Постановление Правительства Республики Бурятия от 23.03.1999 № 111

 


                   ПРАВИТЕЛЬСТВО РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

                            ПОСТАНОВЛЕНИЕ


                      от 23 марта 1999 г. N 111

                                      Утратило силу - Постановление
                                    Правительства Республики Бурятия
                                         от 12.09.2003 г. N 289

       О Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в
                          Республике Бурятия 


     В целях создания условий для внедрения ипотечного кредитования  в
Республике Бурятия и учитывая социальную  значимость  вопроса  решения
жилищной проблемы путем предоставления долгосрочных жилищных  кредитов
Правительство Республики Бурятия постановляет:
     1. Одобрить  Концепцию   развития   ипотечного   кредитования   в
Республике Бурятия (приложение N 1).
     2. Утвердить План мероприятий по  развитию  ипотечного  жилищного
кредитования в Республике Бурятия (приложение N 2).
     3. Руководителям министерств,  ведомств  и  комитетов  Республики
Бурятия,  ответственным  за  выполнение  мероприятий,  обеспечить   их
реализацию в установленные сроки.
     4. Определить  государственным  заказчиком  ипотечного  жилищного
строительства в Республике Бурятия Государственный комитет  Республики
Бурятия по строительству и жилищной политике (Антонов С. М.),  поручив
ему совместно  с  заинтересованными  сторонами  разработать  Программу
развития жилищного строительства в Республике Бурятия с использованием
системы ипотечного кредитования.
     5. Считать  целесообразным  создать   Агентство   по   ипотечному
жилищному кредитованию в  Республике  Бурятия  в  виде  хозяйственного
общества с уставным фондом не менее 20,0 миллионов рублей.
     6. В  целях  обеспечения   преобладающего   совместного   участия
Республики  Бурятия  и  города  Улан-Удэ  в  Агентстве  по  ипотечному
жилищному кредитованию (не менее 51% уставного капитала)  Министерству
финансов Республики Бурятия (Налетов А. Ю.), Государственному комитету
Республики Бурятия по управлению государственным  имуществом  (Полютов
В. А.), Администрации  города  Улан-Удэ  (Айдаев  Г.  А.)  подготовить
предложения по составу республиканского и муниципального имущества для
внесения в уставный капитал Агентства.
     7. Установить, что определение перечня уполномоченных  банков  по
ипотечному жилищному кредитованию в Республике Бурятия производится на
конкурсной основе.
     8. Министерству финансов Республики Бурятия  (Налетов  А.  Ю.)  и
Государственному  комитету  Республики  Бурятия  по  строительству   и
жилищной политике (Антонов С. М.) для  развития  ипотечного  жилищного
кредитования в Республике Бурятия предусмотреть в  бюджете  Республики
Бурятия на 1999 год средства в размере 5,0 миллионов рублей.
     9. Поручить Министерству финансов Республики Бурятия (Налетов  А.
Ю.) подать заявку  в  Министерство  финансов  Российской  Федерации  о
выделении Республике Бурятия средств в размере 24,0  миллионов  рублей
согласно статье 108 Федерального закона "О федеральном бюджете на 1999
год"  на  финансирование  проектов  ипотечного  кредитования  жилья  в
регионах  Российской  Федерации.  При  получении   указанных   средств
передать их на возвратной основе Государственному внебюджетному  фонду
жилищного   строительства   Республики   Бурятия    "Жилинвест"    для
финансирования Программы развития жилищного строительства в Республике
Бурятия с использованием системы ипотечного кредитования.
     10. Для начала работ по выполнению данной Программы  Министерству
финансов Республики Бурятия (Налетов А. Ю.) выделить фонду "Жилинвест"
5,0 миллионов рублей, предусмотренных в бюджете Республики Бурятия  на
1999 год в первом полугодии 1999 года.
     11. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на
Контрольное управление Президента Республики Бурятия  (Белоколодов  Н.
М.).


     Президент - Председатель
     Правительства Республики Бурятия         Л.В. Потапов

                                    


                                                        Приложение N 1
                                         к Постановлению Правительства
                                                    Республики Бурятия
                                                   от 23.03.1999 N 111

                              КОНЦЕПЦИЯ
             РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В
                          РЕСПУБЛИКЕ БУРЯТИЯ

