Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2009 по делу n А55-18953/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

22 июня 2009 года                                                                                Дело № А55-18953/2008

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 июня 2009 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Деминой Е.Г., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кабытовым Н.П.,

от истца – Воронин Д.А., доверенность №218/1 от 22.01.2009 г.,

от ответчика -  Макурина А.И., доверенность №96д от 30.12.2008 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале № 2 апелляционную жалобу                                 мэрии городского округа Тольятти и апелляционную жалобу ОАО «Автоцентр-Тольятти-ВАЗ» на решение Арбитражного суда Самарской области от 17 апреля 2009 года по делу №А55-18953/2008 (судья Каленникова О.Н.),

по иску мэрии городского округа Тольятти, г.Тольятти, Самарская область,

к ОАО «Автоцентр-Тольятти-ВАЗ», г.Тольятти, Самарская область

о взыскании денежной суммы,

УСТАНОВИЛ:

мэрия городского округа Тольятти обратилась в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявление к ОАО «Автоцентр-Тольятти-ВАЗ» о взыскании (с учетом уточнения) 11 994 067 руб. 67 коп., в том числе арендой платы за период с 22.09.2004 года по 21.06.2006 года в размере 6 487 809 руб. 37 коп. и пени за период с 11.07.2006 года по 31.10.2008 года в размере 5 506 258 руб. 39 коп.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 17 апреля 2009 года по делу №А55-18953/2008 иск удовлетворен частично: с ответчика в пользу истца взысканы арендная плата за период с 11.12.2005 года по 21.06.2006 года в размере 1 974 702  руб. 39 коп. и пени за период с 11.07.2006 года по 31.10.2008 года в размере 800 000 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 21 803 руб. 39 коп.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, ОАО «Автоцентр-Тольятти-ВАЗ» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворения исковых требований и принять по делу новый судебный акт. По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции неправильно применены положения статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как условия договора аренды не позволяют определить дату начала начисления арендной платы. В связи с этим, как полагает ответчик, арендная плата должна уплачиваться лишь с момента осуществления государственной регистрации договора аренды. До этого момента ответчику земельный участок принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования, в связи с чем им правомерно уплачивался за пользование землей земельный налог. Также заявитель указывает на то, что выводы суда основаны только на правоприменительной практике, что является неправомерным.

Мэрия городского округа Тольятти также обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и удовлетворить иск полностью. По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом неправильно применены положения статей 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истец полагает, что им не пропущен срок исковой давности по требованиям до 12.12.2005 года, так как обязанность по уплате арендной платы за спорный период возникла у ответчика 10.07.2006 года.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в их апелляционных жалобах. Представитель истца просил решение суда первой инстанции изменить, иск удовлетворить полностью. Представитель ответчика просил решение суда отменить в части удовлетворения исковых требований, в иске отказать.

16.06.2009 года в судебном заседании объявлялся перерыв до 15 часов 30 минут 18.06.2009 года. После перерыва судебное заседание продолжено.

Исследовав доказательства по делу, заслушав представителей сторон, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает, что оспариваемое решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в соответствии с распоряжением мэра города Тольятти №2246-1/р от 22.09.2004 года (л.д.6 т.1) между мэрией города Тольятти (арендодатель) и ОАО «Автоцентр-Тольятти-ВАЗ» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №1097 от 20.12.2004 года (л.д.7-10 т.1).

Согласно указанному договору аренды истец передал ответчику земельный участок с кадастровым номером 63:09:01 02 153:0052 общей площадью 100631 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, Южное шоссе, 113, для дальнейшей эксплуатации зданий.

Факт передачи земельного участка в аренду подтверждается подписанным представителями сторон актом передачи арендатору объекта недвижимости от 20.12.2004 года (л.д.14).

Согласно пункту 1.1.1  договора он заключен сроком на 49 лет с 22.09.2004 года по 21.09.2053 года.  Договор прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.06.2006 года (л.д. 10).

Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора годовой размер арендной платы составляет                    3 713 283 руб. 90 коп., базовый размер арендной платы - 36,9 руб. Пунктом 2.8 договора аренды земельного участка предусмотрено, что арендная плата делится равными долями от суммы арендной платы за текущий год и вносится арендатором не позднее 10 числа месяца текущего года. Пунктом 2.9. договора закреплена обязанность арендатора самостоятельно рассчитывать размер арендной платы, исходя из базового размера арендной платы и площади земельного участка.

Согласно пункту 2.3. договора начальной датой исчисления арендной платы является первая дата регистрации права собственности на объекты в соответствии с действующим законодательством. Пунктом 2.4. договора установлено, что за период между датой принятия решения органа местного самоуправления о передаче земельного участка в аренду и датой регистрации права собственности, базовый размер арендной платы определяется в соответствии с пунктами 2.2, 2.9 договора с учетом особенностей расчета, в случае их наличия. При этом размер арендной платы делится равными долями на весь срок аренды земельного участка.

Согласно пункту 5.3 договора аренды в случае неуплаты арендатором платежей в установленные сроки арендодатель начисляет пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы задолженности.

