Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2010 по делу n А55-13252/2009. Изменить решение

так как сторонами в надлежащей форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Довод ответчика о том, что договор аренды нежилого помещения №14 от 01.01.2009 со сроком действия с 01.01.2009 до 01.12.2009 является предварительным договором, не соответствует требованиям статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как сторонами заключен договор аренды и обязанность по передаче арендованного помещения ответчику исполнена истцами.

В соответствии с пунктом 3.1 договора ответчик обязался производить арендные платежи ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца в сумме 48900 руб., в том числе 24450 руб. предпринимателю Байбакову И.А. и  24450 руб. предпринимателю Климову М.А.

Доказательства внесения арендной платы за период с февраля 2009 по апрель 2009 года ответчик суду не представил.

Довод ответчика о том, что он не обязан вносить арендную плату за указанный период, так как температурный режим в помещении не позволял его использовать по назначению надлежащим образом и с 16.04.2009 он не использует помещение, так как охрана здания по указанию истцов не пропускает его работников в арендуемое помещение, не может быть принят судом по следующим основаниям.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик надлежащие доказательства того, что арендуемое помещение не использовалось им в период, за который истцы взыскивают арендную плату, по вине истцов, в связи с тем, что температура в нем опускалась ниже уровня, позволяющего использовать его по назначению, суду не представил.

В соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Ответчик принял арендуемое помещение по акту с указанием на то, что отопительные приборы находятся в хорошем состоянии и без указания на низкую температуру в помещении.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика в пользу истцов задолженность по арендной плате за период с февраля по апрель 2009 года.

В соответствии с пунктом 3.3 договора ответчик обязался возмещать расходы истцов по оплате услуг связи (абонентская плата за телефон, междугородние и международные переговоры, доступ к сети Интернет) расходы по содержанию, эксплуатации, охране здания и помещения (в том числе вывоз ТБО, водоснабжение, отопление канализация, электроснабжение и иные коммунальные платежи). Объем потребления услуг подлежит расчету в соответствии с показаниями приборов учета, либо фиксированной платы (пропорционально площади помещения, относительно площади здания, либо в соответствии с показаниями приборов учета, установленных непосредственно в помещении) или подлежит оплате в соответствии с отдельно заключенным с поставщиком услуги договором.  Оплата расходов производится арендатором в десятидневный срок с момента выставления счета на расчетный счет предпринимателя Климова М.А.

Истцами заявлен к взысканию с ответчика в пользу предпринимателя Климова М.А, долг по оплате коммунальных услуг в сумме 23348 руб. 78 коп. за период с января по апрель 2009 года. Однако расчет стоимости коммунальных услуг, потребленных ответчик за указанный период, истцами не представлен.

В деле имеются акты оказание услуг в январе, феврале, марте, апреле 2009 года. Акт №138 от 28.02.2009 на оказание услуг в феврале 2009 года ответчиком не подписан (т.2 л.д.59). Акт №220 от 30.04.2009 на оказание услуг в апреле 2009 года ответчиком также не подписан (т.2 л.д.61).

Акт №91 от 31.01.2009 на оказание услуг в январе 2009 года на сумму 6612 руб. 36 коп. и акт №183 от 31.03.2009 на оказание услуг в марте 2009 на сумму 6604 руб. 84 коп. подписаны ответчиком. Согласно актам, указанные в них услуги оказаны полностью и в срок, заказчик претензий по объему, качеству и срокам оказания услуг не имеет (т.2 л.д.58,60).

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно с учетом частичной оплаты, произведенной ответчиком, взыскал с ответчика в пользу предпринимателя Климова М.А. в счет возмещения затрат на оказание коммунальных услуг 8533 руб. 06 коп.

Пунктом 4.2 договора, заключенного сторонами, предусмотрено, что за просрочку платежей, предусмотренных договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Истцами начислены пени за просрочку внесения арендных платежей и платежей в счет оплаты коммунальных услуг за период с 11.02.2009 по 31.08.2009 в сумме 77043 руб. 81 руб. Расчет пеней произведен, исходя из сроков платежей, установленных пунктом 3.1 договора.

Однако срок внесения платежей за коммунальные услуги определен пунктом 3.3 договора. Согласно указанному пункту договора оплата коммунальных услуг производится в десятидневный срок с момента выставления счета организацией, оказывающей коммунальные услуги, на расчетный счет предпринимателя Климова М.А. Счета на оплату коммунальных услуг, выставленные на расчетный счет предпринимателя Климова М.А., в материалах дела отсутствуют, поэтому период просрочки оплаты коммунальных услуг истцом определить невозможно.

При указанных обстоятельствах пени за период с 11.02.2009 по 30.08.2009 подлежат взысканию с ответчика в пользу предпринимателя Климова М.А. только за просрочку внесения арендных платежей и составляют 62347 руб. 50 коп.

Судом первой инстанции неустойка, подлежащая взысканию в пользу предпринимателя Климова М.А., на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшена до 7000 руб.

Принимая во внимание, что размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в пользу предпринимателя Климова М.А., определен истцом неверно, а также учитывая, что размер неустойки, за просрочку внесения арендных платежей, подлежащей взысканию с ответчика в пользу предпринимателя Байбакова И.А., на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшен до 6000 руб., арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает возможным уменьшить размер неустойки подлежащей взысканию с ответчика в пользу предпринимателя Климова М.А. до 6000 руб.

На основании изложенного, арбитражный апелляционный суд считает, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции в части взыскания пеней за просрочку внесения коммунальных платежей не соответствуют обстоятельствам дела, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для изменения решения в указанной части и в части распределения расходов по уплате государственной пошлины по первоначальному иску.

Принимая во внимание, что довод ответчика о незаключенности договора аренды нежилого помещения №14 от 01.01.2009 со сроком действия с 01.01.2009 до 01.12.2009 является необоснованным, арбитражный апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении встречного иска в части требования о признании указанного договора незаключенным.

Судом первой инстанции оставлено без рассмотрения встречное требование ответчика о расторжении договора аренды нежилого помещения №14 от 01.01.2009 со сроком действия 5 лет, в связи с несоблюдением досудебного урегулирования спора.

Однако, оценив уведомление от 27.04.2009, направленное ответчиком истцам (т.1 л.д.113,114), арбитражный апелляционный суд считает, что оно носит характер требования о расторжении договора аренды и ответчиком соблюден досудебный порядок урегулирования спора с истцами, установленный статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылка суда первой инстанции на статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является необоснованной, так как в ней предусмотрены основания и порядок расторжения договора аренды по требованию арендодателя, тогда как ответчик является арендатором нежилого помещения.

Основания расторжения судом договора аренды по требованию арендатора предусмотрены статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик просит расторгнуть договор, в связи с тем, что истцы создают препятствия пользованию арендованным помещением и переданное в аренду помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки – низкий температурный режим. Указание на данные обстоятельства имеет место в уведомлении от 27.04.2009, направленном истцам и содержащем предложение считать договор расторгнутым с 16.04.2009.

Как следует из материалов дела, истцы указанное уведомление получили (т.2 л.д.66), однако соглашение о расторжении договора аренды сторонами не достигнуто.

При указанных обстоятельствах требование ответчика о расторжении договора аренды нежилого помещения №14 от 01.01.2009 со сроком действия 5 лет подлежит рассмотрению по существу

Принимая во внимание, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции в части несоблюдения ответчиком досудебного порядка  урегулирования спора о расторжении договора аренды, не соответствуют обстоятельствам дела, решение суда первой инстанции в этой части подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу и руководствуясь статьями 269 и 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд считает возможным рассмотреть данное требование ответчика по существу и принять по делу в этой части новый судебный акт.

В соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Ответчик надлежащие доказательства того, что арендуемое помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, в частности низкий температурный режим, не позволяющий использовать его в целях, для которых оно арендовалось, не представил. Напротив, им подписаны акты приемки оказанных истцами коммунальных услуг, в том числе по теплоснабжению, в которых указано, что претензий по качеству он не имеет.

Не представлены ответчиком и надлежащие доказательства того, что истцы создают препятствия пользованию арендованным помещением.

При указанных обстоятельствах основания для расторжения судом  договора аренды нежилого помещения №14 от 01.01.2009 со сроком действия 5 лет, заключенного сторонами, отсутствуют, и встречное требование ответчика в этой части удовлетворению не подлежит.

Ответчиком заявлено требование о взыскании с истцов убытков в сумме 150000 руб. Данная сумма является арендной платой за товарно-материальные ценности, арендуемые у ООО «Акцент» согласно договору от 10.02.2009, и размещенные в помещении, арендуемом у истцов.

В соответствии со статьей 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Принимая во внимание, что ответчиком не доказано неисполнение истцами обязанностей, предусмотренных договором аренды, а также учитывая, что требование ответчика о расторжении договора аренды удовлетворению не подлежит, арбитражный апелляционный суд считает, что суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования ответчика о взыскании убытков.

Довод ответчика о том, что судом нарушены нормы процессуального права при принятии обжалуемого решения, не могут быть приняты, так как отказ в принятии уточненного встречного иска ответчика, не привел к принятию неправильного решения.

Принимая во внимание, что решение суда первой инстанции в части удовлетворения первоначального иска подлежит изменению, а в части оставления одного из требований встречного иска без рассмотрения отмене с принятием нового судебного акта расходы по государственной пошлине по иску подлежат перераспределению соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Расходы по государственной пошлине по первоначальному иску  подлежат отнесению на истцов и ответчика пропорционально размеру требований, подлежащих удовлетворению. Расходы по государственной пошлине по встречному иску подлежат отнесению на ответчика в полном объеме. Государственная пошлина по встречному иску, излишне уплаченная ответчиком,  подлежит возврату из федерального бюджета в соответствии со статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на ответчика. Излишне уплаченная государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит возврату ответчику из федерального бюджета в соответствии со статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст.104,110,268-272 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 19 ноября 2009 года по делу №А55-13252/2009 в части удовлетворения первоначального иска изменить. Принять по делу в этой части новый судебный акт.

Первоначальный иск удовлетворить частично. Расходы по государственной пошлине отнести на истцов и ответчика пропорционально размеру требований подлежащих удовлетворению.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ритм» г.Сызрань Самарской области в пользу индивидуального предпринимателя Климова  Михаила Анатольевича, зарегистрированного по адресу: Самарская область, город Сызрань, ул.Ульяновская, д.112, корп.1, кв.29, 87883 руб. 06 коп., в том числе: 73350 руб. – задолженность по арендной плате за период с февраля по апрель 2009 года, 8533 руб. 06 коп. – задолженность по коммунальным платежам, 6000 руб. - пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 11 февраля 2009 года по 31 августа 2009 года, а также 3583 руб. 76 коп. в счет возмещения расходов по государственной