     Введение. Содержание проблемы. Потребность в разработке программы
ипотечного жилищного кредитования в Республике Бурятия
     Улучшение жилищных условий граждан и развитие  жилищного  сектора
входит   в   число   приоритетов   социально-экономической    политики
Правительства Республики Бурятия на 1999-2002 годы.
     Из 89 субъектов Российской Федерации Республика Бурятия  занимает
лишь 76 место по обеспеченности жильем. В  среднем  на  одного  жителя
республики приходится 15,2 кв. м общей  площади  жилья.  Число  семей,
состоящих на  учете  для  получения  жилой  площади  по  состоянию  на
01.01.99, составило по республике всего 26090, в том числе по г. Улан-
Удэ  -  15065  семей.  Предоставление  бесплатного  социального  жилья
сократилось с 1990 по 1996 год в 4,8 раза.
     Начиная с 1990 года, жилищная  политика  перестроилась  на  новые
принципы,  основанные  на  сокращении  бюджетного   финансирования   и
повышении роли рыночных механизмов.
     Была разработана жилищная программа "Жилище", которая создавалась
в условиях неразвитости рыночных институтов  и  поспешного  отказа  от
методов   государственного   участия   в   финансировании    жилищного
строительства, недооценки  жилищного  сектора  в  осуществлении  общих
структурных изменений и по этой  причине  начавшегося  в  начале  90-х
годов кризисного состояния в жилищной сфере. Произошло резкое снижение
объемов ежегодного жилищного строительства и рост цен на  строительную
продукцию.  Предусмотренные   для   выполнения   социальных   программ
капитальные вложения  государства,  предприятий  и  организаций  стали
недостаточными: снизились темпы предоставления жилья гражданам, наряду
с этим упала  платежеспособность  населения,  сократились  возможности
приобретения   жилья    или    ведения    индивидуального    жилищного
строительства.
     Объем ввода нового жилья в республике уменьшился с 535,0 тыс. кв.
м в 1990 до 153,8 тыс. кв. м  в  1998  году.  Сокращение  ввода  жилья
привело  к  заметному  ухудшению   дел   в   строительном   комплексе,
убыточности многих строительных предприятий.
     Программа "Жилище"  не  смогла  в  необходимой  мере  решить  эти
проблемы, но обеспечила важные  изменения,  необходимые  для  создания
рынка жилья и перехода  жилищной  сферы  на  рыночные  принципы:  была
изменена структура жилищного фонда и жилищного строительства по формам
собственности, источникам финансирования. Доля  бюджетных  средств  во
вводе жилья в Республике  Бурятия  сократилась  в  1998  году  до  6-8
процентов.
     Основными  источниками  финансирования  жилищного   строительства
стали  внебюджетные  средства  в  сочетании   с   различными   формами
государственной  поддержки  граждан  и  юридических  лиц,  принимающих
участие в финансировании строительства жилья.
     Для повышения социальной  направленности  жилищной  реформы  были
разработаны дополнительные меры государственной поддержки определенных
социальных групп населения (малоимущих граждан, молодых и  многодетных
семей, военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы в запас или
отставку, лиц,  проработавших  длительное  время  в  районах  Крайнего
Севера и приравненных  к  ним  местностях,  вынужденных  переселенцев,
граждан, пострадавших в результате аварий и стихийных бедствий).
     На  решение  этих  задач  был  направлен  ряд   разработанных   и
утвержденных федеральных и  республиканских  целевых  программ:  "Свой
дом"   (постановление   Правительства   РФ   N 753    от    27.06.96),
"Государственные жилищные сертификаты" (постановление Правительства РФ
N 71 от 20.01.98),  "О жилищных  субсидиях  гражданам,  выезжающим  из
районов   Крайнего   Севера   и   приравненных   к   ним   местностей"
(постановление Правительства  РБ  N 298  от  04.09.98),  "О финансовой
поддержке   жилищного   строительства    на    селе"    (постановление
Правительства Республики Бурятия N 337 от 30.09.96) и других.
     Ход и итоги  реализации  целевых  вышеуказанных  программ  нельзя
признать   удовлетворительными.   Основные   причины   -    отсутствие
достаточных финансовых средств в бюджетах всех уровней;  неэффективное
привлечение  и  использование  в  жилищной  сфере  личных   сбережений
граждан; недостаточное удовлетворение  потребностей  граждан,  имеющих
желание и потенциал для улучшения своих жилищных  условий,  в  заемных
средствах; несовершенство нормативно - правовой базы; неотработанность
основных элементов финансово - кредитного механизма.
     Оценка  сложившейся  ситуации  показывает,   что   на   ближайшую
перспективу ключевым элементом в решении жилищной проблемы практически
всех слоев населения может стать ипотечное кредитование.
     Такое кредитование, будучи обеспечено реальной собственностью  на
недвижимость, может дать  приток  денежных  средств  на  рынок  жилья,
оживить строительство и  сопряженные  с  ним  секторы  промышленности,
сохранить и расширить  рабочие  места,  повысить  доходы  населения  и
бюджетов всех уровней.
     Необходимость  развития  ипотечного   кредитования   определяется
следующими факторами:
     - разгосударствление жилого фонда и сосредоточение жилья в личной
собственности, что позволяет гражданам использовать доходы от  продажи
имеющегося жилья для оплаты взносов за  вновь  приобретенное  жилье  и
привлекать дополнительно ипотечные кредиты;
     - возникновение класса граждан, имеющих  достаточные  доходы  для
обслуживания и возврата ипотечных кредитов. Данные об  уровне  текущих
доходов  и  накоплений  населения  Республики  Бурятия,   определяющих
платежеспособный спрос на жилье, по данным Госкомстата РБ  показывает,
что 18% семей в республике в 1998 году  имели  среднемесячные  душевые
доходы выше среднего показателя по России. По прогнозным оценкам  6,9%
семей  обладает  сегодня  платежеспособным  спросом  на   долгосрочный
льготный ипотечный кредит,  объем  потенциального  спроса  на  кредиты
составляет 35-38 млн. рублей;
     - изменение структуры спроса население на жилье, обусловленное не
только требованиями к размеру жилой  площади,  но  и  к  планировке  и
качеству, типу и местоположению здания и так далее;
     - рост понимания значимости  недвижимости  как  объекта  вложений
сбережений;
     - острая   заинтересованность    строительных    организаций    в
преодолении спада и увеличении объема жилищного строительства;
     - возникновение    новых    структур     (риэлтеры,     оценщики,
регистраторы), заинтересованных в увеличении покупок жилья  на  основе
ипотечного кредитования;
     - укрепление  законодательной  и  нормативной   базы   ипотечного
кредитования (принятие Государственной Думой основных  законодательных
актов: "Об основах  федеральной  жилищной  политики",  "О приватизации
жилищного фонда в РФ", "О залоге", "О регистрации прав  на  недвижимое
имущество и сделок с ним", "Об ипотеке", "Об оценочной деятельности  в
РФ");
     - активизация государства  в  поддержке  ипотечного  кредитования
граждан  (создание  комиссии  Государственной  Думы  по  контролю   за
подготовкой и реализацией совместной программы Государственной Думы  и
Конгресса США по жилищному  строительству  в  России  "Дом  для  Вашей
семьи",  Российской  ипотечной  Ассоциации,   Федерального   Агентства
ипотечного   кредитования,   Московского   Агентства   по   ипотечному
кредитованию, принятие ряда постановлений и распоряжений Правительства
Российской Федерации);
     - ограниченность   объектов   инвестирования    для    финансовых
инвесторов в условиях нестабильности фондового рынка;
     - повышение  привлекательности  в  условиях  финансового  кризиса
ипотечного  кредитования  и   операций   по   привлечению   сбережений
населения;
     - создание  структуры   вторичного   рынка   ипотечных   кредитов
(Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в Республике Бурятия);
     - создание  в  республике  новой  возможности  решения   жилищной
проблемы;
     - оживление деловой активности на рынке жилья, в  строительном  и
связанных с ним комплексах.
     При внедрении  ипотечного  кредитования  в  республике  возникают
следующие проблемы:
     - недостатки, имеющиеся в законодательстве, прежде всего в  части
обращения взыскания на заложенное  имущество  (квартиру),  прекращения
прав пользования квартирой при нарушении  заемщиком  условий  договора
ипотечного  кредитования,  в  том  числе  заемщиков,   проживающих   с
несовершеннолетними детьми, прописки  (регистрации)  жилья  по  адресу
заложенной квартиры, совершения сделок  с  закладными  как  с  ценными
бумагами и т.д.;
     - недостаточная  эффективность  системы  регистрации   сделок   с
недвижимостью в учреждении  юстиции  в  части  увязки  с  регистрацией
договора залога, высокие расходы по регистрации;
     - слабое развитие оценочного и страхового дела  для  обслуживания
ипотечных кредитов;
     - отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов;
     - недостаток  долгосрочных  и  под  льготный  процент  средств  у
коммерческих  банков  Бурятии,  необходимых   для   выдачи   ипотечных
кредитов;
     - высокие и нестабильные ставки рефинансирования;
     - высокие издержки и риски банков при ипотечном кредитовании  из-
за слабой стандартизации  процедур  выдачи  ипотечных  кредитов  и  их
последующей продажи.
     Учитывая комплексность проблемы развития жилищного  строительства
и ипотечного жилищного  кредитования,  для  ее  решения  в  республике
требуется   программный   подход,   максимально   быстрые    действия,
использование    стандартов    Федерального    Агентства    ипотечного
кредитования и Московского ипотечного Агентства.

