Постановление фас северо-западного округа от 21.04.2005 n а56-20824/04 поскольку из договора купли-продажи нежилого здания не следует, что стороны договорились о передаче прав на земельный участок, на котором расположен отчуждаемый объект недвижимости, регистрационный орган неправомерно отказал в регистрации права собственности на здание в связи с непредставлением документов, подтверждающих право продавца на указанный земельный участок.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 апреля 2005 года Дело N А56-20824/04

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Коняевой Е.В., судей Власовой М.Г. и Кадулина А.В., при участии от ООО "Триумф" Громова А.Н. (доверенность от 15.11.04), Курленко А.А. (доверенность от 18.04.05), от ГУ Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Никитина С.В. (доверенность от 04.04.05), рассмотрев 20.04.05 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Триумф" на решение от 02.11.04 (судья Калинина Л.М.) и постановление апелляционной инстанции от 24.12.04 (судьи Кожемякина Е.В., Томпакова Г.Н., Хайруллина Х.Х.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-20824/04,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Триумф" (далее - ООО "Триумф") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным отказа учреждения юстиции "Ленинградская областная регистрационная палата" (далее - Учреждение юстиции) в государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью "Капитал-резерв" (далее - ООО "Капитал-резерв") на недвижимое имущество и обязании учреждения юстиции зарегистрировать право собственности ООО "Капитал-резерв" на здание 169, нежилое, площадь - 638,8 кв.м, инв. N 13745-Щ, лит. Щ, этажность 1, подземная этажность - 1, расположенное по адресу: Ленинградская область, Тосненский район, г. Никольское, условный номер 47-00-1/2002-426.
До принятия решения заявитель изменил предмет требований и просил признать недействительным отказ Учреждения юстиции в государственной регистрации права собственности ООО "Капитал-резерв" на недвижимое имущество: здание 169, нежилое, площадь - 638,8 кв.м, инв. N 13745-Щ, лит. Щ, этажность 1, подземная этажность - 1, расположенное по адресу: Ленинградская область, Тосненский район, г. Никольское, условный номер 47-00-1/2002-426.
Решением от 02.11.04 в удовлетворении заявления отказано.
Постановлением апелляционной инстанции от 24.12.04 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ООО "Триумф" просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции и принять новый судебный акт о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности ООО "Капитал-резерв" на недвижимое имущество.
Податель жалобы указывает на неправильное применение судебными инстанциями норм материального права и на незаконность отказа в государственной регистрации права собственности на нежилое здание.
Представитель Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в судебном заседании обратился к суду кассационной инстанции с ходатайством о правопреемстве и замене Учреждения юстиции на Главное управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - ГУ ФРС) в связи с реорганизацией.
Ходатайство удовлетворено.
В судебном заседании представитель ООО "Триумф" поддержал доводы жалобы. Представитель ГУ ФРС не высказал определенной правовой позиции по доводам кассационной жалобы.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что между ООО "Триумф" и ООО "Капитал-резерв" 04.03.04 заключен договор купли-продажи здания 169, нежилое, площадь - 638,8 кв.м, инв. N 13745-Щ, Лит. Щ, этажность - 1, подземная этажность - 1, расположенное по адресу: Ленинградская область, Тосненский район, г. Никольское, условный номер 47-00-1/2002-426, согласно которому ООО "Триумф" продало указанное здание ООО "Капитал-резерв".
Стороны обратились с заявлением о государственной регистрации права собственности ООО "Капитал-резерв" на указанное здание.
Письмом от 05.02.04 Учреждение юстиции сообщило заявителям о приостановлении на 1 месяц регистрации права собственности ООО "Капитал-резерв" ссылаясь, в частности на то, что "в представленном пакете документов отсутствуют документы, подтверждающие права продавца на земельный участок".
Письмом от 05.05.04 Учреждение юстиции отказало в государственной регистрации в связи с тем, что не представлены документы, подтверждающие права продавца на земельный участок, занятый отчуждаемым зданием.
