РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
Об ипотеке (залоге недвижимости)
Принят Государственной Думой 24 июня 1997 года
Одобрен Советом Федерации 9 июля 1998 года
(В редакции федеральных законов от 09.11.2001 г. N 143-ФЗ;
от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ; от 24.12.2002 г. N 179-ФЗ;
от 05.02.2004 г. N 1-ФЗ; от 29.06.2004 г. N 58-ФЗ;
от 02.11.2004 г. N 127-ФЗ; от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ;
от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ; от 04.12.2006 г. N 201-ФЗ;
от 18.12.2006 г. N 232-ФЗ; от 26.06.2007 г. N 118-ФЗ)
ГЛАВА I. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование
1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об
ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по
обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить
удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому
обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой
стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами
залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству,
обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом
обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у
залогодателя в его владении и пользовании.
2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании
федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств
(далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила
о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным
законом не установлено иное. (В редакции Федерального закона
от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ)
3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе
Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об
ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим
Федеральным законом не установлены иные правила.
4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений,
квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь
постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.
Статья 2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по
кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в
том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде,
подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не
предусмотрено федеральным законом.
Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат
бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются
юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством
Российской Федерации о бухгалтерском учете.
Статья 3. Требования, обеспечиваемые ипотекой
1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы
долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой
обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об
ипотеке.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного
договора или договора займа с условием выплаты процентов,
обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему
процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает
также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа,
пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного
ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими
денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой
обязательством либо федеральным законом;
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных
обращением взыскания на заложенное имущество;
4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
2. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает
требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту
их удовлетворения за счет заложенного имущества.
3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма
требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства
должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не
считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований,
основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи или на
статье 4 настоящего Федерального закона.
Статья 4. Обеспечение ипотекой дополнительных расходов
залогодержателя
В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями
договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение
имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на
его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности
залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или
коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых
расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.
Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки
1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое
имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса
Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке,
установленном для государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, в том числе: (В редакции Федерального
закона от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
1) земельные участки, за исключением земельных участков,
указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое
имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир,
состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения
потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и
космические объекты.
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения,
непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки
при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального
закона.
Отсутствие государственной регистрации права собственности на
земельные участки, государственная собственность на которые не
разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных
участков в соответствии со статьей 62-1 настоящего Федерального
закона. (Абзац дополнен - Федеральный закон
от 18.12.2006 г. N 232-ФЗ)
2. Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу
незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на
земельном участке в соответствии с требованиями законодательства
Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии
соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона. (В
редакции Федерального закона от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ)
3. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся
предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями
(статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое
целое.
4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без
изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть
самостоятельным предметом ипотеки.
5. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно
применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого
имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным
законом и не противоречит существу арендных отношений.
Статья 6. Право отдавать имущество в залог по договору об
ипотеке
1. Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5
настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит
залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного
ведения.
2. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота,
имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может
быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в
установленном федеральным законом порядке предусмотрена
обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
3. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение
которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа,
такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого
имущества.
Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в
государственной собственности и не закрепленного на праве
хозяйственного ведения, принимаются Правительством Российский
Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской
Федерации.
4. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия
арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не
предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335
Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также
согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на
него право хозяйственного ведения.
5. Залог недвижимого имущества не является основанием для
освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об
ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в
инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в
процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного
залога.
6. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения
предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или
настоящим Федеральным законом. (Пункт дополнен - Федеральный закон
от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей
собственности
1. На имущество, находящееся в общей совместной собственности
(без определения доли каждого из собственников в праве
собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия
на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной
форме, если федеральным законом не установлено иное.
2. Участник общей долевой собственности может заложить свою
долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.
В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на
эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255
Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве
покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении
взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением
случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее
имущество жилого дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской
Федерации) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.
ГЛАВА II. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ
Статья 8. Общие правила заключения договора об ипотеке
Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил
Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а
также положений настоящего Федерального закона.
Статья 9. Содержание договора об ипотеке
1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки,
его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства,
обеспечиваемого ипотекой.
2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его
наименования, места нахождения и достаточным для идентификации
этого предмета описанием.
В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу
которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит
залогодателю, и наименование органа, осуществляющего
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с
ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию
прав), зарегистрировавшего это право залогодателя. (В редакции
Федерального закона от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю
право аренды, арендованное имущество должно быть определено в
договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом
ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с
законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с
залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка
требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в
договоре об ипотеке в денежном выражении.
При ипотеке государственного и муниципального имущества его
оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными
федеральным законом, или в определенном им порядке.
(Абзац третий исключен - Федеральный закон
от 09.11.2001 г. N 143-ФЗ)
В случае залога не завершенного строительством недвижимого
имущества, находящегося в государственной или муниципальной
собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого
имущества. (Абзац дополнен - Федеральный закон
от 09.11.2001 г. N 143-ФЗ)
4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо
в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания
возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это
обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны
стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма
обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в
будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие
необходимые условия ее определения.
5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит
исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны
сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо
условия, позволяющие определить эти размеры.
6. Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13
настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это
указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи
закладной при ипотеке в силу закона. (В редакции Федерального
закона от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ)
Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке
1. Договор об ипотеке заключается в письменной форме и
подлежит государственной регистрации.
Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в
статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила
пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит
государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об
ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается
ничтожным.
2. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу
с момента его государственной регистрации.
3. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной
договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в
отношении формы и государственной регистрации этого договора должны
быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.
4. Если в договоре об ипотеке указано, что права
залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего
Федерального закона удостоверяются закладной, вместе с таким
договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав,
представляется закладная. Если заключение соответствующего договора
влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления
закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган,
осуществляющий государственную регистрацию прав, делает на
закладной отметку о времени и месте государственной регистрации,
нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с
абзацем вторым пункта 3 статьи 14 настоящего Федерального закона.
(Статья в редакции Федерального закона
от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
Статья 11. Возникновение ипотеки как обременения
1. Государственная регистрация договора об ипотеке является
основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на
недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.
Государственная регистрация договора, влекущего возникновение
ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый
государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним
записи о возникновении ипотеки в силу закона.
(Абзац третий утратил силу - Федеральный закон
от 02.11.2004 г. N 127-ФЗ)
2. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору
об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора.
При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества
возникает с момента государственной регистрации права собственности
на это имущество, если иное не установлено договором.
3. Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором
об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество
считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый
государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство,
обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый
государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним
записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента
возникновения этого обязательства.
Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество
не подлежат государственной регистрации.
(Статья в редакции Федерального закона
от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ)
Статья 12. Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц
на предмет ипотеки
При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в
письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных
ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих
лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования,
аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности
дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения
обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий
договора об ипотеке.
ГЛАВА III. ЗАКЛАДНАЯ
Статья 13. Основные положения о закладной
1. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой
обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены
закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным
законом.
Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по
ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой
обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным
законом. (Абзац дополнен - Федеральный закон
от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ)
2. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей
следующие права ее законного владельца:
право на получение исполнения по денежному обязательству,
обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств
существования этого обязательства;
право залога на имущество, обремененное ипотекой.
(Пункт в редакции Федерального закона
от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ)
3. Обязанными по закладной лицами являются должник по
обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.
4. Составление и выдача закладной не допускаются, если:
1) предметом ипотеки являются:
предприятие как имущественный комплекс;
(Абзац третий подпункта 1 утратил силу - Федеральный закон
от 05.02.2004 г. N 1-ФЗ)
(Абзац четвертый подпункта 1 утратил силу - Федеральный закон
от 04.12.2006 г. N 201-ФЗ)
право аренды имущества, перечисленного в настоящем подпункте;
2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга
по которому на момент заключения договора не определена и которое
не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий
момент.
В случаях, предусмотренных настоящим пунктом, условия о
закладной в договоре об ипотеке недействительны.
5. Закладная составляется залогодателем, а если он является
третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой
обязательству.
Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом,
осуществляющим государственную регистрацию прав, после
государственной регистрации ипотеки. (В редакции Федерального
закона от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в
порядке, установленном статьями 48 и 49 настоящего Федерального
закона.
6. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству,
залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут
изменить ранее установленные условия закладной. (В редакции
Федерального закона от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
7. При заключении соглашения, указанного в пункте 6 настоящей
статьи и пункте 3 статьи 36 настоящего Федерального закона, и
переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству в этих
соглашениях предусматривается:
либо внесение изменений в содержание закладной путем
приложения к ней оригинала данного соглашения и указания в тексте
самой закладной на соглашение как на документ, являющийся
неотъемлемой частью закладной, в соответствии с правилами части
второй статьи 15 настоящего Федерального закона;
либо аннулирование закладной и одновременно с этим выдача
новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.
Государственная регистрация соглашения об изменении содержания
закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента
обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную
регистрацию прав. Государственная регистрация такого соглашения
осуществляется безвозмездно.
В случае аннулирования закладной и одновременно с этим выдачи
новой закладной вместе с заявлением о внесении изменений в записи
Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и
сделок с ним залогодатель передает в орган, осуществляющий
государственную регистрацию прав, новую закладную, которая
вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном
владении закладную.
Аннулированная закладная хранится в архиве органа,
осуществляющего государственную регистрацию прав, до момента
погашения регистрационной записи об ипотеке.
(Пункт в редакции Федерального закона
от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
Статья 14. Содержание закладной
1. Закладная на момент ее выдачи первоначальному
залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию
прав, должна содержать: (В редакции федеральных законов
от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ; от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
1) слово "закладная", включенное в название документа;
2) имя залогодателя и указание места его регистрации либо его
наименование и указание места нахождения, если залогодатель -
юридическое лицо; (В редакции Федерального закона
от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
3) имя первоначального залогодержателя и указание места его
регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если
залогодержатель - юридическое лицо; (В редакции Федерального закона
от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
4) название кредитного договора или иного денежного
обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с
указанием даты и места заключения такого договора или основания
возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;
5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если
должник не является залогодателем, и указание места регистрации
должника либо его наименование и указание места нахождения, если
должник - юридическое лицо; (В редакции Федерального закона
от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и
размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству,
либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму
и проценты;
7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной
ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков
(периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них
либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей
(план погашения долга);
8) название и достаточное для идентификации описание
имущества, на которое установлена ипотека, и указание места
нахождения такого имущества;
9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека,
а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу
закона, денежную оценку имущества, подтвержденную заключением
оценщика; (В редакции Федерального закона
от 09.11.2001 г. N 143-ФЗ)
10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся
предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа,
зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места
государственной регистрации, а если предметом ипотеки является
принадлежащее залогодателю право аренды - точное название
имущества, являющегося предметом аренды, в соответствии с
подпунктом 8 настоящего пункта и срок действия этого права;
11) указание на то, что имущество, являющееся предметом
ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды,
сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих
государственной регистрации прав третьих лиц на момент
государственной регистрации ипотеки;
12) подпись залогодателя, а если он является третьим лицом,
также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
13) сведения о государственной регистрации ипотеки,
предусмотренные пунктом 2 статьи 22 настоящего Федерального закона;
(В редакции Федерального закона от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
14) указание даты выдачи закладной первоначальному
залогодержателю. В случае выдачи закладной при ипотеке в силу
закона включение в закладную данных, указанных в подпункте 10
настоящего пункта, обеспечивается органом, осуществляющим
государственную регистрацию прав. Порядок включения этих данных в
закладную определяется статьей 22 настоящего Федерального закона.
(В редакции федеральных законов от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ;
от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
Документ, названный "закладная", в котором тем не менее
отсутствуют какие-либо данные, указанные в подпунктах 1-14
настоящего пункта, не является закладной и не подлежит выдаче
первоначальному залогодержателю.
2. По соглашению между залогодателем и залогодержателем в
закладную могут быть включены также данные и условия, не
предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи.
3. При недостаточности на самой закладной места для отметок о
новых владельцах и частичном исполнении обеспеченного ипотекой
обязательства либо записи иных необходимых сведений к закладной
прикрепляется добавочный лист, надписи и отметки на котором
делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной и
заканчивались на этом листе. (В редакции Федерального закона
от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ)
Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть
пронумерованы и скреплены печатью органа, осуществляющего
государственную регистрацию прав. Отдельные листы закладной не
могут быть предметом сделок. (В редакции Федерального закона
от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
4. При несоответствии закладной договору об ипотеке или
договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным
считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент
совершения сделки не знал и не должен был знать о таком
несоответствии. Это правило не распространяется на случаи, когда
владельцем закладной является первоначальный залогодержатель.
Законный владелец закладной вправе требовать устранения
указанного несоответствия путем аннулирования закладной,
находящейся в его владении, и одновременной с этим выдачи новой
закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как
законному владельцу закладной стало известно о таком
несоответствии.
Составитель закладной несет ответственность за убытки,
возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением.
Статья 15. Приложения к закладной
К закладной могут быть приложены документы, определяющие
условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем
своих прав по закладной.
Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с
такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и
в закладной не сказано, что такие документы являются ее
неотъемлемой частью, такие документы необязательны для лиц, к
которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога
или иным образом.
Статья 16. Регистрация владельцев закладной
1. Любой законный владелец закладной вправе потребовать от
органа, осуществляющего государственную регистрацию прав,
зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя с
указанием его имени и места регистрации, а если владельцем
закладной является юридическое лицо - его наименования и места
нахождения. (В редакции Федерального закона
от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
2. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой,
получивший от законного владельца закладной письменное уведомление
о регистрации последнего в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним с надлежаще заверенной выпиской
из этого реестра, обязан осуществлять промежуточные платежи по
указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему
закладной. Такая обязанность должника прекращается по получении
письменного уведомления от этого или другого законного владельца
закладной об уступке прав по закладной. (В редакции Федерального
закона от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
3. Регистрационная запись о законном владельце закладной
должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения
заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав,
при предъявлении закладной на основании: (В редакции Федерального
закона от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
совершенной в соответствии с настоящим Федеральным законом
передаче права по закладной и произведенной на закладной отметке,
если совершившее такую надпись лицо являлось законным владельцем
закладной или залогодержателем закладной, на имя которого была
сделана специальная залоговая передаточная надпись и который продал
закладную по истечении определенного в ней срока (пункт 4 статьи
49); (В редакции Федерального закона от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ)
документов, подтверждающих переход прав по закладной к другим
лицам в результате реорганизации юридического лица или в порядке
наследования;
решения суда о признании прав по закладной за заявителем.
