Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2010 по делу n А55-35886/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

29 июня 2010 года                                                                            Дело № А55-35886/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2010 года

Постановление в полном объеме изготовлено 29 июня 2010 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,

судей Драгоценновой И.С., Кузнецова В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Усановой М.П.,

с участием:

от заявителя – Бисярина Н.И., доверенность от 07.10.2009 г. № 3-49/89,

от закрытого акционерного общества «КОММЕРЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ-ГОЛЬФСТРИМ» – Аникина Т.К., паспорт 36 07 750431,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда, в зале № 7, апелляционную жалобу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 26 марта 2010 года по делу № А55-35886/2009 (судья Чайников В.А.)

по заявлению Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, г. Самара,

к закрытому акционерному обществу «КОММЕРЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ-ГОЛЬФСТРИМ», г. Самара,

о взыскании 253 617 руб. 95 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (далее – заявитель, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «КОММЕРЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ-ГОЛЬФСТРИМ», в котором просило взыскать с ответчика 253 617 руб. 95 коп., из них 203 769 руб. 26 коп. - сумма основной задолженности, 49  848 руб. 69 коп. - сумма пени,    обязать закрытое акционерное общество «КОММЕРЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ-ГОЛЬФСТРИМ» освободить земельный участок, имеющий кадастровый номер 63:01:02: 16 001:0012, площадью 893,20 кв.м., находящийся по адресу: г. Самара, Кировский район, проспект Кирова и передать его в освобожденном виде Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области по акту приема-передачи земельного участка в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу. В случае, если ответчиком указанный акт не будет подписан в течение месяца после вступления решения суда в законную силу считать представленный проект акта приема-передачи подписанным с даты вступления решения суда в законную силу.     

В судебном заседании истец уточнил второе требование и просил обязать закрытое акционерное общество «КОММЕРЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ-ГОЛЬФСТРИМ» передать земельный участок с кадастровым номером 63:01:02 16 001:0012 площадью 893,20 кв.м., находящийся по адресу: г.Самара, Кировский район, проспект Кирова, являющийся предметом договора аренды от 30.09.2005 № 001050з, Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области по акту приема-передачи в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу.     

Арбитражный суд, на основании пункта 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял указанное уточнение.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 26.03.2010 г. в иске отказано.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что в основу расчета арендной платы в приложении № 3 к договору положена Методика определения базового размера арендной платы за земельные участки в городе Самара, утвержденная постановлением главы города Самара от 26 ноября 2003г. № 1343, где за основу расчета взята базовая ставка земельного налога, тогда как расчет иска произведен на основании Методики, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006г. № 74, где за основу взят удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно статей 130, 131, 164, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с недвижимым имуществом, в том числе и аренда, подлежат государственной регистрации, дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью договора, также подлежит государственной регистрации.

При заключении договора на срок более года, прошедшего государственную регистрацию, последующие изменения условий договора аренды недвижимого имущества также подлежат государственной регистрации в силу п. 1 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации и вступают в силу с момента государственной регистрации изменений к договору в соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.     

Истцом не предоставлены доказательства государственной регистрации изменений существенных условий договора аренды земельного участка, включающих в себя изменение механизма расчета арендной платы.     

Следовательно, согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменения к этому договору не вступили в силу.

У ответчика задолженность по арендной плате за спорный период отсутствует.

Учитывая наличие доказательств оплаты ответчиком задолженности по арендной плате в размере, согласованном условиями договора, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 30.09.2005г. по 14.04.2007г. и пени за период просрочки оплаты за период с 11.07.2006г. по 14.04.2007г. не подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор № 001050з от 30.09.2005г. на аренду земельного участка является возобновленным на неопределенный срок.

Не согласившись с выводами суда, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.

В апелляционной жалобе указывает, что в рассматриваемом случае стороны договорились о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землёй (п. 4.3 договора).

Таким образом, данное положение договора позволяло арендодателю устанавливать новый размер арендной платы не путём заключения соглашения с арендатором, а в одностороннем порядке

В соответствии с актом осмотра земельного участка по состоянию на 03.03.2010 года земельный участок для целей строительства жилого комплекса в соответствии с постановлением главы города Самара от 14.04.2004 года № 987 и условиями договора аренды земельного участка не использовался.

Письмом от 15.06.2007 г. №Ж-21/2176 Министерство сообщило ответчику о необходимости представить документы, свидетельствующие об отсутствии задолженности по арендной плате. То есть фактически Министерство заявило возражение относительно продления договорных отношений.

В судебном заседании представитель Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ЗАО «КОММЕРЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ-ГОЛЬФСТРИМ» считает решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

30.09.2005 г. на основании постановлений главы города Самары от 14 апреля 2004 года № 987 и от 31 марта 2005г. № 404 между Комитетом по управлению имуществом г.Самары (арендодатель) и ЗАО «ГОЛЬФСТРИМ» (арендатор) заключен договор № 001050з на аренду земельного участка, площадью 893,20 кв.м., кадастровый номер 63:01:02 16 001:0012, находящийся по адресу: г.Самара, Кировский район, проспект Кирова, под строительство (л.д. 6-9).     

