Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2010 по делу n А65-24082/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

  ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

30 марта 2010 года                                                                          Дело №А65-24082/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2010 года

Постановление в полном объеме изготовлено  30  марта 2010 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Деминой Е.Г., судей Балакиревой Е.М., Туркина К.К.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания  Журавлевой Ю.И.,

без участия в судебном заседании представителей сторон, извещенных надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале № 2 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жилищно-коммунальное хозяйство Советского района», Республика Татарстан, г. Казань, на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от  07 декабря 2009 года по делу № А65-24082/2009 (судья Р.А. Камалиев),

по иску муниципального учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома муниципального образования г. Казани», Республика Татарстан, г. Казань,

к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жилищно-коммунальное хозяйство Советского района», Республика Татарстан, г. Казань,

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 232 462 руб. 87 коп. и пени в размере 86 573 руб.83 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета  муниципального образования г. Казани» (далее – истец, Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственности «Управляющая компания «Жилищно-коммунального хозяйства Советского района г. Казани» (далее – ответчик, ООО «УК «ЖКХ Советского района г. Казани»  о взыскании задолженности по арендной плате в размере 232 462 , 87 руб.  и пени в размере 86 573,83 руб.

До принятия судебного акта истец увеличил  заявленные требования, просил взыскать  задолженность в размере 260 205,19  руб. за период с 11.10.2007 по 23.10.2009 и пени до 106 829,76 руб. за период с 11.10.2007 по 23.10.2009. Увеличение  заявленных требований  арбитражным  судом принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от  07 декабря 2009 года по делу № А65-24082/2009 исковые требования удовлетворены. С ООО «УК «ЖКХ Советского района» в пользу Комитета земельных и имущественных отношений Исполкома муниципального образования  г.Казани взыскано  260 205,19 руб. задолженности по уплате арендных платежей за период с 11.10.2007 по 23.10.2009 и пени в размере 106 829,76 руб. за период  с 11.10.2007 по 23.10.2009. В доход федерального бюджета  взыскана государственная пошлина  в размере 8840,70 руб.

ООО «УК «ЖКХ Советского района г. Казани»   с решением суда не согласилось и обратилось  в арбитражный апелляционный суд с  жалобой, в которой просит  решение отменить и  принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована нарушением судом первой инстанции норм материального  права.

Заявитель жалобы  считает, что суд первой инстанции, при вынесении решения не в полном объеме выяснил обстоятельства, имеющие значение деля дела, а так же посчитал  установленными обстоятельства, которые не были доказаны  в ходе судебного разбирательства.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие право собственности истца на  нежилые помещения, переданные в аренду ответчику. Истцом при передаче нежилых помещений в аренду ответчику не был передан технический паспорт, в котором отражено состояние инженерных коммуникаций,  в связи с чем,  при визуальном осмотре передаваемых помещений недостатки, связанные с отсутствием радиаторов отопления обнаружены не были. Кроме того, ответчик за месяц уведомил истца о намерении расторгнуть договор, просил направить  своего представителя для передачи нежилых помещений, однако истец представителя не направил, в связи с чем,  помещения были переданы обслуживающей организации дома  ООО ЖК  «Акчарлак».

Представители сторон, надлежащим образом, извещенных о времени и месте  судебного разбирательства (почтовые уведомления №28513, №28512, № 28514, № 28515  (л.д. 142-145), в судебное заседание  не явились, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие  в  соответствии  со ст. 123, 156, 266 АПК РФ.

В соответствии со ст. 158 АПК РФ рассмотрение дела  откладывалось со 2 марта 2010 года  на 25 марта  2010 года.

В отзыве на апелляционную жалобу  истец отклонил изложенные  в ней доводы, просил  обжалуемое решение оставить без изменения.  

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 АПК РФ  законность и обоснованность принятого арбитражным судом первой инстанции судебного акта, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 7 декабря 2009 года.

Из материалов дела следует, что 1.09.2007  Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани (далее - арендодатель) и ООО «УК «ЖКХ Советского района» (далее - арендатор)  заключили договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 7400-92, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения № 19, 19а, 21, 21а, 22, 23, 24, инвентарный номер 4155 общая площадь 121,7 кв.м., согласно поэтажному плану строения, расположенные по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Космонавтов, д. 29б, для размещения административных служб.

Договор заключен на срок  менее года до 29.08.2008.

Размер ежемесячной арендной платы на момент подписания  договора составлял 11 357,17 руб.  Арендная плата  вносится ежемесячно  не позднее дня отчетного месяца в порядке, предусмотренным договором.

В п.3.5 договора стороны установили, что в случае несвоевременного внесения арендатором  арендной платы арендатор обязуется оплатить арендодателю неустойку в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В п. 4.1.6 договора стороны определили, что арендодатель имеет право требовать уплаты арендной платы за все время просрочки возврата арендованного имущества (в том числе до момента предоставления арендодателю подписанного акта о возврате арендованного имущества) а также требовать выплату неустойки (штраф в размере годовой суммы арендной платы и полного возмещения убытков за несвоевременный возврат арендованного имущества (просрочка более 10 дней) либо возврат арендованного имущества  в ненадлежащем состоянии, требующим затрат на приведение его в состоянии на момент заключения договора.