       Часть 1. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ КОНЦЕПЦИИ ИПОТЕЧНОЙ ПРОГРАММЫ
                         В РЕСПУБЛИКЕ БУРЯТИЯ

     1. Программа ориентирована прежде всего на:
     - людей среднего достатка, доходы которых составляют 2,5-4,0 тыс.
рублей  на  одного  члена  семьи  и  позволяют  1/3  семейного  дохода
направлять на ежемесячные платежи по ипотечному кредиту;
     - людей с меньшим  достатком,  но  получающим  жилищные  субсидии
(военнослужащие, уволенные в запас; северяне; чернобыльцы;  молодожены
и др.).
     2. Концепция  через  заложенные  в  ней  инструменты   вторичного
ипотечного  рынка   способствует   быстрой   оборачиваемости   средств
кредиторов  и  обеспечению  процесса   непрерывного   рефинансирования
ипотечного  кредитования.  Данный   механизм   является   единственным
реальным    инструментом,    обеспечивающим     увеличение     объемов
финансирования жилищного строительства.
     3. Концепция позволяет управлять спросом на жилье в республике  и
начать работу по внедрению и развитию ипотечной программы в Бурятии  с
момента принятия республиканских нормативно - правовых актов, решающих
проблему правовой достаточности.
     4. Концепция предусматривает в качестве базовых составляющих:
     - создание  инфраструктуры,  обеспечивающей  наличие  четкого   и
надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее и
доступ к этой информации всех квалифицированных участников  ипотечного
ранка;
     - создание законодательной и нормативной  основы,  обеспечивающей
неукоснительное    исполнение     соответствующих     законодательству
обязательств при ипотечном кредитовании в Республике Бурятия;
     - стимулирование финансовых институтов, обеспечивающих динамичное
развитие  первичного  рынка  и  создание  механизма   рефинансирования
первичных кредиторов за счет вторичного рынка.

