Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2010 по делу n А55-35740/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

05 июля 2010 года                                                                                  Дело № А55-35740/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2010 года

Постановление в полном объеме изготовлено 05 июля 2010 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,

судей Драгоценновой И.С., Кузнецова В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Усановой М.П.,

с участием:

от заявителя – Бисярина Н.И., доверенность от 07.10.2009 г. № 3-49/89,

от закрытого акционерного общества «КОММЕРЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ-ГОЛЬФСТРИМ» – Аникина Т.К., паспорт 36 07 750431,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда, в зале № 7, апелляционную жалобу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 05 апреля 2010 года по делу                    № А55-35740/2009 (судья Шабанов А.Н.)

по заявлению Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, г. Самара,

к закрытому акционерному обществу «КОММЕРЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ-ГОЛЬФСТРИМ», г. Самара,

о взыскании 272 158 руб. 70 коп. и обязании освободить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (далее – заявитель, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «КОММЕРЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ-ГОЛЬФСТРИМ», в котором просило взыскать с ответчика 272 158руб. 70коп., в том числе задолженность по арендной плате в сумме 218 666 руб. 41 коп. и пени в сумме 53 492 руб. 29 коп., обязать ответчика освободить земельный участок кадастровый номер 63:01:02:16001:0011, площадью 958,50 кв.м, находящийся по адресу: г.Самара, Кировский район, пр.Кирова, и передать его в освобожденном виде истцу по акту приема-передачи земельного участка в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу, в случае, если ответчиком акт не будет подписан в течение месяца после вступления решения суда в законную силу считать представленный проект акта приема-передачи подписанным в с даты вступления решения суда в законную силу.     

В судебном заседании истец уточнил второе требование и просил пункт 2 просительной части иска читать в следующей редакции: обязать закрытое акционерное общества «КОММЕРЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ-ГОЛЬФСТРИМ» передать земельный участок с кадастровым номером 63:01:02:16001:0011, площадью 958,50 кв.м, находящийся по адресу: г.Самара, Кировский район, пр.Кирова, являющийся предметом договора аренды от 30.09.2005 г. № 001051, министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области по акту приема-передачи в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу.    

Арбитражный суд, на основании пункта 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял указанное уточнение.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 05.04.2010 г. в иске отказано.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что в основу расчета арендной платы в приложении № 3 к договору положена Методика определения базового размера арендной платы за земельные участки в городе Самара, утвержденная постановлением главы города Самара от 26 ноября 2003г. № 1343, где за основу расчета взята базовая ставка земельного налога, тогда как расчет иска произведен на основании Методики, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006г. № 74, где за основу взят удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно статей 130, 131, 164, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с недвижимым имуществом, в том числе и аренда, подлежат государственной регистрации, дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью договора, также подлежит государственной регистрации.

При заключении договора на срок более года, прошедшего государственную регистрацию, последующие изменения условий договора аренды недвижимого имущества также подлежат государственной регистрации в силу п. 1 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации и вступают в силу с момента государственной регистрации изменений к договору в соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.     

Истцом не предоставлены доказательства государственной регистрации изменений существенных условий договора аренды земельного участка, включающих в себя изменение механизма расчета арендной платы.     

Следовательно, согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменения к этому договору не вступили в силу.

У ответчика задолженность по арендной плате за спорный период отсутствует.

Учитывая наличие доказательств оплаты ответчиком задолженности по арендной плате в размере, согласованном условиями договора, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 30.09.2005г. по 14.04.2007г. и пени за период просрочки оплаты за период с 11.07.2006г. по 14.04.2007г. не подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор от 30.09.2005 г. № 001051з на аренду земельного участка является возобновленным на неопределенный срок.

Не согласившись с выводами суда, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.

В апелляционной жалобе указывает, что в рассматриваемом случае стороны договорились о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землёй (п. 4.3 договора).

Таким образом, данное положение договора позволяло арендодателю устанавливать новый размер арендной платы не путём заключения соглашения с арендатором, а в одностороннем порядке

В соответствии с актом осмотра земельного участка по состоянию на 03.03.2010 года земельный участок для целей строительства жилого комплекса в соответствии с постановлением главы города Самара от 14.04.2004 года № 987 и условиями договора аренды земельного участка не использовался.

Письмом от 15.06.2007 г. №Ж-21/2176 Министерство сообщило ответчику о необходимости представить документы, свидетельствующие об отсутствии задолженности по арендной плате. То есть фактически Министерство заявило возражение относительно продления договорных отношений.

