Договор о долевом участии в инвестировании строительства и договор простого товарищества
для всей его хозяйственной деятельности
бухгалтерском учете. Граждан (Долевых
инвесторов) вообще все это мало волнует. Им
важно лишь, чтобы строительство было
завершено к намеченному сроку, с надлежащим
качеством, без повышения стоимости.
Серьезным аргументом в обоснование отличия
договора простого товарищества от договора
в долевом участии в инвестировании
является определение ответственности по
этим договорам.
В соответствии со ст. 1047
ГК РФ "1. Если договор простого товарищества
не связан с осуществлением его участниками
предпринимательской деятельности, каждый
товарищ отвечает по общим договорным
обязательствам всем своим имуществом
пропорционально стоимости его вклада в
общее дело.
По общим обязательствам,
возникшим не из договора, товарищи отвечают
солидарно.
2. Если договор простого
товарищества связан с осуществлением его
участниками предпринимательской
деятельности, товарищи отвечают солидарно
по всем общим обязательствам независимо от
оснований их возникновения".
По
договору о долевом участии в
инвестировании строительства единственной
обязанностью Долевого инвестора является
внесение инвестиций за свою долю в полном
объеме и в указанные сроки. В случае
неисполнения или ненадлежащего исполнения
этой обязанности он подвергается штрафным
санкциям и (или) договор с ним расторгается.
Но сам процесс строительства объекта
недвижимости не зависит от нарушения
условий договора Долевым инвестором в
связи с незначительностью размера
инвестиций в долю по сравнению с масштабами
всего строительства. А вот если Основной
инвестор начнет работать кое-как, тогда дом
просто перестанет строиться и превратится
в долгострой или так и останется
незавершенкой. Именно поэтому вся
ответственность лежит на Основном
инвесторе, который отвечает за весь ход
строительства, включая выбор площадки,
получение правоустанавливающих
документов, заключение договоров на
проектирование, подряд, привлечение
инвестиций, сдачу объекта и помощь в
оформлении права собственности на квартиры
или другую недвижимость. Исполнение
условий договора надлежащим образом для
Основного инвестора важно и по той причине,
что от разумного вложения инвестиций
зависит в конечном итоге размер его
прибыли, которая до начала строительства
просчитывается лишь приблизительно, пусть
и с большим процентом вероятности.
Кроме того, по договору простого
товарищества важен личностный фактор
непосредственного участия в договоре
каждого из товарищей. Так, в соответствии со
ст. 1050 ГК РФ договор простого товарищества
прекращается вследствие невозможности по
предусмотренным в этой статье причинам
принимать участие в договоре, за
исключением случаев, если договором
простого товарищества или последующим
соглашением не предусмотрено сохранение
договора в отношениях между остальными
товарищами.
В договоре долевого участия
такого фактора нет. Долевой инвестор может
как сам инвестировать, так и за него это
может сделать любое другое лицо, физическое
или юридическое, и даже государство,
например, выдавая ему жилищную субсидию. На
любом этапе реализации договора Долевой
инвестор может уступить свое право
требования к Основному инвестору другому
лицу, заключив соответствующий договор.
В связи с вышеизложенным я считаю, что
договор о долевом участии в инвестировании
строительства жилья и договор простого
товарищества - это два совершенно различных
по своей правовой природе договора, одному
из которых посвящена целая глава ГК РФ и
множество комментариев, а другому, не менее
применяемому на практике, не посвящено
ничего, кроме спорных высказываний.
По-моему, это несправедливо.
В
заключение я хочу дать определение
договора о долевом участии в
инвестировании строительства как договора,
по которому одна сторона - Основной
инвестор (юридическое или физическое лицо)
направляет собственные и (или) привлеченные
средства на строительство объекта
недвижимости, а другая сторона - Долевой
инвестор принимает участие в процессе
инвестирования строительства в части
стоимости определенной доли в объекте
недвижимости, на которую он по завершении
строительства приобретает право
собственности.
Данный договор
заключается на основании ФЗ N 39 от 25.02.99 "Об
инвестиционной деятельности в Российской
Федерации, осуществляемой в форме
капитальных вложений", ст. 8 которого
указывает, что отношения между субъектами
инвестиционной деятельности
осуществляются на основе договора,
заключенного в соответствии с ГК РФ, а
конкретно - в соответствии со ст. 421 ГК РФ о
свободе договора: "1. Граждане и юридические
лица свободны в заключении договора...
2.
Стороны могут заключить договор как
предусмотренный, так и не предусмотренный
законом или иными правовыми актами...
4.
Условия договора определяются по
усмотрению сторон, кроме случаев, когда
соответствующее условие предписано
законом или иными правовыми актами".
Принцип свободы договора, изложенный выше,
является одним из основных начал
(принципов) гражданского законодательства,
которые базируются на нормах Конституции и
выражают сущность гражданско - правовых
отношений.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
"КОНСТИТУЦИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принята всенародным голосованием
12.12.1993)
ЗАКОН РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1
"ОБ
ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В
РСФСР"
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от 30.11.1994 N
51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
21.10.1994)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)"
от 26.01.1996 N
14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
22.12.1995)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 25.02.1999 N 39-ФЗ
"ОБ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ,
ОСУЩЕСТВЛЯЕМОЙ
В ФОРМЕ КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ"
(принят ГД
ФС РФ 15.07.1998)
ПРИКАЗ Минфина РФ от 24.12.1998 N
68н
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ УКАЗАНИЙ ОБ
ОТРАЖЕНИИ В БУХГАЛТЕРСКОМ УЧЕТЕ
ОПЕРАЦИЙ, СВЯЗАННЫХ С ОСУЩЕСТВЛЕНИЕМ
ДОГОВОРА ДОВЕРИТЕЛЬНОГО
УПРАВЛЕНИЯ
ИМУЩЕСТВОМ И УКАЗАНИЙ ОБ ОТРАЖЕНИИ В
БУХГАЛТЕРСКОМ
УЧЕТЕ ОПЕРАЦИЙ,
СВЯЗАННЫХ С ОСУЩЕСТВЛЕНИЕМ ДОГОВОРА
ПРОСТОГО
ТОВАРИЩЕСТВА"
<ПИСЬМО> ПФ
РФ от 01.10.2001 N ВП-09-25/7938
"О СУЩЕСТВЕННЫХ
УСЛОВИЯХ ДОГОВОРОВ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ
В
СТРОИТЕЛЬСТВЕ"
Юрист, N 2, 2002
