Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2009 по делу n А55-16651/2006. Отменить решение полностью и принять новый с/а

участка, проекта границ земельного участка, предварительном согласовании места размещения жилого дома, проектировании жилого дома Департаменту по строительству, архитектуре, жилищно-коммунальному и дорожному хозяйству Администрации Самарской области и предоставлении в аренду земельного участка по адресу: ул.Владимирская в Железнодорожном районе г.Самары:

- утвержден акт о выборе земельного участка для строительства жилого дома по ул.Владимирской в Железнодорожном районе г.Самары и проект границ земельного участка (согласно приложению);

- предварительно согласовано Департаменту по строительству, архитектуре, жилищно-коммунальному и дорожному хозяйству Администрации Самарской области на земельном участке площадью 7 898,30 кв.м., относящемся к категории земель поселений, место размещения жилого дома по ул.Владимирской в Железнодорожном районе г.Самары;

- Департаменту по строительству, архитектуре, жилищно-коммунальному и дорожному хозяйству Администрации Самарской области предоставлен в аренду сроком на 1 год без права выкупа в собственность земельный участок площадью 7 898,30 кв.м., относящийся к категории земель поселений, по ул.Владимирской в Железнодорожном районе г.Самары, согласно проекту границ земельного участка, а также разрешено проектирование жилого дома на данном земельном участке.

По договору №211 от 6.09.2002 г. Департамент по строительству, архитектуре, жилищно-коммунальному и дорожному хозяйству Администрации Самарской области передал ОАО «Инстройпроект ДВИ» функции заказчика на строительстве жилого дома по ул.Владимирской в г.Самаре.

При этом актом от 19.06.2003 г. Департамент по строительству, архитектуре, жилищно-коммунальному и дорожному хозяйству Администрации Самарской области передал ответчику объемы выполненных работ по объекты, однако данных о передаче Департаментом ответчику проектной документации и иных документов для переоформления разрешительной документации – не представлено.

14.02.2005 г. ОАО «Поволжский институт строительства и проектирования ДВИ» (застройщик) и ООО «ДРСК» (участник) заключили договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г.Самара, ул.Владимирская, 52. По условиям договора предметом договора являлось участие участника в долевом строительстве многоквартирного дома и получение участником объекта долевого строительства: машиномест №№ 43-46, 1-10, 53-56, 67-72, 87. Стоимость доли в строительстве в силу пункта 2.1 договора определяется протоколом согласования цены. В силу протокола согласования цены стороны согласовали общую стоимость доли – 7 225 218 руб.

Дополнительным соглашением №1 от 10.05.2005 г. к договору от 14.02.2005 г. ОАО «Поволжский институт строительства и проектирования ДВИ» и ООО «ДРСК» договорились об изменении предмета договора с машиномест на нежилое помещение на 10-м этаже общей площадью 1 287, 68 кв.м. (с определением окончательной площади помещения на основании данных ФФГУП «Ростехинвентаризация»).

13.04.2005 г. ОАО «Поволжский институт строительства и проектирования ДВИ» (застройщик) и ООО «ДРСК» (участник) заключили договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г.Самара, ул.Владимирская, 52. По условиям договора предметом его являлось участие участника в долевом строительстве многоквартирного дома и получение участником объекта долевого строительства – машино-мест за строительными номерами №№ 11-19, 27-32, 51, 52 на 1-м этаже общей площадь. 292,8 кв.м. Стоимость доли в строительстве в силу пункта 2.1 договора определяется протоколом согласования цены. В силу протокола согласования цены стороны согласовали общую сумму доли 4 677 210 руб.

Дополнительным соглашением №1 от 10.05.2005 г. к договору от 13.04.2005 г. ОАО «Поволжский институт строительства и проектирования ДВИ» и ООО «ДРСК» договорились об изменении предмета договора с машиномест на нежилые помещения на 10-м этаже общей площадью 833,57 кв.м. (с определением окончательной площади помещения на основании данных ФФГУП «Ростехинвентаризация»). 

Согласно техническому паспорту от 25.09.2006 г. нежилого помещения «н2», находящегося по адресу: ул.Тухачевского, 22, помещение (литера А) имеет площадь 1855,4 кв.м., является нежилым помещением, построено в 2006 году, находится на 10-м этаже жилого здания с полнометражными квартирами. Высота помещения 2.30 м., общая площадь этажа – 2024,8 кв.м.

