Сделки с недвижимостью и их регистрация
З. ЦЫБУЛЕНКО
З. Цыбуленко, заведующий
кафедрой гражданского права Саратовской
государственной академии права, доктор
юридических наук, профессор.
Учитывая
большое значение объектов недвижимости в
жизни и деятельности граждан и юридических
лиц, а также в гражданском обороте, закон
закрепил ее специальный правовой режим. Он
заключается в том, что право собственности,
другие вещные права на недвижимость, их
ограничения, возникновение, переход и
прекращение подлежат в обязательном
порядке государственной регистрации в
Едином государственном реестре
учреждениями юстиции. Должны быть
зарегистрированы: право собственности,
право хозяйственного ведения (ст. 295 ГК РФ),
право оперативного управления (ст. 296 ГК),
право пожизненного наследуемого владения,
право постоянного пользования, ипотека (п. 2
ст. 334 ГК), сервитуты (ст. 274 - 277 ГК), а также
иные права в случаях, закрепленных
Гражданским кодексом и другими законами.
Важной особенностью правового режима
недвижимости является также установление в
законе особого порядка оформления сделок с
ней.
Согласно ст. 219 ГК право
собственности на здания, сооружения и
другое вновь создаваемое недвижимое
имущество, подлежащее государственной
регистрации, возникает только с момента
такой регистрации.
Государственное или
муниципальное предприятие, за которым
закреплено недвижимое имущество на праве
хозяйственного ведения, не имеет права
сдавать его в аренду, отдавать в залог,
вносить в качестве вклада в уставный
капитал хозяйственных обществ и
товариществ или иным способом
распоряжаться таким имуществом без
согласия собственника. Остальным
имуществом, принадлежащим ему, предприятие
вправе распоряжаться самостоятельно, кроме
случаев, предусмотренных законом.
Специальный правовой режим установлен в ГК
при сдаче недвижимости в залог (ипотека) и
обращении взыскания на нее по требованию
залогодержателя (п. 1 ст. 339, ст. 340, 349 ГК).
Орган, который проводит государственную
регистрацию прав на недвижимость и сделок с
ней, обязан: по просьбе правообладателя
удостоверить произведенную регистрацию
путем выдачи документа о
зарегистрированном праве или сделке либо
совершением надписи на самом документе,
представленном на регистрацию (п. 3 ст. 131 ГК);
предоставлять информацию о такой
регистрации и зарегистрированных правах
любому лицу (п. 4 ст. 131 ГК). При отказе в
государственной регистрации прав на
недвижимость или сделки с ней либо
уклонении от регистрации правообладатель
имеет право обжаловать действие
регистрирующего органа в суд.
На
основании п. 6 ст. 131 ГК порядок
государственной регистрации и основания
отказа в ней должны определяться законом о
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним. Такой Закон принят в
Российской Федерации 21 июля 1997 года - "О
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним"
<*>.
--------------------------------
<*>
Собрание законодательства РФ, 1997, N 30, ст. 3594.
Далее - Закон.
В соответствии с этим
Законом значение государственной
регистрации прав на недвижимость и сделок с
ней состоит в том, что она: представляет
собой акт признания и подтверждения
государством возникновения, ограничения,
перехода или прекращения прав на
недвижимое имущество в соответствии с
Гражданским кодексом РФ; является
единственным доказательством
существования зарегистрированного права;
проводится на всей территории России по
установленной указанным Законом системе
записей о правах на каждый объект
недвижимости в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и
сделок с ним; дату государственной
регистрации прав относит на день внесения
соответствующих записей в Единый
государственный реестр прав;
осуществляется по месту нахождения
недвижимого имущества в пределах
регистрационного округа.
Отказ в
государственной регистрации прав либо
уклонение от нее могут быть обжалованы
заинтересованным лицом в суд, арбитражный
суд.
Обязательной государственной
регистрации подлежат права на
недвижимость, правоустанавливающие
документы на которую оформлены после
введения в действие принятого Закона. Права
на недвижимость, которые возникли до его
вступления в силу, признаются юридически
действительными и при отсутствии их
государственной регистрации, вводимой
указанным Законом. Регистрация таких прав
проводится по желанию их обладателей.
Возникшая после введения рассматриваемого
Закона в действие необходимость
государственной регистрации ограничения
(обременения) или иной сделки с
недвижимостью требует государственной
регистрации прав на данный объект, которые
возникли до введения указанного Закона в
действие (ст. 6 Закона). Под ограничениями
(обременениями) понимаются установленные
Законом условия, запрещения, затрудняющие
реализацию права собственности либо иного
вещного права на конкретный объект
недвижимости (сервитута, ипотеки,
доверительного управления, аренды, ареста
имущества и др.).
