Возникновение ипотеки в силу закона
из положений законодательства, достаточно
высокая степень гласности достигается лишь
в отношении законной ипотеки,
обеспечивающей выплату ренты, и права
залога в отношении недвижимости, которой
кредитор владеет на праве удержания. Прочие
легальные ипотеки могут быть
зарегистрированы, однако возникают вне
зависимости от регистрации. Этот вывод
будет верен и в отношении ипотеки,
обеспечивающей возврат кредита на
приобретение жилого дома или квартиры,
поскольку при регистрации договора купли -
продажи квартиры или жилого дома статьей 77
Закона об ипотеке соответствующим органам
не предписывается регистрировать ипотеку
даже тогда, когда они располагают
сведениями о наличии оснований ее
возникновения; и в отношении ипотеки,
обеспечивающей оплату товара, проданного в
кредит, возникающей с момента передачи
недвижимости, который, строго говоря, никак
не связан с моментом регистрации сделок и
прав.
Однако наряду с законодательством
существуют еще и подзаконные акты, которые
в интересующей нас сфере зачастую
сглаживают определенные шероховатости
законодательства и устанавливают более или
менее эффективные механизмы применения его
норм. В этой связи следует отметить, что в
настоящий момент действует Приказ Минюста
РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по
рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. N 289/235/290
"Об утверждении Инструкции о порядке
регистрации ипотеки жилого помещения,
возникшей в силу закона или договора, а
также о порядке регистрации смены
залогодержателя в связи с переходом прав
требований по ипотечным кредитам" (далее -
Инструкция) <*>. П. 29 Инструкции гласит:
--------------------------------
<*> Бюллетень
нормативных актов федеральных органов
исполнительной власти от
27.11.2000.
"Государственная регистрация
ипотеки, возникшей на основании закона (при
отчуждении жилого помещения под выплату
ренты (статья 586 Кодекса), с условием
пожизненного содержания с иждивением
(статья 601 Кодекса) при заключении договора
купли - продажи жилого помещения с оплатой в
рассрочку, если иное не предусмотрено
договором (статья 488 Кодекса); при
заключении договора купли - продажи жилого
помещения за счет кредита банка, если иное
не предусмотрено законом или договором
(статья 77 Закона об ипотеке), а также в иных
случаях, предусмотренных законом,
осуществляется одновременно с
государственной регистрацией права
залогодателя (покупателя, плательщика
ренты и т.д.)".
Надо признать в целом
положительное влияние процитированной
нормы на оборот недвижимости: по крайней
мере, без параллельной регистрации
законной ипотеки нельзя зарегистрировать
право собственности на недвижимость,
приобретаемое по соответствующим
договорам. Однако законность этой нормы
вызывает сомнения. Дело в том, что она, а в
еще большей степени - п. 30 Инструкции <*>,
предполагают действия регистраторов ex officio
(по собственному почину), что противоречит
п. 2 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Закона о регистрации,
которые устанавливают исчерпывающий
перечень инициаторов процедуры
регистрации прав (сделок):
--------------------------------
<*> Он
устанавливает необязательность подачи
отдельного заявления о регистрации
законной ипотеки в указанных в п. 29
Инструкции случаях для осуществления
регистрации такой ипотеки.
-
правообладатели;
- лица, приобретающие
права,
без заявления которых никакой
регистрации сделок и прав быть не может.
Кроме того, п. 29 Инструкции противоречит п. 5
ст. 488 ГК РФ: передача недвижимости может
состояться и после регистрации
соответствующего договора - в этом случае
регистратор будет вынужден, согласно
Инструкции, зарегистрировать
несуществующую ипотеку, что противоречит
не то что каким-то конкретным нормам, а
вообще общему смыслу ст. 131 ГК РФ и Закона о
регистрации.