Согласно п.7.3 договора арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества и подписания акта его приема-передачи.           1.09.2007 года объект аренды  передан истцом  ответчику  по акту приема-передачи.

Ответчик арендную плату не вносил, что послужило основанием для обращения истца в суд с вышеуказанным иском.

Принимая  решение  об удовлетворении  заявленных  требований, суд  первой инстанции   правомерно руководствовался  следующим.

В  соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее  ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст. 608 ГК РФ  право  сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В  подтверждение права собственности  на объект аренды на дату заключения договора аренды  истец представил   выписку из реестра муниципальной собственности № 20301 от 30.11.2009 (объект недвижимости включен  в реестр 01.08.1993).

Кроме того, в суд апелляционной инстанции истец представил  государственный акт № 40/2 «О  пообъектной передаче государственной собственности объектов жилищно- коммунального хозяйства и народного образования  в коммунальную собственность г. Казани в соответствии  с Постановлением Верховного Совета Республики Татарстан №1764-Х11 от 4 марта  1993 года «О пообъектном составе коммунальной собственности в Республике Татарстан», из которого видно, что  дом  по ул. Космонавтов, д. 29 б  в г. Казани  передан в коммунальную собственность г. Казани  29 июля 1993 года.

Указанные  документы подтверждают право собственности истца на объект аренды.            В соответствии со  ст. 6  Федерального Закона  от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Поскольку объект аренды  был передан в  коммунальную собственность г. Казани до принятия и введения в действие Федерального закона от 21.07.97 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация права собственности истца   на него не требовалась, в связи с чем доводы апелляционной  жалобы в данной части отклоняются.

Согласно свидетельству  о государственной регистрации права № 264803 от 23.10.2009 право собственности  на  объект аренды  с 23.10.2009  принадлежит ОАО «Квартал Б».

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ  арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612  ГК РФ  арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его неисправности при заключении договора или передаче имущества.

Из акта-приема передачи  от 01.09.2007  следует, что переданное помещение находится в удовлетворительном  состоянии. Акт подписан  арендатором без замечаний.

Ответчиком не представлено  доказательств   того, что  при визуальном осмотре помещений  он  не  мог установить отсутствие в них  радиаторов отопления, что недостатки имущества являются скрытыми.

Представленные  в материалы дела  комиссионные   акты  от 15.09.2007 и  от 20.09.2007  из которых  следует, что  в   арендованных  помещениях  температура воздуха составляет + 10 градусов. В указанных помещениях имеются стояки центрального отопления, однако радиаторы отопления отсутствуют  (л.д. 63, 64) обоснованно не приняты  судом первой инстанции в  качестве  надлежащих  доказательств по делу, поскольку  составлены в одностороннем порядке, истец не был приглашен для   участия в их составлении.  

При таких обстоятельствах  суд  правильно  указал, что ответчик  заключив договор и подписав акт о приеме помещения в удовлетворительном состоянии, не доказал наличия недостатков арендуемого им помещения, которые не могли быть выявлены при заключении договора аренды, а также препятствующие использованию помещения по назначению.

В подтверждении факта пользования помещением истец представил в суд платежное поручение №217 от 31.03.2009 об оплате арендной платы за январь 2009 года в сумме 10 149,63 руб. и платежное поручение № 322 от 29.04.2009 об оплате арендной платы за февраль 2009 года в сумме 10 149,63  руб.  (л. 50-51)

Довод ответчика о том, что  оплата  произведена по платежным поручениям № 217, № 322 ошибочно,  суд  правомерно  признал несостоятельным, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства о востребовании  от истца ошибочно перечисленных денежных средств.

Ссылку ответчика на уведомление № Ук-4-2584 от 20.10.2007, адресованное истцу о выявленных недостатках имущества, о расторжении договора аренды с 20.10.2007, с предложением направить представителя истца для возврата арендованного помещения суд правомерно признал  несостоятельным.  Из  анализа условий договора  следует, что договором не предусмотрено  право арендатора в одностороннем порядке  без обращения в суд   отказаться от исполнения договора аренды, в связи с чем,  названное  уведомление не влечет правовых последствий. Кроме того, доказательств, что указанное уведомление получено истцом ответчик не представил.

Правом на досрочное  расторжение  договора  в судебном порядке  ответчик не воспользовался.

Акт приема-передачи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Космонавтов, 29б от 20.10.2007, согласно которому  ответчик передал ООО «ЖК  «Акчарлак» объект аренды,  суд обоснованно   не принял в качестве  надлежащего доказательства, подтверждающего соблюдение статьи 622 ГК РФ.

В силу указанной статьи арендатор  должен вернуть объект аренды  арендодателю.             Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с договором аренды,   сторонами не оговорено условие, которое позволяет арендатору  произвести  возврат объекта аренды по акту приема-передачи ООО   ЖК «Акчарлак», которое не является стороной договора.

Поскольку  ответчик  доказательств возврата арендованного имущества истцу не представил, задолженность  по арендной плате подтверждена  материалами дела, суд обоснованно в силу  ст. 309, 606, 614 ГК РФ взыскал с ответчика  в пользу истца задолженность  по арендной плате   за период с 11.10.2007 по 23.10.2009  в сумме  260 205,19 руб.

Кроме того, истец предъявил