Регистрация носит
открытый характер. Орган, осуществляющий
ее, обязан предоставлять сведения,
содержащиеся в Едином государственном
реестре прав, о каком угодно объекте
недвижимости любому лицу, предъявившему
удостоверение личности и заявление в
письменной форме. Выписка из реестра должна
содержать описание объекта недвижимости,
зарегистрированные права на него, а также
ограничения (обременения) прав. Отказ в
выдаче запрошенной информации может быть
обжалован в суд.
Данные о содержании
правоустанавливающих документов, кроме
сведений об ограничениях (обременениях),
обобщенную информацию о правах отдельного
лица на имеющиеся у него объекты
недвижимости, выписки со сведениями о
переходе прав на объект недвижимости могут
предоставляться в установленном Законом
порядке только лицам, указанным в Законе:
правообладателям; лицам, получившим
доверенность от правообладателя;
руководителям органов местного
самоуправления и органов государственной
власти субъектов РФ; налоговым органам;
судам и правоохранительным органам,
имеющим в производстве дела, связанные с
объектами недвижимости и (или) их
правообладателями; наследникам по
завещанию или закону (п. 3 ст. 7 Закона).
Информация о зарегистрированных правах на
объекты недвижимости предоставляется за
плату, если иное не предусмотрено
законом.
Регистрация прав на
недвижимость будет проводиться
учреждениями юстиции по государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним на территории
регистрационного округа по месту
нахождения недвижимости. Они будут
проверять действительность поданных
заявителем документов и наличие
соответствующих прав у лица или органа
власти, подготовивших документы, а также
существование ранее зарегистрированных и
заявленных прав. На них возложена выдача
документов, подтверждающих
государственную регистрацию прав, а также
информации о зарегистрированных правах.
Государственная регистрация прав на
недвижимость проводится после приема
документов, необходимых для этого и
отвечающих требованиям названного Закона,
их регистрации, проведения правовой
экспертизы документов и проверки
законности сделки, установления отсутствия
противоречий между заявляемыми и уже
зарегистрированными правами на данный
объект недвижимости, других оснований для
отказа или приостановления регистрации
прав. Регистрация ограничений (обременений)
права, ипотеки, аренды или иной сделки с
недвижимостью допускается по Закону только
при наличии государственной регистрации
ранее возникших прав на нее в Едином
государственном реестре прав. Регистрация
прав должна проводиться не позднее чем в
месячный срок со дня подачи заявления и
всех необходимых документов (ст. 13
Закона).
Регистрация возникновения и
перехода прав на недвижимое имущество
удостоверяется свидетельством об этом, а
регистрация договоров и иных сделок -
посредством совершения специальной
регистрационной надписи на документе, в
котором выражено содержание сделки. Она
проводится по заявлению правообладателя,
стороны договора или уполномоченного ими
лица при наличии у него доверенности.
При возникновении прав на основании
договоров (сделок), которые не нуждаются в
нотариальном удостоверении, заявления о
регистрации прав должны подавать все
стороны договора (сделки). В случае
уклонения одной из них от регистрации прав
переход права собственности
регистрируется на основании решения суда,
принятого по иску другой стороны. Когда же
права возникли на основании договоров
(сделок), хотя и не требующих обязательного
нотариального удостоверения, но по желанию
стороны нотариально удостоверенных,
заявление о регистрации права подает одна
из сторон договора.
Основаниями для
регистрации наличия, возникновения,
прекращения, перехода, ограничения
(обременения) прав на недвижимость и сделок
с ним служат: акты органов государственной
власти или местного самоуправления в
пределах их компетенции; договоры и другие
сделки с недвижимостью, свидетельства о
приватизации жилых помещений, совершенные
в соответствии с законодательством;
свидетельства о праве на наследство;
вступившие в законную силу судебные
решения и др. Обязательным приложением к
документам, которые требуются для
регистрации прав, являются план земельного
участка и(или) план объекта недвижимости.
План земельного участка, а также планы
другого недвижимого имущества должны быть
удостоверены соответствующими органами.
Документы, которые необходимы для
государственной регистрации прав,
представляются не менее чем в двух
экземплярах, один из которых должен быть
подлинником (кроме актов органов власти и
местного самоуправления).
Одним из
наиболее широко распространенных на
практике является договор продажи
недвижимости (ст. 549 - 558 ГК). По этому
договору продавец обязуется передать в
собственность покупателя земельный
участок, здание, сооружение, квартиру или
другое недвижимое имущество.