Статья 17. Осуществление прав по закладной и исполнение
обеспеченного ипотекой обязательства
1. При осуществлении своих прав, предусмотренных федеральным
законом или договором, владелец закладной обязан предъявлять
закладную тому обязанному лицу (должнику или залогодателю), в
отношении которого осуществляется соответствующее право, по его
требованию, если только при залоге закладной она не передана в
депозит нотариуса или не заложена с передачей ее залогодержателю
закладной. (В редакции Федерального закона
от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ)
2. Залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотекой
обязательства полностью обязан передать закладную залогодателю, а в
случаях, когда обязательство исполняется по частям, - удостоверить
его частичное исполнение способом, достаточным для залогодателя и
очевидным для возможных последующих владельцев закладной, в том
числе приложением соответствующих финансовых документов или
совершением на закладной записи о частичном исполнении
обязательства. (В редакции Федерального закона
от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ)
3. Нахождение закладной у залогодержателя либо отсутствие на
ней отметки или удостоверения иным образом частичного исполнения
обеспеченного ипотекой обязательства свидетельствует, если не
доказано иное, что это обязательство или соответственно его часть
не исполнены, за исключением случая, указанного в пункте 2 статьи
48 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона
от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ)
4. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству погашает
свой долг полностью или в части надлежащим исполнением своих
обязанностей по закладной в соответствии с планом погашения долга
ее законному владельцу или лицу, письменно уполномоченному законным
владельцем закладной на осуществление прав по ней.
5. В случае передачи закладной в депозит нотариуса при залоге
закладной должник по обеспеченному ипотекой обязательству исполняет
свое обязательство внесением долга в депозит нотариуса.
6. Обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявителю
закладной в осуществлении им прав по закладной в случаях, если:
судом принят к рассмотрению иск о признании недействительной
уступки прав по данной закладной либо о применении последствий
недействительности этой сделки;
предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой
законным владельцем и выдачей дубликата закладной (статья 18) либо
в связи с нарушением порядка выдачи закладной или ее дубликата, за
которое обязанные по ним лица не отвечают;
должник по основаниям, указанным в пункте 2 статьи 48
настоящего Федерального закона, признается частично исполнившим
обязательство.(Новый абзац четвертый дополнен - Федеральный закон
от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ)
Обязанное по закладной лицо не вправе приводить против
требований законного владельца закладной об осуществлении прав по
ней никаких возражений, не основанных на закладной.
7. Нахождение закладной у любого из обязанных по ней лиц или в
органе, осуществляющем государственную регистрацию прав,
свидетельствует, если иное не доказано или не установлено настоящим
Федеральным законом, что обеспеченное ипотекой обязательство
исполнено. Лицо, в обладании которого окажется закладная, обязано
незамедлительно уведомить об этом других лиц из числа
вышеуказанных. (В редакции Федерального закона
от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
В случаях, когда в соответствии с настоящим Федеральным
законом закладная аннулируется, орган, осуществляющий
государственную регистрацию прав, незамедлительно по получении им
закладной аннулирует ее путем простановки на лицевой стороне штампа
"погашено" или иным образом, не допускающим возможности ее
обращения, за исключением физического уничтожения закладной. (В
редакции Федерального закона от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
Статья 18. Восстановление прав по утраченной закладной
1. Восстановление прав по утраченной закладной производится
залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником
по обеспеченному ипотекой обязательству на основании:
заявления в их адрес лица, означенного в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним
в качестве залогодержателя, если по данным, внесенным в указанный
реестр в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона,
возможно установить законность восстанавливаемых прав по утраченной
закладной; (В редакции федеральных законов
от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ; от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
решения суда, вынесенного по результатам рассмотрения в
порядке особого производства дела об установлении фактов, имеющих
юридическое значение, в соответствии с процессуальным
законодательством Российской Федерации.
2. Залогодатель, а если он является третьим лицом, также и
должник по обеспеченному ипотекой обязательству обязаны в
минимально возможные сроки составить дубликат закладной с отметкой
на нем "дубликат" и передать его в орган, осуществляющий
государственную регистрацию прав. (В редакции Федерального закона
от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
3. Дубликат закладной выдается органом, осуществляющим
государственную регистрацию прав, путем вручения лицу, утратившему
закладную. (В редакции Федерального закона
от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
4. Дубликат закладной должен полностью соответствовать
утраченной закладной.
Составитель дубликата закладной несет ответственность за
убытки, возникшие в связи с несоответствием дубликата закладной
утраченной закладной. Обязанные по закладной лица не вправе
отказывать законному владельцу дубликата закладной в осуществлении
прав по ней в связи с указанным несоответствием, если они за него
отвечают.
ГЛАВА IV. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ИПОТЕКИ
Статья 19. Основные положения о государственной регистрации
ипотеки
1. Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним
в порядке, установленном федеральным законом о государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (В
редакции федеральных законов от 29.06.2004 г. N 58-ФЗ;
от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
2. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту
нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.
Статья 20. Порядок государственной регистрации ипотеки
1. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу
договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного
заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная
регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного
договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления
залогодателя или залогодержателя. (В редакции Федерального закона
от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу
договора об ипотеке, должны быть представлены:
договор об ипотеке и его копия; (В редакции Федерального
закона от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве
приложений;
документ об уплате государственной пошлины; (В редакции
Федерального закона от 02.11.2004 г. N 127-ФЗ)
иные документы, необходимые для государственной регистрации
ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним.
(Пункт в редакции Федерального закона
от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ)
2. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется
юстиции без представления отдельного заявления и без уплаты
государственной пошлины. (В редакции федеральных законов
от 29.06.2004 г. N 58-ФЗ; от 02.11.2004 г. N 127-ФЗ)
Государственная регистрация ипотеки в силу закона
осуществляется одновременно с государственной регистрацией права
собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не
установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в
силу закона могут быть удостоверены закладной. (В редакции
Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ)
(Пункт в редакции Федерального закона
от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ)
3. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, в
орган, осуществляющий государственную регистрацию прав,
одновременно с документами, указанными в пункте 1 настоящей статьи,
представляются также: (В редакции федеральных законов
от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ; от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
закладная, содержание которой должно удовлетворять требованиям
пункта 1 статьи 14 настоящего Федерального закона, за исключением
требования в отношении даты выдачи закладной и сведений о
государственной регистрации ипотеки, и ее копия;
документы, названные в закладной в качестве приложений, и их
копии.
4. Государственная регистрация смены залогодержателя
вследствие уступки прав по основному обязательству либо по договору
об ипотеке осуществляется по совместному заявлению бывшего и нового
залогодержателей. Для государственной регистрации смены
залогодержателя должны быть представлены:
договор уступки прав;
документ об оплате государственной регистрации;
ранее зарегистрированный договор об ипотеке.
