Вопрос: Вправе ли арендодатель отказаться от договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, если на данном земельном участке находится недвижимость арендатора? (Консультация эксперта, Минфин РФ, 2009)

Вопрос: Вправе ли арендодатель отказаться от договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, если на данном земельном участке находится недвижимость арендатора?
Ответ: В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы и земельные участки.
В силу п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Пункт 1 ст. 130 ГК РФ устанавливает принадлежность, в частности, земельных участков к недвижимому имуществу.
Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от данного договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если предметом договора аренды является недвижимое имущество. Кроме того, законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В соответствии с п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Пункт 1 ст. 272 ГК РФ указывает, что при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества, права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.
Согласно п. 2 ст. 272 ГК РФ при отсутствии или недостижении соглашения в соответствии с п. 1 данной статьи последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.
Судебная практика по-разному подходит к вопросу: вправе ли арендодатель отказаться от договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, если на данном земельном участке находится недвижимость арендатора?
Согласно одной точке зрения, если на земельном участке находится недвижимость арендатора, арендодатель вправе отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Односторонний отказ от договора аренды не нарушает исключительных прав собственника недвижимого имущества, поскольку не лишает его права пользоваться земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей истцу недвижимости (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 19.11.2007 N А56-50642/2006 и от 24.09.2007 N А56-49734/2005).
Однако существует и другая точка зрения, в соответствии с которой при наличии на земельном участке недвижимости арендатора арендодатель не вправе отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, поскольку таким образом он лишает арендатора возможности использовать принадлежащее последнему имущество по прямому назначению (см. Постановление ФАС Московского округа от 09.10.2007 N КГ-А40/10448-07).
В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 18.03.2009 N А32-13378/2008 указано, что, поскольку ответчик является собственником нежилого здания, а администрация не предоставила доказательств, указывающих, что общество отказывается от приобретения прав на спорный земельный участок, в удовлетворении требования о возврате этого участка отказано правомерно.
Таким образом, вопрос: вправе ли арендодатель отказаться от договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, если на данном земельном участке находится недвижимость арендатора, может быть решен только в судебном порядке.
Е.В.Соснов
Минфин России
25.12.2009