Что
касается земельных участков, то их правовой
режим закреплен земельным
законодательством, которое признает право
частной собственности на них только за
гражданами, ведущими крестьянское, личное
подсобное, дачное хозяйство, садоводство
или получившими земельный участок для
индивидуального жилищного строительства, а
также за коммерческими предприятиями,
которые приобрели земельные участки при
приватизации государственных и
муниципальных предприятий. Но сделки с
земельными участками могут совершаться
лишь в той мере, в какой их оборот
допускается земельным законодательством
(п. 3 ст. 129, п. 3 ст. 209 ГК РФ, ст. 13 Вводного
закона к части второй ГК РФ от 26 января 1996
года).
Постановлением Правительства РФ
от 30 мая 1993 года N 503 утвержден Порядок купли
- продажи гражданами Российской Федерации
земельных участков, а Комитетом РФ по
земельным ресурсам и землеустройству 2 июня
1993 года - Типовой договор купли - продажи
(купчая) земельного участка <*>.
--------------------------------
<*> Экономическая
газета, 1993, N 28, с. 17.
Одной из особенностей
договора продажи недвижимости является
придание существенного значения таким его
условиям, как предмет, цена, порядок
передачи и некоторые другие. В нем должны
быть указаны данные, которые позволяют
точно установить недвижимое имущество,
подлежащее передаче покупателю по
договору, в том числе данные, определяющие
расположение его на земельном участке либо
в составе другой недвижимости (ст. 554 ГК). В
отличие от других договоров он обязательно
должен предусматривать цену имущества (ст.
555 ГК).
Правила определения цены,
предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, согласно
которым при отсутствии в возмездном
договоре условия о цене исполнение
договора должно оплачиваться по цене,
которая обычно взимается за аналогичные
товары, в таких договорах не применяются. В
случае отсутствия в договоре точно
определенных данных о предмете, цене
недвижимости, подлежащей передаче, условия
о них считаются не согласованными
сторонами, а договор считается
незаключенным (ч. 2 ст. 554, ч. 2 п. 1 ст. 555 ГК).
Указанная в договоре цена недвижимости,
которая находится на земельном участке,
включает цену передаваемой с этой
недвижимостью соответствующей части
земельного участка или права на нее, если
иное не установлено законом или договором
(п. 2 ст. 555 ГК).
Существенным условием
этого договора в отличие от других
договоров следует считать его форму. Он
должен заключаться в письменной форме
путем составления одного документа,
подписанного сторонами, иначе будет
недействительным. Необходимо обратить
внимание на то, что в отличие от ГК РСФСР 1964
года, закреплявшего обязательную
нотариальную форму сделок с недвижимым
имуществом, ст. 550 нового ГК не
предусматривает такой формы для сделок по
продаже недвижимости. Это можно объяснить
тем, что установленное ст. 131 ГК правило о
государственной регистрации прав на
недвижимость и сделок с ней органами
юстиции, где должны быть не менее
квалифицированные юристы, чем нотариус,
делает излишним нотариальное
удостоверение таких сделок.
Необходимо
иметь в виду, что несоблюдение в случаях,
предусмотренных законом, требования о
государственной регистрации сделки влечет
ее недействительность. Такая сделка
считается ничтожной. Согласно ст. 168 ГК
считаются ничтожными и сделки, которые
вообще не соответствуют требованиям закона
или иных правовых актов, если закон не
устанавливает, что такая сделка оспорима,
или не предусматривает иных последствий
нарушения.
В отличие от оспоримых
сделок, недействительность которых
обязательно должна быть признана судом,
ничтожная сделка считается
недействительной с момента ее заключения,
независимо от признания ее таковой судом, и
не влечет возникновения никаких прав и
обязанностей у сторон.
Требование о
применении последствий недействительности
ничтожной сделки может быть предъявлено
любым заинтересованным лицом, интересы
которого были затронуты ее заключением.
Кроме того, суд имеет право применить такие
последствия по собственной инициативе (ч. 2
п. 2 ст. 166 ГК). Следует обратить внимание на
не совсем точное утверждение о том, что
"спор о ничтожности сделки и ее
последствиях может возбудить любое лицо, в
то время как оспоримая сделка признается
недействительной только по заявлению
заинтересованного лица..." <*>. Создается
впечатление, что иск о признании сделки
ничтожной может возбудить и
незаинтересованное в этом лицо. Между тем
это не соответствует точному содержанию п. 2
ст. 166 ГК.
--------------------------------
<*> См.:
Комментарий части первой Гражданского
кодекса Российской Федерации для
предпринимателей. - М.: Фонд "Правовая
культура", редакция журнала "Хозяйство и
право", 1995, с. 203.
В ней говорится о том, что
иск о признании оспоримой сделки
недействительной может быть предъявлен
"лицами, указанными в настоящем Кодексе", а о
применении последствий недействительности
ничтожной сделки - "любым заинтересованным
лицом".
В отличие от иска о признании
оспоримой сделки недействительной и о
применении последствий этого, который
может быть предъявлен в течение