(Новый пункт 4 дополнен - Федеральный закон
от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ)
4-1. Заявление о государственной регистрации залога
недвижимого имущества, обеспечивающего требования, составляющие
ипотечное покрытие, доля в праве общей собственности на которое
удостоверяется ипотечным сертификатом участия, представляется
управляющим ипотечным покрытием.
На государственную регистрацию залога недвижимого имущества,
обеспечивающего требования, составляющие такое ипотечное покрытие,
помимо иных необходимых в соответствии с Федеральным законом от
11 ноября 2003 года N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" и
Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" документов представляются:
лицензия на управление ипотечным покрытием, предусмотренная
статьей 17 Федерального закона от 11 ноября 2003 года N 152-ФЗ
"Об ипотечных ценных бумагах" (подлинник или нотариально
удостоверенная копия);
правила доверительного управления ипотечным покрытием.
(Пункт дополнен - Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
5. Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного
месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов
в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. (В
редакции Федерального закона от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
6. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем
совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с
ним. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
Датой государственной регистрации ипотеки является день
совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с
ним. Регистрационные записи в Едином государственном реестре прав
на недвижимое имущество и сделок с ним совершаются в очередности,
определяемой на основании дат поступления всех необходимых
документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра. (В
редакции Федерального закона от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
7. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее
государственной регистрации.
(Пункты 4 - 6 считать соответственно пунктами 5 - 7 в редакции
Федерального закона от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ)
Статья 21. Отказ в государственной регистрации ипотеки и
отложение государственной регистрации ипотеки
1. В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в
случаях, предусмотренных федеральным законом о государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. Государственная регистрация ипотеки может быть отложена не
более чем на один месяц при:
непредставлении в орган, осуществляющий государственную
регистрацию прав, какого-либо из документов, указанных в пунктах 2
и 3 статьи 20 настоящего Федерального закона; (В редакции
Федерального закона от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к
ним документов требованиям, предусмотренным законодательством
Российской Федерации;
необходимости проверки подлинности представленных документов.
3. Принимая решение об отложении государственной регистрации
ипотеки, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав,
запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных
несоответствий. (В редакции Федерального закона
от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
При невыполнении требований указанного органа в установленный
им срок в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано.
4. При наличии судебного спора по поводу прав на имущество,
являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него
взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до
разрешения спора судом.
5. Мотивированный отказ в государственной регистрации ипотеки
должен быть направлен залогодателю в течение срока, установленного
для ее государственной регистрации.
Статья 22. Регистрационная запись об ипотеке и удостоверение
государственной регистрации ипотеки
1. Регистрационная запись об ипотеке в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна
содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете
ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об
ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются
закладной, на это также указывается в регистрационной записи об
ипотеке. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
Эти данные вносятся в регистрационную запись об ипотеке на
основании договора об ипотеке.
1-1. При государственной регистрации залога недвижимого
имущества, обеспечивающего требования, составляющие ипотечное
покрытие, доля в праве общей собственности на которое
удостоверяется ипотечным сертификатом участия, в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним
указывается, что залогодержателями указанного недвижимого имущества
являются владельцы ипотечных сертификатов участия, данные о которых
устанавливаются на основании данных лицевых счетов в реестре
владельцев ипотечных сертификатов участия и счетов депо владельцев
ипотечных сертификатов участия, а также указывается индивидуальное
обозначение, идентифицирующее ипотечные сертификаты участия, в
интересах владельцев которых осуществляется доверительное
управление таким ипотечным покрытием.
В случае включения в состав ипотечного покрытия, доля в праве
общей собственности на которое удостоверяется ипотечным
сертификатом участия, требования, удостоверенного закладной,
государственная регистрация залога недвижимого имущества,
обеспечивающего данное требование, осуществляется по требованию
управляющего ипотечным покрытием.
(Пункт дополнен - Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
2. Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем
надписи на договоре об ипотеке, а в случае государственной
регистрации ипотеки в силу закона - на документе, являющемся
основанием возникновения права собственности залогодателя на
имущество, обременяемое ипотекой. Надпись должна содержать полное
наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию
прав, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под
которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью
должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего
государственную регистрацию прав. (В редакции федеральных законов
от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ; от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
3. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, орган,
осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан обеспечить
к моменту выдачи закладной наличие в ней сведений, предусмотренных
пунктом 2 настоящей статьи, а также подпунктами 10 и 13 пункта 1
статьи 14 настоящего Федерального закона. (В редакции федеральных
законов от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ; от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав,
оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а при
государственной регистрации ипотеки в силу закона - копию
документа, являющегося основанием возникновения права собственности
залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Если права
залогодержателя удостоверяются закладной, орган, осуществляющий
государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве также и
копию закладной с приложениями. (В редакции федеральных законов
от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ; от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
Статья 23. Исправление, изменение и дополнение регистрационной
записи об ипотеке
1. Исправление технических ошибок в регистрационной записи об
ипотеке допускается на основании заявления залогодателя или
залогодержателя с уведомлением другой стороны о внесенном
исправлении и при условии, что указанное исправление не может
причинить ущерб третьим лицам или нарушить их законные интересы.
2. Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке
вносятся на основании соглашения между залогодателем и
залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об
ипотеке. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
Изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке не
допускаются, если права залогодержателя удостоверены закладной, за
исключением случая, предусмотренного а пунктом 6 статьи 13
настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона
от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
В случаях, когда после государственной регистрации ипотеки в
силу закона залогодатель и залогодержатель заключили договор об
ипотеке, в совершенную ранее регистрационную запись об ипотеке
вносятся соответствующие изменения. (Абзац дополнен - Федеральный
закон от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ)
Статья 24. Государственная пошлина
За государственную регистрацию договора об ипотеке и ипотеки
как ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, включая
внесение соответствующих записей в Единый государственный реестр
прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдачу документов о
государственной регистрации, государственная пошлина уплачивается
один раз за все указанные действия в размерах и порядке, которые
установлены законодательством Российской Федерации о налогах и
сборах.
(Статья в редакции Федерального закона
от 02.11.2004 г. N 127-ФЗ)
Статья 25. Погашение регистрационной записи об ипотеке
Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании
заявления законного владельца закладной, совместного заявления
залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда,
арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с
прекращением ипотеки закладная аннулируется в порядке,
установленном настоящим Федеральным законом. Аннулированная
закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его
требованию.
