Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2010 по делу n А55-20316/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

  ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

12  марта 2010 года                                                                         Дело №А55-20316/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2010 года

Постановление в полном объеме изготовлено  12  марта 2010 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Деминой Е.Г., судей Балакиревой Е.М., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания  Егоровой А.А.,

при участии:

от истца – представитель Сильченко Н.В. (доверенность от 12.01.2009),

от ответчика – представитель Забиякин Д.В. (доверенность 23.10.2009),

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале № 2 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Рубин», Самарская область, г. Самара, на решение Арбитражного суда Самарской области от  23 декабря 2009 года по делу № А55-20316/2009 (судья Н.Ю. Плотникова),

по иску общества с ограниченной ответственностью «Строительный двор «Домовой», г. Санкт-Петербург,

к обществу с ограниченной ответственностью «Рубин», Самарская область, г. Самара,

о расторжении договора и взыскании 18 427 500 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Строительный двор «Домовой» (далее истец, ООО «Строительный Двор «Домовой») обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Рубин» (далее ответчик, ООО «Рубин») о расторжении предварительного договора №0304-08 от 15 апреля 2008 года и взыскании с ООО «Рубин» в пользу ООО «Строительный двор «Домовой» 18 427 500 руб., в том числе: 4 914 000 рублей - обеспечительный взнос, оплаченный по предварительному договору №0304-08 от 15.04.08, 13 513 500 руб. - неустойка за неисполнение обязательств по открытию ТРЦ «Рубин» в сроки, установленные в предварительном договоре №0304-08 от 15.04.08 (с учетом увеличения суммы иска, принятого определением суда от 06 ноября 2009 года).

До принятия судебного акта истец отказался от иска в части расторжения предварительного договора №0304-08 от 15 апреля 2008 года и взыскания с ООО «Рубин» в пользу ООО «Строительный двор «Домовой»  13 513 500 руб. -  неустойка за неисполнение обязательств по открытию ТРЦ «Рубин» в сроки, установленные в предварительном договоре №0304-08 от 15.04.08.

Судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) отказ от иска в заявленной части принят.

Решением Арбитражного суда Самарской области от  23 декабря 2009 года по делу № А55-20316/2009  производство по делу в части расторжения предварительного договора №0304-08 от 15 апреля 2008 года и взыскания с ООО «Рубин» в пользу ООО «Строительный двор «Домовой» неустойки в сумме 13 513 500 руб. прекращено. Исковые требования  удовлетворены. С ООО «Рубин» в пользу ООО «Строительный двор «Домовой» взыскан обеспечительный  взнос, оплаченный по предварительному договору №0304-08 от 15.04.08 в размере 4 914 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 36 070 руб. (т.2, л.27-29).

ООО «Рубин»  с решением суда не согласилось и обратилось  в арбитражный апелляционный суд с  жалобой, в которой просит обжалуемое решение  отменить, принять по делу новый судебный акт, в иске отказать.

Заявитель жалобы считает решение незаконным и необоснованным. По его мнению, истец   уклонился от принятия   помещения для производства   отделочных и подготовительных работ,  документацию по планировке  арендуемой площади не представил и предложил  расторгнуть  предварительный договор.  В соответствии с условиями договора  обеспечительный взнос  остается    в собственности  ООО « Рубин» при наличии виновных действий  со стороны  арендатора, препятствующих  заключению основного договора аренды.

В судебном заседании  представитель ответчика поддержал  жалобу  по изложенным в ней основаниям. 

Представитель истца отклонил доводы жалобы  по основаниям, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав  мнение  представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность принятого арбитражным судом первой инстанции судебного акта, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 23.12.2009.

Из материалов  дела следует, что  между ООО «Рубин» и ООО «Строительный двор «Домовой» 15 апреля 2008 года подписан предварительный договор №0304-08, предметом которого является обязательство сторон заключить основной договор аренды в течение 30 календарных дней с момента получения арендодателем свидетельства о государственной регистрации права собственности арендодателя на ТРЦ «Рубин».

Договором определено, что планируется завершение строительства торгово-офисного и развлекательного центра, расположенного по адресу: г.Самара, на участке улиц Победы, Каховской и проспекта Кирова, и государственная регистрация права собственности арендодателя на ТРЦ «Рубин». ООО «Рубин» обязался передать все необходимые документы для государственной регистрации права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав не позднее 10 июля 2009 года. Дата открытия ТРЦ «Рубин» для посетителей - 1 квартал 2009 года.

После оформления на имя арендодателя права собственности, последний обязался передать во временное владение и пользование нежилое помещение, рассчитанное по осям на стадии строительства, ориентировочной площадью 3900 кв.м., расположенное в цокольном этаже ТРЦ «Рубин».

Передаваемое в дальнейшем в аренду помещение согласовано сторонами и обозначено на плане, являющемся приложением к настоящему договору. Договором определено, что точная площадь помещения будет согласована и определена сторонами при заключении основного договора аренды на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имуществом и сделок с ним и соответствующих документов БТИ.

Согласно пункту 1.1. договора арендодатель обязался направить арендатору уведомление о государственной регистрации права собственности на ТРЦ «Рубин» в течение 10 дней с момента регистрации права собственности. До подписания Основного договора, но не позднее даты открытия, стороны обязались подписать краткосрочный договор аренды помещения на срок, равный 11 месяцам.

Договором установлено, что в случае, если по вине арендодателя основной договор не регистрируется, и сроки аренды по краткосрочным договорам составят в сумме более двух лет, арендатор имеет право досрочно отказаться от исполнения своих обязательств по договору в одностороннем, внесудебном порядке, письменно уведомив об этом арендодателя за три месяца до даты расторжения.

Согласно пункту 2.6. договора арендодатель вправе перенести дату открытия не более чем на 30 календарных дней с установленной настоящим предварительным договором датой открытия.

Срок действия предварительного договора определен сторонами с момента его подписания и до полного исполнения сторонами своих обязательств.

Согласно пункту 5.3. договора в случае отказа арендодателя от заключения Основного договора арендодатель обязался возвратить арендатору в полном объеме документально подтвержденные расходы и убытки. Отказом арендодателя от заключения краткосрочного или основного договора будет являться, в том числе, невыполнение обязанности по передаче со своей стороны краткосрочного или основного договоров, невыполнение обязанности по передаче основного договора для государственной регистрации в регистрирующий орган.

В случае отказа арендатора от заключения основного договора обеспечительный взнос, перечисленный арендодателю, удерживается им в качестве штрафа (п.5.4.).         Пунктом 5.5. договора в случае просрочки исполнения одной из сторон обязательства по заключению основного договора на срок более чем на 10 календарных дней, виновная сторона уплачивает другой стороне штраф в размере 3000 рублей за каждый день просрочки.         В счет внесения  обеспечительного взноса  по договору   истец перечислил ответчику 4 914 000 руб.

Ответчик представил уведомление от 13 октября 2008 года,  по его мнению направленное  истцу о готовности передать помещение по акту допуска для проведения строительно-монтажных работ 01 ноября 2008 года (т.1,  л.91).

Письмом от 05 февраля 2009 года истец уведомил ответчика о намерении расторгнуть предварительный договор аренды в связи с тем, что торговый центр в заявленные сроки не будет открыт, предложил возвратить сумму обеспечительного взноса (т.1, л.62-63).

В ответ на указанное предложение ответчик направил письмо, датированное 11 февраля 2009 года, в котором указал, что уведомление о готовности к передаче помещения под отделку направлено 13 октября 2008 года, однако до настоящего времени истцом не подписано. Указанное бездействие арендодатель расценил как препятствие к открытию торгового центра в срок, определенный договором, кроме того, предложил уменьшить ставку арендной платы для ослабления арендного бремени на первые два года аренды (т1, л.64-65).

Письмом от 24 марта 2009 года истец сообщил ответчику, что до настоящего времени ТРЦ «Рубин» не открыт, что не соответствует тексту уведомления от 29.09.08. (об открытии в 1 квартале 2009 года). Краткосрочный договор также не подписан, в связи с чем, указал, что настаивает на расторжении договора с 24 марта 2009 года и просит возвратить обеспечительный взнос в течение 10 банковских дней с момента получения письма (т.1, л.66).

В ответ на данное обращение ответчик 31 марта 2009 года направил письмо, в котором указал, что акт не подписан по вине истца, несмотря на работы, проведенные ООО «Рубин» по предварительной подготовке помещения для проведения строительно-монтажных работ (т.1, л.93-94). Срок заключения основного договора, по мнению ответчика, на момент предложения расторгнуть предварительный договор, не истек, и следовательно, нарушений в части сроков открытия объекта, не имеется. Бездействие истца ответчик расценил как отказ от заключения основного договора и сообщил о применении штрафа в размере обеспечительного взноса.

19 августа 2009 года Автономной некоммерческой организацией «Самараэкспертиза» при Торгово-промышленной палате Самарской области составлен акт, согласно которому торгово-развлекательный комплекс закрыт для посетителей, торговая деятельность не ведется (т.1,  л.67-73).

Оценив представленные документы, суд первой инстанции  правомерно  указал, что    надлежащих доказательств отправки уведомления от 13 октября 2008 года  ответчик не представил, предварительный договор прекратил свое действие, в связи с чем, удержание обеспечительного взноса со стороны ответчика  является незаконным.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации  ( далее ГК РФ) по  предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии со ст.190 ГК РФ установленный сделкой срок определяется календарной датой или исчислением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Исходя из анализа указанных норм и условий договора   суд первой  инстанции пришел к обоснованному выводу о том что, в предварительном договоре условие об обязательстве ООО «Рубин» заключить основной договор в течение 30 календарных дней с момента получения арендодателем свидетельства о государственной регистрации права собственности арендодателя на ТРЦ «Рубин», равно как и другие условия о сроке открытия торгового центра, о заключении краткосрочного договора, не может считаться условием о сроке, поскольку из положений названной нормы права следует, что наступление события, с которым стороны связывают начало течения срока, не зависит от их воли и действий.

В случаях, если возникновение или прекращение гражданских прав и обязанностей по совершенной сделке связывается с наступлением события, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет, то это событие определяет не срок, а условие (ст.157 ГК РФ).

В пункте 4 статьи 429 ГК РФ указано, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В указанный годичный срок основной договор аренды, равно как и краткосрочный, не были заключены, поэтому 15 апреля 2009 года в соответствии с требованиями пункта 6 статьи 429 ГК РФ прекратились обязательства сторон, указанные в предварительном договоре от 15 апреля 2008 года.

Из положений  ст. 429 ГК РФ  следует, что  обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен,  либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со статьей 435 ГК РФ  офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Оферта сторонами друг другу не направлялась, в связи с чем,   арбитражный суд  правильно указал,  что договор прекратил свое действие.

В соответствии с пунктом 3.5. договора арендатор выплачивает арендодателю обеспечительный взнос в размере арендной платы за два месяца аренды (по ставке 1-го года срока аренды по Основному договору). При этом 50% обеспечительного взноса зачитывается за первый месяц срока аренды по краткосрочному договору, а оставшиеся 50% обеспечительного взноса зачитываются за последний месяц срока аренды по долгосрочному договору.

Из  представленных в дело платежных поручений, истец оплатил ответчику 4 914 000 руб. в счет внесения обеспечительного взноса