Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2010 по делу n А49-8772/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

01 февраля 2010 года                                                                               Дело № А49-8772/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена  01 февраля 2010 года

Постановление в полном объеме изготовлено   01 февраля  2010 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Марчик Н.Ю.,

судей Рогалевой Е.М., Засыпкиной Т.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Усановой М.П.,

с участием:

от заявителя – Илюшина Ю.М., доверенность от 08.10.2009 г.,

от ответчика – не явился, извещен,

от третьих лиц:

Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы – не явился, извещен,

администрация г. Пензы – не явился, извещен,

общество с ограниченной ответственностью «Рисан» – не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании 01 февраля 2010 года в помещении суда, в зале № 7, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «РисанРиэлти»

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 18 ноября 2009 года по делу

№ А49-8772/2009 (судья Стрелкова Е.А.)

по заявлению  общества с ограниченной ответственностью «РисанРиэлти», г. Пенза,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, г. Пенза,

третьи лица:

Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы, г. Пенза,

администрация города Пензы, г. Пенза,

общество с ограниченной ответственностью «Рисан», г. Пенза,

о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «РисанРиэлти» (далее - заявитель, Общество, ООО «РисанРиэлти») обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее - ответчик, Управление Росреестра по Пензенской области) о признании незаконными отказа УФРС по Пензенской области, изложенного в сообщении об отказе в государственной регистрации от 17.08.2009 г. № 12/5537з.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы, администрация города Пензы, общество с ограниченной ответственностью «Рисан».

Решением суда первой инстанции от 18 ноября 2009 года в удовлетворении заявленного требования отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «РисанРиэлти» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования.

Податель жалобы считает, что судом не принято во внимание то, что заявитель дополнительным пакетом документов представил ответчику протокол разногласий, подписанный обеими сторонами, что свидетельствует о достигнутом сторонами соглашении, следовательно, данное обстоятельство не может являться основанием для отказа в государственной регистрации. Указывает также, что законом не установлена форма, в которой залогодержатель дает согласие на отчуждение предмета залога, и Обществом были предприняты все необходимые меры для получения согласия залогодержателей. Кроме того, судом  не учтен тот факт, что уступаемый земельный участок площадью 8 047 кв.м., с учетным кадастровым номером 58:29:04 000 007:0062/10, не является объектом долевого строительства, следовательно, права участников долевого строительства не нарушаются.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представители ответчика и третьих лиц в судебное заседание не явились.

В соответствии с ч. 3 ст. 156, ч. 1 ст. 266 АПК   РФ дело по апелляционной жалобе рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие  представителей ответчика и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании 25 января 2010 года объявлялся перерыв в соответствии со статьей 163 АПК  РФ до 14 часов 15 минут 01 февраля 2010 года.

Проверив материалы дела, выслушав представителя заявителя, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ООО «РисанРиэлти» зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц 15.11.2007 г. за основным государственным регистрационным номером  1075836005002, что подтверждается свидетельством серии 58 № 001428963 (т.1 л.д. 8).

10.02.2009 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Пензы (арендодатель),  ООО «Рисан» (арендатор) и ООО «РисанРиэлти» (новый арендатор) заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка   от 14.11.2006 г. № 7579, по условиям которого арендатор уступает, а новый арендатор принимает в полном объеме права и обязанности, принадлежащие арендатору по договору аренды земельного участка от 14.11.2006 г. № 7579, в отношении земельного участка площадью 8 047 кв.м., являющийся частью земельного участка 32 586,00 кв.м. (т.1 л.д. 24-25).

30.04.2009 г. заявитель обратился в УФРС по Пензенской области с заявлением о государственной регистрации договора от 10.02.2009 г. уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка   от 14.11.2006 г. № 7579 (т. 2 л.д. 72).

25.05.2009 года в адрес заявителя ответчиком было направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации № 12/3059з на основании п. 1 ст. 19 Федерального закона РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации), поскольку представленный протокол разногласий от 31.03.2009 г. отражает несогласие одной стороны с положениями проекта договора, представленного другой стороны, следовательно, при  наличии неурегулированных разногласий договор уступки нельзя считать заключенным; в представленном пакете документов отсутствуют надлежащим образом оформленные согласия залогодержателей на уступку права аренды (т. 2  л.д. 73).

29.06.2009 г. в соответствии с п. 3 ст. 19 Закона о государственной регистрации  регистрация была приостановлена  на основании заявления «РисанРиэлти» в связи с доработкой требуемых документов (т. 2 л.д. 75).

Сообщением УФРС по Пензенской области от 17.08.2009 г. № 12/5538з заявителю было отказано в государственной регистрации договора от 10.02.2009 г. договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка   от 14.11.2006 г. № 7579 на основании абзацев 4, 10 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав (т. 2 л.д. 79).