Статья 26. Публичный характер государственной регистрации
ипотеки
Государственная регистрация ипотеки является публичной. Любое
лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную
регистрацию прав, сведения о том, имеется ли регистрационная запись
об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из
регистрационной записи об ипотеке. (В редакции Федерального закона
от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
Копия закладной, находящаяся в архиве органа, осуществляющего
государственную регистрацию прав, не относится к документам
публичного характера. (В редакции Федерального закона
от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
Статья 27. Обжалование действий, связанных с государственной
регистрацией ипотеки
Отказ в государственной регистрации ипотеки либо уклонение
соответствующего органа от ее регистрации или от выдачи закладной
первоначальному залогодержателю, отказ во внесении в
регистрационную запись об ипотеке исправлений, погашение
регистрационной записи об ипотеке с нарушением установленных
правил, регистрация несуществующей ипотеки, отказ в осуществлении
прав, предусмотренных статьей 26 настоящего Федерального закона, а
также иные действия органа, осуществляющего государственную
регистрацию прав, не соответствующие федеральному закону, могут
быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд в
соответствии с процессуальным законодательством Российской
Федерации. (В редакции Федерального закона
от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
Статья 28. Ответственность органа, регистрирующего ипотеку
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав,
который зарегистрировал или должен был зарегистрировать ипотеку,
обязан в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и
статьей 31 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним возместить заинтересованному лицу убытки, причиненные своими
незаконными действиями (бездействием), в том числе: (В редакции
Федерального закона от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
необоснованным отказом в государственной регистрации ипотеки;
необоснованным отказом во внесении исправлений в
регистрационную запись;
задержкой в государственной регистрации ипотеки сверх
установленного срока;
государственной регистрацией ипотеки с нарушением требований,
предъявляемых законодательством Российской Федерации к содержанию
регистрационной записи, или с иными ошибками;
несоблюдением требований пункта 3 статьи 22 настоящего
Федерального закона;
уклонением от выдачи закладной (дубликата закладной);
неправомерным погашением регистрационной записи;
необоснованным отказом в совершении действий, предусмотренных
статьей 26 настоящего Федерального закона.
ГЛАВА V. ОБЕСПЕЧЕНИЕ СОХРАННОСТИ ИМУЩЕСТВА,
ЗАЛОЖЕННОГО ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ
Статья 29. Пользование залогодателем заложенным имуществом
1. Залогодатель сохраняет право пользования имуществом,
заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать
это имущество в соответствии с его назначением.
Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право
залогодателя, ничтожны.
Если иное не предусмотрено договором, при пользовании
заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения
имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается
нормальным износом.
2. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по
договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает
прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об
ипотеке.
Статья 30. Содержание и ремонт заложенного имущества
1. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное,
залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору
об ипотеке, в исправном состоянии и несет расходы на содержание
этого имущества до прекращения ипотеки.
2. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное,
залогодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт
имущества, заложенного по договору об ипотеке, в сроки,
установленные федеральным законом, иными правовыми актами
Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 Гражданского кодекса
Российской Федерации), или в предусмотренном ими порядке, а если
такие сроки не установлены - в разумные сроки.
Статья 31. Страхование заложенного имущества и
ответственности заемщика за невозврат кредита
(В редакции Федерального закона от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
1. Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке,
осуществляется в соответствии с условиями этого договора.
2. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о
страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за
свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и
повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер
обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого
обязательства.
3. Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего
требования по обязательству, обеспеченному ипотекой,
непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение
заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно
застраховано. Это требование подлежит удовлетворению
преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и
лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями,
установленными федеральным законом.
Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего
требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение
имущества произошли по причинам, за которые он отвечает.
4. Заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке
жилого дома или квартиры, вправе застраховать риск своей
ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее
исполнение обязательства по возврату кредита.
Договор страхования ответственности заемщика должен быть
заключен в пользу кредитора-залогодержателя (выгодоприобретателя).
При переходе прав кредитора в обязательстве, обеспеченном залогом
недвижимого имущества, права выгодоприобретателя по договору
страхования переходят к новому кредитору в полном объеме.
Страховая сумма по договору страхования ответственности
заемщика не должна превышать 20 процентов стоимости заложенного
имущества. Страховая премия уплачивается единовременно в срок,
установленный договором страхования. При отказе страхователя от
договора страхования уплаченная страховщику страховая премия не
подлежит возврату.
Страховым случаем по договору страхования ответственности
заемщика является факт предъявления к нему кредитором требования о
погашении кредита при недостаточности у кредитора денежных средств,
вырученных от реализации заложенного имущества и распределенных в
порядке, установленном законодательством об ипотеке.
(Пункт дополнен - Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
Статья 32. Меры по предохранению заложенного имущества от
утраты и повреждения
Для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе
для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных
бедствий, залогодатель обязан принимать меры, установленные
федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации
(пункты 3 и 4 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации) и
договором об ипотеке, а если они не установлены - необходимые меры,
соответствующие обычно предъявляемым требованиям.
В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного
имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя,
если он ему известен.
Статья 33. Защита заложенного имущества от притязаний
третьих лиц
1. В случаях предъявления к залогодателю другими лицами
требований о признании за ними права собственности или иных прав на
заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об
обременении указанного имущества либо иных требований,
удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или
ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить
об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к
залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или
третейском суде (далее - суд) он должен привлечь такого
залогодержателя к участию в деле.
2. В случаях, указанных в пункте 1 настоящей статьи,
залогодатель должен использовать соответствующие обстоятельствам
способы защиты своих прав на заложенное имущество, предусмотренные
статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если
залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество
или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти
способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и
потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим
необходимых расходов.
3. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке,
оказалось в незаконном владении третьих лиц, залогодержатель
вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из
чужого незаконного владения в соответствии со статьями 301-303
Гражданского кодекса Российской Федерации для передачи его во
владение залогодателя.
Статья 34. Право залогодержателя проверять заложенное
имущество
Залогодержатель вправе проверять по документам и фактически
наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по
договору об ипотеке. Это право принадлежит залогодержателю и в том
случае, если заложенное имущество передано залогодателем на время
во владение третьих лиц.
Осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать
неоправданные помехи для использования заложенного имущества
залогодателем или другими лицами, во владении которых оно
находится.
Статья 35. Права залогодержателя при ненадлежащем
обеспечении сохранности заложенного имущества
При грубом нарушении залогодателем правил пользования
заложенным имуществом (пункт 1 статьи 29), правил содержания или
ремонта заложенного имущества (статья 30), обязанности принимать
меры по сохранению данного имущества (статья 32), если такое
нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного
имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию
заложенного имущества (пункты 1 и 2 статьи 31) или при
необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного
имущества (статья 34) залогодержатель вправе потребовать досрочного
исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.
Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не
удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок
не предусмотрен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе
обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.
Статья 36. Последствия утраты или повреждения заложенного
имущества
1. Залогодатель несет риск случайной гибели и случайного
повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, если
иное не предусмотрено таким договором.
2. Если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не
отвечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько,
что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно
ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать досрочного
исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе за
счет страхового возмещения в соответствии с пунктом 3 статьи 31
настоящего Федерального закона.
3. Залогодержатель не может осуществить права, предусмотренные
пунктом 2 настоящей статьи, если между ним и залогодателем
заключено соглашение в письменной форме о восстановлении или замене
погибшего или поврежденного имущества и залогодатель надлежаще
выполняет условия этого соглашения.
