Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2010 по делу n А65-17825/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

решения в пределах апелляционной жалобы, поданной истцом ООО «Алайн».

24.11.2008 г. ООО «ПСФ «ЖилСтройСервис» (продавец) и ООО «Алайн» (покупатель) заключили предварительный договор о заключении договора купли-продажи.

По условиям договора стороны в будущем обязались заключить договор купли-продажи на условиях продажи продавцом покупателю в собственность незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г.Набережные Челны, бульвар Кереселидзе, д.10, кв.3, площадью 318,1 кв.м. Стоимость имущества сторонами определена в 8 300 000 руб. При этом стороны согласовали, что основной договор будет заключен сторонами в декабре 2008 года, а оговоренную предварительным договором стоимость имущества (8 300 000 руб.) покупатель оплатить продавцу в течение 2-х дней с момента подписания предварительного договора.

По договору уступки права требования (цессии) от 24.11.2008 г. ООО ПСФ «ЖилСтройСервис» (первоначальный кредитор) передало новому кредитору ООО «ТЗК «Дом» право требования первоначального кредитора к ООО «Алайн» 16 600 000 руб. по обязательствам, вытекающим из (в том числе) предварительного договора от 24.11.2008 г., заключенного между ООО ПСФ «ЖилСтройСервис» и ООО «Алайн» предметом которого является незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г.Набережные Челны, бульвар Кереселидзе, д.10, кв.3. Соглашением от 8.07.2009 г., заключенным между ООО «ПСФ «ЖилСтройСервис» и ООО «ТЗК «Дом» указанный договор цессии расторгнут с момента его подписания.

ООО «ПСФ «ЖилСтройСервис» и ответчик Попроцкий В.С. утверждают в суде апелляционной инстанции о фальсификации данного договора истцом, однако при этом подлинность подписи Попроцкого В.С. (директора ООО «ПСФ «ЖилСтройСервис») и подлинность оттиска печати общества не отрицают, поясняя, что Попроцкий В.С., доверяя банку, подписал чистые листы бумаги и заверил их печатью, оставив их третьему лицу (банку), а тот – разместил на указанном листе текст сфальсифицированного договора.

Рассматривая указанное заявление ответчиков, суд апелляционной инстанции признает его несостоятельным и бездоказательным. Кроме того ответчиками в порядке, предусмотренном статьей 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соответствующего заявления о фальсификации доказательства не подано, а в силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

28.12.2008 г. ООО «ПСФ «ЖилСтройСервис» (продавец) и ООО «Алайн» (покупатель) заключили договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность незавершенный строительством объект, назначение жилое, площадь застройки не указана, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г.Набережные Челны, бульвар Кереселидзе, дом 10, кв. 3, кадастровый (условный) номер не указан, расположенный на земельном участке общей площадью 0,7937 га, принадлежащем продавцу на праве аренды. В договоре имеется указание на факт принадлежности отчуждаемого имущества продавцу на праве собственности, при этом основанием возникновения у продавца права собственности указаны: договор аренды земельного участка, разрешение на строительство. Сведений о регистрации за продавцом права собственности – не имеется. Стоимость продаваемого имущества оценена сторонами в 8 300 000 руб., порядок оплаты – сумма 4 150 000 руб. внесена покупателем в день подписания предварительного договора, оставшаяся сумма 4 150 000 руб. вносится покупателем в день получения расписки в Управлении ФРС по РТ г.Набережные Челны о сдаче документов на регистрацию. Договор вступает в силу (считается заключенным) в соответствии с пунктом 12 договора с даты его государственной регистрации. На момент заключения указанного договора продавец недвижимого имущества зарегистрированным правом в отношении имущества не обладал. Доказательств исполнения договора ответчиком (передачи оговоренного договором объекта) сторонами по делу не представлено.

Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 8.06.2009 г. подтверждается, что за ООО ПСФ «ЖилСтройСервис» зарегистрировано право собственности в отношении объекта незавершенного строительством - квартиры, расположенной по адресу: Республика Татарстан, г.Набережные Челны, бульвар Кереселидзе, д.10, кв.3 (46-й микрорайон), площадь застройки 135,6 кв.м., степень готовности 99%.

Истец полагает, что им исполнены денежные обязательства по уплате стоимости квартир в общей сумме 16,6 млн. руб. путем взаимозачета с   ООО «ТЗК «Дом», которому право требования этой суммы было уступлено продавцом имущества - ООО «ПСФ «ЖилСтройСервис». С учетом изложенного и на основании пункта 2 статьи 558 ГК РФ  истец просил произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от 28.12.2008 г.

Суд апелляционной инстанции полагает, что апелляционная жалоба истца не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Стороны подтверждают факт заключения 24.11.2008 г. предварительного договора об условиях заключения в срок – декабрь 2008 года, основного договора купли – продажи незавершенного строительством объекта. При этом стороны согласовали все необходимые существенные условия будущего основного договора – объект, являющийся предметом договора, его местонахождение, цену.

Суд первой инстанции правильно указал, что предметом предварительного договора могут быть обязательства сторон по заключению в будущем основного договора купли-продажи имущества. В силу этого предварительный договор не может содержать условие о денежных обязательствах сторон за исключением обязательств, обусловленных обеспечением основного обязательства.

В тоже время, поскольку в последующем стороны 28.12.2008 г. заключили основной договор купли-продажи спорного незавершенного строительством объекта, в котором отразили иной порядок оплаты приобретаемого имущества (сумма 4 150 000 руб. внесена покупателем в день подписания предварительного договора, оставшаяся сумма 4 150 000 руб. вносится покупателем в день получения расписки в Управлении ФРС по РТ о сдаче документов на регистрацию), вопрос о возможности отражения в предварительном договоре денежного обязательства по оплате основного договора на существо рассматриваемого дела не влияет, поскольку каких-либо доказательств осуществления платежей в соответствии с основным договором – истец не представил.

В соответствии со статьей 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно статей 288, 289 Гражданского кодекса Российской Федерации под квартирой понимается жилое помещение, предназначенное для проживания граждан.

Как усматривается из текста договора от 28.12.2008 г. предметом его является не жилая квартира, а незавершенный строительством объект, который согласно пункту 5 договоров лишь предполагается в будущем к завершению. Объект гражданских прав в виде законченной строительством жилой квартиры на момент заключения договора от 28.12.2008 г. отсутствовал. При указанных обстоятельствах требование истца о государственной регистрации указанного договора в порядке статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежали удовлетворению, поскольку согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит не договор, а переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости.

По изложенным основаниям суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в удовлетворении иска обществу с ограниченной ответственности «Алайн» отказано обоснованно, а поэтому в удовлетворении апелляционной жалобы истца также следует отказать.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный  апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26 ноября 2009 года, принятое по делу № А65-17825/2009, в обжалованной части оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Алайн» оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий                                                                   Е.А.Терентьев

Судьи                                                                                                               В.Т.Балашева

                                                                                                    О.Е.Шадрина