Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2009 по делу n А55-6748/2009. Изменить решение

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

  ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

23 декабря 2009 года                                                                                   Дело № А55-6748/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2009 года

Постановление в полном объеме изготовлено 23 декабря 2009 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Деминой Е.Г., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Напреенко И.В., с участием:

от истца  – Решетов В.В., доверенность б/н от 06.05.2009 г.,

от ответчика: Каретникова Е.А., доверенность №165/5 от 14.12.2009 г., Солуянов О.Ю., доверенность №153/5 от 20.10.2009 г. (до перерыва); не явился, извещен (после перерыва),

от третьего лица – не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале № 2 апелляционную  жалобу                              ООО «Мир Мебели» на решение Арбитражного суда Самарской области от 12 августа 2009 года по делу № А55-6748/2009 (судья Шабанов А.Н.)

по иску ООО «Скат», г.Отрадный, Самарская область,

к ООО «Мир Мебели», г.Отрадный, Самарская область,

третье лицо – Комитет по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области, г.Отрадный, Самарская область,

о досрочном расторжении договора и взыскании денежной суммы,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Скат» обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением (с учетом увеличения исковых требований) к ООО «Мир Мебели» о досрочном расторжении договора аренды № 104/04 от 14.12.2004 года в части аренды нежилых помещений площадью 355,60м.кв., комнаты №№ 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, расположенные на первом этаже дома № 72 по ул. Советской г. Отрадный  Самарской области, обязании ответчика освободить указанные нежилые помещения и передать их истцу по акту приема-передачи, взыскании 347 895 руб. 84 коп.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 12 августа 2009 года по делу №А55-6748/2009 иск удовлетворен в части расторжения договора аренды и обязании ответчика освободить и передать истцу нежилые помещения. В части взыскания денежной суммы решением суда иск удовлетворен частично: с ответчика в пользу истца взыскано 217 126 руб. 69 коп., в том числе основной долг в сумме 184 434 руб. 40 коп. и неустойка в сумме 32 692 руб. 29 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 7 675 руб. 26 коп. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда, в иске отказать полностью. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на неправильное применение судом норм материального права (статьи 382, 387, 389, 452, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, заявитель указывает, что суд необоснованно отклонил доводы представителя ответчика Смирнова А.Ю. о том, что в суде общей юрисдикции рассматривается спор по иску об оспаривании договора купли-продажи №44 от 16.06.2008.

22.10.2009 судебное разбирательство было по ходатайству ответчика отложено на 11 часов 15 минут 17.11.2009.

В связи с болезнью судьи Романенко С.Ш. определением от 17.11.2009 произведена ее замена на судью Демину Е.Г. в судебном составе, рассматривающем апелляционную жалобу. После замены судьи рассмотрение дело начато с начала.

17.11.2009 судебное разбирательство по делу было отложено по ходатайству ответчика на 11 часов 00 минут 15 декабря 2009 года.

В связи с болезнью судьи Туркина К.К. определением от 15.12.2009 произведена его замена на судью Романенко С.Ш. в судебном составе, рассматривающем апелляционную жалобу. После замены судьи рассмотрение дело начато с начала.

В судебном заседании 15.12.2009 объявлялся перерыв до 12 часов 20 минут 22.12.2009. После перерыва судебное разбирательство продолжено.

В судебном заседании представители ответчика доводы апелляционной жалобы поддержали, просили отменить решение суда, в иске отказать. Представитель истца просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Третье лицо, извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя не обеспечило, в связи с чем суд на основании статьи 156 АПК РФ рассматривает дело в его отсутствие.

От ответчика поступило ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу, рассматриваемому Отрадненским городским судом по иску Смирнова А.Ю. о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи №44 от 16.06.2008.

Рассмотрев данное ходатайство, суд не находит оснований для его удовлетворения.