Отказывая в удовлетворении заявления, суд исходил из того, что Учреждением юстиции на законных основаниях отказано в государственной регистрации права собственности, так как покупателем нарушена статья 1 и пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Апелляционная инстанция, соглашаясь с мотивировочной частью решения суда, кроме того, указала на то, что ООО "Триумф" является ненадлежащим истцом, так как отказом в регистрации нарушаются права нового собственника - ООО "Капитал-резерв", которым требования не заявлены.
Суд кассационной инстанции считает, что судебные акты приняты на основе неправильного применения норм материального и процессуального права.
Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
Судом установлено и следует из материалов дела, что с заявлением о государственной регистрации права собственности обратились стороны договора купли-продажи от 04.03.04 - ООО "Триумф" (продавец) и ООО "Резерв-капитал" - (покупатель).
Согласно пункту 2 статьи 16 названного закона к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Учреждением юстиции отказано в регистрации в связи с тем, что в представленном пакете документов отсутствует документ, подтверждающий право продавца на земельный участок, занятый отчуждаемым зданием.
Перечень и требования к документам, представляемым на государственную регистрацию, указаны в статьях 17 и 18 названного закона.
Документом, являющимся основанием для государственной регистрации прекращения и перехода права собственности на нежилое здание, в данном случае является договор купли-продажи от 04.03.04.
Как усматривается из материалов дела, к договору приложен ситуационный план земельного участка, что соответствует требованиям статьи 554 ГК РФ к договору купли-продажи недвижимости.
Из договора купли-продажи не следует, что стороны договорились о передаче прав на земельный участок, на котором расположено нежилое здание, и которые одновременно подлежали бы государственной регистрации на основании данного договора.
В связи с этим требование учреждения юстиции о предоставлении документа, подтверждающего права продавца на земельный участок, на котором расположено нежилое здание, является незаконным.
Согласно пункту 2 статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в предыдущем пункте, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Ссылка суда на абзац третий пункта 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" неправомерна, поскольку положения данного абзаца распространяются на юридических лиц, которым земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, а выбор права владения земельным участком закон предоставляет при продаже здания покупателю, а не продавцу нежилого здания. В силу этого продавец не обязан оформлять какие-либо права на продаваемое здание и предоставлять соответствующий документ в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Доводы судебных инстанций о несоответствии договора купли-продажи пункту 1 статьи 35 ЗК РФ и статье 552 ГК РФ неправомерны, поскольку договором не исключается действие для сторон норм о приобретении права на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник здания. Из договора также не следует, что он противоречит принципам земельного законодательства, изложенным в статье 1 ЗК РФ.
Вывод апелляционной инстанции о том, что ООО "Триумф" является ненадлежащим истцом, также неправомерен, поскольку право на обжалование заинтересованным лицом в арбитражный суд отказа в государственной регистрации предусмотрено пунктом 3 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". ООО "Триумф" является заинтересованным лицом, так как обратилось с заявлением о государственной регистрации и является стороной по сделке с недвижимым имуществом.
Поскольку обстоятельства дела судом установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но неправильно применены нормы материального права, решение суда и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене, а заявление ООО "Триумф" - удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 02.11.04 и постановление апелляционной инстанции от 24.12.04 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-20824/04 отменить.
Признать незаконным отказ учреждения юстиции "Ленинградская областная регистрационная палата" от 05.05.04 в государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью "Капитал-резерв" на здание 169, нежилое, площадь - 638,8 кв.м, инв. N 13745-Щ, лит. Щ, этажность 1, подземная этажность - 1, расположенное по адресу: Ленинградская область, Тосненский район, г. Никольское, условный номер 47-00-1/2002-426.
Взыскать с Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Триумф" 2500 руб. судебных расходов по иску, апелляционной и кассационной жалобам.
Председательствующий
КОНЯЕВА Е.В.
Судьи
ВЛАСОВА М.Г.
КАДУЛИН А.В.

Судебная практика (Северо-Запад) »