; б)
приостановлением исполнения не
соответствующих законодательству актов
исполнительных органов государственной
власти и органов местного самоуправления;
в) приостановлением промышленного,
гражданско - жилищного и другого
строительства, разработок месторождений
полезных ископаемых и
торфоэксплуатационных объектов,
проведения агрохимических,
лесомелиоративных, геологоразведочных,
поисковых, геодезических и иных работ; г)
путем восстановления положения,
существовавшего до нарушения права, и
пресечения действий, нарушающих право или
создающих угрозу его нарушения (п. 2 ст. 60 ЗК
РФ).
В соответствии со ст. 61
ненормативный акт исполнительного органа
государственной власти или органа местного
самоуправления, а в предусмотренных
законом случаях также нормативный акт, не
соответствующий закону или иным
нормативным правовым актам и нарушающий
права и охраняемые законом интересы
гражданина или юридического лица в области
использования и охраны земель, может быть
признан судом недействительным.
Причиненные в таких случаях убытки
подлежат возмещению органом
исполнительной власти, издавшим такой
акт.
В соответствии со ст. 62 ЗК РФ убытки,
причиненные нарушением прав собственников
земельных участков, землепользователей,
землевладельцев и арендаторов земельных
участков, подлежат возмещению в полном
объеме, в том числе и упущенная выгода, в
порядке, предусмотренном гражданским
законодательством. Данная статья отсылает
к ст. 15 ГК РФ, которая устанавливает, что
лицо, право которого нарушено, может
требовать полного возмещения причиненных
ему убытков. При этом под убытками
понимаются расходы, которые лицо, чье право
нарушено, произвело или должно будет
произвести для восстановления нарушенного
права, утрата или повреждение его имущества
(реальный ущерб), а также неполученные
доходы, т.е. доходы, которые это лицо
получило бы при обычных условиях
гражданского оборота, если бы его право не
было нарушено (упущенная выгода).
Статья
15 ГК РФ также определяет, что если
нарушившее право лицо получило вследствие
этого доходы, лицо, право которого нарушено,
может требовать возмещения наряду с
другими убытками упущенной выгоды в
размере не меньшем, чем такие доходы. Помимо
этого, п. 2 ст. 62 ЗК РФ установил, что на
основании решения суда лицо, виновное в
нарушении прав собственников земельных
участков, землепользователей,
землевладельцев и арендаторов земельных
участков, может быть принуждено к
исполнению обязанности в натуре (например,
восстановить плодородие почв, земельные
участки в прежних границах, возвести
снесенные здания, строения, сооружения,
восстановить межевые и информационные
знаки и т.п.).
Кроме способов защиты прав
граждан на землю, ст. 63 ЗК РФ установлены
гарантии таких прав при изъятии земельных
участков для государственных или
муниципальных нужд. Изъятие земельных
участков, в том числе путем их выкупа, для
государственных или муниципальных нужд
осуществляется после: 1) предоставления по
желанию лиц, у которых изымаются, в том
числе выкупаются, земельные участки,
равноценных земельных участков; 2)
возмещения стоимости жилых,
производственных и иных строений, зданий,
сооружений, находящихся на изымаемых
земельных участках; 3) возмещения в полном
объеме убытков, в том числе упущенной
выгоды. Собственнику может быть оплачена
рыночная стоимость земельного участка,
если ему бесплатно не предоставлен
равноценный участок.
Кроме того, ст. 64
главы IX ЗК РФ устанавливает, что земельные
споры рассматриваются в судебном порядке.
Таким образом, споры, возникшие у субъектов
земельных правоотношений в процессе
использования и охраны земель и связанные с
определением права собственности, арендных
отношений, сервитутов и т.д., решаются
судами общей юрисдикции в порядке,
установленном ГПК РСФСР, а также
арбитражными судами в порядке,
установленном АПК РФ. Согласно п. 2 ст. 64 до
принятия дела к производству судом
земельный спор может быть передан
сторонами для разрешения в третейский суд,
порядок образования и полномочия которого
определены в Положении о третейском
суде.