             Часть 2. ОСНОВНЫЕ УЧАСТНИКИ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА

     Заемщики  -  обратившиеся  за  получением   ипотечного   кредита,
квалифицированные  кредитором  как  надежные  и  платежеспособные,  на
основании чего получившие ипотечный кредит  физические  и  юридические
лица, предоставляющие уже имеющееся у  них  в  собственности  или  (и)
приобретаемое на средства жилье в залог и способные  внести  авансовые
платежи при приобретении жилья.
     Кредиторы  -  уполномоченные  Правительством  Республики  Бурятия
банки, выдающие ипотечные кредиты заемщикам  на  основании  оценки  их
кредитоспособности и осуществляющие  последующее  обслуживание  данных
ипотечных кредитов.
     Учреждение  юстиции  по  государственной  регистрации   прав   на
недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним  -   государственный   орган,
обеспечивающий  государственную   регистрацию   прав   на   недвижимое
имущество и сделок с ним, единый административный источник  информации
о правах собственности на жилье, ведущий единый государственный реестр
прав собственности на недвижимое имущество, включая жилые дома и жилые
помещения.
     Функции:
     - четкое   установление   собственника   конкретного   жилья    с
определением имеющихся залогов или иного обременения в отношении  этой
собственности;
     - регистрация сделок купли - продажи квартир, оформление перехода
прав собственности к новому владельцу;
     - регистрация договоров залога;
     - предоставление информации по правам собственности и обременению
залогом жилья всем участникам  ипотечного  рынка,  имеющим  договорные
отношения с Учреждением и действующим по его единым стандартам;
     - предоставление информации  Агентству  по  ипотечному  жилищному
кредитованию в республике, немедленная обработка информации о  сделках
с недвижимостью.
     МУП "Бюро технической инвентаризации" -  муниципальное  унитарное
предприятие,  осуществляющее  регистрацию  (инвентаризацию)  жилищного
фонда и нежилых помещений по месту нахождения  объектов  недвижимости,
предоставляющее сведения о характере жилья и его стоимости  для  целей
налогообложения (выписка из технического паспорта).
     Страховые  компании   -   лицензированная   страховая   компания,
осуществляющая  имущественное  страхование  (страхование   заложенного
жилья), страхование жизни и трудоспособности, страхование гражданско -
правовой ответственности участников ипотечного рынка и т.д.
     Оценочные агентства -  лицензированные  компании,  осуществляющие
независимую  профессиональную  оценку  жилых   помещений,   являющихся
предметом залога по ипотеке (при выдаче ипотечного кредита, реализации
заложенного имущества, торгах и пр.).
     Продавцы  жилья  -  физические  и  юридические  лица,   продающие
собственное  жилье  или  жилье,  принадлежащее  другим  физическим   и
юридическим лицам по их поручению.
     Операторы  вторичного  ипотечного  рынка  -   юридические   лица,
осуществляющие выкуп  ипотечных  кредитов  у  первичных  кредиторов  в
порядке, предусмотренном действующим законодательством.
     Основной  оператор  вторичного  ипотечного  рынка  в   Республике
Бурятия, лицензированный продавец  жилья  -  Агентство  по  ипотечному
жилищному кредитованию в Республике Бурятия.
     Функции:
     - разработка  и   внедрение   единых   ипотечных   стандартов   и
технологий, соблюдение  которых  является  обязательным  условием  для
выкупа кредитов;
     - привлечение средств частных инвесторов, в т. ч. путем выпуска и
размещения  ценных  бумаг,  обеспеченных   собственными   активами   и
поручительствами Правительства Республики Бурятия;
     - продажа жилья по  поручению  других  участников  рынка,  в  том
числе, Правительства Республики Бурятия;
     - осуществление продаж  жилья  из  собственных  жилищных  фондов,
участие в организации и проведении  торгов  по  реализации  жилья,  на
которое наложено взыскание.
     Инвесторы - юридические и физические лица, вкладывающие  средства
в жилищное строительство, в том числе коммерческие  банки,  пенсионные
фонды, страховые компании и др.
     Правительство Республики Бурятия
     Функции:
     - Взнос  в  уставный  фонд  Агентства  по  ипотечному   жилищному
кредитованию;
     - предоставление поручительств Агентству, инвесторам;
     - участие в управлении Агентством.

           Часть 3. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ИПОТЕЧНОЙ ПРОГРАММЫ В
                          РЕСПУБЛИКЕ БУРЯТИЯ

                         3.1. Общие положения

     Кредиты  предоставляются  Заемщику   при   соблюдении   принципов
целевого использования,  обеспеченности  залогом  жилья,  платности  и
возвратности.
     Ипотечное кредитование возникает, когда одна  сторона  (Кредитор)
предоставляет другой  стороне  (Заемщику)  сумму  денежных  средств  в
кредит, порядок погашения которого определяется  кредитным  договором,
предусматривающим  в  качестве   предмета   залога   для   обеспечения
выдаваемого кредита жилье, как приобретаемое на средства кредита,  так
и имеющееся в собственности Заемщика до получения кредита.
     Если  Заемщик  не  в  состоянии   возвратить   заемные   средства
кредитору,   кредитор   может   обратить   взыскание   на   заложенную
собственность  заемщика  в  качестве  компенсации  за  предоставленный
кредит.
     Заемщик  и  Кредитор  подписывают  договор,   по   которому   они
добровольно и сознательно признают,  что  будут  выполнять  договорные
обязательства способом, указанным в данном договоре.
     Агентство заключает с уполномоченными  Правительством  республики
банками  договоры,  в  которых  гарантируется  срочный   выкуп   любых
выдаваемых данными кредиторами ипотечных  кредитов  с  получением  ими
заранее обусловленной маржей только в том случае, если данные  кредиты
выдаются по стандартам Агентства.
     Организация ипотечного рынка в подразумевает:
     - четкое функциональное распределение обязанностей на  договорной
основе;
     - гарантии исполнения договорных обязательств;
     - доступность   участия   в   работе   ипотечного   рынка   любой
организации, имеющей на это  право  в  соответствии  с  федеральным  и
республиканским законодательством;
     - обеспечение  единой  централизованной  регистрации   сделок   с
недвижимостью и прав на нее;
     - одновременная регистрация договоров купли-продажи  и  договоров
залога при ипотечном кредитовании;
     - создание резервного жилого фонда для  отселения  заемщиков,  на
квартиры которых будет обращено взыскание;
     - учет  в  правилах  регистрации  граждан  факта   проживания   в
квартирах, находящихся в залоге;
     - организация и проведение  торгов  жилья,  на  которое  обращено
взыскание;
     - обеспечение явки в суды заемщиков, нарушивших условия ипотечных
договоров;
     - обеспечение обязательного выселения неплательщиков по ипотечным
договорам.

