О тех, кто в доле
/"Бизнес-адвокат", 2005, N 15/
Н. ПИКСИН, Т.
ОКСЮК
Николай Пиксин, адвокат,
управляющий партнер, Международная
юридическая фирма CMS Hasche Sigle.
Тарас Оксюк,
адвокат, Международная юридическая фирма CMS
Hasche Sigle.
В России долгое время
существовала потребность принятия
специального федерального закона, который
бы регламентировал отношения, связанные с
долевым строительством. В правовом
регулировании нуждались процессы
привлечения средств физических и
юридических лиц для финансирования
строительства объектов недвижимости и
принятия застройщиком обязательств
передать определенные помещения или иную
часть возведенного объекта недвижимости в
собственность инвесторов. В связи с
пробелом в праве судам при разрешении
споров приходилось применять нормы
Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) о
договоре простого товарищества,
строительного подряда и иных договоров, а
также общие положения об обязательствах.
Однако на практике это приводило к
невозможности защиты прав участников
долевого строительства надлежащим
образом.
Принятие Федерального закона от
30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации" (далее - Закон) имеет
своей целью разрешить названные проблемы,
четко урегулировать правоотношения
участников долевого строительства и
создать систему защиты прав физических и
юридических лиц, финансирующих долевое
строительство.
В своей статье мы
рассмотрели основные особенности
правоотношений, возникающих из договора
участия в долевом строительстве, и его
основные признаки в свете требований
Закона. Следует также подчеркнуть, что
требования Закона распространяются на
правоотношения, связанные с объектами
недвижимости, разрешение на строительство
которых получено после 1 апреля 2005 г. (п. 2 ст.
27 Закона).
В настоящей статье термины
"участник долевого строительства" и
"инвестор" употребляются как
синонимы.
Понятие и форма договора
участия
в долевом
строительстве
Согласно п. 1 ст. 4 Закона по
договору участия в долевом строительстве
застройщик обязуется в предусмотренный
договором срок своими силами и (или) с
привлечением других лиц построить (создать)
многоквартирный дом и (или) иной объект
недвижимости и после получения разрешения
на ввод в эксплуатацию передать
соответствующий объект долевого
строительства участнику долевого
строительства, который обязуется уплатить
обусловленную договором цену и принять
объект при наличии разрешения на ввод в
эксплуатацию многоквартирного дома и (или)
иного объекта недвижимости.
Закон не
дает ответа на вопрос, относится ли договор
участия в долевом строительстве к одному из
видов договоров, предусмотренных ГК РФ.
В судебно-арбитражной практике,
сложившейся до принятия Закона, такого рода
договоры нередко квалифицировались как
договоры простого товарищества (договоры о
совместной деятельности). Примерами могут
служить Постановление ФАС Поволжского
округа от 16 мая 2002 г. по делу N А06-2631-18/2001,
Постановление ФАС Северо-Западного округа
от 8 августа 2003 г. по делу N А21-3538/02-С2,
Постановление ФАС Центрального округа от 19
июня 2001 г. по делу N А23-53/9-2000Г, Постановление
ФАС Восточно-Сибирского округа от 9 августа
2004 г. по делу N А33-9502/03-С2-Ф02-2977/04-С2.
Однако
данную судебную практику нельзя было
считать единой. В некоторых случаях суды
совершенно правомерно указывали на
несоответствие такого рода договоров
конструкции простого товарищества.
Примерами может служить Обобщение практики
ВС РФ рассмотрения судами Российской
Федерации дел по спорам между гражданами и
организациями, привлекающими денежные
средства граждан для строительства
многоквартирных жилых домов (опубликовано
в "Бюллетене Верховного Суда Российской
Федерации" N 2 за 2003 г.); Постановление ФАС
Северо-Западного округа от 6 июня 2001 г. по
делу N А05-04707/00-166/23; Постановление ФАС
Западно-Сибирского округа от 21 октября 2004 г.
по делу N Ф04-7574/2004(5733-А70-9).
В этой связи
представляется, что договор участия в
долевом строительстве действительно не
является договором простого товарищества
(договором о совместной деятельности),
поскольку не отвечает основным признакам
данного договора, установленным гл. 55 ГК РФ.
Приведем следующие наиболее яркие
отличия:
а) согласно п. 1 ст. 1041 ГК РФ
одним из основных признаков договора
простого товарищества является
объединение товарищами своих вкладов,
вносимых в общее дело, которые должны быть
обозначены в договоре.