Но даже если Инструкция в
части установления особенностей
регистрации легальных ипотек будет
применяться на практике в существующем
виде (что весьма вероятно), все равно
останутся нерешенными серьезные проблемы с
гласностью легальных ипотек в силу, по
крайней мере, следующих обстоятельств:
во-первых, если регистратором не будут
соблюдены положения Инструкции, это будет
иметь значение лишь для самого
регистратора, но не для сторон ипотечного
правоотношения, а тем более - третьих лиц;
во-вторых, регистратор не может требовать
от лиц, желающих зарегистрировать договор
купли - продажи объекта жилищного фонда
(дома, квартиры, их части), указания
источника средств на оплату последних:
значит, факт использования кредита банка
(кредитной организации), что уже отмечалось
ранее, может быть от него сокрыт (как
умышленно, так и добросовестно);
в-третьих, Инструкция действует лишь в
отношении объектов жилищного фонда <*>, а
значит, у регистраторов не будет оснований
применять ее положения в отношении
законной ипотеки, обеспечивающей оплату
недвижимости, не относящейся к жилым
помещениям (или жилым домам).
--------------------------------
<*> Связано это с
тем, что она принята в рамках Плана
подготовки проектов нормативных правовых
актов, обеспечивающих развитие системы
ипотечного жилищного кредитования в
Российской Федерации, утвержденного
Постановлением Правительства Российской
Федерации от 11.01.2000 N 28 "О мерах по развитию
системы ипотечного жилищного кредитования
в Российской Федерации".
Таким образом,
можно с сожалением констатировать, что
нормы действующего законодательства о
легальных ипотеках не обеспечивают
стопроцентную гласность последних. Это, в
свою очередь, является отнюдь не последним
фактором, сдерживающим становление в
России нормальной системы ипотечного
кредитования, о необходимости создания
которой так много говорится в настоящее
время.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от 30.11.1994 N
51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
21.10.1994)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)"
от 26.01.1996 N
14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
22.12.1995)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N
122-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И
СДЕЛОК
С НИМ"
(принят ГД ФС РФ
17.06.1997)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 16.07.1998 N
102-ФЗ
"ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ
НЕДВИЖИМОСТИ)"
(принят ГД ФС РФ
24.06.1997)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 17.12.1998 N
184-ФЗ
"О ПРИСОЕДИНЕНИИ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ К МЕЖДУНАРОДНОЙ КОНВЕНЦИИ О
МОРСКИХ ЗАЛОГАХ И ИПОТЕКАХ 1993 ГОДА"
(принят ГД ФС РФ 13.11.1998)
"КОДЕКС ТОРГОВОГО
МОРЕПЛАВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
от
30.04.1999 N 81-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
31.03.1999)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от
11.01.2000 N 28
"О МЕРАХ ПО РАЗВИТИЮ СИСТЕМЫ
ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(вместе с
"КОНЦЕПЦИЕЙ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО
ЖИЛИЩНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ", "ПЛАНОМ ПОДГОТОВКИ ПРОЕКТОВ
НОРМАТИВНЫХ ПРАВОВЫХ АКТОВ,
ОБЕСПЕЧИВАЮЩИХ РАЗВИТИЕ СИСТЕМЫ
ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ")
ПРИКАЗ Минюста РФ N
289, Госстроя РФ N 235, ФКЦБ РФ N 290
от
16.10.2000
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ИНСТРУКЦИИ О
ПОРЯДКЕ РЕГИСТРАЦИИ ИПОТЕКИ ЖИЛОГО
ПОМЕЩЕНИЯ, ВОЗНИКШЕЙ В СИЛУ ЗАКОНА ИЛИ
ДОГОВОРА, А ТАКЖЕ О ПОРЯДКЕ
РЕГИСТРАЦИИ
СМЕНЫ ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ В СВЯЗИ С
ПЕРЕХОДОМ ПРАВ
ТРЕБОВАНИЙ ПО ИПОТЕЧНЫМ
КРЕДИТАМ"
"МЕЖДУНАРОДНАЯ КОНВЕНЦИЯ О
МОРСКИХ ЗАЛОГАХ И ИПОТЕКАХ 1993 ГОДА"
(Заключена в г. Женеве 06.05.1993)
Нотариус, N
1, 2002