                 3.2. Условия ипотечного кредитования

     Наиболее  подходящими  для  Республики  Бурятия   предоставляются
следующие условия:
     1. Доля кредита от стоимости жилья - не более 70 процентов.
     2. Доля платежей  за  кредит  в  доходе  Заемщика  -  в  условиях
экономической  нестабильности  и  риска  снижения  величины   реальных
доходов Заемщика эта доля в момент выдачи займа должна быть  не  более
25-30% дохода.
     3. Тип  кредита  -  в  условиях   высокой   инфляции   необходимо
использовать   специальные   кредитные   инструменты,   предполагающие
индексирование выплат по кредиту  (например,  кредиты  с  регулируемой
отсрочкой платежей - ИРОП).
     4. Продолжительность  кредита  -  в  среднем  10-15  лет.   Такой
кредитный период позволит повысить доступность кредитов для Заемщиков.
     5. Величина кредита - в среднем эта сумма может  варьироваться  в
пределах между 5000 и 15000 условных единиц.

          Часть 4. ТИПОВАЯ ПРОЦЕДУРА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

     Заемщик обращается к Продавцу жилья и выбирает  подходящее  жилье
из предлагаемого Продавцом, который подписывает с Заемщиком соглашение
о резервировании  данной  квартиры  на  обусловленный  сторонами  срок
(данное  соглашение  является  предварительным   договором   купли   -
продажи).
     Заемщик:
     - обращается к Кредитору (Банку) за получением ипотечного кредита
на приобретение выбранного им  жилья,  приложив  к  требуемому  пакету
документов  предварительный  договор  купли-продажи.  Банк   проверяет
кредитоспособность Заемщика;
     - осуществляет страхование заложенного жилья и пр. Часть расходов
по страхованию могут брать на себя другие участники ипотечного  рынка.
Страхование закладываемого имущества  является  обязательным  условием
ипотечного    кредитования.    Необходимость    страхования     жизни,
трудоспособности Заемщика  определяется  Банком  в  каждом  конкретном
случае;
     - по  согласованию  с  Продавцом  жилья  может  взять   на   себя
(полностью или частично) расходы, связанные с оценкой жилья;
     - оформляет покупку квартиры у Продавца, заключает договор  купли
- продажи с Продавцом;
     - вносит авансовый платеж за квартиру Агентству (продавцу жилья).
     По  поручению  Заемщика  Банк  выплачивает  частичную   стоимость
квартиры Продавцу (сумма кредита) по договору купли - продажи, который
регистрируется     в     порядке,     предусмотренном      действующим
законодательством.
     Учреждение  юстиции  по  государственной  регистрации   прав   на
недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним  регистрирует  переход  права
собственности на квартиру  и  Покупатель  вселяется  в  нее,  а  также
регистрирует ипотеку (залог) жилой площади.
     В случае, если кредит был выдан  Кредитором  с  соблюдением  всех
необходимых стандартов, данный  Кредитор,  руководствуясь  договорными
обязательствами  с  Агентством,  продает  (уступка  прав)   ему   этот
обеспеченный залогом жилого помещения кредит. Кредитор получает  назад
выплаченную им Заемщику сумму плюс согласованную маржу. Кредитор может
не продавать ипотечный кредит Агентству и продолжать его обслуживание,
получая ежемесячные взносы от Заемщика.
     Агентство  занимает  место  Кредитора  в  кредитном  договоре   и
вносится в единый государственный реестр прав на недвижимое  имущество
в качестве нового Залогодержателя по договору ипотеки.
     Высвободившиеся деньги Кредитор использует на  выдачу  ипотечного
кредита следующему Заемщику и т.д.
     Кредитор, продавший Агентству кредит, продолжает его обслуживание
(за  согласованную  плату),  т.е.  в   установленные   соответствующим
кредитным договором сроки взимает с Заемщика все положенные выплаты  в
погашение суммы основного  долга  процентов  по  нему  и  своевременно
перечисляет данные средства на счет Агентства.
     В случае наступления несостоятельности  Заемщика,  который  после
соблюдения установленной процедуры отселяется в специально формируемый
для  этого  жилой  фонд,  Кредитор  продолжает  перечислять  на   счет
Агентства все предусмотренные кредитным договором выплаты  до  момента
продажи жилья, заложенного в обеспечение кредита Заемщика.
     Окончательные расчеты между Кредитором  и  Агентством  происходят
после  этой  реализации.  При  этом  Кредитор  несет  кредитный  риск,
связанный, прежде всего, с проверкой  платежеспособности  Заемщика,  а
Агентство  -  риски,  связанные  с  другими  факторами   в   пределах,
установленных договором.
     Агентство   формирует   пакеты   (пулы)    ипотечных    кредитов,
диверсифицируя  кредитный  риск  каждого  такого  пакета   посредством
включения в него  достаточно  большего  числа  кредитов  (обеспеченных
залогом) различных Заемщиков.
     Агентство   выпускает   ценные   бумаги   (облигации),    которые
размещаются на внутреннем и внешнем финансовых рынках.
     Правительство   Республики   Бурятия   предоставляет    Агентству
поручительства в обеспечение обязательств по ценным бумагам.
     Вырученные от продажи ценных бумаг средства Агентство  направляет
на рефинансирование первичных кредиторов и  осуществление  дальнейшего
ипотечного кредитования.
     Эта процедура ипотечного  кредитования  может  комбинироваться  с
финансированием,  использующим  жилищные  субсидии,  продажей  старого
жилья для приобретения нового, получением краткосрочного  кредита  для
первоначального взноса  при  покупке  новой  квартиры  под  залог  уже
имеющегося жилья и другими методами финансирования покупки жилья.

              5. Страхование при ипотечном кредитовании

     При  ипотечном  кредитовании  предусматриваются  следующие   виды
страхования:
     5.1. имущественное страхование -  основная  функция  страховщиков
при  ипотечном  кредитовании.  Страхование  предмета  залога  является
обязательным   условием,   обеспечивающим   интересы   Залогодержателя
(Кредитора). Договор о страховании заложенного имущества заключается с
Заемщиком за его счет;
     5.2. страхование гражданско - правовой ответственности участников
рынка требуется в  случаях,  предусмотренных  договорными  отношениями
участников, а в некоторых  случаях,  -  действующим  законодательством
(например,   обязательное   страхование   ответственности    оценочных
организаций в соответствии с Законом "Об оценочной деятельности");
     5.3. страхование    жизни    и     трудоспособности     Заемщиков
осуществляется   при   необходимости   в   случаях,    предусмотренных
внутренними процедурами Кредитора и Агентства;
     5.4. Страхование  риска,  связанного  с  ипотечным  кредитованием
(исключая  кредитный  риск)  Кредиторов  осуществляется  региональными
страховыми агентствами.

            6. Создание Агентства по ипотечному жилищному
                  кредитованию в Республике Бурятия

     Агентство   создается   Правительством   Республики   Бурятия   и
регистрируется в  форме  открытого  акционерного  общества.  Агентство
получает необходимые лицензии в уполномоченных  органах,  деятельность
его определяется уставом.
     Средства Агентства будут формироваться за счет:
     - взноса  Правительства  Республики  Бурятия  в   уставный   фонд
Агентства;
     - средств Администрации г. Улан-Удэ и районных  органов  местного
самоуправления;
     - средств,    находящихся    в    управлении     государственного
внебюджетного фонда жилищного строительства "Жилинвест";
     - средств федерального бюджета, предусмотренных на финансирование
общероссийской ипотечной программы "Дом для Вашей семьи";
     - привлечения финансовых ресурсов коммерческих банков;
     - средств частных инвесторов,  в  том  числе,  на  основе  продаж
последним ценных бумаг Агентства под гарантию Правительства Республики
Бурятия.
     Помимо государственной гарантии  ценные  бумаги  Агентства  будут
обеспечены активами и собственными средствами, формирующимися за  счет
средств учредителей и прибыли от  деятельности  Агентства;  недвижимым
имуществом, обеспечивающим кредит.

          7. Совершенствование законодательства для развития
                       ипотечного кредитования

     Для  решения  проблемы  ипотечного   жилищного   кредитования   в
Республике   Бурятия   необходимо   принять   меры   по    оптимизации
республиканского законодательства по отношению к федеральному.
     В качестве мер по развитию нормативно -  законодательной  базы  в
Республике Бурятия предлагается:
     - развитие процедур регистрации  прав  на  незавершенные  объекты
недвижимости с упором на представление о  недвижимости  как  о  едином
объекте, включающем земельный участок и  все  элементы  его  улучшения
(ухудшения);
     - развитие процедуры  залога  доли  в  общей  собственности  (при
залоге  квартиры  в  многоквартирном   доме),   в   частности,   через
подзаконные акты и совершенствование текстов договоров;
     - ввести понятие "Закладной" как ценной бумаги;
     - законодательное оформление государственной  политики  поддержки
ипотечного кредитования через  создание  резервных  фондов  жилья  для
формирования порядка выселения граждан и предоставления им  жилья  при
обращении взыскания на заложенное имущество;
     - ввести в законодательство нормы, обеспечивающие  обязательность
создания  юридического  лица  -  домовладельца  при  вводе  здания   в
эксплуатацию и при приватизации квартир;
     - создать нормативно - правовую базу деятельности по сохранению и
обновлению   жилищного   фонда,   регламентирующую   защиту   прав   и
взаимообязательств физических и юридических лиц - участников  ремонтно
     - реконструкционного процесса.



                                                        Приложение N 2
                                         к Постановлению Правительства
                                                    Республики Бурятия
                                                   от 23.03.1999 N 111

                                 ПЛАН
      МЕРОПРИЯТИЙ ПО РАЗВИТИЮ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
                         В РЕСПУБЛИКЕ БУРЯТИЯ

