Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2009 по делу n А65-1651/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

15 июня 2009 года                                                                              Дело № А65-1651/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2009 года

Постановление в полном объеме изготовлено  15 июня 2009 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Рогалевой Е.М.,

судей Кузнецова В.В., Марчик Н.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ивановой Л.В.,

с участием:

от заявителя – Бандеров О.В. доверенность от 11 января 2009 г.,

от Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан – Зайнуллин Р.Ф.доверенность от 1 марта 2009 г. №129Д,

от товарищества собственников жилья «Карбышева 58» - не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 марта 2009 г.  по делу № А65-1651/2009 (судья Егорова М.В.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Татстройинвест», г. Казань,

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан, г. Казань,

третье лицо:

товарищество собственников жилья «Карбышева 58», г. Казань,

о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок и об обязании зарегистрировать переход права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Татстройинвест», г. Казань, (далее – заявитель, общество) обратилось с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан, г. Казань, (далее – ответчик, регистрирующий орган) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: г. Казань, ул. Карбышева, кад. №16:50:070601:0008 и обязании зарегистрировать переход права собственности на указанный земельный участок от ООО «Татстройинвест» к ТСЖ «Карбышева 58».

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 марта 2009 г. заявленные требования удовлетворены.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с п.п.3 п.2 ст.137 ЖК РФ в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе: получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации.     

В рассматриваемом случае по договору купли-продажи земельного участка №11 от 30 марта 2006 года с учетом дополнительного соглашения №1 от 1 июня 2006 года и №2 от 11 мая 2007 года ТСЖ приобрел в общую долевую собственность земельный участок площадью 6 530 кв.м., расположенный по адресу: г. Казань, ул. Карбышева, кадастровый номер 16:50:07 06:01:0008. Договор со стороны ТСЖ подписан председателем ТСЖ на основании решения общего собрания от 28 января 2006 года.

Вывод ответчика, что с заявлением о регистрации права обратилось ненадлежащее лицо, не состоятелен.     

Кроме того, договор купли-продажи, представленный в качестве оснований для государственной регистрации перехода права собственности, не был признан недействительным.

Основания для отказа, установленные абз.3 п.1 ст.20 Федерального закона Российской Федерации от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», у регистрирующего органа отсутствовали, в связи с чем отказ в государственной регистрации является незаконным.

Не согласившись с выводами суда, Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.

В апелляционной жалобе указывает, что буквальное прочтение положения статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации и, уяснение его содержания во взаимосвязи с другими нормами свидетель­ствует о том, что товарищество собственников жилья вправе приобретать только такие земельные участки, которые свободны от жилых зданий и иных построек, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома.

Передаваемый от ООО «Татстройинвест» в собственность ТСЖ «Карбышева 58» земельный участок является общим имущест­вом многоквартирного дома и используется для обслуживания данного дома.

Земельный участок, расположенный под существующей за­стройкой, является собственностью собственников помещений многоквартирного до­ма, а не ООО «Татстройинвест», сделка по отчуждению земельного участка в пользу ТСЖ «Карбы­шева 58» является ничтожной и не влечет соответствующих правовых последствий, в том числе, в виде перехода права собственности.

Аналогичная позиция по указанному вопросу изложена в решении Приволжско­го районного суда г. Казани от 9 августа 2007 года по делу №2-1014/07, которым при­знается факт перехода права собственности в силу закона на земельный участок, рас­положенный под многоквартирным домом, от ООО «Татстройинвест» к собственникам помещений данного дома.

Соглашение о зачете встречных требований, как содержащее не соответствующие действительности сведения, является недействительным, и не поро­ждает для его сторон каких-либо прав и обязанностей.

В судебном заседании представитель Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель заявителя по делу считает решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве.

В судебное заседание представитель третьего лица не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ рассмотрение дела проводится в отсутствие его представителя.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

По договору купли-продажи земельного участка №11 от 30 марта 2006 г. ООО «Татстройинвест» продало, а ТСЖ «Карбышева 58» приобрело в общую долевую собственность земельный участок, площадью 6 530 м. кв.м., расположенный по адресу: г. Казань, ул. Карбышева, кадастровый номер 16:50:07 06:01:0008. Дополнительными соглашениями №1 от 01 июня 2006 г. и №2 от 11 мая 2007 г. в договор были внесены изменения.     

Заявитель и ТСЖ «Карбышева 58» 21 октября 2008 года обратились в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок и права собственности соответственно.     

УФРС по Республике Татварстан, рассмотрев заявления заявителя, приняло решение об отказе в государственной регистрации, сообщив об этом последнему сообщением от 22 декабря 2008 г. №01/325/2008-526.

При принятии решения об удовлетворении заявленных требований о признании указанного отказа в государственной регистрации незаконным судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии с условиями договора купли-продажи земельного участка № 11 от 30 марта 2006 г. с учетом дополнительных соглашений ТСЖ «Карбы­шева 58» приобретает земельный участок в общую долевую собственность, однако участники общей долевой собственности в договоре и дополнительных соглашениях не названы.

При этом договор является возмездным, за указанный в договоре земельный участок ТСЖ «Карбышева 58» уплачивает ООО «Татстройинвест» сумму 4431924 рублей (т.1 л.д. 7-8).

Передаваемый земельный участок занят построенным многоквартирным жилым домом, квартиры в котором находятся в собственности граждан и придомовой территории.

Согласно п.2 ст. 36 Земельного кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В силу п.п. 1, 6 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации под об­щим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме понимаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназна­ченные для обслуживания более одного помещения в данном доме, а также земельный участок, на котором расположен данный дом, используемый для обслуживания, экс­плуатации и благоустройства многоквартирного дома.

Согласно статье 16 Федерального закона РФ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», статье 36 Жилищного кодекса Российской Федера­ции земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входя­щие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном жилом доме. Земель­ный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в силу статьи 36 входит в состав общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в до­ме на праве общей долевой собственности. Государственная регистрация права собст­венности на помещение в многоквартирном доме является одновременно регистраци­ей права общей долевой собственности на земельный участок под этим домом. В слу­чае, если на момент введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок не сформирован, то он бесплатно переходит в общую собствен­ность собственников помещения с момента такого формирования. В случае, если зе­мельный участок сформирован до момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то он переходит в общую долевую собственность собственни­ков помещений в доме с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть с 01 февраля 2005 г.

Как видно из приведенных норм, с момента введения в действие Жилищного ко­декса Российской Федерации (1 марта 2005 года) земельный участок, на котором рас­положен многоквартирный дом, надлежащим образом сформированный и поставлен­ный на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодек­са Российской Федерации, переходит бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания Закона.

Земельный участок, расположенный под существующей за­стройкой, является собственностью собственников помещений многоквартирного до­ма, а не ООО «Татстройинвест».

С учетом этого возмездная сделка по отчуждению земельного участка в пользу ТСЖ «Карбы­шева 58» является ничтожной и не влечет соответствующих правовых последствий, в том числе, в виде перехода права собственности.

В соответствии со ст. 135 Жилищного кодекса РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 ст. 137 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья вправе:

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Согласно пункту 2 данной статьи в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

Таким образом, Жилищным кодексом РФ предусмотрено, что целью создания ТСЖ является совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

При этом ТСЖ предоставлено право приобретать земельные участки только для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации, причем земельные участки приобретаются только в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В данном случае в договоре также не указано, что земельный участок приобретается в общую