Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.03.2010 по делу n А55-2129/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

09 марта 2010 года                                                               Дело № А55-2129/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2010 года.     Постановление в полном объеме изготовлено 09 марта 2010 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Шадриной О.Е.

судей Морозова В.А. и Терентьева Е.А.,

протокол судебного заседания вела секретарь Саунина Ю.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале № 3 дело по апелляционной жалобе

общества с ограниченной ответственностью «Арарат», г. Самара, на решение Арбитражного суда Самарской области от 04.08.2009, принятое по делу № А55-2129/2009 судьей Богдановой Р.М.,

по иску Департамента управления имуществом городского округа Самара, г. Самара,

к обществу с ограниченной ответственностью «Арарат», г. Самара,

с привлечением третьего лица:

- Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара,

о взыскании  1280581 руб. 11 коп.

с участием:

от истца – Глухова О.В., доверенность от 25.12.2009 № 10677

от ответчика – не явились, извещены надлежащим образом

от третьего лица – не явились, извещены надлежащим образом

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом городского округа Самара, г. Самара, обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Арарат», г. Самара, о взыскании 1 280 581 руб.11 коп., в том числе 1 073 223 руб. 09 коп. -  долг по оплате аренды нежилого помещения от 30.10.2006 004997А и пени за просрочку платежа в сумме  207358 руб. 02  коп. за период с 09.11.2006 по 30.01.2009.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 10.06.2009 (л.д. 60) к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора,  привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской  области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 04.08.2009 (л.д. 79-80) исковые требования удовлетворены частично. С общества с ограниченной ответственностью «Арарат» взысканы задолженность по арендной плате в сумме 1073223 руб. 09 коп. и пени  за просрочку платежа в сумме 50000 руб. В остальной части иск оставлен без удовлетворения. С общества с ограниченной ответственностью «Арарат» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 17902 руб. 91 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Арарат» обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд  с апелляционной жалобой (л.д. 86-88), в которой просит отменить решение арбитражного суда Самарской области от 04.08.2009 и принять по делу новый судебный акт об отказе Департаменту в удовлетворении исковых требований. Заявитель апелляционной жалобы выражает сомнения по поводу того, является ли Департамент собственником арендуемых помещений  

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2009 (л.д. 110) решение Арбитражного суда Самарской области от 04.08.2009, принятое по делу №А55-2129/2009, отменено.  По делу принят новый судебный акт.

С общества с ограниченной ответственностью «Арарат», г. Самара, в пользу Департамента управления имуществом городского округа Самара, г. Самара,  взыскан долг в сумме 147 466 руб. 88 коп., пени в сумме 15 000 руб. и в доход федерального бюджета государственная пошлина по иску в сумме 3 542 руб. 81 коп.

В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.

С общества с ограниченной ответственностью «Арарат», г. Самара, в доход федерального бюджета взыскана  государственная пошлина по апелляционной жалобе в сумме 1000 руб. 

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент управления имуществом городского округа Самара обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой (т.2 л.д.3-6), в которой ссылаясь на     нарушение апелляционным судом норм материального права, просит отменить постановление Одиннадцатого  арбитражного апелляционного суда и оставить  в силе решение суда первой инстанции от 04.08.2009.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 29.01.2010 (т.2 л.д. 22-24) Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2009 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд. 

В постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа, со ссылкой на пункт 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, указано, что при рассмотрении дела арбитражным апелляционным судом не дана оценка  действию сторон, подписавших дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений от 30.03.2007 № 004997А (л.д. 96), которым изменили размер арендной платы в месяц до 98032 руб. 46 коп., включая НДС и допущенную судом ошибку при исчислении арендной платы за период с января 2008 по 30.01.2009.

Федеральный арбитражный апелляционный суд не принял во внимание доводы    Департамента о том,  что  дополнительное соглашение от 30.03.2007 к договору аренды, подписанное сторонами, не требует государственной регистрации и ссылку истца на пункт 4.2 договора и постановление главы городского округа Самара от 11.01.2007 № 1,   поскольку пунктом 4.1 договора установлен твердый размер арендной платы.

В заседании арбитражного апелляционного суда представитель Департамента сообщил, что не согласен с доводами  апелляционной жалобы. На вопрос суда сообщил, что не оспаривает вывод суда о правомерности начисленных санкций в сумме 105948 руб. 54 коп. (что отражено в протоколе судебного заседания). 

Представитель Департамента передал суду исполнительный лист серии АС № 000789005  на взыскание с ООО  «Арарат»  долга в сумме 147 466 руб. 88 коп. и  пени в сумме 15 000 руб.

Ответчик и третье лицо, привлеченное к участию в дело,  надлежащим  образом извещены о дне и времени судебного разбирательства.

В соответствии со статьей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствии надлежащим образом извещенных  сторон.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального  права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд отменяет решение суда первой инстанции, как принятое при неполно выясненных обстоятельствах, имеющих значение для дела, с нарушением норм  материального и процессуального  права.

Из материалов дела следует, что 30.10.2006 Комитет по управлению имуществом города Самары (в настоящее время - Департамент управления имуществом городского округа Самара) (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Арарат» (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений  № 004997А (1 этаж: комнаты №№ 61, 62, 63, 64, 65, 66, 188; подвал: комнаты № 62, 63, 64, 68, 69, 70, 71, 105) общей площадью 259,70 кв.м., расположенных в здании по адресу: г. Самара, Октябрьский район, проспект Ленина, дом № 16.