-----------------------------------------------------------------------------------------------
| Задачи                | Необходимые действия               | Ответственные      | Срок      |
|-----------------------+------------------------------------+--------------------+-----------|
| 1. Создание           | Необходимо определить:             | Госстрой,          | II        |
| Агентства по          | - состав учредителей Агентства;    | Минфин,            | квартал   |
| ипотечному            | - организационно-правовую форму;   | Госкомимущество,   | 1999 г.   |
| жилищному             | - размер и порядок формирования    | Администрация      |           |
| кредитованию в        | уставного капитала;                | г. Улан-Удэ,       |           |
| республике            | - перечень необходимых лицензий;   | Агентство          |           |
|                       | - юридический адрес и помещение    |                    |           |
|                       | для Агентства;                     |                    |           |
|                       | - источники финансирования         |                    |           |
|                       | организационного этапа             |                    |           |
|                       | Агентства;                         |                    |           |
|                       | - разработка проектов              |                    |           |
|                       | стандартных договоров со всеми     |                    |           |
|                       | участниками ипотечного рынка       |                    |           |
|-----------------------+------------------------------------+--------------------+-----------|
| 2. Решение проблемы   | Подготовка проекта закона          | Госстрой,          | апрель    |
| правовой              | Республики Бурятия "Об ипотечном   | Минфин,            | 1999 г.   |
| достаточности для     | жилищном кредитовании в            | Минэкономики,      |           |
| начала работы         | Республике Бурятия"                | Минюст,            |           |
| ипотечной программы   |                                    | Госкомимущество    |           |
| в Республике          |                                    |                    |           |
| Бурятия               |                                    |                    |           |
|-----------------------+------------------------------------+--------------------+-----------|
| 3. Разработка         | Разработка проекта постановления   | Госстрой,          |           |
| четкого и надежного   | по созданию резервного             | Администрация      | II        |
| механизма перехода    | отселенческого фонда;              | г. Улан-Удэ        | квартал   |
| права собственности   | Разработка порядка регистрации     |                    | 1999 г.   |
| и отселения           | граждан в квартирах резервного     |                    |           |
|                       | отселенческого фонда;              |                    |           |
|                       | Определение источника              |                    |           |
|                       | формирования и порядка             |                    |           |
|                       | содержания резервного              |                    |           |
|                       | отселенческого фонда.              |                    |           |
|-----------------------+------------------------------------+--------------------+-----------|
| 4. Разработка         | Разработка пакета типовых          | Госстрой,          | июнь      |
| типовых договоров     | договоров и других базовых         | Агентство          | 1999 г.   |
| по ипотеке            | документов по ипотеке              |                    |           |
|-----------------------+------------------------------------+--------------------+-----------|
| 5. Упрощение и        | Разработка льготных расценок по    | Учреждение         | май       |
| оптимизация           | регистрации прав на жилье,         | юстиции по         | 1999 г.   |
| процесса              | обременений на него при            | регистрации прав   |           |
| регистрации и         | ипотечном кредитовании;            | на недвижимость    |           |
| перехода права        | Оптимизация сроков регистрации     | и сделок с ним,    |           |
| собственности         | при ипотечном кредитовании;        | Агентство          |           |
|                       | Разработка механизма доступа к     |                    |           |
|                       | информации Учреждения юстиции      |                    |           |
|                       | Агентством по ипотечному           |                    |           |
|                       | жилищному кредитованию в РБ        |                    |           |
|-----------------------+------------------------------------+--------------------+-----------|
| 6. Решение проблем,   | Проработка юридических вопросов,   | Минюст, органы     | май       |
| связанных с           | связанных с выселением всех        | опеки и            | 1999 г.   |
| регистрацией по       | членов семьи бывшего               | попечительства,    |           |
| месту жительства      | собственника;                      | МВД                |           |
|                       | Ограничение на регистрацию         |                    |           |
|                       | членов семьи собственника по       |                    |           |
|                       | месту его жительства               |                    |           |
|-----------------------+------------------------------------+--------------------+-----------|
| 7. Стандартизация     | Проведение переговоров с           | Госстрой,          | май       |
| процесса оценки       | Федеральным Агентством             | уполномоченные     | 1999 г.   |
| кредитоспособности    | ипотечного кредитования (ФАИК)     | банки,             |           |
|                       | об использовании в Республике      | Агентство          |           |
|                       | Бурятия стандартов ФАИК            |                    |           |
|-----------------------+------------------------------------+--------------------+-----------|
| 8. Разработка         | Проработка возможности             | Минфин,            | II        |
| системы рыночных      | предоставления местных налоговых   | Администрация      | квартал   |
| инструментов и        | льгот заемщикам и прочим           | г. Улан-Удэ и      | 1999 г.   |
| методов,              | участникам рынка;                  | органы местного    |           |
| регулирующих          | Разработка рыночных                | самоуправления,    |           |
| стоимость выкупа      | инструментов, стимулирующих        | Минэкономики       |           |
| первичных кредитов,   | ипотечное кредитование на          |                    |           |
| для динамичного       | первоначальном этапе работы        |                    |           |
| развития первичного   | Агентства;                         |                    |           |
| рынка ипотеки         | Разработка рыночных                |                    |           |
|                       | инструментов, позволяющих          |                    |           |
|                       | оптимизировать размер              |                    |           |
|                       | первоначальных взносов и           |                    |           |
|                       | процентную ставку по ипотечным     |                    |           |
|                       | кредитам;                          |                    |           |
|                       | Проведение переговоров с           |                    |           |
|                       | участниками ипотечного рынка       |                    |           |
|-----------------------+------------------------------------+--------------------+-----------|
| 9. Установление       | Проведение переговоров с МАИ,      | Госстрой,          | апрель    |
| взаимоотношений с     | РИА и с ФАИК по разработке         | Агентство          | 1999 г.   |
| Федеральным           | скоординированной политики в       |                    |           |
| Агентством            | области ипотечного кредитования,   |                    |           |
| ипотечного            | привлечения инвестиций а также     |                    |           |
| кредитования          | единых стандартов и форм           |                    |           |
