Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2009 по делу n А55-18374/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

20 мая 2009 года                                                                                  Дело № А55-18374/2008

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2009 года

Постановление в полном объеме изготовлено  20 мая 2009 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Рогалевой Е.М.,

судей Засыпкиной Т.С., Марчик Н.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания  Ивановой Л.В.,

с участием:

от заявителя – Федотов А.В., доверенность от 24 марта 2009 г., Воронцова А.Г., доверенность от 12 мая 2009 г. № 46,

от Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области – не явился, извещен,

от Самарского областного социально-экологического союза – Трофимова М.Ю., доверенность от 25 июня 2008 г.,

от главы городского округа Самара – Ксенофонтова М.В., доверенность от 19 декабря 2008 г. № 01/04-1252,

от Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара – не явился, извещен,

от Прокуратуры Самарской области – Ларичева Н.В., удостоверение № 177686 действительно по 01 декабря 2011 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 15 – 20 мая 2009 года в помещении суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Камнеобрабатывающий завод «Возрождение»

на решение Арбитражного суда Самарской области от 24 марта 2009 г. по делу № А55-18374/2008 (судья Холодкова Ю.Е.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Камнеобрабатывающий завод «Возрождение», г. Самара,

к Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, г. Самара,

третьи лица:

Самарский областной социально-экологический союз, г. Самара,

глава городского округа Самара, г. Самара,

Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара, г. Самара,

с участием Прокуратуры Самарской области, г. Самара,

о  признании незаконными действий, выразившихся в отказе в заключении на новый срок договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Камнеобрабатывающий завод «Возрождение» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконными действий Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (далее – Министерство), выразившихся в отказе в заключении на новый срок договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Московское шоссе (в районе жилого дома № 173) в Промышленном районе г. Самары с ООО «Камнеобрабатывающий завод «Возрождение».

Решением Арбитражного суда Самарской области от 24 марта 2009 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что законом предусмотрено лишь преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды, которое не предусматривает корреспондирующей обязанности арендодателя обязательного и безусловного предоставления арендатору участка для дальнейшего использования; ссылка заявителя на нарушение Министерством статьи 621 ГК РФ является ошибочной и необоснованной; разрешение на строительство ООО «Камнеобрабатывающий завод «Возрождение» не было получено в установленном порядке в установленный срок, в силу чего договор аренды земельного участка № 120 от 28 февраля 2007 года подлежит прекращению в силу закона; заявитель, формулируя заявленный предмет требований, выбрал ненадлежащий способ защиты своих прав.

Не согласившись с выводами суда, заявитель подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.

В апелляционной жалобе указывает, что у заявителя имелась вся необходимая разрешительная, проектная документация позволявшая вести строительные работы, а так же дающая право на продление договора аренды земельного участка; заявитель предоставил все предусмотренные законодательством документы для получения разрешения на строительство, они соответствовали нормативно-правовым актам и требованиям, предъявляемым к подаваемым документам и, следовательно, заявитель являлся и является добросовестным получателем разрешения на строительство, разрешение законно, незаконны лишь действия по выдаче разрешения; на момент обращения заявителя к ответчику с заявлением о заключении договора аренды земельного участка, предназначенного под строительство жилого дома на новый срок, заявитель обладал документами, подтверждающими его права на указанный земельный участок и на использование его под строительство и на заключение договора на новый срок.

Ссылка на нарушение Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области норм ст. 621 ГК РФ, п. 3 ст. 22 ЗК РФ является обоснованной и соответствующей законодательству РФ.

Государственная регистрация договора аренды № 120, до настоящего момента не снята, что, согласно ст. 131 ГК РФ, Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является единственным доказательством наличия права на земельный участок.

Принятие государственным органом - ответчиком, арендной платы после исполнения указанного обязательства арендатором, является его согласием на перезаключение договора аренды на новый неопределенный срок, вследствие чего, к указанным правоотношениям, подлежит применению норма п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Законодательством РФ не предусмотрена возможность получения разрешения на строительство без правоустанавливающих документов на земельный участок, то есть без договора аренды.

Земельный участок выделялся для проектировании и строительства жилого дома, что предполагает расходование финансовых средств для освоения земельного участка; оплаты работ по договорам с подрядными организациями; выплаты заработной платы сотрудникам, привлеченным конкретно для выполнения работ но данному объекту строительства и иные расходы, а впоследствии извлечение прибыли, следовательно, нарушаются права заявителя в области осуществления предпринимательской деятельности.

В судебном заседании представители общества с ограниченной ответственностью «Камнеобрабатывающий завод «Возрождение» доводы апелляционной жалобы поддержали.

Прокурор считает решение суда законным и обоснованным.