По договору
участия в долевом строительстве
объединения вкладов не происходит. Данный
договор не предусматривает внесение
застройщиком в обязательном порядке
какого-либо вклада в общее дело. Участник
долевого строительства также не вносит
вклад, а уплачивает застройщику цену,
взамен которой получает право требовать от
застройщика передачи в собственность
определенного договором объекта долевого
строительства;
б) предметом договора
простого товарищества является
осуществление его сторонами совместной
деятельности для извлечения прибыли и
достижения иной не противоречащей закону
цели. По договору участия в долевом
строительстве роль инвестора
ограничивается уплатой цены застройщику, и
никакой деятельности совместно с
застройщиком он не осуществляет. Таким
образом, признак совместной деятельности
товарищей у договора долевого участия в
строительстве отсутствует;
в) договор
простого товарищества характеризуется
участием всех товарищей в несении расходов
и убытков от общего дела и в распределении
полученной прибыли (ст. ст. 1046, 1049 ГК РФ). По
договору участия в долевом строительстве
никакого распределения расходов и прибыли
не происходит;
г) договор простого
товарищества предусматривает в качестве
общего правила участие всех товарищей в
ведении совместных дел. По договору участия
в долевом строительстве совместного
ведения дел застройщиком и инвесторами не
происходит;
д) вклады в общее дело,
приобретенное или созданное в процессе
осуществления деятельности имущество
находятся в общей долевой собственности
участников договора простого товарищества
(ст. 1043 ГК РФ). В рамках договора участия в
долевом строительстве никакой общей
собственности застройщика и инвестора на
возведенный объект недвижимости или
какое-либо иное имущество не возникает.
Договор долевого участия в строительстве
не является и договором строительного
подряда. Участник долевого строительства
не обязан предоставить застройщику
земельный участок для строительства (что
является одной из основных обязанностей
заказчика по договору строительного
подряда в силу п. 1 ст. 747 ГК РФ). Кроме того,
застройщик не несет обязанности по
строительству объекта недвижимости
согласно утвержденной сторонами
технической документации и смете, в отличие
от подрядчика, несущего такие обязанности
согласно ст. 743 ГК РФ.
Договор долевого
участия в строительстве не может быть
квалифицирован и как договор купли-продажи
объекта недвижимости, поскольку
обязательным условием последнего является
четкое определение подлежащего отчуждению
недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ). В момент
же заключения договора участия в долевом
строительстве объект недвижимости не
существует, поэтому не может быть
однозначно определен.
Договор долевого
участия в строительстве не подпадает также
под признаки договора уступки права
требования (цессии). Согласно п. 1 ст. 382 ГК РФ
объектом уступки может выступать только
право (требование), принадлежащее кредитору
на основании обязательства. По договору
долевого участия в строительстве
застройщик не может передать инвестору
право требования подлежащей возведению в
будущем квартиры, поскольку такое право
требования к третьему лицу у него
отсутствует.
С учетом вышеизложенного
можно констатировать, что договор участия в
долевом строительстве не относится ни к
одному из видов договоров, предусмотренных
ГК РФ. Данный договор не упомянут и в
Федеральном законе от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ
"Об инвестиционной деятельности в
Российской Федерации, осуществляемой в
форме капитальных вложений" (в ред. от 22
августа 2004 г.). Однако согласно ст. 8
названного Федерального закона отношения
между субъектами инвестиционной
деятельности осуществляются на основе
договора и (или) государственного
контракта, заключаемых между ними в
соответствии с ГК РФ. Статья 4 того же
Федерального закона относит к субъектам
инвестиционной деятельности инвесторов,
заказчиков, подрядчиков, пользователей
объектов капитальных вложений и других лиц.
Таким образом, отношения между
застройщиком и инвестором должны
регулироваться договором, заключенным
между ними в соответствии с ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 421 ГК РФ субъекты
гражданского оборота вправе заключать
договор как предусмотренный, так и не
предусмотренный законом или иными
правовыми актами.
Таким образом, можно
сделать вывод, что договор участия в
долевом строительстве является особого
рода договором, который прямо не
урегулирован ГК РФ. Существенные условия
этого договора определяются Законом,
однако в части, им не урегулированной, на
договор участия в долевом строительстве
распространяются общие положения ГК РФ о
договорах и обязательствах. Кроме того, к
отношениям, вытекающим из договора,
заключенного гражданином - участником
долевого строительства исключительно для
личных, семейных, домашних и иных нужд, не
связанных с осуществлением
предпринимательской деятельности,
применяется Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1
"О защите прав потребителей" (в ред. от 21
декабря 2004 г.).
Договор участия в долевом
строительстве заключается в письменной
форме, подлежит государственной
регистрации и считается заключенным с
момента такой регистрации.
Согласно ст.
25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ
"О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред.
