Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2009 по делу n А55-8624/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

31015 (регистрационный номер, присвоенный Комитетом по управлению имуществом г.Самары - № 017198з).

В апреле 2009 г. ЗАО «Прокат» стало известно, что принадлежащий ему на праве аренды земельный участок был передан Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области  ООО «ПАРСЕЛ-инвест»  по договору аренды земельного участка № 265 от 19.05.2008 г. в составе вновь образованного земельного участка по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Степана Халтурина (вдоль реки Самара).

Между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (Арендодатель) и ООО «ПАРСЕЛ-инвест» (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 265 от 19.05.2008 г. (л.д.20-22 том 1), в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории «земли населенных пунктов», имеющий кадастровый номер 63:01:0107002:511, находящийся по адресу: Самарская область, город Самара, Железнодорожный район, улица Степана Халтурина (вдоль реки Самара) площадью 26 249,0 кв. м, для строительства некапитальных вспомогательных строений и элементов благоустройства.      Основанием заключения указанного договора послужили: Постановления Главы городского округа Самара № 669 от 29.08.2007 и  № 802 от 04.10.2007,  которыми был утвержден проект границ предоставленного ООО «ПАРСЕЛ-инвест» земельного участка, Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области № 56-п от 14.02.2008 об утверждении акта о выборе и предварительном согласовании места размещения объекта, Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области № 165-п от 16.04.2008 о предоставлении земельного участка.

ЗАО «Прокат»,  считая, что сделка по передаче в аренду ООО «ПАРСЕЛ-инвест» земельного участка, который был ранее  уже предоставлен в аренду ЗАО «Прокат» на законных основаниях, совершена с нарушением действующего законодательства Российской Федерации, является недействительной (ничтожной) сделкой, не порождает правовых последствий и нарушает права и законные интересы общества,  обратился в суд с  настоящим иском.

Ссылаясь на недействительность указанного договора аренды, истец указывает на наличие у него права аренды земельного участка, который включен в земельный участок, предоставленный ООО «ПАРСЕЛ-инвест».

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что установив фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего  исследования представленных доказательств, суд первой инстанции обосновано удовлетворил заявленные исковые требования  по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 32 Земельного кодекса РСФСР от 25.04.1991 г., действовавшего на момент заключения договора аренды земельного участка от 04.06.1998 г. № 31015, приступать к использованию земельных участков разрешается после установления границ этих участков в натуре (на местности) и выдачи документов, удостоверяющих право собственности, владения, пользования, аренды.

Суд первой инстанции обоснованно оценив представленные доказательства правомерно установил, что договор аренды земельного участка от 04.06.1998 № 31015 заключен Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары в пределах полномочий, предоставленных ему действовавшим на тот момент законодательством.

Постановлением Главы города Самары № 678 от 30.05.1995г. ЗАО «Прокат» был предоставлен земельный участок по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, дамба у завода «Рейд». На основании указанного постановления между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству и ЗАО «Прокат» заключен договор аренды земельного участка от 04.06.1998 № 31015 (л.д.11-13 том 1).

Согласно п. 1.1. указанного договора аренды,  в соответствии с постановлением Главы Администрации г.Самары от 30.05.1995 № 678,  Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г.Самары сдал, а ЗАО «Прокат» принял в пользование на условиях аренды земельный участок, площадью 10000 кв.м., расположенный по адресу: г.Самара, Железнодорожный район, дамба у завода «Рейд», в границах, указанных на прилагаемом к договору Плане земельного участка (л.д.4 том 3), который согласно п. 8 договора аренды является его неотъемлемой частью и устанавливает границы предоставляемого земельного участка в натуре (на местности).

В соответствии с положениями Указа Президента РФ от 11.12.1993 № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость», действующими в период заключения договора аренды земельного участка от 04.06.1998 г., регистрация и оформление документов о правах на земельные участки возложены на Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах.     Согласно Постановлению Администрации г. Самары от 17.12.1992 № 1210 «О регулировании земельных отношений на территории города при аренде земли», действовавшему в период выделения истцу земельного участка, Комитету по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары были предоставлены полномочия по оформлению договоров аренды земельных участков. Отвод земельных участков осуществлялся Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары совместно с Главным архитектором г. Самары, соответствующей районной Администрацией г. Самары.