Договор заключен со сроком действия с 26.10.2006 по 25.10.2012 и зарегистрирован в установленном законом порядке.

Факт передачи недвижимого имущества подтвержден актом от 26.10.2006 (л.д. 13-14).

В соответствии с пунктом 4.1. договора арендная плата составила 50 537 руб. 15 коп. (с НДС) в месяц. При этом 42828 руб. 09 коп. должны перечисляться  Департаменту по управлению имуществом городского округа Самара, НДС в сумме 7709 руб. 06 коп. -  в бюджет по месту учета в налоговой инспекции.

Таким образом, пунктом 4.1.  договора аренды  от 30.10.2006 № 004997А установлен  размер арендной платы в твердой сумме.

Согласно п. 4.3. договора аренды ответчик обязан вносить платежи по арендной плате ежемесячно, не позднее десятого числа текущего месяца.

30.03.2006 Департамент управления имуществом городского округа Самара (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Арарат» (арендатор)  заключили дополнительное соглашение к  договору аренды нежилых помещений  от 30.03.2007 № 004997А (л.д. 96), которым изменили размер арендной платы в месяц до 98032 руб. 46 коп., включая НДС. При этом  83078 руб. 36 коп.  должны  перечисляться Департаменту, а  НДС в сумме 14954 руб. 10 коп.  - в бюджет.

В нарушение требований статьи 309-310 и части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик договорные обязательства в части внесения арендных платежей не выполнил, допустив по расчету истца задолженность за период с января 2008 по 30.01.2009 в сумме 1 073 223 руб. 09 коп. (л.д. 23-24).

За просрочку платежа за период с 09.11.2006 по 30.01.2009 истец начислил ко взысканию с ответчика пени по пункту 5.2.2. договора аренды  в сумме 207 358 руб. 02 коп.

Претензией от 08.07.2008 №15-07-11/28685  (л.д. 16) истец предложил ответчику внести задолженность по арендной плате в срок до 11.08.2008. 

Претензия оставлена без ответа, что послужило истцу основанием для обращения  с иском в суд за защитой нарушенного права.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности в заявленном размере, суд первой инстанции не учел, что расчет задолженности (л.д. 24) произведен истцом исходя из суммы арендной платы 83 078 руб. 36 коп. в месяц на основании дополнительного соглашения к договору аренды, подписанного сторонами 30.03.2007.

Проверяя правильность расчета арендной платы, арбитражным апелляционным судом истребован текст дополнительного соглашения. 

В судебном заседании, состоявшемся 05.10.2009, арбитражного апелляционного суда  стороны подтвердили факт государственной регистрации договора аренды от 30.10.2006 №004997А, представив на обозрение суда подлинный экземпляр договора с отметкой о регистрации.

На вопрос суда представитель истца сообщил, что дополнительное соглашение, изменяющее размер арендной платы, в установленном законом порядке не зарегистрировано (что отражено в протоколе судебного заседания).

В соответствии со статьей 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

При заключении договора, прошедшего государственную регистрацию, последующие изменения условий договора аренды недвижимого имущества также подлежат государственной регистрации.

Согласно части 1 статьи 452 Кодекса соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Статьям 130, 131, 164, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что сделки с недвижимым имуществом, в том числе и аренда, подлежат государственной регистрации, дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью договора, также подлежит государственной регистрации.

Следовательно, согласно ч. 3 статьи 433 Кодекса,  изменения к договору, не зарегистрированные в установленном законом порядке,  не имеют юридической силы.

Кроме того, согласно части 3 статьи  614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

Иное договором аренды  нежилых помещений  № 004997А  не предусмотрено. 

Пункт 4.2. договора к данным взаимоотношениям неприменим. Истец при исчислении долга и определении размера арендной платы исходит из условий дополнительного соглашения.

Согласно п. 11 Информационного письма  от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»  при применении  части 3 статьи 614 Кодекса,  судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Следовательно,  дополнительное соглашение к договору, подписанное сторонами спустя 5 месяцев после заключения договора № 004997А, оформлено с нарушением  требований  части 3 статьи  614  Гражданского кодекса Российской Федерации и сложившейся  арбитражной практики.

При указанных обстоятельствах, при расчете задолженности следует исходить   из условий  пункта 4.1. договора аренды, т.е.  установленного  размера арендной платы в сумме 50537 руб. 15 коп. в месяц, из которой  42 828 руб. 09 коп. подлежит  перечислению Департаменту.

За период просрочки платежа с  января  2008 года  по  30.01.2009 с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате в сумме 555383 руб. 62 коп. (42828 руб.09 коп. х 12 = 513937 руб.08 коп. + 41446 руб.54 коп. (за 30 дней: 42828 руб. 09 коп.:31х30=41446 руб. 54 коп.). 

Доказательств уплаты суммы долга ответчиком не представлено.

Учитывая, что расчет арендной платы производится исходя из суммы 42 828 руб. 09 коп. в месяц, сумма пени за просрочку платежа с января 2008 по 30.01.2009 составляет 105948 руб. 54 коп.,  и не оспаривается представителем ответчика. 

Период взыскания пени с 09.11.2006 по декабрь 2007 включительно заявлен истцом необоснованно, поскольку просрочка по внесению арендных платежей имеет место с января 2008 года, что подтверждено материалами дела и не оспаривается сторонами.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности просрочки исполнения. Согласно части 1 статьи 333 Кодекса, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает взыскание неустойки в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям