Влияние правового регулирования в жилищной сфере на инвестиционные процессы
использовать различные схемы ухода от
налогообложения. К таким схемам
повсеместно прибегают работодатели. И не
вина подавляющего большинства населения,
что за деньги, получаемые посредством
различных приемов, в завуалированном виде
представляющих собой некие варианты
выплаты заработной платы, оно не в
состоянии отчитаться перед налоговой
инспекцией.
Те, кому приходится решать
жилищную проблему, начинают искать, как
обойти нормы, касающиеся налогового
контроля. В лучшем случае произойдет
удорожание стоимости жилья для тех, кто не
хочет по разным причинам отчитываться
перед налоговыми органами, и в силу этого
вынужден прибегать к различным легальным
"обходным" схемам.
Среди них покупка
квартиры в кредит, в рассрочку, в долевое
владение. Использование любой из этих схем
(при наличии нужных собственных средств)
сопряжено с необходимостью тратиться
дополнительно на проценты по банковскому
кредиту, покрывать другие издержки и риски.
С точки зрения гражданского
законодательства в качестве последствий
использования подобных схем это означает
увеличение количества фиктивных и
притворных сделок, от которых могут
пострадать в первую очередь инвесторы. Ведь
очевидно, им выгоднее получить квартиру
сразу в собственность, чем предоставлять ее
в залог банку или, что еще хуже, заключать
договоры долевого участия с фирмами -
однодневками. В юридической литературе
упоминаются многочисленные тяжбы между
дольщиками - приобретателями квартир по
договорам долевого участия и
застройщиками. "По условиям этих договоров,
обычно близких по природе купле-продаже (в
одном из дел прокурор прямо ссылался на то,
что такой договор "прикрывает сделку
купли-продажи квартиры"), приобретатели
(дольщики), выплатив определенные договором
суммы, получали право требовать от
застройщика передачи им в собственность
жилых помещений. Соответствующая
обязанность застройщика не лишает его
возможности распорядиться принадлежащим
ему объектом иным образом, пока он не
передал купленных помещений и не утратил
собственности. Следуемый вывод о слабой
защищенности прав дольщиков, опирающихся
на известное из теории преимущество
вещного права перед обязательственным,
понадобилось многократно подтверждать
практически именно в части отсутствия
гарантий, чтобы эти договоры стали
расцениваться как довольно ненадежные
инструменты" <*>.
--------------------------------
<*> Скловский К. Договор купли-продажи:
вещный эффект // Российская юстиция. 1998. N
10.
По сложившейся в России практике даже
после добросовестного исполнения
сторонами договора о долевом участии
инвестору приходится покупать квартиру,
уже принадлежащую ему в соответствии с
договором инвестирования. Это
оборачивается для инвестора лишними, то
есть не предусмотренными законом,
расходами. Оказывается, в таком двойном
юридическом оформлении для
фирмы-застройщика есть особый смысл. Он
выражается в следующем. Пока инвестор не
является собственником квартиры, а в
соответствии со ст. 219 ГК право на квартиру
возникнет у инвестора не ранее включения
квартиры в Единый реестр прав на недвижимое
имущество (после принятия дома
Госкомиссией и т.п.), претензии к качеству
подрядных строительных работ он предъявить
не может, поскольку юридически эта квартира
для него чужая. А как только инвестор
заключит договор купли-продажи этой же
квартиры - тем более. Потому что, как
правило, в этом договоре продавец в своих
интересах предусматривает специальный
пункт об отмене всех предыдущих
договоренностей между теми же лицами,
подчиняя все отношения нормам о договоре
купли-продажи. В частности, в договоре
купли-продажи фиксируется, что претензий к
подрядчикам у инвестора нет. Тем самым, по
замыслу продавца, должна теряться
юридическая связь между договорами
инвестирования и договором купли-продажи, и
велика вероятность, что так и произойдет,
учитывая всегда присутствующую смысловую
размытость формулировок в договоре
инвестирования и не всегда понятную
юридическую природу таких договоров.
Жилье (тем более единственное) лучше
приобретать по договору купли-продажи, а не
по договору долевого участия. В известной
степени это относится и к ипотеке.
Существенное препятствие для ее развития -
необходимость "показывать" банку реальные
доходы инвестора, что неизбежно повлечет за
собой неприятные вопросы со стороны
налогового ведомства.
Учитывая все эти
трудности для инвестирования в жилищную
сферу, неизбежно встает вопрос о налоговой
амнистии для физических и юридических лиц.
Общественность давно обсуждает эту тему.
Показателен опыт наших белорусских
соседей. "В Белоруссии существует Указ
Президента о том, что граждане, которые
направляют свои средства на накопительные
вклады для приобретения жилья, могут не
указывать источник получения этих денег.
Таким образом А. Лукашенко добивается
легализации "черного" капитала и
направления его в нужное русло. Возможно,
если бы мы пошли тем же путем и создали
канал легализации "черных" денег, позволили
бы их вкладывать в жилье без декларирования
источника их получения, то на данном этапе
экономического развития стране была бы
большая польза. Ведь "черные" деньги
существенно превышают те, которые выделяет
бюджет, и те западные кредиты, которые мы
привыкли выпрашивать" <*>.