ГЛАВА VI. ПЕРЕХОД ПРАВ НА ИМУЩЕСТВО,
ЗАЛОЖЕННОЕ ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ, К ДРУГИМ ЛИЦАМ И
ОБРЕМЕНЕНИЕ ЭТОГО ИМУЩЕСТВА ПРАВАМИ ДРУГИХ ЛИЦ
Статья 37. Отчуждение заложенного имущества
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть
отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения,
обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного
товарищества или общества либо паевого взноса в имущество
производственного кооператива или иным способом лишь с согласия
залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества
допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в
закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия
договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право
залогодателя, ничтожны.
Статья 38. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное
имущество к другому лицу
1. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке
имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального
правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического
лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и
несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и
те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным
залогодателем.
Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих
обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое
соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной,
если не осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены
правила статьи 15 настоящего Федерального закона. (В редакции
Федерального закона от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
2. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло
по указанным в пункте 1 настоящей статьи основаниям к нескольким
лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет
вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения
обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему
части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по
иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников
залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями.
3. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу
независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим
лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода
правила.
Статья 39. Последствия нарушения правил об отчуждении
заложенного имущества
При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке,
с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального
закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
признания сделки об отчуждении заложенного имущества
недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей
167 Гражданского кодекса Российской Федерации;
досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и
обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому
оно принадлежит.
В последнем случае, если доказано, что приобретатель
имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его
приобретения знал или должен был знать о том, что имущество
отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального
закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного
имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой
обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если
заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил
залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой
обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут
как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.
Статья 40. Обременение заложенного имущества правами других
лиц
1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или
договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия
залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать
его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим
лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим
имуществом (сервитут) при условиях, что:
срок, на который имущество предоставляется в пользование, не
превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
имущество предоставляется в пользование для целей,
соответствующих назначению имущества.
2. В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное
имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или
договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования
этим имуществом, предоставленные залогодателем третьим лицам без
согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке,
прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об
обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя
удовлетворяются без обращения в суд - с момента нотариального
удостоверения соглашения между залогодателем и залогодержателем об
обращении взыскания в соответствии со статьей 55 настоящего
Федерального закона.
3. Заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем
в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного
ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих
назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя. В случае
выдачи закладной предоставление на этих условиях третьим лицам
права пользования заложенным имуществом допускается, если право
залогодателя на это предусмотрено в закладной.
4. Предоставление залогодателем заложенного имущества в
пользование другому лицу не освобождает залогодателя от исполнения
обязанностей по договору об ипотеке, если этим договором не
предусмотрено иное.
5. Обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке,
другими залогами регулируется правилами главы VII настоящего
Федерального закона.
Статья 41. Последствия принудительного изъятия государством
заложенного имущества
1. Если право собственности залогодателя на имущество,
являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в
порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие
изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных
нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю
предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение,
ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо
залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения
своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.
Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере
защищены правами, предусмотренными частью первой настоящего пункта,
вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой
обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное
залогодателю взамен изъятого.
2. В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки,
изымается у залогодателя государством в виде санкции за совершение
преступления или иного правонарушения (конфискация), ипотека
сохраняет силу и применяются правила статьи 38 настоящего
Федерального закона. Однако залогодержатель, интересы которого не
могут быть в полной мере защищены применением этих правил, вправе
потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой
обязательства и обращения взыскания на конфискованное имущество.
Статья 42. Последствия виндикации заложенного имущества
В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки,
изымается у залогодателя в установленном федеральным законом
порядке на том основании, что в действительности собственником
этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в
отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после
вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе
требовать досрочного исполнения обязательства, которое было
обеспечено ипотекой.
ГЛАВА VII. ПОСЛЕДУЮЩАЯ ИПОТЕКА
Статья 43. Понятие последующей ипотеки и условия, при
которых она допускается
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение
исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может
быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого
обязательства того же или иного должника тому же или иному
залогодержателю (последующая ипотека).
Очередность залогодержателей устанавливается на основании
данных Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки,
определяемом в соответствии с правилами пунктов 5 и 6 статьи 20
настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона
от 30.12.2004 г. N 216-ФЗ)
2. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена
предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие
которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора
об ипотеке.
Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает
условия, на которых может быть заключен последующий договор об
ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.
3. Последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на
запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке,
может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя
по предшествующему договору независимо от того, знал ли
залогодержатель по последующему договору о таком запрещении.
Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор
заключен с нарушением условий, предусмотренных для него
предшествующим договором, требования залогодержателя по
последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их
удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего
договора об ипотеке.
4. Правила пунктов 2 и 3 настоящей статьи не применяются, если
сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке
являются одни и те же лица.
5. Заключение последующего договора об ипотеке,
предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается.
Статья 44. Предупреждение залогодержателей о предшествующей и
последующей ипотеках. Изменение предшествующего
договора об ипотеке
1. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему
залогодержателю до заключения с ним договора о последующей ипотеке
сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущества,
предусмотренные пунктом 1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Невыполнение залогодателем этой обязанности дает
залогодержателю по последующему договору право потребовать
расторжения договора и возмещения причиненных убытков, если не
будет доказано, что он мог получить необходимые сведения о
предшествующих ипотеках на основании статьи 26 настоящего
Федерального закона из данных об их государственной регистрации.
2. Залогодатель, заключивший последующий договор об ипотеке,
должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по
предшествующим ипотекам и по их требованию сообщить им сведения о
последующей ипотеке, предусмотренные пунктом 1 статьи 9 настоящего
Федерального закона.
3. После заключения последующего договора об ипотеке изменение
предшествующего договора, влекущее обеспечение новых требований
предшествующего залогодержателя или увеличение объема требований,
уже обеспеченных по этому договору (статья 3), допускается лишь с
согласия залогодержателя по последующему договору, если иное не
было предусмотрено предшествующим договором об ипотеке. (В редакции
Федерального закона от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ)
4. Правила настоящей статьи не применяются, если сторонами в
предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и
те же лица.
Статья 45. Государственная регистрация последующей ипотеки
Государственная регистрация последующей ипотеки осуществляется
с соблюдением правил главы IV настоящего Федерального закона.
В последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех
регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же
имущества.
Отметка о последующей ипотеке вносится в регистрационные
записи обо всех предшествующих ипотеках того же имущества.
Статья 46. Удовлетворение требований залогодержателей по
предшествующей и последующей ипотекам
1. Требования залогодержателя по последующему договору об
ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с
соблюдением требований о наличии у залогодержателя по
предшествующему договору об ипотеке права преимущественного
удовлетворения своих требований.
2. В случае обращения взыскания на заложенное имущество по
требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, одновременно может
быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного ипотекой
обязательства и обращено взыскание на это имущество и по
требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, срок
предъявления которых к взысканию еще не наступил. Если
залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке не
воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено
взыскание по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой,
переходит к его приобретателю обремененное предшествующей ипотекой.
(В редакции Федерального закона от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ)
3. В случае обращения взыскания на заложенное имущество по
требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается
одновременное обращение взыскания на это имущество и по
требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления
которых к взысканию еще не наступил. Требования, обеспеченные
последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если
для удовлетворения требований, обеспеченных предшествующей
ипотекой, достаточно обращения взыскания на часть заложенного
имущества.