На основании изложенного суд первой инстанции указал, что возражения Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области в части несоблюдения  истцом при  получения земельного участка в аренду положений, определенных в п.п.11, 12, 13 Порядка изъятия и предоставления земельных участков во владение, пользование, собственность и аренду в городе Самаре, утвержденного  Решением Малого Совета Самарского городского Совета народных депутатов от 28.05.1992 г. № 161, опровергаются материалами дела.

В силу ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации судом первой инстанции правомерно отклонен довод относительно отсутствия в договоре аренды земельного участка № 31015 от 04.06.1998 г. объекта (предмета) аренды и на необходимость предоставления кадастрового плана земельного участка, переданного в аренду истцу. 

В материалы дела представлен план земельного участка, являющийся неотъемлемой частью договора аренды земельного участка от 04.06.1998 г. № 31015, который выполнен в соответствии с нормами действующего на тот момент законодательства, и позволяющий определить границы предоставляемого участка и установить объект договора аренды.

Создание и ведение государственного кадастрового учета было определено ст.ст. 4,5, 7 ФЗ «О государственном земельном кадастре» № 28-ФЗ от 02.01.2000 г., который, согласно  ст.26 этого Закона,  вступил в силу  только с 10.07.2000 г. Кроме того, согласно ст. 7 данного Закона, государственный учет земельных участков, проводившийся в установленном порядке на территории Российской Федерации до вступления его в силу,  является юридически действительным. В связи с этим, изготовления и наличия кадастрового плана земельного участка, переданного ЗАО «Прокат» по договору аренды земельного участка № 31015 от 04.06.1998 г., на момент заключения   договора не требовалось.

До вступления в силу Федерального Закона  «О государственном земельном кадастре» № 28-ФЗ от 02.01.2000 г. и до начала деятельности на территории Самарской области учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, организация ведения государственного земельного кадастра, регистрация и оформление документов на земельные участки были возложены на Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах.

Регистрация земельных участков проводилась в соответствии с Положением «О порядке ведения государственного земельного кадастра», утвержденным Постановлением Правительства РФ от 25.08.1992 г. № 622 «О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в Российской Федерации».

Согласно Указаний для территориальных органов Росземкадастра по проведению работ по инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках ГЗК-1-Т.Р-11-02-01, утвержденными Росземкадастром 10.04.2001 г., сведения о ранее учтенных земельных участках были внесены в земельный кадастр недвижимости, в котором и содержатся сведения о земельном участке, выделенном истцу по договору аренды земельного участка от 04.06.1998 г. № 31015 и которому присвоен кадастровый номер 63:01:0107002:0501.

Также судом правомерно отклонен как необоснованный довод  о необходимости государственной регистрации Договора аренды земельного участка от 04.06.1998 г. № 31015 в соответствии с ч. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации в порядке, установленном ч. 2 ст. 4 Федерального Закона от 21.07.1997 г. №  122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и на недействительность данного договора без указанной государственной регистрации в соответствии со ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется субъектами Российской Федерации поэтапно с учетом их условий и завершается к 01.01.2000 г. (п. 2 ст. 33 Федерального закона от 21.07.1997  №122-ФЗ).     Согласно письма Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области от 02.07.2009 г. № 01/063/2009-639 (л.д.11 том 4),  в котором указано, что к проведению государственной регистрации прав Управление приступило 05 августа 1998 года, до этого времени регистрацию договоров аренды  земельных участков осуществлял Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г.Самары.

Таким образом, государственной регистрации договора аренды земельного участка № 31015 от 04.06.1998 г. в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ  в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области не требуется, следовательно, данный договор, в силу ч. 3 ст. 432, ч. 1 ст. 164 , ч. 1 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации  считается  заключенным и действительным.

В соответствии со ст. ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что договор аренды № 31015 от 04.06.1998 г. был возобновлен на прежних условиях на неопределенный срок, поскольку отсутствовали возражения со стороны арендодателя.

Договором аренды № 31015 от 04.06.1998 г. был определен срок аренды с 30.05.1995 г. по 30.05.2000 г. Как следует из материалов дела и установлено судом, по истечении указанного в договоре аренды срока, истец продолжал пользоваться земельным участком, при отсутствии возражений со стороны арендодателя. 

Более того, Комитет по управлению имуществом г. Самары, который в силу п.п.1.1, 2.2.11 Положения о комитете по управлению  имуществом г. Самары, утвержденному Постановлением  Главы г. Самары № 82 от 02.03.2000г.  «Об утверждении Положения о Комитете по управлению имуществом города Самары»,  будучи правопреемником по ранее заключенным договорам аренды имущества, переданного в муниципальную собственность, в дальнейшем подтвердил действие договора аренды,  заключил с ЗАО «Прокат» 29.11.2004 г. дополнительное соглашение договору аренды земельного участка № 31015 от 04.06.1998 г.  (л.д.96 том 3), которым были  уточнены также  срок аренды - с 30.05.1995 г. по 30.11.2005 г., приведен расчет арендной платы, установлен  порядок пересмотра арендодателем арендной платы в одностороннем порядке, согласованы реквизиты для перечисления арендной платы.     После истечения 30.11.2005 г. срока аренды, установленного указанным выше Дополнительным соглашением, истец продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, Договор аренды земельного участка № 31015 (017198з) от 04.06.1998 г. в редакции Дополнительного соглашения от 29.11.2004 г.

Так, после передачи полномочий по распоряжению земельными участками в г. Самаре, собственность на которые не разграничена, Правительству Самарской области в соответствии с Законом Самарской области от 11.03.2995 г. № 94-ГД «О земле», Постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 г. № 67 «Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара», п.1.1 Положения о Министерстве имущественных отношений Самарской области, утвержденного Постановлением Правительства Самарской области от 20.06.2007 г. № 79, между Министерством имущественных отношений Самарской области и ЗАО «Прокат» было достигнуто Соглашение о передаче прав и обязанностей арендодателя  по договору аренды земельного участка от 04.06.1998 г. № 31015, которое подписано сторонами  05.10.2007 г. (л.д.14 том 1).

В соответствии с положениями данного Соглашения,  Министерство имущественных отношений Самарской области вступает в права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка от 04.06.1998 г. № 31015 (№ 017198з) на условиях, существующих на момент заключения настоящего Соглашения, и регистрирует в Министерстве  означенный договор аренды за № 017198з.

Дополнительным соглашением от 21.11.2007 г. к действующему договору аренды земельного участка от 04.06.1998 г. № 017198з  была изменена Преамбула договора в части наименования арендодателя,  изменена периодичность арендных платежей, определены реквизиты для их  перечисления, а также определены ограничения по распоряжению арендатором  земельным участком (л.д.15,16 том 1, л.д.97.98 том 3).

Арендодатель - Министерство имущественных отношений Самарской области неоднократно сообщал в адрес арендатора  информацию о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, что подтверждается письмами  арендодателя № 12-14-з-10116 от 08.10.2007 г.,  № 12-14/10578 от 27.08.2008 г. (л.д.17,18 том 1).

Кроме того, из материалов дела следует, что Управлением федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Самарской области на основании Распоряжения от 09.10.2008 г. была осуществлена проверка соблюдения земельного законодательства ЗАО «Прокат» на земельном участке, расположенном по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, берег р. Самара, лодочная станция Прокат. Актом проверки от 09.10.2008г. (л.д.13 том 3)  установлено, что земельный участок используется ЗАО «Прокат» под лодочную станцию в границах, предоставленных Постановлением Администрации г. Самары от 30.05.1995 г. № 678 на основании договора аренды земельного участка от 04.06.1998 г. № 31015. Нарушения земельного законодательства не выявлено.

Согласно Акту сверки расчетов за земельный участок  по договору аренды № 017198з, составленному арендодателем и арендатором 26.06.2009 г. следует, что арендатор своевременно вносит арендную плату, надлежащим образом исполняя обязательство по внесению