О тех, кто в доле
данных условий в договоре он будет
считаться незаключенным (ст. ст. 432, 433 ГК
РФ):
1) определение конкретного объекта
долевого строительства, подлежащего
передаче инвестору застройщиком после
получения им разрешения на ввод в
эксплуатацию многоквартирного дома и (или)
иного объекта недвижимости.
Фактически
договор должен определять подлежащий
созданию и передаче в будущем участнику
долевого строительства объект
недвижимости. В договоре обычно указывают
его местонахождение и площадь. Кроме того,
расположение объекта должно быть
графически обозначено в прилагаемом плане
подлежащего возведению здания, строения
или сооружения (такой план составляется в
соответствии с проектной документацией);
2) срок передачи застройщиком объекта
долевого строительства участнику долевого
строительства.
Согласно п. 1 ст. 6 Закона N
214-ФЗ застройщик обязан передать участнику
долевого строительства объект долевого
строительства не позднее срока,
предусмотренного договором. При этом срок
передачи застройщиком объектов долевого
строительства должен быть единым для всех
участников долевого строительства.
Единственное исключение из этого правила
установлено для случая, когда
строительство объекта недвижимости не
может быть завершено в предусмотренный
договором срок. В такой ситуации застройщик
не позднее чем за 2 мес. до истечения
указанного срока обязан направить
участнику долевого строительства
соответствующую информацию и предложение
об изменении договора. Изменение ранее
установленного срока может осуществляться
только на основании соглашения сторон.
Данные положения Закона имеют особую
важность. На практике до принятия Закона
договоры долевого участия в строительстве
предусматривали в подавляющем большинстве
случаев только приблизительные сроки
передачи объектов недвижимости участникам
долевого строительства (если
предусматривали вообще), и застройщики не
несли ответственность перед инвесторами за
несоблюдение этих сроков. Теперь ситуация в
корне изменилась, и застройщик принимает на
себя все риски, связанные с несоблюдением
установленного срока передачи объекта
недвижимости инвестору.
Исполнение
застройщиком обязательств в срок призваны
стимулировать следующие факторы. В первую
очередь следует упомянуть институт
законной неустойки: в случае нарушения
предусмотренного договором срока передачи
участнику долевого строительства объекта
долевого строительства застройщик
уплачивает участнику неустойку в размере
1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ,
действующей на день исполнения
обязательства, от цены договора за каждый
день просрочки. Кроме того, Законом придан
данной неустойке не зачетный, а штрафной
характер: согласно ст. 10 Закона застройщик
должен возместить участнику долевого
строительства в случае просрочки передачи
объекта недвижимости причиненные убытки в
полном объеме сверх неустойки;
3) цена
договора, сроки и порядок ее уплаты.
Под
ценой договора понимается размер денежных
средств, подлежащих уплате участником
долевого строительства для строительства
объекта долевого строительства. Цена
договора может быть определена в договоре
как сумма денежных средств на возмещение
затрат на строительство данного объекта и
денежных средств на оплату услуг
застройщика.
Следует учитывать, что
цена договора не может быть изменена
застройщиком в одностороннем порядке.
Таким образом, единственным основанием
изменения цены после заключения договора
долевого строительства является
заключение дополнительного соглашения к
договору.
Уплата цены договора
производится путем внесения платежей
единовременно или в установленный
договором период, исчисляемый годами,
месяцами или неделями.
Законом
установлены и определенные гарантии прав
застройщика в случае просрочки уплаты цены
участником долевого строительства.
Если в соответствии с договором уплата цены
должна производиться участником долевого
строительства путем единовременного
внесения платежа, просрочка внесения
платежа продолжительностью более чем 3 мес.
является основанием для предъявления
застройщиком требования о расторжении
договора в судебном порядке.
Если же
уплата цены договора должна производиться
участником долевого строительства путем
внесения платежей в предусмотренный
договором период, систематическое
нарушение этих сроков (т.е. нарушение срока
внесения платежа более 3 раз в течение 12 мес.
или просрочка внесения платежа
продолжительностью более 3 мес.) также
является основанием для предъявления
застройщиком требования о расторжении
договора в судебном порядке.