от 30 декабря 2004 г.) для государственной
регистрации договоров участия в долевом
строительстве наряду с общим пакетом
документов, необходимых для
государственной регистрации сделок,
представляются документы с описанием
объекта долевого строительства с указанием
его местоположения на плане создаваемого
объекта недвижимого имущества и
планируемой площади объекта долевого
строительства.
Кроме того, на
государственную регистрацию договора
участия в долевом строительстве,
заключенного застройщиком с первым
участником долевого строительства,
застройщиком представляются разрешение на
строительство; проектная декларация; план
создаваемого объекта недвижимого
имущества с указанием его местоположения и
количества находящихся в составе
создаваемого объекта недвижимого
имущества жилых и нежилых помещений и
планируемой площади каждого из указанных
помещений.
Субъекты договорных
отношений
Правовой статус
застройщика
Застройщиком является
специальный субъект, соответствующий
согласно требованиям ст. 2 Закона N 214-ФЗ.
1. Застройщиком выступает юридическое лицо
независимо от его организационно-правовой
формы или индивидуальный
предприниматель.
2. Застройщик должен
иметь в собственности или на праве аренды
земельный участок для возведения объекта
недвижимости. Данный факт подтверждается
документами о государственной регистрации
права собственности или договором
аренды.
3. Застройщик должен
соответствовать требованиям финансовой
стабильности.
Согласно п. 3 ст. 23 Закона
Правительство РФ должно установить
требования к размеру собственных денежных
средств застройщика, а также нормативы
оценки финансовой устойчивости его
деятельности. Такие экономические
нормативы позволят обеспечить
стабильность финансового положения
застройщика и возможность исполнения его
обязательств перед участниками долевого
строительства (пока данные требования, к
сожалению, не утверждены).
4. Застройщик
привлекает денежные средства участников
долевого строительства для строительства
(создания) объектов недвижимости.
Привлечение и использование застройщиком
средств инвесторов на иные цели, кроме
строительства объектов недвижимости, не
допускается.
5. Застройщик должен иметь
разрешение на строительство.
6.
Застройщик должен опубликовать в СМИ
проектную декларацию или разместить ее в
информационно-телекоммуникационных сетях
общего пользования.
Требования к
содержанию проектной декларации
установлены ст. ст. 19 - 21 Закона. Проектная
декларация включает в себя информацию о
застройщике и информацию о проекте
строительства. Она должна быть
обнародована не позднее чем за 14 дней до дня
заключения застройщиком договора с первым
участником долевого строительства и
представлена в Федеральную
регистрационную службу и орган
исполнительной власти по государственному
регулированию, контролю и надзору в области
долевого строительства (такой орган пока не
определен).
Следует отметить, что
согласно п. 2 ст. 3 Закона право на
привлечение денежных средств граждан для
строительства многоквартирного дома с
принятием на себя обязательств, после
исполнения которых у гражданина может
возникнуть право собственности на жилое
помещение в строящемся доме, имеют
отвечающие требованиям Закона застройщики
на основании договора участия в долевом
строительстве. Данное правило исключает
участие в таких операциях разного рода
посредников, от своего имени привлекающих
средства инвесторов, не выполняя функции
застройщика.
Законодательством РФ
предусмотрены следующие неблагоприятные
последствия для лиц, незаконно
привлекающих средства инвесторов для
инвестирования в долевое строительство.
Прежде всего, в случае привлечения
денежных средств гражданина для
строительства многоквартирного дома лицом,
не имеющим на это права в соответствии с
Законом, гражданин может потребовать от
данного лица немедленного возврата
переданных ему денежных средств, уплаты
процентов в размере двойной ставки
рефинансирования Центрального банка РФ
(далее - ЦБ) на сумму этих средств, а также
возмещения сверх суммы процентов
причиненных гражданину убытков.
Кроме
того, согласно ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ
привлечение денежных средств граждан для
целей строительства многоквартирных домов
лицом, не имеющим на это права в
соответствии с законодательством об
участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и (или) иных объектов
недвижимости, влечет наложение
административного штрафа на должностных
лиц в размере от 150 до 200 МРОТ; на юридических
лиц - от 4 тыс. до 5 тыс. МРОТ.
Правовой
статус участника долевого
строительства
Участником долевого
строительства может выступать любое
физическое или юридическое лицо (ст. 1
Закона). Таким образом, в роли участника
долевого строительства в понимании Закона
не может выступать публично-правовое
образование (РФ, субъект РФ, муниципальное
образование).
Существенные условия
договора долевого участия
в
строительстве
Законом установлен
перечень существенных условий договора
долевого участия в строительстве. Без
согласования