Срок действия договора установлен до 13 апреля 2007 года. Согласно п. 3.1 условия договора применяются к отношениям, существовавшим между сторонами с 14 апреля 2004 г.     

В соответствии с приложением №3, являющимся неотъемлемой частью договора, стороны предусмотрели механизм расчета арендной платы. Согласно формуле расчета, содержащейся в указанном приложении, размер арендной платы установлен на 2004г. в сумме 2 101 руб. 02 коп. в месяц, на 2005 – 2007 г.г. в сумме 2 311 руб.12 коп. в месяц.     

30.12.2005 г. договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области.     

В соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 г. № 67 «Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара» с 01 июля 2006 года полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории г.о. Самара для целей строительства переданы Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.     

Комитетом по управлению имуществом городского округа Самара в рамках соглашения, заключенного с Министерством, переданы действующие договоры аренды земельных участков, предоставленных Комитетом гражданам и юридическим лицам для строительства объектов недвижимости.

Пунктами 4.3, 5.2. договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей, арендодатель сообщает арендатору об изменении размера арендной платы путем опубликования в газете «Самарская газета».

Суд сделал правильный вывод о том, что в основу расчета арендной платы в приложении № 3 к договору положена Методика определения базового размера арендной платы за земельные участки в городе Самара, утвержденная постановлением главы города Самара от 26 ноября 2003г. № 1343, где за основу расчета взята базовая ставка земельного налога, тогда как расчет иска произведен на основании Методики, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006г. № 74, где за основу взят удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка.

Следовательно, в данном случае был изменен механизм расчета арендной платы.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии со ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

При заключении договора на срок более года, прошедшего государственную регистрацию, последующие изменения условий договора аренды недвижимого имущества также подлежат государственной регистрации в силу п. 1 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации и вступают в силу с момента государственной регистрации изменений к договору в соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом верно отмечено в решении, что истцом не предоставлены доказательства государственной регистрации изменений существенных условий договора аренды земельного участка, включающих в себя изменение механизма расчета арендной платы, следовательно, согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменения к этому договору не вступили в силу.

С учетом этого судом сделан правильный вывод о том, что при отсутствии зарегистрированных в установленном порядке изменений механизма расчета арендной платы по договору, задолженность следует исчислять из согласованного размера арендной платы, то есть из расчета 2 311 руб. 12 коп. в месяц.     

Из представленного истцом расчета следует, что за период с июля 2006г. по апрель 2007г. ответчиком уплачена арендная плата в размере 24 819 руб. 63 коп., тогда как из согласованного размера за указанный период подлежала уплате в размере 23 111 руб. 20 коп., поэтому у ответчика задолженность по арендной плате за спорный период отсутствует.

Судом правильно указано на то, что из анализа представленных в материалы дела платежных поручений ответчика по оплате арендной платы, учитывая необходимость оплаты в установленном договором размере, ответчику следует начислить пени за просрочку оплаты арендной платы в указанный период в размере 9 727 руб., тогда как ответчиком за указанный период оплачено пени в размере 10 782 руб. 44 коп. и пришел к правильному выводу о том, что учитывая наличие доказательств оплаты ответчиком задолженности по арендной плате в размере, согласованном условиями договора, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 30.09.2005г. по 14.04.2007г. и пени за период просрочки оплаты за период с 11.07.2006г. по 14.04.2007г. не подлежат удовлетворению.

Кроме того, истец просил обязать закрытое акционерное общество «КОММЕРЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ-ГОЛЬФСТРИМ» передать земельный участок с кадастровым номером 63:01:02 16 001:0012 площадью 893,20 кв.м., находящийся по адресу: г.Самара, Кировский район, проспект Кирова, являющийся предметом договора аренды от 30.09.2005 № 001050з, Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области по акту приема-передачи в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

При принятии решения об отказе в удовлетворении этого требования суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с условиями договора аренды земельного участка №001050з от 30.09.2005 года (п.3.1 и п.3.2.) срок действия договора аренды с 14.04.2004 года по 13.04.2007 года. Пунктом 6.8. договора аренды предусмотрена обязанность арендатора после    прекращения    договора    в    двухнедельный    срок    передать   участок арендодателю пригодным для дальнейшего использования по акту приема-передачи.

Пунктом 9.2 договора аренды установлено, что на отношения сторон, регулируемые настоящим договором, не распространяется диспозитивная норма ст.621 ГК РФ о наличии у арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, по истечении срока договора преимущественного перед другими лицами права на заключение договора аренды на новый срок.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).     

Ответчиком в материалы дела представлена копия его