Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2010 по делу n А55-31126/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

 за защитой нарушенного права.

Анализируя материалы дела, суд первой инстанции обоснованно ссылается на статью 4 Федерального закона  от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»,  предусматривающей порядок реализации преимущественного права арендаторов на  приобретение арендуемого имущества.

После принятия Постановления от 01.04.2009 года № 771 (л.д. 33), Комитет в пределах установленных Законом сроков сообщил о преимуществом праве истца на приобретение спорного имущества, приложив к письму  бланки договора купли-продажи с рассрочкой платежа   и   акта приема-передачи, каждый в одном экземпляре.

В нарушение требований пункта 2 статьи 4 Закона, в адрес истца не направлен проект договора о залоге имущества.

На вопрос арбитражного апелляционного суда о причинах непредставления  проекта договора о залоге имущества, представитель ответчика сообщил, что договором купли-продажи не предполагалась отсрочка платежа.

Арбитражный апелляционный суд не принимает во внимание доводы ответчика, так как в адрес истца направлен бланк договора купли-продажи с рассрочкой платежа.

Системное толкование норм, содержащихся в статьях 434, 435, 436, 441 Гражданского кодекса Российской Федерации  и статьи 4 Федерального закона  от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»  позволяет сделать безусловный вывод о том, что извещая истца о преимущественном праве на приобретение арендуемого имущества и направляя в его адрес оферту (предложение  заключить договор купли-продажи), ответчик должен был  приложить к Постановлению от 01.04.2009 года № 771 подписанные им проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества и договоров о его залоге.

Анализируя содержание ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (в редакции, действующей  на момент издания  Постановления от 01.04.2009 года № 771), суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что законом предусмотрен специальный порядок приобретения муниципального имущества арендатором.

При этом, в случае несогласия с условиями проекта договора, арендатор может в  установленные сроки обратиться в суд с иском об урегулировании разногласий, возникающих при заключении договора.

Установленный статьей 4 Закона 30-ти дневный срок для заключения договора  исчисляется со дня получения арендатором предложения о заключении договора и проектов  договоров  купли-продажи арендуемого имущества и  договоров о его залоге.

В нарушение требований части 2 статьи 4 Закона, ответчик, предложив истцу заключить соответствующий договор купли-продажи, не представил истцу надлежаще оформленные проекты договоров купли-продажи и залога имущества, не выполнил требование о направлении отчета об оценке имущества.

Поэтому суд первой инстанции сделал обоснованный вывод  о том, что истец не    может быть лишен преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого объекта недвижимости.

При этом, вступив в переписку с ответчиком по поводу необходимости представления отчета,  истец в нарушение требований  п. 4  статьи 4 Федерального Закона № 159-ФЗ,  не сообщил истцу о своем согласии на заключение договора купли-продажи.

По мнению представителя истца, представление отчета необходимо для оценки заявителем правомерности предложенной цены, поскольку указаний в Федеральном законе на то, что договор заключается только по цене предложения уполномоченного органа  не имеется.

Вместе с тем истец не был лишен возможности направить в адрес ответчика подписанный им проект договора на своих условиях и приложить его к заявлению, предусмотренному  статьей 4 Закона.

Не получив подписанный истцом проект договор купли-продажи арендованного имущества,  25.05.2009 Глава администрации городского округа Сызрань  принимает  Постановление о внесении изменений в Постановление Администрации городского округа Сызрань от 01.04.2009  №771  в части изменения способа приватизации помещения (т.1 л.д.70).

Оспоренные в суде первой инстанции ненормативные акты - Постановления Администрации городского округа Сызрань от 01.04.2009 года №771 и от  25.05.2009 № 1396, не признаны недействительными, более того, производство по делу № А55-30010/2009  приостановлено.

При наличии действующих ненормативных актов, определяющих порядок  приватизации недвижимого имущества и его  выкупную стоимость – 2500000 руб., исходя из характера заявленного иска – понуждение ответчика к заключению договора на условиях проекта договора, разработанного ООО «Завиток», арбитражный апелляционный суд считает правомерными выводы суда первой инстанции о  том, что при  невыполнении ответчиком требований закона о направлении в адрес истца  соответствующих документов, истец не утратил преимущественное право на выкуп арендованного им помещения.

 Руководствуясь частью 2 статьи 9  Федерального закона, истец направил в адрес ответчика  02.10.2009  проект договора купли-продажи  нежилого помещения, общей площадью 71,3 кв.м., комнаты 1 этажа: 20-29, расположенного по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Гоголя, дом 34 (т.1 л.д. 49-52).

По сути, при указанных обстоятельствах, ответчик должен принять новый (при наличии  ранее принятых  действующих постановлений) ненормативный акт по стоимости  продаваемого имущества и  способу его приватизации.   

Новое решение о предоставлении истцу преимущественного права на приобретение в собственность помещения уполномоченным органом не принято, проект договора на иных условиях не направлен. Бездействие органа местного самоуправления и отказ в продаже спорного объекта недвижимости не обжалованы (т.1 л.д. 46), тогда как в соответствии с ч. 8 статьи 4 Федерального закона истец вправе обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на отчуждение арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Кроме того, юридически действует и не отменено, как было указано выше, решение о приватизации спорного объекта недвижимости, в котором отсутствует условие о преимущественном праве на заключение договора. Принятие решения об условиях приватизации на иных условиях без отмены Постановлений от 01 апреля 2009 года и от 25 мая 2009 года невозможно, поскольку нескольких решений об условиях приватизации быть не может.

Суд считает, что истцом избран неверный способ защиты нарушенного права, поскольку Федеральный закон устанавливает обязанность органа местного самоуправления направить соответствующий проект, на который может быть направлен протокол разногласий, который, в свою очередь, с учетом особенностей Закона, может быть расценен как новая оферта. Только в случае, если обязанная сторона не ответит в установленный срок на предложенные условия, обратиться в суд с иском об урегулировании разногласий при заключении договора, но не о понуждении к заключению договора в редакции, предложенной истцом.

Оценивая представленный истцом проект договора, в частности, п.п. 2.3, 3.1.1., 3.1.3., 5.1., суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что их содержание в контексте договора не бесспорно и подлежат оценке судом в установленном законом порядке.     

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, в связи с избранием истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права, правомерности выводов суда в отношении  бездействия  Администрации городского округа Сызрань, в удовлетворении  апелляционных жалоб следует отказать.

Обжалуемый судебный акт отвечает нормам материального права, содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушения норм процессуального права, являющихся в соответствии с  частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта в любом случае, арбитражным апелляционным судом не выявлены.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы ООО «Завиток» по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе возмещению не подлежат.

В соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация городского округа Сызрань освобождена от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный  апелляционный суд

 ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 29.12.2009, принятое по делу № А55-31126/2009, оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Завиток», Самарская область, г. Сызрань, и Администрации городского округа Сызрань, Самарская область, г. Сызрань, без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий                                                                О.Е. Шадрина

Судьи                                                                                                В.Т. Балашева

Е.А. Терентьев