Заявителем апелляционной жалобы представлены суду следующие доказательства:

- экспертное заключение Центра государственной вневедомственной экспертизы (т.1 л.д. 146), согласно которому экспертизе был подвергнут проект «Жилой дом для ипотечного строительства в пос.Кузнецовых в г.Самары», заказчик проекта Департамент по строительству, архитектуре, жилищно-коммунальному и дорожному хозяйству администрации Самарской области, проектная организация ОАО «Инстройпроект ДВИ», согласно которому установлены следующие технико-экономические показатели строения: этажность – 9, общая площадь здания 14800 кв.м., в т.ч. общая площадь квартир 11600 кв.м.;

- письмо Администрации Железнодорожного района городского округа Самара (т. 1 л.д. 147) от 28.08.2007 г., согласно которому согласование по изменению проектной документации дома администрацией района не проводилось;

- письмо МП «Самараводоканал» от 28.12.2000 г. (т.1 л.д.148), согласно которому застройщику дома выданы технические условия на водоснабжение и водоотведение 9-этажного жилого дома по ул.Владимирской;

- письмо КТС РЭУ «Куйбышевэнерго» от 10.01.2001 г. (т.2 л.д.1), согласно которому застройщику выданы технические условия на проектирование теплоснабжения 9-этажного жилого дома по ул.Владимирской в районе ул.Тухачевского;

- протокол обследования территории, отводимой под застройку (строительство) 9этажного жилого дома от 20.04.2001 г. (т.2 л.д. 2);

- техническое заключение Самарского ГАСУ по поводу технического обследования помещения верхнего технического этажа на отметке +27,630 в доме №22 по ул.Тухачевского в г. Самаре (т.2 л.д. 3-14), из которого следует, что осмотренное здание является жилым, трехсекционным, девятиэтажным, помещение верхнего технического этажа имеет переменную высоту от минимальной 1,65 м. до максимальной 2,03 м., на техническом этаже размещены коммуникации газотходы, система ливневой канализации, фановые стояки бытовой канализации, вентканалы санузлов, кухонь, сети энергоснабжения и телекоммуникационные сети, три лифтовые установки, само техническое помещение, расположенное на верхнем этаже дома является помещением, предназначенным для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме;

- отчет обследования помещений общего пользования на верхнем техническом этаже дома №22 по ул.Тухачевского от 12.01.2009 г. (т.2 л.д. 49), подготовленный ООО «ВолгаИнженерСтрой», согласно которому минимальная высота обследуемого верхнего технического этажа составляет 1,60 – 1,65 м., оконных проемов нет, естественное освещение отсутствует, в помещении смонтированы общие вытяжные шахты, домовые канализационные стояки, общие утепленные газоходы, электрокабели, антенные провода, общедомовая система ливневой канализации;

- копия технического паспорта (подлинник осмотрен в судебном заседании) от 1.10.2006 г. в отношении многоквартирного жилого дома литера А по адресу ул.Тухачевского, д.22 (т.2 л.д.43-46, т.3 л.д.127-139), согласно которому здание построено в 2006 году, число этажей здания – 9, общая площадь здания – 20 924,1 кв.м., в т.ч. площадь нежилых помещений 3 881,2 кв.м., при этом в техническом паспорте приведена поэтажная распределение площадей, характеристики нежилых помещений, в т.ч. нежилого помещения № н2 площадью 1855,4 кв.м., расположенного в техническом этаже (высота по внутреннему обмеру – 2 м);

- акт рабочей комиссии о готовности законченного строительством здания, сооружения для предъявления Государственной приемочной комиссии от 15.05.2005 г. (т.3 л.д. 140-142), согласно которому генеральным подрядчиком ОАО «Инстройпроект ДВИ» было предъявлено к приемке в эксплуатацию законченные строительством  три секции жилого дома ипотечного строительства по ул.Владимирская, 52, в атке отмечено, что СМР осуществлялись в сроки с мая 2001 г. по март 2005 г.

Выпиской из реестра Самарского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» подтверждены технические характеристики части объекта с инвентарным номером 36:401:002:000091110, находящегося по адресу: г.Самара, ул.Тухачевского, 22, подтверждается назначение помещение нежилое, общая площадь 1855,40 кв.м., описание – 10 эт., к.1.  

Решением Железнодорожного районного суда г.Самары от 26.05.2009 г. (т.3 л.д.27-28) договор №П002 от 14.02.2005 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г.Самара, ул.Владимирская, 52» с дополнительным соглашением от 10.05.2005 г., заключенный между ОАО «Инстройпроект ДВИ» и ООО «ДРСК», а также договор №П005 от 13.04.2005 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г.Самара, ул.Владимирская, 52» с дополнительным соглашением от 10.05.2005 г., заключенный между ОАО «Инстройпроект ДВИ» и ООО «ДРСК» - признаны недействительными.

Оценивая правомерность апелляционной жалобы Макаровой Л.А. и обоснованность ее заинтересованности в рассматриваемом деле, суд апелляционной инстанции исходит из следующих обстоятельств.

