РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

А. ГЕРАСИМОВ
Александр Герасимов, юрист.
Разрешение на строительство - это административный акт, предоставляющий право осуществить застройку земельного участка, находящегося в собственности, пользовании или аренде.
В соответствии со ст. ст. 40 и 41 Земельного кодекса РФ собственники, землепользователи и арендаторы земельных участков имеют право возводить на них объекты недвижимости, включая строительство жилых и нежилых зданий, сооружений. Однако строительство объектов недвижимости может производиться только по специальному разрешению, порядок выдачи которого определен Градостроительным кодексом РФ.
Градостроительный кодекс РФ в разное время по-разному трактовал понятие "разрешение на строительство". Ранее Кодекс определял разрешение на строительство как документ, управомочивающий его владельца начать строительство объекта недвижимости на данном конкретном земельном участке (ст. 62 Градостроительного кодекса РФ от 7 мая 1998 г.). Новый Градостроительный кодекс РФ, подписанный Президентом РФ 29 декабря 2004 г., характеризует разрешение на строительство прежде всего как документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана, а уже потом только как документ, управомочивающий производить строительство объекта (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ в новой редакции). Таким образом, по новому правилу приоритетным для органов, выдающих разрешение на строительство, является соответствие проектной документации градостроительному плану.
Близким к Градостроительному кодексу РФ является определение разрешения на строительство в ст. 2 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (в ред. от 22 августа 2004 г.), где записано, что разрешение на строительство является основанием для реализации архитектурного проекта. Однако данный Закон не рассматривает порядок выдачи разрешения на строительство. Оспорить такую формулировку трудно: она верна, но не совсем точно определяет характер документа. Из нее не видно, что это итоговый, обобщающий документ, при получении которого можно начинать строить. Ведь при наличии только одной проектно-сметной документации, пусть даже и согласованной со всеми заинтересованными органами и прошедшей государственную экспертизу, начинать строительство нельзя.
Обобщая понятие "разрешение на строительство" из трех названных документов, постараемся вывести универсальную формулировку. На наш взгляд, разрешение на строительство - это административный акт (поскольку выдается органами исполнительной власти или местного самоуправления), предоставляющий право осуществить застройку земельного участка, находящегося в собственности, пользовании или аренде, в строгом соответствии с утвержденной проектной документацией, соблюдением строительных и природоохранных норм и правил. Следовательно, разрешение на строительство не только и не столько правомочие застройщика, сколько возложение на него обязанности соблюдать все требования закона при строительстве объекта. Исполнение этих обязанностей контролируется органами Госархстройнадзора и авторами проектов. Нарушение норм и правил строительства объектов влечет за собой приостановление действия разрешения органом, выдавшим его. Разрешение на строительство является последним документом, при получении которого можно начинать строить объект, оно подтверждает наличие у застройщика земельного участка для строительства, проектной документации, прошедшей государственную экспертизу и проекта организации строительства.
По общему правилу (п. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ) разрешение на строительство объектов выдается органами местного самоуправления по месту нахождения подлежащего застройке земельного участка.
Заявление о выдаче разрешения на строительство со всеми необходимыми документами подается застройщиком непосредственно в орган управления, выдающий разрешение.
К заявлению застройщик прилагает следующие документы:
- свидетельство о праве на земельный участок, на котором будет производиться строительство;
- градостроительный план земельного участка;
- проектную документацию с пояснительной запиской;
- схемы планировочной организации земельного участка;
- сведения об инженерном оборудовании, точках его подключения к сетям;
- проект организации строительства объекта (ПОС);
- заключение государственной экспертизы проектной документации.
Для строительства индивидуального жилого дома застройщик к заявлению прилагает лишь документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка и схему планировочной организации земельного участка с обозначением на ней места размещения объекта строительства.
Порядок выдачи разрешений на строительство в г. Москве регламентирован Положением о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве, утвержденным распоряжением мэра г. Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ (с изм. от 14 июня 2005 г.); Законом г. Москвы от 9 июля 2003 г. N 50 "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве"; Порядком рассмотрения обращений по размещению градостроительных объектов на территории г. Москвы и принятия решений о строительстве, реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 25 января 2005 г. N 43-ПП (в ред. от 14 июня 2005 г.). Согласно названным документам разрешение на строительство в г. Москве требуется при новом строительстве объекта, реконструкции, реставрации, установки нестационарных объектов, использовании территории, ее благоустройстве, капитальном ремонте зданий и покраске фасадов, перепланировке и переоборудовании помещений. В отличие от Федерального закона правила Москвы расширили перечень объектов и работ, по которым необходимо получить разрешение на их проведение. Так, если п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ допускает возведение нестационарных объектов (киосков, навесов и др.) без предварительного получения разрешения, то исходя из смысла Положения N 378-РМ, утвержденного распоряжением мэра Москвы, установка таких объектов требует обязательного разрешения. Это объясняется спецификой Москвы, которая является густонаселенным мегаполисом с большой плотностью строительства.
Строительство объектов недвижимости без получения соответствующего разрешения считается самовольной постройкой, за которую ее организаторы несут материальную, административную, а в некоторых случаях и уголовную ответственность (ст. 58 Градостроительного кодекса). Так, согласно ст. 9.5 КоАП РФ за строительство объектов без надлежаще оформленного разрешения взимается штраф:
- с граждан - от 3 до 5 МРОТ;
- с должностных лиц - от 5 до 10 МРОТ;
- с юридических лиц - от 50 до 100 МРОТ.
Кроме того, самовольная постройка может быть по решению суда снесена или изъята у застройщика в порядке возмещения вреда (ст. 25 Закона г. Москвы N 50).
Вместе с тем п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ в новой редакции расширил перечень объектов, на которые не требуется получение разрешения на строительство. К ним относятся:
- гаражи на земельном участке, выделенном гражданам на эти цели, или постройки на земельном участке, предназначенном для садоводства, ведения дачного хозяйства;
- строительство, реконструкция объектов, не являющихся объектами капитального строительства;
- строительство сооружений вспомогательного использования;
- изменения объектов капитального строительства, если эти изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают параметры разрешенного строительства, установленные градостроительным регламентом.
Кроме того, Кодекс разрешил субъектам Российской Федерации устанавливать свой перечень объектов, для строительства которых не требуется получения разрешения.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ

"ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 29.12.2004 N 190-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.12.2004)
"КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОБ АДМИНИСТРАТИВНЫХ ПРАВОНАРУШЕНИЯХ" от 30.12.2001 N 195-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 20.12.2001)
"ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 28.09.2001)
"ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 07.05.1998 N 73-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 08.04.1998)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 17.11.1995 N 169-ФЗ
"ОБ АРХИТЕКТУРНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ 18.10.1995)
ЗАКОН г. Москвы от 09.07.2003 N 50
"О ПОРЯДКЕ ПОДГОТОВКИ И ПОЛУЧЕНИЯ РАЗРЕШЕНИЙ НА СТРОИТЕЛЬСТВО, РЕКОНСТРУКЦИЮ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ В ГОРОДЕ МОСКВЕ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства Москвы от 25.01.2005 N 43-ПП
"О ПОРЯДКЕ РАССМОТРЕНИЯ ОБРАЩЕНИЙ ПО РАЗМЕЩЕНИЮ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ НА ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА МОСКВЫ"
РАСПОРЯЖЕНИЕ Мэра Москвы от 11.04.2000 N 378-РМ
"О ПОЛОЖЕНИИ О ЕДИНОМ ПОРЯДКЕ ПРЕДПРОЕКТНОЙ И ПРОЕКТНОЙ ПОДГОТОВКИ СТРОИТЕЛЬСТВА В Г. МОСКВЕ"
Бизнес-адвокат, 2005, N 16

ПРОДАВЦЫ ВОЗДУХА  »
Комментарии к законам »
Читайте также