Представляется, что в силу ст. 5 Закона
застройщик не может предусмотреть в
договоре с инвестором-гражданином право
одностороннего отказа от его исполнения по
причине нарушения участником долевого
строительства сроков оплаты. Такая норма
может быть признана ничтожной (ст. ст. 310, 168
ГК РФ), поскольку в данном случае
недопустимость одностороннего отказа
вытекает из Закона, предусматривающего
возможность застройщика инициировать
прекращение договора только в судебном
порядке (пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Кроме того,
в случае нарушения установленного
договором срока внесения платежа участник
долевого строительства уплачивает
застройщику неустойку в размере 1/75 ставки
рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день
исполнения обязательства, от суммы
просроченного платежа за каждый день
просрочки.
На практике возникает также
проблема определения цены, если площадь
возведенного объекта незначительно
отличается от заранее определенной в
договоре. В самом деле, при строительстве,
например, многоэтажного жилого дома иногда
невозможно с точностью до десятой части
квадратного метра рассчитать площадь
будущей квартиры.
В настоящее время
стороны предусматривают такой механизм
расчета цены, при котором в договоре
указывается цена одного квадратного метра
площади объекта недвижимости. В случае
превышения площади объекта, подлежащего
передаче участнику долевого строительства,
над площадью, определенной в договоре,
инвестор обязуется оплатить застройщику
цену излишней площади исходя из стоимости
квадратного метра, указанной в договоре. И
наоборот, если площадь объекта, подлежащего
передаче, меньше определенной договором
площади, застройщик принимает на себя
обязательство возвратить участнику
долевого строительства уплаченные за
отсутствующие квадратные метры суммы также
исходя из стоимости квадратного метра,
указанной в договоре. Представляется, что
такой механизм расчета цены будет
сохраняться и в настоящее время, поскольку
Законом не предусмотрена необходимость
определения в договоре участия в долевом
строительстве твердой цены подлежащего
передаче объекта недвижимости;
4)
гарантийный срок в отношении объекта
долевого строительства.
Требование об
установлении гарантийного срока
неразрывно связано с обязанностью
застройщика передать участнику долевого
строительства объект недвижимости
надлежащего качества.
Застройщик
обязан передать участнику долевого
строительства объект долевого
строительства, качество которого
соответствует условиям договора либо (при
отсутствии или неполноте условий такого
договора) требованиям технических и
градостроительных регламентов, проектной
документации, а также иным обязательным
требованиям.
Если объект долевого
строительства возведен застройщиком с
отступлениями от условий договора,
приведшими к ухудшению его качества, или с
иными недостатками, которые делают объект
непригодным для предусмотренного
договором использования, участник долевого
строительства, если иное не установлено
договором, по своему выбору вправе
потребовать от застройщика: безвозмездного
устранения недостатков в разумный срок;
соразмерного уменьшения цены договора;
возмещения своих расходов на устранение
недостатков.
Если участником долевого
строительства выступает юридическое либо
физическое лицо, не являющееся
потребителем, стороны могут исключить из
договора некоторые средства защиты
инвестора. Однако в любом случае условия
договора об освобождении застройщика от
ответственности за недостатки объекта
долевого строительства являются
ничтожными.
Если же участником долевого
строительства выступает физическое лицо,
являющееся потребителем, оговорки об
ограничении средств защиты его прав будут
ничтожными, как противоречащие Закону РФ "О
защите прав потребителей" (п. 1 ст. 29, п. 1 ст.
16), предусматривающему право потребителя
предъявить любое из указанных в нем
требований по своему усмотрению.
В
случае существенного нарушения требований
к качеству объекта долевого строительства
участник долевого строительства в
одностороннем порядке вправе отказаться от
исполнения договора и потребовать от
застройщика возврата денежных средств и
уплаты процентов на эту сумму в размере 1/150
ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей
на день исполнения обязательства по
возврату денежных средств, уплаченных
участником долевого строительства.
Указанные проценты начисляются со дня
внесения участником долевого
строительства денежных средств или части
денежных средств в счет цены договора до
дня их возврата застройщиком участнику
долевого строительства.
Данные
требования могут быть предъявлены
участником долевого строительства
застройщику при условии, если недостатки
выявлены в течение гарантийного срока.
Гарантийный срок для объекта долевого
строительства устанавливается договором и
не может составлять менее 5 лет. Указанный
гарантийный срок исчисляется со дня
передачи объекта долевого строительства
участнику долевого строительства, если
иное не предусмотрено договором.