Как разъяснено в пункте 1 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», возбуждение самостоятельного производства по иску об оспаривании договора само по себе не означает невозможности рассмотрения дела о взыскании по договору в судах первой, апелляционной, кассационной и надзорной инстанций, в силу чего не должно влечь приостановления производства по этому делу на основании пункта 1 части 1 статьи 143 АПК РФ. В таком случае судам следует иметь в виду, что эффективная судебная защита нарушенных прав может быть обеспечена своевременным заявлением возражений или встречного иска. Кроме того, арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.

Кроме того, оспаривание договора купли-продажи недвижимого имущества, являющегося основанием права собственности истца, не затрагивает отношений, возникших в результате исполнения договора аренды, заключенного ранее, чем указанный договор купли-продажи.

Исследовав доказательства по делу, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит изменению в части взыскания с ООО «Мир Мебели» в пользу ООО «Скат» долга и неустойки, а также в части распределения судебных расходов.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом г.Отрадного (арендодатель) и ООО «Мир Мебели» (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений от 14.12.2004 № 104/04 (л.д.6-7 т.1), по условиям которого ответчик принимает в аренду объект муниципального фонда, расположенный по адресу: Самарская область, г. Отрадный ул. Советская, 72, помещения №№ 15-25, на первом этаже пятиэтажного жилого дома и помещения подавала указанного дома №№ 20-31. Общая площадь арендуемых ООО «Мир Мебели» по указанному договору помещений составляет 517,2 кв.м., из которых 161,6 кв.м. - площадь подвальных помещений.

Срок аренды сторонами договора был установлен с 15.12.2004 по 31.12.2009. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Объект аренды был передан ответчику по акту приема-сдачи в аренду нежилых помещений от 28.12.2004 (л.д. 9 т.1).

Согласно пункту 4.1. договора арендатор перечисляет с 01.03.2005 ежемесячно арендную плату в размере 11 027 руб., а также НДС в бюджет в размере 18 % - 1985 руб. Арендная плата перечисляется ежемесячно не позднее 5 числа каждого месяца, следующего за отчетным.

Пунктом 4.2. договора стороны предусмотрели право на досрочное изменение в одностороннем порядке арендной платы в случаях изменения централизованно установленных цен и тарифов, Методики расчета ставок арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательством РФ. Сторона, выступающая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить другую сторону об этом не позднее, чем за 1 месяц.

Пунктом 4.4. договора предусмотрена ответственность арендатора за просрочку внесения арендной платы в размере 0,5 % с просроченной суммы за каждый день просрочки. Пунктом 6.2.2. договора установлено право арендодателя потребовать в судебном порядке расторжения договора, если арендатор два и более раза нарушает сроки внесения арендной платы.

Решением Думы городского округа Отрадный от 30.10.2007 № 189 «Об утверждении Программы приватизации муниципального имущества городского округа Отрадный Самарской области на 2008 год» (опубликовано в газете «Рабочая трибуна» от 01.11.2007 №44) к приватизации в 2008 году в составе прочих объектов недвижимости также были предложены арендуемые заявителем нежилые помещения. Согласно указанной программе начальный способ приватизации указанных в ней объектов определен в форме аукциона.

В этой связи третье лицо, реализуя предоставленные ему полномочия в сфере приватизации муниципального имущества, издало приказ № 132 от 29.04.2008 о проведении торгов по продаже муниципального имущества - нежилых помещений общей площадью 355,6кв.м. (с № 15 по № 25), расположенных по адресу: город Отрадный, улица Советская, д.72.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 18.07.2008 по делу № А55-7518/2008, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 12.02.2009 (л.д.15-27 т.1) отказано в удовлетворении заявления ООО «Мир Мебели» о признании действий Комитета по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области по организации продажи с аукциона нежилого помещения по адресу: Самарская область, г. Отрадный, ул. Советская, д. 72, незаконными и обязании устранить допущенные нарушения.

