Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2010 по делу n А55-3158/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

  ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

07 июля 2010 года                                                                               Дело № А55-3158/2010

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2010 года

Постановление в полном объеме изготовлено  07 июля 2010 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,

судей Драгоценновой И.С., Кузнецова В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Усановой М.П.,

с участием:

от заявителя – Кабытов Н.П., доверенность от 18.06.2010 г.,

от Управления Росреестра по Самарской области – Блесткина Е.А., доверенность от 12.05.2010 г. № 12-2106,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда, в зале № 7, апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 09 апреля 2010 года по делу                      № А55-3158/2010 (судья Бойко С.А.)

по заявлению индивидуального предпринимателя Комарова Анатолия Александровича, Самарская область, Сергиевский район, с. Сергиевск,

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара,

о признании незаконными отказов,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Комаров Анатолий Александрович (далее – заявитель) обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконными отказов Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области в государственной регистрации права собственности на объекты:  здание конторы, общей площадью 111 кв.м.; здание гаража №1, общей площадью 179,3 кв.м.; здание гаража №2, общей площадью 410,6 кв.м.; здание цеха №1, общей площадью 2097,3 кв.м.;  здание цеха №2, общей площадью 1160,3 кв.м.; здание цеха №3, общей площадью 1183,5 кв.м.; здание склада, общей площадью 567,2 кв.м., расположенные по адресу: Самарская область, муниципальный район Сергиевский, в 300м слева от 2км + 350м автодороги «Сергиевск - Большая Чесноковка - Мордовская Селитьба».

Решением Арбитражного суда Самарской области от 09.04.2010 г. заявленные требования удовлетворены.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства; стоимость передаваемых по договору объектов определена в пункте 2.1. договора. Объекты, подлежащие передаче по договору с указанием их индивидуально-определенных свойств, отражены в п.1.1. договора (в редакции дополнительного соглашения от 2 февраля 1998 года).

Отсутствие второго экземпляра договора не является основанием для отказа в государственной регистрации права собственности заявителя.

Не согласившись с выводами суда, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – Управление Росреестра по Самарской области) подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.

В апелляционной жалобе указывает, что на регистрацию необходимо было представить заявление о регистрации и документы, подтверждающие возникновение права собственности на указанные объекты недвижимости по прежнему порядку, от колхоза «Волна Революции».

Заявитель не представил какие-либо доказательства наличия права собственности продавца по договору купли-продажи от 08.01.1998г. на спорные объекты недвижимости.

Сторонами по договору от 08.01.1998г. были исполнены все взаимные обязательства (колхоз «Волна Революции» - по передаче имущества; индивидуальный предприниматель - по оплате стоимости имущества), что в силу положений действующего законодательства послужило основанием для прекращения обязательства, возникшего из договора от 08.01.1998г., в связи с чем, 02.02.1998г. у сторон отсутствовали правовые основания для заключения дополнительного соглашения к договору от 08.01.1998г.

Необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.

В договоре купли-продажи от 08.01.1998г. на стороне продавца - колхоза «Волна Революции» выступает председатель колхоза Н.И.Кистанов.

Однако, на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие полномочия указанного лица действовать от имени колхоза.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Самарской области доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель предпринимателя считает решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве.

По ходатайству представителя Управления Росреестра по Самарской области о применении правопреемства в связи с реорганизацией, в результате которой правопреемником Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области является Управление Росреестра по Самарской области арбитражный апелляционный суд удовлетворил заявленное ходатайство о правопреемстве и произвел замену Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области на Управление Росреестра по Самарской области.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Между Колхозом «Волна Революции» (продавец) и  индивидуальным предпринимателем Комаровым А.А. был заключен договор купли-продажи от 8 января 1998 года, по условиям которого продавец передает в собственность покупателя здание конторы, здание гаража №1, здание гаража №2, здание цеха №1, здание цеха №2, здание цеха №3, здание склада (л.д.43-45).

Дополнительным соглашением от 2 февраля 1998 года стороны вышеназванного договора уточнили характеристики передаваемого в собственность Комарова А.А. имущества:  здание конторы, общей площадью 111 кв.м., литера А,а; здание гаража №1, общей площадью 179,3 кв.м., литера АА1; здание гаража №2, общей площадью 410,6 кв.м., литера А; здание цеха №1, общей площадью 2097,3 кв.м., литеры А,А1,А2,а,а1; здание цеха №2, общей площадью 1160,3 кв.м., литеры А,А1,; здание цеха №3, общей площадью 1183,5 кв.м., литера А; здание склада, общей площадью 567,2 кв.м., литера А (л.д.47).

