Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2009 по делу n А55-13246/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

23 июля 2009 года                                                                                   Дело №А55-13246/2008

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2009 года

Постановление в полном объеме изготовлено 23 июля 2009 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Морозова В.А.,

судей Балашевой В.Т., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Демидовой Т.И.,

с участием:

от истца – Карташов П.А., представитель (доверенность от 01.09.2008 г.);

от ответчика – Лактаева В.Ю., консультант правового департамента (доверенность № 01/04-1243 от 19.12.2008 г., удостоверение № 3012 от 14.01.2008 г.);

от третьего лица – Слабожанова Е.А., консультант отдела судебной практики правового управления (доверенность № Д05-01/2010 от 28.05.2009 г., удостоверение № 24 от 14.09.2007 г.),

рассмотрев в открытом судебном заседании 16 июля 2009 года в зале № 3 помещения суда апелляционную жалобу Администрации городского округа Самара на решение Арбитражного суда Самарской области от 20 февраля 2009 года по делу           №А55-13246/2008 (судья Богданова Р.М.)

по иску общества с ограниченной ответственностью Компания «СНК», г. Самара,

к Администрации городского округа Самара, г. Самара,

третье лицо – Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара,                     г. Самара,

о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Компания «СНК» (далее –                       ООО Компания «СНК», истец), руководствуясь статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Самара (далее – Администрация, ответчик) о признании права собственности на реконструированные нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Самара, Московское шоссе, дом 306а, общей площадью 2527,6 кв. м, состоящие из помещений: Литера Е, этаж 1, комнаты №№ 37-56, 101-104; Литер Е2, этаж 1, комнаты №№ 1­14, 37, 38, 40-46; Литер Е2, этаж 2, комнаты №№ 62-72, 74-76.

Определением суда от 11.01.2009 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара (далее – Департамент, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 20.02.2009 г. исковые требования удовлетворены. Суд первой инстанции признал право собственности на реконструированные нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Самара, Московское шоссе, дом 306а, общей площадью 2527,6 кв. м, состоящие из помещений: Литера Е, этаж 1, комнаты №№ 37-56, 101-104; Литер Е2, этаж 1, комнаты №№ 1­14, 37, 38, 40-46; Литер Е2, этаж 2, комнаты №№ 62-72, 74-76, за ООО Компания «СНК».

При этом суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности истцом оснований, предусмотренных статьями 12, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания за ним права собственности на спорное нежилое здание как объект самовольной постройки.

Администрация городского округа Самара с решением суда не согласилась и подала апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить как незаконное и необоснованное, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального права, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными.

Заявитель апелляционной жалобы считает, что истцом не доказано соответствие самовольной постройки градостроительным и противопожарным нормам и правилам. Представленное истцом письмо от 20.08.2008 г. № 231 подписано неуполномоченным лицом и не может быть признано допустимым доказательством, подтверждающим пожарную безопасность спорного объекта недвижимости.

Кроме того, по мнению заявителя, истцом не представлены выписки из реестров федеральной, муниципальной, собственности Самарской области, подтверждающие отсутствие спорного объекта в указанных реестрах.

В судебном заседании представитель ответчика доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу и в судебном заседании с доводами жалобы не согласился и просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило. В судебном заседании представитель третьего лица доводы, изложенные в апелляционной жалобе ответчика, поддержал и просил ее удовлетворить.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе ответчика, отзыве истца на апелляционную жалобу, выступлениях присутствующих в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истцу принадлежит доля в размере 10810/100000 в праве общей долевой собственности на земельный участок для жилого дома со встроенными нежилыми помещениями площадью 2411,63 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, Московское шоссе, д. 306А (свидетельство о государственной регистрации права серии 63-АБ №335995 от 24.11.2004г., т. 1, л.д. 106).

Самарской областной регистрационной палатой зарегистрировано право собственности истца на следующие нежилые помещения, расположенные по адресу:                г. Самара, Промышленный район, Московское шоссе, д. 306а:

- площадью 362,30 кв. м, 1 этаж: комнаты №№ 5, 5´, 7-20, 22-26, 15´, 19´, 24´, 25´, 25.2, 26´ (свидетельство о государственной регистрации права серии 63-АБ № 335996 от 24.11.2004 г., т. 1, л.д. 9);

- площадью 386,80 кв. м, 1 этаж: комнаты №№ 1, 4, 28-30, 32-37, 39-41, 43-46 (свидетельство о государственной регистрации права серии 63-АБ № 358235 от 25.11.2004г., т. 1, л.д. 8);

- площадью 1477,00 кв. м, 1 этаж: комнаты №№ 2, 3, 27, 31, 38, 42, 47-60, 92-95, 97-101; 2 этаж: №№ 61-66, 69-89 (свидетельство о государственной регистрации права серии 63-АБ № 358236 от 25.11.2004 г., т. 1, л.д. 7);

- площадью 16,70 кв. м, 1 этаж комната № 6 (свидетельство о государственной регистрации права серии 63-АВ № 885609 от 20.11.2007 г., т. 1, л.д. 10).