На основании проведенных торгов между Комитетом по управлению имуществом  городского округа  Отрадный Самарской области и ООО «Скат» был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости № 44 от 16.06.2008 (л.д.10 т.1), в соответствии с которым истец приобрел нежилые помещения общей площадью 355,60 кв.м., комнаты №№15-25 на первом этаже пятиэтажного дома по адресу: г.Отрадный, ул. Советская, 72.

Право собственности за истцом на данный объект недвижимости было зарегистрировано Федеральной регистрационной службой по Самарской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.07.2008 (л.д.14 т.1).

Комитетом по управлению имуществом  городского округа Отрадный Самарской области в адрес ответчика было направлено дополнительное соглашение от 23.07.2008 к договору от 14.12.2004 № 104/04 (л.д.28-29 т.1) об изменении арендной платы, согласно которому арендная плата за нежилые помещения 1-го этажа (комнаты №№ 15-25) с 10.07.2008 в размере 14 585 руб. 40 коп. перечисляется ответчиком ООО «Скат». Указанное дополнительное соглашение ответчиком не было подписано.

19.01.2009 истец направил ответчику предупреждение о необходимости исполнения обязательства по уплате арендной платы (л.д.33 т.1), а 26.02.2009 – предложение о досрочном расторжении договора по причине просрочки уплаты арендной платы с приложением проектов соглашения о расторжении договора и передаточного акта (л.д.34-37 т.1).

Поскольку указанные претензии были оставлены арендатором без ответа, истец обратился в суд с вышеуказанным иском.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции правильно применил положения статей 309, 330, 382, 387, 614, 617, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно данным нормам права обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с положениями закона и договора, в частности, на арендаторе лежит обязанность уплачивать арендную плату в размере, порядке и сроки, определенные договором аренды. За просрочку уплаты арендной платы на арендатора может быть возложена ответственность в виде уплаты договорной неустойки, а просрочка уплаты арендной платы более двух раз является основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя. В случае прекращения договора аренды арендатор обязан вернуть объект аренды арендодателю. При этом переход права собственности на объект аренды не является основанием для изменения или прекращения договора аренды. В этом случае на стороне арендодателя происходит перемена лица в обязательстве в силу закона.

Ответчик не представил доказательства уплаты арендной платы истцу после перехода к последнему права собственности на часть арендуемых ответчиком помещений. Поскольку вступившим в законную силу судебным актом по делу № А55-7518/2008 установлена правомерность действий третьего лица по проведению аукциона по продаже спорного имущества, то в силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи № 44 от 16.06.2008 не может считаться недействительным. В этой связи суд первой инстанции пришел к верному вводу о наличии у ответчика долга перед истцом по арендной плате.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в договор аренды не были внесены изменения, а суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, отклоняются как основанные на неверном толковании заявителем правовых норм. В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации новый собственник имущества, приобретший его у арендодателя, занимает место последнего в отношениях с арендатором. В данном случае не требуется ни внесения изменений в договор аренды, ни государственной регистрации этих изменений.

Между тем, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции неверно определен размер задолженности ответчика на основании расчета истца (л.д.96-97 т.1).

Согласно данному расчету размер ежемесячной арендной платы составляет 14585 руб. 40 коп. Однако дополнительное соглашение от 23.07.2008 к договору от 14.12.2004 №104/04, устанавливающее данный размер арендной платы, ответчиком не подписано. Доказательств изменения размера арендной платы после заключения договора аренды на основании соглашения сторон либо в порядке, предусмотренном пунктом 4.2. договора, не представлено. Имеющейся в деле расчет арендной платы без номера и без даты, выполненный специалистом третьего лица Антоновой Т.В. (л.д.38 т.1), а также представленные в суд апелляционной инстанции аналогичный расчет и копия постановления главы городского округа Отрадный от 25.07.2007 №593, не могут служить доказательствами изменения арендной платы после заключения договора аренды. Лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств того, что данные документы, а также дополнительное соглашение от 23.07.2008 можно рассматривать в качестве оснований