Статья 9 Конституции РФ содержит
норму о том, что земля и другие природные
ресурсы используются и охраняются в России
как основа жизни и деятельности народов,
проживающих на соответствующих
территориях. Закон РФ от 11.10.91 N 1738-1 "О плате
за землю" (в ред. от 29.12.1998, с изм. от 30.12.2001)
устанавливает, что использование земли в
Российской Федерации является платным и
формами платы считаются земельный налог,
арендная плата и нормативная цена земли.
Новый Земельный кодекс повторил это
положение, уточнив только, что формами
платы за землю могут быть земельный налог
(до введения в действие налога на
недвижимость) и арендная плата (п. 1 ст. 65 ЗК
РФ). Видимо, после вступления в силу ЗК РФ
будут внесены изменения в ст. 1 Закона РФ "О
плате за землю" и будет исключено положение
о нормативной цене земли.
Что касается
ЗК РСФСР, то в нем существовала глава 8 -
"Земельный налог, арендная плата за землю,
плата за приобретение земли в
собственность". Указом N 2287 нормы о плате за
приобретение земли в собственность из этой
главы были признаны недействующими. Нормы
ЗК РФ, касающиеся платы за землю и оценки
земли, носят общий характер, отсылая в
основном к другим законам РФ. В частности, в
ст. 65 определяется, что порядок исчисления и
уплаты земельного налога устанавливается
законодательством РФ о налогах и сборах (п.
2); для целей налогообложения и в иных
случаях, предусмотренных ЗК РФ и
федеральными законами, устанавливается
кадастровая стоимость земельного участка
(п. 5).
Пункт 1 ст. 66 ЗК РФ определяет, что
рыночная стоимость земельного участка
устанавливается в соответствии с
федеральным законом об оценочной
деятельности. Для установления кадастровой
стоимости земельных участков проводится
государственная кадастровая оценка земель.
Порядок проведения ее определяется
Правительством РФ (п. 2 ст. 66 ЗК РФ).
Кадастровая стоимость устанавливается в
процентах от рыночной стоимости участка (п.
3 ст. 66 ЗК РФ). За земли, переданные в аренду,
взимается арендная плата. Порядок
определения размера, условия и сроки
внесения платы за земли, находящиеся в
собственности РФ, субъектов РФ или в
муниципальной собственности,
устанавливаются соответственно
Правительством РФ, органами
государственной власти субъектов РФ и
органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65
ЗК РФ).
Нормы ЗК РФ, устанавливающие
контроль за соблюдением земельного
законодательства, охраной и использованием
земель (земельный контроль), значительно
расширили положения о контроле за
использованием и охраной земель, которые
были в ЗК РСФСР: ЗК РСФСР включал только
нормы, регулирующие государственный
земельный контроль. Законодатель в новом
Земельном кодексе впервые закрепил
положения о муниципальном и общественном
контроле, а также о производственном
земельном контроле.
Следует сказать о
видах земельного контроля, установленных в
ЗК РФ. Государственный земельный контроль
за соблюдением земельного
законодательства, требований охраны и
использования земель организациями,
независимо от их организационно - правовых
форм и форм собственности, их
руководителями, должностными лицами, а
также гражданами осуществляется
специально уполномоченными
государственными органами (ст. 71 ЗК РФ),
которыми сейчас являются Федеральная
служба земельного кадастра РФ и
Министерство природных ресурсов РФ. В п. 2
ст. 71 ЗК РФ законодатель использовал
отсылочно - бланкетную норму,
устанавливающую, что государственный
земельный контроль осуществляется в
соответствии с российским
законодательством в порядке, установленном
Правительством РФ.
Пунктом 1 ст. 72 ЗК РФ
определен муниципальный земельный
контроль за использованием земель на
территории муниципального образования,
который осуществляется органами местного
самоуправления или уполномоченными
