Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2009 по делу n А55-16349/2008. Принять новый судебный акт (п.2 ст.269, ч.5 ст.270 АПК)

и ООО «Центр» (инвестор) стороны договорились о совместном инвестировании строительства административного здания по адресу: ул.Мяги в Железнодорожном районе г. Самара, при этом по условиям договора застройщик обязался осуществить строительство и по его окончанию передать инвестору нежилые помещения ориентировочной общей площадью 4171,58 кв.м., в т.ч.:

- 949,6 кв.м. – цокольный этаж;

- 692,98 кв.м. – на четвертом этаже;

- 942,6 кв.м. – на пятом этаже;

- 942,7 кв.м. – на шестом этаже;

- 572,5 кв.м. – на седьмом этаже;

- 71,2 – технический этаж.

По условиям договора (статья 3) в объем инвестирования входят все необходимые затраты для осуществления строительства административного здания, пропорционально площадям объекта. На застройщика в силу статьи 4 договора возлагается обязанность выбрать подрядчика и заключить с ним договор генерального подряда от своего имени, после сдачи административного здания в эксплуатацию, но не позднее 1.02.2008 г. застройщик обязан представить в органы, осуществляющие государственную регистрацию документы, необходимые для регистрации инвестором своих прав.

Соглашением от 27.05.2008 г. стороны изменили условия договора о сроках сдачи здания в эксплуатацию, указав об обязанности застройщика ввести здание в эксплуатацию не позднее 29.06.2008 г., а не позднее 15.09.2008 г. представить в госрегистрацию документы, необходимые для регистрации инвестором своих прав.

Договором №8  переуступки прав требования от 9.07.2008 г., заключенным между ООО «Восход» (заказчик), ООО «Центр» (инвестор) и ИП Ратцевым А.Р. (новый инвестор), предусмотрено, что инвестором произведена оплата объекта согласно договору от 20.11.2007 г. в размере 38.000.000 руб. в полном размере, инвестор передает новому инвестору права и обязанности инвестора по договору от 20.11.2007 г.

27.07.2007 г. распоряжением Администрацией Железнодорожного района г. Самары административному зданию был присвоен адрес: г. Самара, ул.Партизанская, 86.

27.08.2007 г.  законченный строительство объект – административное здание с наружными инженерными сетями и благоустройством придомовой территории, расположенное по адресу: ул. Мяги в Железнодорожном районе г. Самара был предъявлен для приемки комиссии ООО «Восход» ВОИ. 

09.08.2008 г. по акту приема-передачи  ООО «Восход» передало ИП Ратцеву А.Р. в соответствии с договором переуступки прав требования от 09.07.2008 г. нежилые помещения общей площадью 4067,5 кв.м., по адресу: г.Самара, ул.Партизанская, 86, в т.ч.:

- в цокольном этаже – помещения №№ 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 31, 32, 33, общей площадью 921,2 кв.м.;

- на четвертом этаже – помещения №№ 17, 18, 19, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, балкон, примыкающий к помещению №28, расположенный на четвертом этаже, площадью 3,4 кв.м., а всего общей площадью 691,3 кв.м.;

- на пятом этаже – помещения №№ 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 31, 32, 33, балкон, примыкающий к помещению №28, расположенный на пятом этаже, площадью 3,4 кв.м., а всего общей площадью 941,6 кв.м.;

- на шестом этаже – помещения №№ 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39. 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, балкон, примыкающий к помещению №27, расположенный на шестом этаже, площадью 3,4 кв.м., а всего общей площадью 932 кв.м.;

- на седьмом этаже – помещения №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, балкон, примыкающий к помещению №2, расположенный на седьмом этаже, площадью 3,4 кв.м., а всего общей площадью 567,7 кв.м.

Исковые требования обосновывались истцом положениями Федерального закона Российской Федерации от 25.02.1999 г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

В соответствии с положениями статьи 2 указанного закона его действие распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений. При этом в силу статьи 3 закона объектами капитальных вложений являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.

В силу статьи 4 Закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее - иностранные инвесторы). Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации. Подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом. Пользователи объектов капитальных вложений - физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы. Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними.

В соответствии с положениями статьи 8 закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.

Суд первой инстанции ошибочно расценил указанный договор между ООО «Восход» и ООО «Центр» как договор об участии в долевом строительстве и оценил его по правилам, установленным Федеральным законом Российской Федерации от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с положениями статьи 1 данного закона он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Пунктом 3 статьи 1 закона предусмотрено, что действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

Согласно требованиям статьи 4 закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

В силу положений статьи 11 закона уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 г. №1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. В случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором (контрактом).

Таким образом, оснований для оценки договора как договора о долевом участии в строительстве не имеется, поскольку сторонами данный договор был определен как  инвестиционный, сторонами в договоре являются юридические лица, а предметом договора являются инвестиции с целью строительства офисного нежилого здания.

Рассматривая обоснованность и законность исковых требований истца, суд исходит из следующих обстоятельств.

В силу положений статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Сторонами по делу не оспаривается, что нежилое офисное здание, на помещения в котором претендует истец, является объектом незавершенного строительства, при этом, строительство объекта осуществлялось на отведенном для строительства объекта земельном участке, на основании разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом, в соответствии с утвержденным и согласованным проектом строительства объекта.

В настоящее время объект фактически строительством закончен, предметом какого-либо подрядного договора объект не является, однако ответчиком не совершены юридические и фактически действия, направленные на ввод объекта незавершенного строительства в эксплуатацию в порядке, установленном градостроительным законодательством.

В соответствии со статьей 5 Закона РСФСР от 26 июня 1991 года № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций.

В результате фактического бездействия ответчика истец лишен возможности осуществлять права собственника результатов своих инвестиций, данное обстоятельство явилось основанием для обращения истца с иском в суд.

В соответствии с пунктом 3 статьи 7 указанного выше закона незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и