--------------------------------
<*> Батмазова Е.
Строительный путеводитель. 2000. N 6. С.
42.
Трудно не согласиться с
процитированным, поскольку, действительно,
ради привлечения инвестиций государству,
может быть, стоит на данном этапе отменить
налоговый контроль, по крайней мере, при
покупке физическими лицами недвижимого
имущества. Это тем более актуально в
ситуации, когда иностранные инвесторы не
спешат со своими деньгами на российский
рынок, а средства, вывезенные из страны
отечественными предпринимателями,
возвратить обратно весьма непросто. Что
показывает опыт многих стран с переходной
экономикой, таких, например, как Китай?
Основная масса инвестиций в экономику
поступила именно от граждан Китая и от
представителей китайской диаспоры во всем
мире. Россия тоже может рассчитывать в
первую очередь именно на инвестиции
россиян. Очевидно, что какой-либо налоговый
контроль за средствами граждан только
ухудшит и без того неважный инвестиционный
климат в нашей стране.
Еще один
недостаточно урегулированный на
законодательном уровне вопрос -
оптимальный баланс между необходимостью
защиты прав несовершеннолетних и прав
приобретателей недвижимости - жилья, в
котором проживают несовершеннолетние.
Речь о нормах гражданского и семейного
права. Так, в соответствии с п. 3 ст. 60
Семейного кодекса РФ при осуществлении
правомочий по управлению имуществом
ребенка на них распространяются правила,
установленные гражданским
законодательством в отношении
распоряжения имуществом подопечного (ст. 37
ГК). Это означает, что на основании статей 37
ГК и 60 СК родители, усыновители, опекуны и
попечители несовершеннолетнего не вправе
совершать сделки (давать согласие на
совершение сделок) по отчуждению, в
частности по обмену или дарению имущества
несовершеннолетнего, сдаче такого
имущества в наем (в аренду), в безвозмездное
пользование или в залог; сделки, влекущие за
собой отказ от принадлежащих
несовершеннолетнему прав, раздел его
имущества или выдел из него долей, а также
любые другие сделки, ведущие к уменьшению
имущества ребенка. Особую остроту это
положение законодательства приобретает,
когда вопрос касается прав
несовершеннолетних на недвижимое
имущество. Необходимость рассматриваемого
законодательного установления не вызывает
сомнения. В первое время, когда разрешили
приватизацию жилья, права
несовершеннолетних постоянно нарушались
их недобросовестными родителями. В
результате сделок, заключенных без
разрешения органов опеки и попечительства,
дети оставались без крова, а их родители
нередко просто-напросто пропивали
полученные деньги.
В связи с этим
совершенно обоснованы выводы судов о том,
что сделки с недвижимым имуществом
несовершеннолетних, совершенные без
согласия органов опеки и попечительства,
должны признаваться судом
недействительными на основании ст. 168 ГК РФ
как несоответствующие требованиям
закона.
Однако иногда суды принимают и
прямо противоположные решения, касающиеся
регулирования сделок с недвижимым
имуществом несовершеннолетних, что
свидетельствует о достаточно
противоречивой судебной практике по
данному вопросу. Так, в одном из
рассматриваемых дел Верховный Суд РФ
сделал вывод о том, что отсутствие
предварительного согласия органа опеки и
попечительства на совершение сделок с
квартирами, где проживают дети, но право на
жилую площадь в которых принадлежит
совершеннолетним, не может рассматриваться
как безусловное основание для признания
таких сделок недействительными. В каждом
конкретном случае суд должен проверить,
действительно ли нарушены интересы
несовершеннолетних и в чем это нарушение
выразилось. Удовлетворяя иск о признании
сделок купли-продажи недействительными,
суд первой инстанции сослался на нарушение
действовавшей в то время ст. 133 КоБС РСФСР,
которая предусматривала предварительное
согласие органов опеки и попечительства на
совершение таких сделок родителями от
имени несовершеннолетних детей (не было
разрешения органа опеки и
попечительства).
При этом суд отметил,
что данное обстоятельство не может
являться основанием для признания договора
купли-продажи недействительным, если суд с
достоверностью установил, что сам договор
на момент его заключения не нарушил прав и
законных интересов несовершеннолетних. В
рассматриваемом деле выяснилось, что дети
были только прописаны в отчуждаемой
квартире, но проживали в другой
(четырехкомнатной) квартире и имели все
условия для учебы и проживания (Бюллетень
Верховного Суда РФ. 1998. N 9. С. 25).
Но на
этом не исчерпывается палитра принимаемых
судами решений по вопросу покупки квартир,
где ранее проживали несовершеннолетние.
Известны и случаи, когда суды выносили
решения о признании договоров
купли-продажи квартир, где проживают
несовершеннолетние, с полным
игнорированием интересов покупателя. Из
содержания подобных судебных решений
следовало, что покупатель, по существу,
должен был не только заплатить за квартиру,
убедиться в наличии разрешения органа
опеки и попечительства, но и следить за тем,
чтобы родители этих детей потратили
вырученные за квартиру деньги на
приобретение жилья, полностью
соответствующего интересам
несовершеннолетних. Из этого можно сделать
вывод, что покупатель должен
контролировать соблюдение интересов
несовершеннолетних детей, ранее
проживавших в приобретенной им квартире, в
соответствии с требованиями ст. 181 ГК в
течение 10 лет (таков срок исковой давности
для признания сделок ничтожными). Непонятно
только, каков может быть механизм такого
контроля.
Как видно из анализа
рассмотренной выше судебной практики, суды
(в том числе Верховный Суд РФ) могут ставить
во главу угла не формальный признак -
наличие разрешения органов опеки и
попечительства, а оценочный и весьма
абстрактный признак - соблюдение интересов
несовершеннолетних граждан. Такой подход
суда опасен тем, что размываются
установленные законом строго
формализованные критерии для заключения
подобных сделок. В результате любая из них
может быть поставлена под сомнение (даже
при наличии разрешения органа опеки и
попечительства), если суд посчитает, что
нарушены некие абстрактные интересы
несовершеннолетних. Получается, что при
малейшем сомнении суд, озабоченный
соблюдением жилищных прав
несовершеннолетних, примет решение не в
пользу покупателя, а в пользу продавца,
имеющего несовершеннолетних детей. Такая
судебная практика провоцирует правовую
неопределенность у сторон сделки, вплоть до
истечения срока исковой давности по искам,
предъявляемым в соответствии со ст. 181 ГК
(сроки исковой давности по
недействительным сделкам), что вряд ли
может считаться удовлетворительным.
Возникает вопрос: в чем же тогда смысл
регистрации сделок, получения разрешения у
органа опеки и попечительства, если ни один
самый полный пакет документов по сделке не
дает покупателю гарантий, что его права
защищены?
Полагаем, что для соблюдения
баланса жилищных интересов
несовершеннолетних и приобретателей
недвижимости необходимо сделать процесс
купли-продажи жилья юридически максимально
формализованным. Регистрация договора
купли-продажи жилого помещения должна
означать гарантированный переход права
собственности к приобретателю при наличии
требуемого законом комплекта документов,
включая разрешение органа опеки и
попечительства, а также выполнение при
заключении сделки всех требуемых законом
условий. Иными словами, соответствие сделки
закону и другим нормативным актам должно
определяться на стадии ее регистрации. А
вот признание зарегистрированной сделки
недействительной в судебном порядке должно
производиться прежде всего в случае
нарушения регистрирующими органами
установленной формализованной
процедуры.
В заключение можно сделать
вывод: все острее становится проблема
чрезвычайно опасного отставания правовой
формы от содержания
социально-экономических задач, стоящих
перед нашей страной. Ни один вид
гражданско-правовых договоров не
гарантирует должной юридической защиты
интересов инвесторов. Множество
"недоработанных" законов - серьезный
отрицательный показатель работы
российских парламентариев. Перефразируя
выражение классика о наших двух основных
бедах, можно сказать: сегодня одна из них -
плохие законы. Вместо того, чтобы
регулировать объективно складывающие
отношения, они создают искусственные
препятствия для субъектов таких отношений,
вынуждают граждан становиться
правонарушителями поневоле. К сожалению,
судебная практика зачастую не только не
восполняет пробелы действующего
законодательства, но идет по пути его
расширительного толкования, нарушающего
законные интересы инвесторов.
ССЫЛКИ НА
ПРАВОВЫЕ АКТЫ
"ГРАЖДАНСКИЙ
ПРОЦЕССУАЛЬНЫЙ КОДЕКС РСФСР"
(утв. ВС
РСФСР 11.06.1964)
"КОДЕКС О БРАКЕ И СЕМЬЕ
РСФСР"
(утв. ВС РСФСР 30.07.1969)
"ЖИЛИЩНЫЙ
КОДЕКС РСФСР"
(утв. ВС РСФСР
24.06.1983)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от 30.11.1994 N
51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
"СЕМЕЙНЫЙ
КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 29.12.1995 N
223-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
08.12.1995)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 20.07.1998 N
116-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОМ КОНТРОЛЕ ЗА
СООТВЕТСТВИЕМ КРУПНЫХ РАСХОДОВ НА
ПОТРЕБЛЕНИЕ ФАКТИЧЕСКИ ПОЛУЧАЕМЫМ
ФИЗИЧЕСКИМИ ЛИЦАМИ ДОХОДАМ"
(принят ГД
ФС РФ 02.07.1998)
"НАЛОГОВЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от 31.07.1998 N
146-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
16.07.1998)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 22.02.1999 N 36-ФЗ
"О ФЕДЕРАЛЬНОМ БЮДЖЕТЕ НА 1999 ГОД"
(принят ГД ФС РФ 05.02.1999)
ИНФОРМАЦИОННОЕ
ПИСЬМО Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 N 13
"ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА
СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ"
Адвокат, N 9, 2000