| (ФАИК), Российской    |                                    |                    |           |
| ипотечной             |                                    |                    |           |
| Ассоциацией (РИА) и   |                                    |                    |           |
| с Московским          |                                    |                    |           |
| ипотечным             |                                    |                    |           |
| Агентством (МИА)      |                                    |                    |           |
|-----------------------+------------------------------------+--------------------+-----------|
| 10. Определение       | Проработка возможностей,           | Госстрой,          | апрель    |
| источников            | связанных со следующими            | Агентство,         | 1999 г.   |
| финансирования        | программами:                       | Минфин,            |           |
| ипотечной             | собственные средства Агентства;    | Минэкономики,      |           |
| программы в           | привлечение средств, в т. ч. за    | Полномочное        |           |
| Республике Бурятия    | счет ценных бумаг;                 | Представительст-   |           |
|                       | средства республиканского          | во Правительства   |           |
|                       | бюджета, в т. ч. предоставляемые   |                    |           |
|                       | на возвратной основе;              |                    |           |
|                       | средства РИА, ФАИК и МИА;          |                    |           |
|                       | кредиты коммерческих банков;       |                    |           |
|                       | взнос Госкомимущества;             |                    |           |
|                       | взнос Администрации г. Улан-Удэ    |                    |           |
|                       | и органов МСУ;                     |                    |           |
|                       | средства федерального бюджета по   |                    |           |
|                       | программе "Свой дом";              |                    |           |
|                       | жилищные субсидии гражданам,       |                    |           |
|                       | выезжающим из районов Крайнего     |                    |           |
|                       | Севера и приравненных к ним        |                    |           |
|                       | местностей;                        |                    |           |
|                       | средства республиканского          |                    |           |
|                       | бюджета, направляемые на           |                    |           |
|                       | социальное жилье;                  |                    |           |
|                       | средства частных инвесторов;       |                    |           |
|                       | прочие                             |                    |           |
|-----------------------+------------------------------------+--------------------+-----------|
| 11. Стимулирование    | Проведение переговоров со          | Госстрой,          | июнь      |
| развития ипотечного   | страховыми компаниями об участии   | Агентство,         | 1999 г.   |
| страхования           | последних в системе ипотечного     | уполномоченные     |           |
|                       | кредитования и совместная          | страховые          |           |
|                       | разработка следующих программ      | компании           |           |
|                       | страхования:                       |                    |           |
|                       | Жизни и трудоспособности           |                    |           |
|                       | Заемщиков;                         |                    |           |
|                       | Правомерного установления права    |                    |           |
|                       | собственности;                     |                    |           |
|                       | Заложенного имущества;             |                    |           |
|                       | Гражданской ответственности        |                    |           |
|                       | оценочных агентств                 |                    |           |
|-----------------------+------------------------------------+--------------------+-----------|
| 12. Разработка        | Разработка принципов рекламной     | Агентство          | постоянно |
| рекламной стратегии   | компании Агентства;                |                    |           |
|                       | Распространение среди населения    |                    |           |
|                       | и участников рынка информации о    |                    |           |
|                       | принципах ипотечного               |                    |           |
|                       | кредитования в рамках              |                    |           |
|                       | республиканской ипотечной          |                    |           |
|                       | программы                          |                    |           |
|-----------------------+------------------------------------+--------------------+-----------|
| 13. Обучение          | Обучение по программам для         | Агентство          | постоянно |
|                       | профессиональных участников        |                    |           |
|                       | ипотечного рынка                   |                    |           |
|-----------------------+------------------------------------+--------------------+-----------|
| 14. Специальные       | Разработка совместных программ     | Минфин,            | постоянно |
| ипотечные программы   | Агентства и Администрации          | Администрация      |           |
|                       | г. Улан-Удэ по реализации          | г. Улан-Удэ и      |           |
|                       | муниципального жилья,              | органы местного    |           |
|                       | предназначенного для               | самоуправления,    |           |
|                       | коммерческой продажи;              | Агентство,         |           |
|                       | Разработка программ перехода от    | Минэкономики       |           |
|                       | бесплатного предоставления жилья   |                    |           |
|                       | и иных видов прямого               |                    |           |
|                       | субсидирования к реализации его    |                    |           |
|                       | через льготное ипотечное           |                    |           |
|                       | кредитование;                      |                    |           |
|                       | Использование ипотечной            |                    |           |
|                       | технологии в рамках существующих   |                    |           |
|                       | федеральных и республиканских      |                    |           |
|                       | специальных жилищных программ      |                    |           |
|-----------------------+------------------------------------+--------------------+-----------|
| 15. Прогнозирование   | Анализ динамики спроса на          | Агентство,         | постоянно |
| ценовых и спросовых   | жилищном рынке Республики          | Госкомстат         |           |
| тенденций на          | Бурятия и факторов, определяющих   |                    |           |
| различные виды        | эту динамику;                      |                    |           |
| жилья в случае        | Прогнозирование соответствующих    |                    |           |
| внедрения             | изменений в случае применения      |                    |           |
| ипотечного            | различных схем ипотечного          |                    |           |
| кредитования          | кредитования;                      |                    |           |
|                       | Отбор схем, пилотных проектов,     |                    |           |
|                       | приводящих к положительным для     |                    |           |
|                       | социально-экономического           |                    |           |
|                       | развития Республики Бурятия        |                    |           |
|                       | спросовым и ценовым тенденциям     |                    |           |
-----------------------------------------------------------------------------------------------