Согласно представленному заявителем апелляционной жалобы копии договора от 19.01.2005 г., заключенного между ОАО «Инстройпроект ДВИ», Плехановым М.Ю. и Макаровой Л.А. последней были приобретены права по долевому участию в строительстве жилого дома по адресу: г.Самара, ул.Владимирская, 52 (строительный) и права на получение по окончанию строительства и ввода в эксплуатацию двухкомнатной квартиры на 9-м этаже.

Таким образом, к моменту заключения договоров от 14.02.2005 г. и 13.04.2005 г. между истцом и ответчиком Макаровой Л.А. были инвестированы соответствующие денежные средства в строительство дома, при этом в соответствии с условиями соглашения Макаровой приобретались права не только на непосредственно проинвестированый объект (квартиру), но и на соответствующую долю в нежилых помещениях общего пользования. Полагая, что спорное нежилое помещение № н2, размещенное на верхнем этаже дома именно и является нежилым помещением общего пользования заявитель обратилась в суд апелляционной инстанции с соответствующей жалобой.

Рассматривая данное обстоятельство, суд апелляционной инстанции исходит из следующего. 

Истцом и заявителем апелляционной жалобы суду были представлены противоречивые доказательства, характеризующие технические характеристики жилого многоквартирного дома и, в частности, его этажность, наличие технического (верхнего) либо десятого этажа, его предназначение (нежилое помещение или вспомогательное помещение). При этом проектная документация в отношении спорного многоквартирного жилого дома представлена не была, заявитель апелляционной жалобы, ТСЖ и ответчик указали, что у них проектной документации не имеется.

В связи с этим суд устанавливает указанное обстоятельство на основании представленных доказательств и полагает, что ни истцом, ни заявителем апелляционной жалобы в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлен бесспорных доказательств, свидетельствующих о технических характеристиках нежилых помещений, предположительно являвшихся предметом договоров от 14.02.2005 г. и 13.04.2005 г. (с дополнительными соглашениями от 10.05.2005 г.), заключенными между истцом и ответчиком.

В тоже время в силу положений части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассматриваемому гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда  общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

В соответствии с решением Железнодорожного районного суда от 26.05.2009 г. и определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 22.07.2009 г., принятыми по делу по иску Плеханова М.Ю., Макаровой Л.А. и др. к ОАО «Инстройпроект ДВИ», ООО «ДРСК», третьим лицам ТСЖ «Теплый стан» ,Самарскому Филиалу ФГУП «Ростехинвентаризация – федеральная БТИ», ГУ ФРС по Самарской области установлено, что договоры от 14.02.2005 г. и 13.04.2005 г. (с дополнительными соглашениями от 10.05.2005 г.), заключенными между ОАО «Инстройпроект ДВИ» и ООО «ДРСК» повлекли неблагоприятные последствия в виде нарушения законных прав и интересов жильцов дома в части обеспечения жизнедеятельности и безопасности при использовании газового оборудования, лифтов, электрического оборудования, средств телекоммуникации, а заключение ОАО «Инстройпроект ДВИ» и ООО «ДРСК» договоров на долевое участие в строительстве нежилого помещения на 10 этаже, являющимся общим имуществом в многоквартирном доме, не соответствует требованиям статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В тоже время истцом, в доказательство оплаты обязательств по договору от 14.02.2005 г. представлены платежные поручения №53 от 14.02.2005 г. на сумму 7 090 000 руб., №116 от 5.04.2005 г. на сумму 135 214 руб., а по договору от 13.04.2005 г. платежные поручения №148 от 14.04.2005 г. на сумму 2 112 010 руб., №147 от 14.04.2005 г. на сумму 2 565 200 руб. Таким образом, истцом не представлены доказательства о полной оплате обязательств по договору от 14.02.2005 г. Между тем, как следует из акта от 15.05.2005 г., СМР по дому были завершены в марте 2005 г., то есть утверждение заявителя апелляционной жалобы о том, что фактическое строительство здания к моменту оплаты истцом цены договора было завершено, а строительство доли, переданной по договорам от 14.02.2005 г. и 13.04.2005 г. ответчику было фактически оплачено другими инвесторами (дольщиками), в т.ч и Макаровой Л.А. – соответствует действительности.

Таким образом, решение суда первой инстанции от 25.01.2007 г. было принято без привлечения к участию в деле Макаровой Л.А., однако затрагивало ее законные права и интересы, а поэтому обжалуемое решение суда первой инстанции в силу требований пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене.

Рассматривая исковые требования истца по существу, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Анализируя заключенные между истцом и ответчиком 14.02.2005 г. и 13.04.2005 г. договора №№ П002 и П005, с дополнительными соглашениями к ним от 10.05.2005 г., суд находит, что данные договора поименованы как договора долевого участия в строительстве, при этом ответчик ОАО «Инстройпроект