Представитель главы городского округа Самара в заседании указал, что оставляет вопрос об удовлетворении апелляционной жалобы на усмотрение суда.

Представители других лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрение дела проводится в отсутствие его представителя.

В заседании арбитражного апелляционного суда гражданином Хвостовым А.С. заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела письменных возражений на апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Камнеобрабатывающий завод «Возрождение».

Указанное ходатайство отклонено арбитражным апелляционным судом, поскольку исходя из положений ст. 40 АПК РФ гражданин Хвостов А.С. не является лицом, участвующим в деле, и, соответственно, не обладает правами, предусмотренными для лиц, участвующих в деле, статьей 41 АПК РФ, в частности, правом заявлять ходатайства и представлять в материалы дела какие-либо документы.

В соответствии со ст. 163 АПК РФ по делу объявлялся перерыв с 15 мая 2009 г. до 10 час. 45 мин. 20 мая 2009 г.

После перерыва судебное заседание было продолжено в том же составе.

После перерыва в судебном заседании присутствовал представитель Самарского областного социально-экологического союза, который считает апелляционную жалобу необоснованной, а решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области и обществом с ограниченной ответственностью «Камнеобрабатывающий завод «Возрождение» 28 февраля 2007 года был заключен договор № 120 аренды земельного участка площадью 7833,90 кв.м., отнесенного к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 63: 01: 0000000:0726, расположенного по адресу: Московское шоссе (в районе дома № 173) в Промышленном районе города Самары (том 1 л.д. - 6-21).     

Данный участок был предоставлен для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями (пункт 1.2. договора).     

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 30 сентября 2005 года, срок действия договора истекает 30 сентября 2008 года.     

Указанный договор аренды был заключен на основании постановления главы города Самары от 30 сентября 2005 года № 2629 (том 1 л.д. - 23).

Данный договор был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.     

01 августа 2008 года заявитель обратился в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской с заявлением о заключении договора аренды на новый срок (том 1 л.д. 25-26), причем в заявлении уже указал, что просит предоставить земельный участок в аренду под строительство не только одного дома, что было предусмотрено постановлением главы города Самара от 30 сентября 2005 г. № 2629 и договором аренды № 120 от 28 февраля 2007 года, а жилых домов, в частности, двух домов этажностью 16 этажей, двух домов этажностью 9 этажей.

По результатам рассмотрения указанного заявления Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области письмом от 14 ноября 2008 года за № Д-21/3659 отказало ООО «Камнеобрабатывающий завод «Возрождение» в заключении договора аренды ( том 1 л.д. 28-29).

При принятии решения об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании указанного отказа в заключении договора аренды земельного участка незаконным суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.

Требования заявителя основаны на нарушениях Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.     

Пунктами 3.1, 3.2 договора прямо определен срок действия договора аренды № 120 от 28 февраля 2008 года - с 30 сентября 2005 года по 30 сентября 2008 года.     

В соответствии с частью 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.     

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.     

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Таким образом, законом предусмотрено лишь преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды, которое не предусматривает корреспондирующей обязанности арендодателя по обязательному и безусловному предоставлению арендатору участка для дальнейшего использования.

Договор аренды № 120 от 28 февраля 2007 г. не содержит указания на обязательность заключения нового договора по истечении его срока.

Суд правильно указал в решении, что статьей 621 Гражданского кодекса РФ предусмотрен специальный способ защиты права арендатора на заключение договора аренды, а именно, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.     

Однако, как следует из материалов дела, Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области договор аренды указанного земельного участка с иными лицами не заключался.     

Доказательств заключения договора аренды с иным лицом суду не представлено.

Судом правильно отклонен довод заявителя, что сам факт нахождения спорного земельного участка в зоне Ж-4 карты правового зонирования (для многоэтажного строительства) свидетельствует о намерениях Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области сдавать этот земельный участок в аренду под строительства, как основанный на предположениях и не подтвержденный доказательствами и что сам по себе факт расположения земельного участка в конкретной правовой зоне позволяет определить допустимый правовой режим использования данного земельного участка, но не предопределяет принятие решений уполномоченными органами.

С учетом изложенного судом правильно отклонена ссылка заявителя на нарушение Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области статьи 621 ГК РФ.

Кроме того, следует учитывать, что заявление от 01 августа 2008 г. было не продлением ранее действовавшего договора № 120 от 28 февраля 2007 г. о предоставлении земельного участка под строительство жилого дома, на этот договор отсутствует  ссылка в заявлении (л.д. 25-26), а о заключении договора аренды права того же земельного участка, но уже под строительство нескольких жилых домов.

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области письмом от 14 ноября 2008 г. также указало о том, что рассмотрено заявление о заключении договора аренды земельного участка, а не заявление о пролонгации