4. До обращения взыскания на имущество, залогом которого
обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам,
залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию,
обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по
другому договору об ипотеке того же имущества.
5. Правила, содержащиеся в настоящей статье, не применяются,
если залогодержателем по предшествующей и последующей ипотекам
является одно и то же лицо. В этом случае требования, обеспеченные
каждой из ипотек, удовлетворяются в порядке очередности,
соответствующей срокам исполнения соответствующих обязательств,
если федеральным законом или соглашением сторон не предусмотрено
иное.
ГЛАВА VIII. УСТУПКА ПРАВ ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ.
ПЕРЕДАЧА И ЗАЛОГ ЗАКЛАДНОЙ
Статья 47. Уступка прав по договору об ипотеке или
обеспеченному ипотекой обязательству
(В редакции Федерального закона от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ)
1. Залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено
иное, передать свои права другому лицу:
по договору об ипотеке;
по обеспеченному ипотекой обязательству (основному
обязательству).
(Пункт в редакции Федерального закона
от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ)
2. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке,
становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.
Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке
означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству
(основному обязательству). (В редакции Федерального закона
от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ)
3. Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому
переданы права по обязательству (основному обязательству),
переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства.
Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по
договору об ипотеке.
Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству
(основному обязательству) в соответствии с пунктом 1 статьи 389
Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть совершена в
той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство
(основное обязательство).
(Пункт в редакции Федерального закона
от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ)
4. К отношениям между лицом, которому уступаются права, и
залогодержателем применяются нормы статей 382, 384-386, 388 и 390
Гражданского кодекса Российской Федерации о передаче прав кредитора
путем уступки требования. (В редакции Федерального закона
от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ)
5. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному
ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не
допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной.
Статья 48. Передача прав по закладной
1. Передача прав по закладной совершается путем заключения
сделки в простой письменной форме.
Передача прав по закладной влечет последствия уступки
требований (цессии).
При передаче прав по закладной лицо, передающее право,
производит на закладной отметку о новом владельце.
В отметке должны быть точно и полно указаны имя (наименование)
лица, которому переданы права по закладной, и основание такой
передачи.
Отметка должна быть подписана указанным в закладной
залогодержателем, а если эта надпись не является первой -
владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке.
(Пункт в редакции Федерального закона
от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ)
2. Передача прав по закладной другому лицу означает передачу
тем самым этому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.
(В редакции Федерального закона от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ)
Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные
ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по
обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав
первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев
закладной.
Если иное не оговорено в сделке, указанной в пункте 1
настоящей статьи, при передаче прав по закладной с частичным
исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (основного
обязательства) те обязательства, которые должны были быть исполнены
до момента передачи прав по закладной, считаются исполненными.
(Абзац дополнен - Федеральный закон от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ)
3. Владелец закладной считается законным, если его права на
закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной и
последней отметке на закладной, произведенной предыдущим
владельцем. Он не считается законным владельцем закладной, если
доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц,
сделавших передаточные надписи, в результате хищения или иным
образом помимо воли этого лица, о чем владелец закладной,
приобретая ее, знал или должен был знать. (В редакции Федерального
закона от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ)
4. Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу
другим лицам, ничтожны.
5. Если третье лицо в соответствии с пунктом 2 статьи 313
Гражданского кодекса Российской Федерации полностью исполнило за
должника обеспеченное ипотекой обязательство, оно вправе требовать
передачи ему права по закладной. При отказе залогодержателя
передать эти права третье лицо может требовать в судебном порядке
перевода этих прав на себя.
Статья 49. Залог закладной
1. Закладная может быть заложена по договору о залоге
закладной без передачи или с передачей ее другому лицу
(залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по
кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим
лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо
ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем). (В
редакции Федерального закона от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ)
2. При залоге закладной без передачи ее залогодержателю
закладной порядок обращения взыскания на заложенную закладную
регулируется статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации.
(В редакции Федерального закона от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ)
3. При заключении договора о залоге закладной с передачей ее
залогодержателю закладной стороны вправе предусмотреть:
1) обращение взыскания на заложенное имущество в порядке,
установленном статьей 349 Гражданского кодекса Российской
Федерации;
2) передачу прав по закладной в порядке, на условиях и с
последствиями, которые предусмотрены статьей 48 настоящего
Федерального закона;
3) осуществление ипотечным залогодержателем на закладной
специальной залоговой надписи, дающей залогодержателю закладной
право по истечении определенного срока продать закладную с тем,
чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом
обязательства.
(Пункт в редакции Федерального закона
от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ)
4. Ипотечным залогодержателем на закладной может быть сделана
специальная залоговая передаточная надпись, дающая залогодержателю
закладной право по истечении определенного срока продать закладную
с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее
залогом обязательства.
ГЛАВА IX. ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ИМУЩЕСТВО,
ЗАЛОЖЕННОЕ ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ
Статья 50. Основания обращения взыскания на заложенное
имущество
1. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество,
заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого
имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона
требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением
обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или
несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если
договором не предусмотрено иное.
При расхождении условий договора об ипотеке и условий
обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований,
которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на
заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об
ипотеке.
2. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение
взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства,
исполняемого периодическими платежами, допускается при
систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении
сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже
если каждая просрочка незначительна.
3. По требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим
исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на
заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с
условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными
законами и иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и
4 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации) должник
освобождается от ответственности за такое неисполнение или
ненадлежащее исполнение.
4. В случаях, предусмотренных статьями 35, 39 и 41 настоящего
Федерального закона, залогодержатель вправе потребовать досрочного
исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении
этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество,
даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется
надлежащим образом.
Статья 51. Судебный порядок обращения взыскания на
заложенное имущество
Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на
имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за
исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего
Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без
обращения в суд.
Статья 52. Подсудность и подведомственность дел об обращении
взыскания на заложенное имущество
Иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по
договору об ипотеке, предъявляется в соответствии с правилами
подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальным
законодательством Российской Федерации.
Статья 53. Меры по защите интересов других залогодержателей,
отсутствующего залогодателя и иных лиц
1. При обращении взыскания на имущество, заложенное по двум
или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить
в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства
исполнения обязанности, предусмотренной пунктом 4 статьи 46
настоящего Федерального закона.
2. Если из материалов дела об обращении взыскания на
заложенное имущество видно, что ипотека была или должна была быть
осуществлена с согласия другого лица или органа, суд, в который
предъявлен иск об обращении взыскания, уведомляет об этом
соответствующее лицо или орган и предоставляет ему возможность
участвовать в данном деле.
3. Лица, имеющие основанное на законе или договоре право
пользования заложенным имуществом (арендаторы, наниматели, члены
семьи собственника жилого помещения и другие лица) или вещное право
на это имущество (сервитут, право пожизненного пользования и другие
права), вправе участвовать в рассмотрении дела об обращении
взыскания на заложенное имущество.
Статья 54. Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела
об обращении взыскания на заложенное имущество
1. В обращении взыскания на имущество, заложенное по договору
об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником
нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно
и размер требований залогодержателя вследствие этого явно
несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением
случая, предусмотренного пунктом 2 статьи 50 настоящего
Федерального закона.