Таким
образом, в отличие от договора
купли-продажи или договора строительного
подряда установление в договоре участия в
долевом строительстве гарантийного срока
всегда является обязательным.
Передача
объекта долевого строительства
Право
собственности участника долевого
строительства на объект долевого
строительства подлежит государственной
регистрации в порядке, предусмотренном
Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред.
от 30 декабря 2004 г.).
Основанием для
государственной регистрации права
собственности участника долевого
строительства на объект долевого
строительства являются документы,
подтверждающие факт его постройки:
разрешение на ввод в эксплуатацию
многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости, в состав которых входит
объект долевого строительства (ст. 55
Градостроительного кодекса РФ), и документ
о передаче объекта долевого строительства
участнику (передаточный акт или иной
документ - ст. 12 Закона).
Следует
отметить, что по смыслу ст. 16 Закона
государственная регистрация права
собственности на возведенный объект
долевого строительства осуществляется
сразу на имя участника долевого
строительства, что следует оценить как
позитивную новеллу отечественного
законодательства. До принятия Закона в
практике имели место случаи, когда сначала
право собственности регистрировалось на
имя застройщика, а затем застройщик
обеспечивал регистрацию перехода права
собственности на имя участника. В таком
случае участник долевого строительства нес
риски неисполнения застройщиком
обязательств по перерегистрации права
собственности и нередко должен был
отстаивать свои права в судебном
порядке.
Застройщик передает
разрешение на ввод в эксплуатацию
возведенного объекта недвижимости или
нотариально удостоверенную копию этого
разрешения в органы Федеральной
регистрационной службы для
государственной регистрации прав
собственности участников долевого
строительства на объекты долевого
строительства не позднее чем через 10
рабочих дней после получения такого
разрешения. Следует отметить, что Закон
предусматривает гарантию прав участников
долевого строительства в случае
неисполнения застройщиком своих
обязательств. Участник долевого
строительства или его наследники вправе
обратиться в органы Федеральной
регистрационной службы с заявлением о
государственной регистрации права
собственности на объект долевого
строительства, построенный за счет
денежных средств участника, после
подписания застройщиком и участником
долевого строительства (его наследниками)
передаточного акта либо иного документа о
передаче объекта долевого
строительства.
У участника долевого
строительства при возникновении права
собственности на объект долевого
строительства одновременно возникает доля
в праве собственности на общее имущество в
многоквартирном доме, которая не может быть
отчуждена или передана отдельно от права
собственности на объект долевого
строительства. Государственная
регистрация возникновения права
собственности на объект долевого
строительства одновременно является
государственной регистрацией неразрывно
связанного с ним права общей долевой
собственности на общее имущество.
/"Бизнес-адвокат", 2005, N 16/
В первой части
материала были рассмотрены отдельные
особенности правоотношений, возникающих из
договора участия в долевом строительстве в
свете требований Федерального закона от 30
декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации" (далее - Закон). Ниже
речь пойдет об обеспечении исполнения
обязательств застройщика перед участником
долевого строительства.
Согласно ст. 13
Закона исполнение обязательств
застройщиком по договору обеспечивается
залогом имущества застройщика. С момента
государственной регистрации договора
участия в долевом строительстве
находящимися в залоге у его участников
считаются предоставленный для
строительства многоквартирного дома или
иного объекта недвижимости, в составе
которых будут находиться объекты долевого
строительства, земельный участок,
принадлежащий застройщику на праве
собственности, или право аренды на
указанный земельный участок и строящийся
на этом земельном участке объект
недвижимости.
При государственной
регистрации права собственности
застройщика на объект незавершенного
строительства такой объект считается
находящимся в залоге у участников долевого
строительства с момента государственной
регистрации права собственности
застройщика на него.
При
государственной регистрации права
собственности застройщика на жилые и (или)
нежилые помещения, входящие в состав
многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости, строительство которых
осуществлялось с привлечением денежных
средств участников долевого строительства,
указанные помещения считаются
находящимися в залоге у участников
долевого строительства с момента
государственной регистрации права
собственности застройщика на такие
помещения.
Таким образом, залог
объектов недвижимости в пользу участника
долевого строительства является залогом,
возникающим на основании закона (п. 3 ст. 334
ГК РФ).
Данный залог обеспечивает
исполнение следующих обязательств
застройщика по договору:
- возврат
денежных средств, внесенных участником
долевого строительства;