Претензией от 01.08.2006 года (л.д.15-17 т.1) арендодатель известил арендатора о наличии у него задолженности в размере 6 904 070 руб. 21 коп. за период с 22.09.2004 года по 31.07.2006 года, начислив пени в размере 151 889 руб. 55 коп. за период с 11.07.2006 года по 01.08.2006 года.

В связи с неисполнением арендатором данных требований арендодатель обратился в суд с вышеуказанным иском.

Удовлетворяя требования частично, суд первой инстанции правильно применил положения статей 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу указанных норм прав обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с требованиями закона и условиями обязательства. Так, арендатор должен платить арендную плату в сроки и в порядке, обусловленные договором. При неисполнении или несвоевременном исполнении данной обязанности договором может быть предусмотрено начисление неустойки.

Как правильно указал суд первой инстанции, согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Поэтому арендная плата, по договору аренды, который подлежит государственной регистрации, может исчисляться не с даты указанной регистрации, а ранее – с момента, определенного сторонами договора.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если данные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Таким образом, из содержания раздела 2 договора аренды от 20.12.2004 года следует, что обязанность арендатора по ежемесячной уплате арендной платы возникает с первой даты регистрации права собственности на объекты в соответствии с действующим законодательством. Так как договор аренды заключен с целью дальнейшей эксплуатации уже построенных на данном земельном участке объектов недвижимого имущества, то суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обязанность арендатора ежемесячно вносить арендные платежи возникает не позднее осуществления регистрации своего права собственности хотя бы на один из данных объектов.

Кроме того, в период с момента предоставления земельного участка до момента регистрации права собственности арендатора на вышеуказанные объекты арендная плата также подлежит уплате, но не ранее осуществления регистрации права собственности арендатора.

Данные положения договора дословно воспроизводят правило пункта 3.3.14 положения «О порядке определения размера арендной платы за землю в г.Тольятти», утвержденного постановлением мэра города Тольятти №94-1/п от 23.07.2004 года, в редакции, действовавшей на момент подписания сторонами договора аренды.

Между тем из материалов дела и пояснений ответчика следует, что ответчик 20.06.1997 года, то есть до заключения договора аренды, зарегистрировал право собственности на торговый центр лит. А1 и объекты литер АА3А4А5А6, что подтверждается дубликатами регистрационных удостоверений (л.д. 98, 99 т.1). Из решения Арбитражного суда Самарской области от 04.04.2006 года, определения Арбитражного суда Самарской области от 15.08.2008 года по делу №А55-35750/2005 и свидетельства о государственной регистрации права собственности от 18.09.2008 года (л.д.100-103 т.1) следует, что вышеуказанный торговый центр лит. А1 расположен на переданном в аренду по спорному договору земельном участке.

Согласно пункту 1 статьи 6 ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Правомерность приобретения ответчиком вышеуказанного здания торгового центра до вступления в силу ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подтверждена решением Арбитражного суда Самарской области от 04.04.2006 года №А55-35750/2005. В связи с этим является также юридически значимой регистрация права собственности ответчика на данный объект 20.06.1997 года.

Таким образом, так как ответчик к моменту заключения договора аренды от 20.12.2004 года зарегистрировал право собственности, то суд приходит к выводу, что момент наступления обязанности по ежемесячной уплате арендной платы наступил в момент подписания сторонами договора. При этом за период с момента принятия решения о предоставлении земельного участка (22.09.2004 года) до момента подписания договора и передачи его истцом ответчику по акту (20.12.2004 года) также должна быть уплачена арендная плата в срок не позднее 10.01.2005 года. Данный вывод следует из совокупности условий пунктов 1.1.1, 2.4. и 2.8 договора.

Как правильно указал суд первой инстанции, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип платности землепользования. Формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог.

Доводам ответчика о том, что им в спорный период уплачивался земельный налог, поэтому с него не может быть взыскана арендная плата, дана верная оценка судом первой инстанции.

В соответствии со статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Согласно  статьям 45, 53 Земельного кодекса Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования прекращается при отказе землепользователя от принадлежащего права на земельный участок, а распоряжение таким земельным участком осуществляется уполномоченным органом местного самоуправления. Редакция указанных статей в момент принятия распоряжения мэра города Тольятти от 22.09.2004 года №2245-1/р не предусматривала порядка прекращения права постоянного (бессрочного) пользования. Между тем, учитывая, что право постоянного (бессрочного) пользования возникает на основании решения уполномоченного органа власти, то принятие решение о предоставлении данного участка в аренду в связи с отказом от права постоянного (бессрочного) пользования следует квалифицировать как прекращение данного права. По смыслу статьей 8, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, возникшего до вступления в силу ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», требуется лишь в случае, если данное право было зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в соответствии с требованиями данного закона. Согласно части 1 статьи 33 ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» он вступил в силу с 31.01.2008 года.

До 22.09.2004 года ответчик пользовался земельным участком площадью 10 683 га на праве постоянного (бессрочного) пользования, что подтверждается свидетельством о праве постоянного (бессрочного) пользования на землю № 28290 от 27.10.1997 г., выданном на основании распоряжения первого заместителя мэра города Тольятти от 11.09.1997 г. № 1228-2/09-97 (л.д. 104, 105 т.1). Доказательства регистрации данного права в едином государственном реестре прав