Имущество, являющееся  предметом сделки, передано от продавца к покупателю по акту (л.д.46) и оплачено им по приходному кассовому ордеру № 1 от 9 января 1998 года (л.д.165). В последующем Колхоз «Волна Революции» был ликвидирован, о чем в ЕГРЮЛ внесена соответствующая запись (л.д. 138-143).     

Распоряжением главы муниципального района Сергиевский № 683р от 26 июня 2009 года вышеназванным объектам присвоен адрес: Самарская область, муниципальный район Сергиевский, в 300м слева от 2км + 350м автодороги «Сергиевск - Большая Чесноковка - Мордовская Селитьба».          

Комаров А.А. обратился в Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области на предмет государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, приобретенные им по договору купли-продажи от 8 января 1998 года.     

Сообщениями от 30 декабря 2009 года №31/030/2009-426, №31/030/2009-429, №31/030/2009-430, №31/030/2009-431, №31/030/2009-432, №31/030/2009-433, №31/030/2009-434 (л.д. 8-42) в совершении названных регистрационных действий отказано.

При принятии решения об удовлетворении заявленных требований о признании указанных отказов незаконными суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.     

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.     

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.     

Правильно указано в решении суда, что названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.     

Таким образом, решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.     

Названная правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 сентября 2009 года № 1395/09.

Колхоз «Волна Революции» был ликвидирован, при этом принятые на себя сторонами по договору купли-продажи от 8 января 1998 года обязательства ими исполнены.

Заявитель владеет и пользуется спорным имуществом на протяжении 12 лет. Доказательств наличия притязаний третьих лиц на это имущество в материалах дела не имеется.

Судом верно отмечено в решении, что согласно п. 50 Устава Колхоза «Волна Революции» председатель колхоза избирается общим собранием сроком на три года. Из протокола № 1 общего отчетно-выборного собрания колхоза «Волна Революции»  от 30.01.96 следует, что председателем колхоза был избран Кистанов Н.И. Таким образом, Кистанов Н.И., имел полномочия на совершение сделки с Комаровым А.А. Данная сделка недействительной не признана.     

Суд правильно отвергнул довод ответчика о том, что в договоре купли-продажи от 8 января 1998 года отсутствуют существенные условия о предмете сделки и цене.

Стоимость передаваемых по договору объектов определена в пункте 2.1. договора. Объекты, подлежащие передаче по договору с указанием их индивидуально-определенных свойств отражены в п.1.1. договора (в редакции дополнительного соглашения от 2 февраля 1998 года). Ссылку ответчика на неправомерность заключения сторонами дополнительного соглашения от 2 февраля 1998 года суд правильно посчитал необоснованной, т.к. в данном случае стороны лишь конкретизировали предмет сделки, что не противоречит нормам  Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод подателя жалобы о том, что не представлены доказательства права собственности продавца (Колхоза «Волна Революции»)  на спорное имущество, поскольку не представлены доказательства права собственности продавца (колхоза «Волна Революции») на спорное имущество, является неосновательным, поскольку Комаровым А.А. был представлен протокол № 1 от 15.07.1994, из которого следует, что спорные объекты были построены в 1968 году и внесены в неделимый фонд колхоза «Волна Революции» в результате приватизации его имущества в 1992 году. Таким образом, право собственности продавца на данное имущество возникло в результате его внесения в неделимый фонд колхоза в силу статей 37, 99-100 Гражданского кодекса РСФСР, статьи 2 Закона РСФСР от 24.12.1990 г. «О собственности в РСФСР».

Довод о необходимости представления двух экземпляров договора купли-продажи правомерно отклонен судом.

Суд, исходя из положений абз. 2 п. 5 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», с учетом того, что договор купли-продажи  между  Колхозом «Волна Революции» и Комаровым А.А. заключен 08 января 1998 года, а Колхоз «Волна Революции» прекратил существование и не может представить на регистрацию свой экземпляр договора, правильно посчитал, что  отсутствие второго экземпляра договора не является основанием для отказа в государственной регистрации права собственности заявителя.

Переход права собственности по сделке не подлежал регистрации в органах бюро технической инвентаризации. Следовательно, право собственности ИП Комарова А.А. в соответствии со статьей 6 Федерального закона от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» признается юридически действительным, и в силу абзаца 2 пункта 5 статьи 18 данного закона для его государственной регистрации достаточно предъявление одного экземпляра договора.

Кроме того, требование пункта 5 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» о представлении на государственную регистрацию двух экземпляров договора регламентирует порядок совершения регистрационных действий при наличии обоюдного согласия на это сторон договора, совместно обращающихся с заявлением о государственной регистрации. Каких-либо норм, устанавливающих порядок совершения регистрационных действий при уклонении от государственной регистрации одной из сторон сделки либо при ликвидации стороны сделки, данный ФЗ не содержит.

В этих случаях основанием