2. Принимая решение об обращении взыскания на имущество,
заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать
в нем:
1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости
заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и
реализации имущества, которые определяются по завершении его
реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны
быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер
процентов и период, за который они подлежат начислению;
2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости
которого удовлетворяются требования залогодержателя;
3) способ реализации имущества, на которое обращается
взыскание;
4) начальную продажную цену заложенного имущества при его
реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах
определяется на основе соглашения между залогодателем и
залогодержателем, а в случае спора - самим судом;
5) меры по обеспечению сохранности имущества до его
реализации, если таковые необходимы;
6) особые условия проведения публичных торгов, установленные
пунктом 3 статьи 62-1 настоящего Федерального закона, в случае,
если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в
пункте 1 статьи 62-1 настоящего Федерального закона. (Подпункт
дополнен - Федеральный закон от 18.12.2006 г. N 232-ФЗ)
3. По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных
причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное
имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в
случаях, когда: (В редакции Федерального закона
от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ)
залогодателем является гражданин независимо от того, какое
имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что
залог не связан с осуществлением этим гражданином
предпринимательской деятельности;
предметом ипотеки является земельный участок из состава земель
сельскохозяйственного назначения. (В редакции Федерального закона
от 05.02.2004 г. N 1-ФЗ)
Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации
заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма
требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости
заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна
превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в
договоре об ипотеке.
Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав
и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой
этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших
за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору
процентов и неустойки.
Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени
удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том
объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд
по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.
(В редакции Федерального закона от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ)
4. Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается,
если:
она может повлечь существенное ухудшение финансового положения
залогодержателя;
в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о
признании его несостоятельным (банкротом).
Статья 55. Обращение взыскания на заложенное имущество во
внесудебном порядке
1. Удовлетворение требований залогодержателя за счет
имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд
допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения
между залогодержателем и залогодателем, заключенного после
возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.
Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по
последующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено
с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке.
2. Удовлетворение требований залогодержателя в порядке,
предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, не допускается, если:
1) для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение
другого лица или органа;
2) предметом ипотеки является предприятие как имущественный
комплекс;
2-1) предметом ипотеки является земельный участок из состава
земель сельскохозяйственного назначения; (Подпункт дополнен -
Федеральный закон от 05.02.2004 г. N 1-ФЗ)
2-2) предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в
пункте 1 статьи 62-1 настоящего Федерального закона; (Подпункт
дополнен - Федеральный закон от 18.12.2006 г. N 232-ФЗ)
3) предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную
историческую, художественную или иную культурную ценность для
общества;
4) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей
собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в
письменной или иной установленной федеральным законом форме на
удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.
В указанных случаях взыскание на заложенное имущество
обращается по решению суда.
3. В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя,
заключенном в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, стороны
могут предусмотреть:
1) реализацию заложенного имущества в порядке, установленном в
статье 56 настоящего Федерального закона; (В редакции Федерального
закона от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ)
2) приобретение заложенного имущества залогодержателем для
себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований
залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В указанном
соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного
имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является
земельный участок.
К соглашению о приобретении заложенного имущества
залогодержателем применяются правила гражданского законодательства
Российской Федерации о договоре купли-продажи, а в случае
приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц - также и о
договоре комиссии.
4. При заключении соглашения об удовлетворении требований
залогодержателя в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи стороны
должны указать в нем:
1) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за
счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и
стоимость этого имущества;
2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на
основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об
ипотеке, а если залогодателем является третье лицо, также и
залогодателем;
3) способ реализации заложенного имущества либо условие о его
приобретении залогодержателем;
4) известные сторонам на момент заключения соглашения
предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся
в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права
пользования.
5. Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во
внесудебном порядке, заключенное на основании пункта 1 настоящей
статьи, может быть признано судом недействительным по иску лица,
чьи права нарушены этим соглашением.
ГЛАВА X. РЕАЛИЗАЦИЯ ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА,
НА КОТОРОЕ ОБРАЩЕНО ВЗЫСКАНИЕ
Статья 56. Реализация заложенного имущества
(В редакции Федерального закона от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ)
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по
решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим
Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов,
за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным
законом.
Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества,
заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным
законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим
Федеральным законом не установлены иные правила.
2. Принимая решение об обращении взыскания на заложенное
имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя
установить в решении, что имущество подлежит реализации в порядке,
предусмотренном статьей 59 настоящего Федерального закона. Такой же
способ реализации заложенного имущества может быть предусмотрен
залогодателем и залогодержателем в соглашении об удовлетворении
требований залогодержателя во внесудебном порядке, заключенном в
соответствии с пунктом 1 статьи 55 настоящего Федерального закона.
(В редакции Федерального закона от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ)
Реализация заложенного имущества в порядке, предусмотренном
статьей 59 настоящего Федерального закона не допускается в случаях,
когда взыскание на это имущество в соответствии с пунктом 2 статьи
55 настоящего Федерального закона не может быть обращено во
внесудебном порядке. (В редакции Федерального закона
от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ)
Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке,
на аукционе определяется правилами статей 447-449 Гражданского
кодекса Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, а в
том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об
удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.
3. В случаях обращения взыскания на заложенное право аренды
недвижимого имущества оно реализуется в соответствии с правилами
настоящего Федерального закона с последующим оформлением уступки
данного права.
4. При принятии решения об обращении взыскания на земельный
участок, являющийся предметом ипотеки в соответствии с пунктом 1
статьи 62-1 настоящего Федерального закона, суд с согласия
залогодателя и залогодержателя может установить, что такой
земельный участок подлежит реализации на аукционе в порядке,
предусмотренном пунктом 4 статьи 62-1 настоящего Федерального
закона. (Пункт дополнен - Федеральный закон
от 18.12.2006 г. N 232-ФЗ)
Статья 57. Порядок проведения публичных торгов по решению суда
(В редакции Федерального закона от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ)
1. Публичные торги по продаже заложенного имущества
организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с
процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается
исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным
законом.
2. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся
по месту нахождения этого имущества.
3. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих
публичных торгах не позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60
дней до их проведения в периодическом издании, являющемся
официальным информационным органом органа исполнительной власти
соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты,
времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого
имущества и его начальной продажной цены. (В редакции Федерального
закона от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ)
4. Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят
задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в
извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5
процентов от начальной продажной цены заложенного имущества.
Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли
их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов.
Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не
состоялись.
5. Присутствие на публичных торгах по продаже заложенного
имущества не участвующих в них лиц может быть ограничено только
органами местного самоуправления в интересах поддержания
общественного порядка. На публичных торгах во всяком случае имеют
право присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым
имуществом или вещные права на это имущество, а также
залогодержатели по последующим ипотекам. (В редакции Федерального
закона от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ)
6. Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на
публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество.
Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их
проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение
кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия,
предусмотренные пунктом 5 статьи 448 Гражданского кодекса
Российской Федерации.
7. Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти
дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено
заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного
задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При
невнесении этой суммы задаток не возвращается.
8. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом,
выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает
с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах
публичных торгов являются основанием для внесения необходимых
записей в