Истец без соответствующего разрешения осуществил строительные работы по реконструкции принадлежащих ему нежилых помещений.

Самарским городским отделением Самарского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» 11.06.2008 г. по результатам технического обследования составлен технический паспорт нежилого помещения, обозначенного литерами Е, Е2, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, Московское шоссе, д. 306 (т. 1, л.д. 11-15; т. 2, л.д. 24-29).

Согласно техническому паспорту нежилое помещение имеет общую площадь 2527,60 кв. м, состоит из двух частей: литеры Е, которая представляет собой встроенные нежилые помещения общей площадью 179,8 кв. м на 1 этаже двенадцатиэтажного жилого дома, и литеры Е2, которая представляет собой нежилое двухэтажное здание общей площадью 2347,8 кв. м, пристроенное к двенадцатиэтажному жилому дому.

Как следует из технического заключения 032-08-ТЗ, выданного ЗАО фирма «Горжилпроект» (т. 1, л.д. 17-25) и технического заключения от 19.06.2009 г., составленного ООО «ВолгаРегионПроект» (т. 2, л.д. 61-99), в процессе реконструкции выполнены следующие виды работ: демонтаж перегородок и самонесущих стен; устройство проемов; выполнение новых перегородок; устройство дополнительного выхода и лестницы; устройство новых светопрозрачных ограждающих конструкций в границах застройки; выполнение самонесущих стен в границах застройки; выполнена реконструкция инженерных сетей; переустройство санузлов; выполнена лестница-стремянка на кровлю двухэтажного здания; обустройство входных групп (тамбуров в легких конструкциях).

В результате произведенной реконструкции принадлежащие истцу нежилые помещения объединены в единый комплекс, увеличилась их общая площадь                               на 284,80 кв. м (с 2242,80 кв. м до 2527,60 кв. м).

Таким образом, произведенные истцом изменения нежилых помещений следует отнести к реконструкции, в результате которой был создан новый объект недвижимости – нежилое помещение общей площадью 2527,60 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, Московское шоссе, дом 306а, состоящее из помещений: литера Е, этаж 1, комнаты           №№ 37-56, 101-104; Литер Е2, этаж 1, комнаты №№ 1­14, 37, 38, 40-46; Литер Е2, этаж 2, комнаты №№ 62-72, 74-76.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Из указанных правовых норм следует, что для осуществления реконструкции нежилых помещений истец должен был получить разрешение на строительство в установленном законом порядке.

Разрешение на реконструкцию нежилых помещений истцу не выдавалось.

При таких обстоятельствах реконструированный истцом объект недвижимости  в соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является самовольной постройкой.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Делая вывод о том, что земельный участок под спорным объектом недвижимости относится к общему имуществу многоэтажного дома, где выдел доли каждого собственника в натуре невозможен, и что реконструкция спорного объекта осуществлена в пределах существующего права собственности и из представленного в материалы дела ситуационного плана видно, что истец не вышел за границы земельного участка под спорным объектом недвижимости, суд первой инстанции не учел следующее.

Из технического заключения 032-08-ТЗ, выданного ЗАО фирма «Горжилпроект» усматривается, что истцом в несущих железобетонных перегородках между помещениями поз. 51 и 52, поз. 52 и 53 вновь устроены проемы шириной 2,39 м, произведено усиление проемов накладными стальными П-образными рамами из швеллеров, с двух сторон стены стянуты шпильками. В помещении поз. 53 балконная дверь заменена на металлическую с открыванием наружу, устроен выход через лоджию с устройством наружной металлической лестницы (т. 1, л.д. 21).

При сравнении планов помещений до перепланировки и после планировки (т. 2, л.д. 94, 98) видно, что оборудованный через лоджию выход с устройством наружной металлической лестницы расположен за пределами границ земельного участка, на котором ранее находились принадлежащие истцу помещения до их реконструкции.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В соответствии с пунктом 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Следовательно, общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений. К распоряжению имуществом, в частности, относятся действия по изменению объекта.

В силу пункта 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Как