Отказ регистрирующего органа мотивирован тем, что представленный протокол разногласий от 31.03.2009 г. отражает несогласие одной стороны с положениями проекта договора, следовательно, при  наличии неурегулированных разногласий договор уступки нельзя считать заключенным; в нарушение абзаца 7 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации в представленном на государственную регистрацию договоре отсутствуют сведения о залоге права аренды земельного участка; в представленном пакете документов отсутствуют надлежащим образом оформленные согласия залогодержателей на уступку права аренды.

Считая данный отказ незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении требования заявителя, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что на основании постановлений главы администрации города  Пензы от 14.02.2006 г. № 119/3 и от 13.09.2006 г. № 1074 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Пензы (арендодатель) и ООО «Рисан» (арендатор) заключен договор аренды от 14.11.2006 г. № 7579 земельных участков: площадью 8047 кв.м. с учетным кадастровым номером 58:29:04 004 007:0062/010 и площадью 19208 кв.м. с учетным кадастровым номером 58:29:04 004 007:0062/011,  являющихся частью земельного участка с кадастровым номером 58:29:04 004 007:0062, площадью 32585,00 кв.м., находящегося по адресу: г. Пенза, ул. Пушкина-Плеханова,   для   поэтапного   проектирования   и   поэтапного строительства группы жилых домов (т. 1 л.д. 128-150, т. 2 л.д. 1-2).

Строительство жилых домов осуществлялось ООО «Рисан» с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц в порядке долевого участия в строительстве.

В соответствии с п. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные  акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства  (создания)  многоквартирного  дома  и  (или) иного  объекта недвижимости,   в   составе  которых  будут  находиться   объекты  долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. На основании заключенных договоров долевого участия в строительстве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним УФРС по Пензенской области внесены соответствующие записи об ограничении (обременении) права аренды земельного участка с кадастровым номером 58:29:04 004 007:0062 ипотекой.

Из представленных в материалы дела Управлением Росреестра по Пензенской области выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:29:04 004 007:0062 зарегистрировано обременение (ипотека) 177 залогодержателей (т. 2 л.д. 100-120).

Между тем в тексте договора от 10.02.2009 г. уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.11.2006 г. № 7579 отсутствует указание на наличие ограничений (обременении) предмета договора аренды.

При этом в пакете представленных на государственную регистрацию документов имеется протокол разногласий от 31.03.2009 г.  к договору от 10.02.2009 г.  уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.11.2006 г. № 7579, в соответствии с которым арендатор и новый арендатор предлагают дополнить договор пунктом 1.6. следующего содержания: «Земельный участок, указанный в пункте 1.1. настоящего договора, находится в залоге у участников долевого строительства по договорам долевого участия в строительстве» (т. 2 л.д. 11) и сопроводительное письмо Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пензы от 23.04.2009 г. № 11/1280 (т. 2I л.д. 12), из которого следует, что Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пензы не считает возможным подписать указанный протокол разногласий.

Довод подателя жалобы о том, что после приостановления регистрации Общество представило протокол разногласий, подписанный обеими сторонами, что свидетельствует о достигнутом сторонами соглашении по данному условию договора, подлежит отклонению.

Как правильно указал суд первой инстанции, при наличии   таких   противоречивых   документов у   регистрирующего   органа отсутствовали основания считать, что сторонами согласовано условие договора с указанием обременения права аренды на земельный участок, являющийся предметом договора.

В соответствии с абзацами 7, 10 п. 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий, а также не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

С учетом того, что заявителем на государственную регистрацию представлен договор от 10.02.2009 г. уступки прав и обязанностей по договору аренды от 14.11.2006 г. № 7579    при отсутствии в нем указания на наличие залога права аренды земельного участка, являющегося   предметом  договора,  а  также   отсутствие  каких-либо  иных документов, однозначно свидетельствующих о согласовании сторонами такого условия договора, суд первой инстанции обоснованно признал отказ в государственной регистрации договора по этому основанию правомерным.

Основанием для отказа в государственной регистрации договор от 10.02.2009 года уступки прав и обязанностей по договору аренды от 14.11.2006 г. № 7579  явилось также отсутствие надлежащим образом оформленного согласия всех залогодержателей на уступку права аренды.

Согласно ст. 346 Гражданского кодекса РФ,  ст. 37 Федерального закона от  16.07.1998 г.  №  102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его аренду или безвозмездное пользование другому лицу или иным способов распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В соответствии с абзацем 4 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Как следует из материалов дела,  заявитель направил в адрес залогодержателей уведомления о заключении договора уступки прав и обязанностей по договору аренды от 14.11.2006 г. № 7579  (т.2 л.д. 33), в которых указано, что о своем согласии либо несогласии по поводу заключения данного договора залогодержатель может сообщить в течение 30 календарных дней по адресу: г. Пенза, ул. Плеханова, 26, кабинет 11.

Вместе с тем, из представленных заявителем на государственную регистрацию