В судебном заседании представитель Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ЗАО «КОММЕРЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ-ГОЛЬФСТРИМ» считает решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

30.09.2005 г. на основании постановлений главы города Самары от 14.04.2004 года № 987 и от 31.03.2005 г. № 404 между Комитетом по управлению имуществом г.Самары (арендодатель) и ЗАО «ГОЛЬФСТРИМ» (арендатор) заключен договор от 30.09.2005г. № 001051з, по условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории «земли поселений», имеющий кадастровый номер 63:01:02:16001:0011, находящийся по адресу: г.Самара, Кировский район, пр.Кирова, площадью 958,50 кв.м., под строительство. Земельный участок был передан по акту приема-передачи от 30.09.2005 г. (л.д. 6-9).

Срок действия договора сторонами был установлен  до 13.04.2007 г. (п. 3.2.), и согласно п. 3.1. условия договора применяются к отношениям, существовавшим между сторонами с 14.04.2004 г.     

Указанный договор был зарегистрирован Федеральной регистрационной службой по Самарской области, в порядке, предусмотренном ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 г. № 67 «Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара» с 01 июля 2006 года полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории г.о. Самара для целей строительства переданы Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.     

Комитетом по управлению имуществом городского округа Самара в рамках соглашения, заключенного с Министерством, переданы действующие договоры аренды земельных участков, предоставленных Комитетом гражданам и юридическим лицам для строительства объектов недвижимости.

В соответствии с приложением №3, являющимся неотъемлемой частью договора от 30.09.2005 г. № 001051з, стороны предусмотрели механизм расчета арендной платы. Согласно формуле расчета, содержащейся в указанном приложении, размер арендной платы установлен на 2004 г. в сумме 2 254 руб. 62 коп. в месяц, на 2005г.-2007г. в сумме 2 480 руб. 08 коп. в месяц.     

Из анализа формулы расчета в приложении № 3 договора аренды и расчета иска, следует вывод о том, что в основу расчета иска положены изменения условий договора, так как в результате применения этого расчета произошло фактическое изменение не только размера арендной платы, но и механизма расчета арендной платы.     

Так, в основу расчета арендной платы в приложении № 3 к договору положена Методика определения базового размера арендной платы за земельные участки в городе Самаре, утвержденная постановлением главы города Самара от 26.11.2003г. № 1343, где за основу расчета взята базовая ставка земельного налога, тогда как расчет иска произведен на основании Методики,  утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006г. № 74, где за основу взят удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка.     

Постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 г. № 74 утверждена Методика определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара.     

Пунктами 4.3, 5.2 договора аренды земельного участка от 30.09.2005 г. № 001051з предусмотрено, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей, арендодатель сообщает арендатору об изменения размера арендной платы путем опубликования в газете «Самарская газета».     

В связи с принятием Методики, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 г. № 74 в указанном печатном издании 28.11.2006 г. опубликована информация о том, что изменен расчет арендной платы, указаны банковские реквизиты, на которые следует производить оплату арендных платежей.

Пунктами 4.3, 5.2. договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей, арендодатель сообщает арендатору об изменении размера арендной платы путем опубликования в газете «Самарская газета».

Суд сделал правильный вывод о том, что в основу расчета арендной платы в приложении № 3 к договору положена Методика определения базового размера арендной платы за земельные участки в городе Самара, утвержденная постановлением главы города Самара от 26 ноября 2003г. № 1343, где за основу расчета взята базовая ставка земельного налога, тогда как расчет иска произведен на основании Методики, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006г. № 74, где за основу взят удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка.

Следовательно, в данном случае был изменен механизм расчета арендной платы.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии со ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

При заключении договора на срок более года, прошедшего государственную регистрацию, последующие изменения условий договора аренды недвижимого имущества также подлежат государственной регистрации в силу п. 1 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации и вступают в силу с момента государственной регистрации изменений к договору в соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом верно отмечено в решении, что истцом не предоставлены доказательства государственной регистрации изменений существенных условий договора аренды земельного участка, включающих в себя изменение механизма расчета арендной платы, следовательно, согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменения к этому договору не вступили в силу.

С учетом этого судом сделан правильный вывод о том, что при отсутствии зарегистрированных в установленном порядке изменений механизма расчета арендной платы по договору, задолженность следует исчислять из согласованного размера арендной платы.

Истец также просил взыскать с ответчика определенную п. 7.2. договора аренды земельного участка от 30.09.05г. № 001051з., неустойку в размере 0,3% за каждый день просрочки от суммы задолженности, согласно его расчета, в сумме 53 492руб. 29коп.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.     

В соответствии со ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.     

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором